蔣文生

【摘? 要】論文分析了我國重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商過程中存在的問題及地方政府參與其二次招商的必要性，并通過案例分析明確提出，地方政府在重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商中應(yīng)扮演戰(zhàn)略協(xié)同主導(dǎo)者、投資環(huán)境構(gòu)筑者、招商引資促進者和地方招商體系培育者的角色，以期為我國的重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商提供一定的參考。

【Abstract】This paper analyzes the problems existing in the process of secondary investment attraction of major industrial real estate in China and the necessity of local government to participate in the secondary investment attraction， and through the case analysis clearly put forward， local governments should play the roles of strategic coordination leader， investment environment builder， investment attraction promoter and local investment promotion system breeder in the secondary investment attraction of major industrial real estate， so as to provide some references for the secondary investment attraction of major industrial real estate in China.

【關(guān)鍵詞】重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);二次招商;地方政府;角色定位

【Keywords】major industrial real estate; secondary investment attraction; local government; role orientation

【中圖分類號】F299.24? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）08-0133-02

1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

綜合目前得到廣泛認可的三種定義，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)即是“以產(chǎn)業(yè)為依托，以土地為載體，通過整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等，進行土地的整體開發(fā)與運營，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，從而實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、提升區(qū)域競爭力，幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力雙重目的的新型產(chǎn)業(yè)形式”。它既是地方政府的核心項目，也是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎。

企業(yè)集團的資金使用額度大，資金管控的統(tǒng)籌安排和預(yù)算管理有利于規(guī)范資金使用，使之合規(guī)合法。通過對現(xiàn)金存量和流動性的管理，對現(xiàn)金準(zhǔn)確預(yù)測，將預(yù)期投入要求和實際情況相結(jié)合，才能優(yōu)化資金配置，加強控制和降低風(fēng)險。

2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商

一般而言，無論是“園中園”還是“產(chǎn)業(yè)新城”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商也是后續(xù)運營商，由于項目占地面積和開發(fā)面積都比較大，開發(fā)商開發(fā)項目的目的不是自用，而是通過產(chǎn)業(yè)集群來實現(xiàn)多贏。因此，地方政府把項目開發(fā)商招進來后，項目開發(fā)商還要進行項目運營期間入駐企業(yè)的招商，此即為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商。

集團資金管控模式的實施雖然有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，但是由于其在具體的實施中還存在諸多問題，制約集團資金管控效益的提升。

3 地方政府在重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商中存在的問題

3.1 政府支持與服務(wù)的缺位

隨著國內(nèi)社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，地方政府都認可了“市場在資源配置中起決定作用”這一觀點，過度解讀甚至曲解了其含義，認為政府職能僅僅是提供一些基礎(chǔ)服務(wù)，對于重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商影響深遠的產(chǎn)業(yè)區(qū)位選擇、戰(zhàn)略協(xié)同、資源整合，以及財務(wù)、稅收、信貸、人力資源、衛(wèi)生服務(wù)、公共教育和城市公用事業(yè)服務(wù)等方面，依然缺乏前瞻性、整體性和創(chuàng)新性，政府的服務(wù)意識流于表象，服務(wù)水平低，官僚作風(fēng)嚴重，難以滿足重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商需求，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商中的旁觀者，而不是戰(zhàn)略協(xié)同者和推進者。

3.2 政府管理的越位

本應(yīng)該遠離重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營活動，由于地方利益、政府政績等原因，地方政府又常常直接介入企業(yè)的投資和經(jīng)營等微觀決策，甚至禁止區(qū)內(nèi)企業(yè)把重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目一些重要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資到周邊區(qū)域，這不僅影響了企業(yè)的資源優(yōu)化配置，而且嚴重影響了重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的整體招商策略和招商進程。

3.3 政府監(jiān)管的錯位

政府監(jiān)管錯位在重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商過程中更是屢見不鮮，上下級政府間、平行部門間職權(quán)劃分不清，政出多門現(xiàn)象時有發(fā)生，配套服務(wù)嚴重滯后，有責(zé)任相互逃避，有問題相互推諉，解決問題相互踢皮球，一件事情轉(zhuǎn)遍各職能部門卻找不到實際責(zé)任部門，一個問題開了多次部際協(xié)調(diào)會卻久拖不決，行政效率低下嚴重阻礙了項目的有序推進。

4 地方政府參與重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商的必要性

首先，重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策主導(dǎo)性強，戰(zhàn)略協(xié)同要求高。即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有別于住宅商業(yè)地產(chǎn)，它與所在地區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策密切相關(guān)，它既是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策催生的結(jié)果，也是落實區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的動力和載體。其次，重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的綜合性特性也決定了政府必須參與其二次招商。與其他地產(chǎn)項目不同，重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合性突出，涉及面廣。

5 國內(nèi)成功案例分析

昆明螺螄灣國際商貿(mào)城規(guī)劃總建筑面積為1900萬m2，其中商貿(mào)城占地面積5705畝，主體市場550萬m2;小商品生產(chǎn)加工區(qū)9600畝，生產(chǎn)加工區(qū)900萬m2;物流倉儲區(qū)1000畝，120萬m2[1-3]。其中，一期市場總用地860.1畝，建筑面積150萬m2，共有23000個商鋪，于2009年12月16日正式開業(yè)，匯集了服裝、鞋、皮具箱包、針織、工藝品、日用百貨等26個業(yè)態(tài)、數(shù)萬種商品，日均人流量達15～20萬人次，日營業(yè)額超過1.5億元;二期200萬m2主體市場于2010年12月28日開業(yè)，形成了國際數(shù)碼文化城、旅游購物中心、酒店用品城、國際風(fēng)尚中心、海外國家館五大特色主題購物中心，以及綜合商貿(mào)館、廠家直銷中心、名品商店街等多元商業(yè)形態(tài)，匯集家用電器、手機通訊、鐘表眼鏡、珠寶玉器、民俗文化、云南特產(chǎn)、茶葉、花卉、酒店用品、品牌服飾、海外進口商品等逾20個大類，近2000個品種的數(shù)百萬種商品集中展示、交流、貿(mào)易，并配套建設(shè)了約90萬m2配套商業(yè)設(shè)施;三期于2013年11月8日正式開業(yè)，三期C4市場又名螺螄灣·昆明市菊花園中藥材專業(yè)市場，實際經(jīng)營面積達8萬m2，共計700余戶商家入駐經(jīng)營，經(jīng)營的中藥材品類達3000多種，是經(jīng)國家批準(zhǔn)的全國17家中藥材專業(yè)市場之一，也是云南省最大的中藥材專業(yè)市場;三期C6市場又名螺螄灣國際建材家居博覽城，總建筑面積約70萬m2。

昆明螺螄灣國際商貿(mào)城二次招商的成功經(jīng)驗在于：一是政府強力推進。為推動老螺螄灣及云紡市場等經(jīng)營戶入駐商貿(mào)城，政府對老舊市場進行了拆遷，并通過差別化招商政策予以積極引導(dǎo)，老舊市場搬遷的優(yōu)先級商戶租金比普通商戶每平方米每月優(yōu)惠21元;2009年底，螺螄灣16800家商戶中，老螺螄灣搬遷過來的商戶有9800余戶。二是劃行規(guī)市，分類推進。項目采取政府主導(dǎo)、部門參與、市場調(diào)研方式，對項目業(yè)態(tài)進行劃行規(guī)市，并按照商戶基礎(chǔ)和成熟度，分期開發(fā)、分類招商，有效縮短了招商期限。三是政策扶持。為促進項目招商和運營，省、市、區(qū)政府出臺了稅務(wù)、工商、金融、海關(guān)、市場管理等相關(guān)專項扶持政策。四是完善配套服務(wù)。項目同時配套了3000畝的物流倉儲區(qū)、3000畝的小商品生產(chǎn)加工區(qū);為集聚人氣，昆明市開通了23路公共汽車線路和昆明軌道交通1號線（南部汽車站）、昆明軌道交通4號線（螺螄灣站、螺螄灣北站）[4]。

6 結(jié)論和啟示

6.1 戰(zhàn)略協(xié)同主導(dǎo)者

重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為落實區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的動力和載體，不僅需要高超的產(chǎn)業(yè)政策把握能力，合理選擇產(chǎn)業(yè)區(qū)位，更需要超強的戰(zhàn)略協(xié)同和資源整合能力。

6.2 投資環(huán)境構(gòu)筑者

地方政府要實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，除了完善物質(zhì)形態(tài)的自然資源和公共基礎(chǔ)設(shè)施等硬環(huán)境，還必須營造良好的政策環(huán)境、法治環(huán)境、行政環(huán)境和社會環(huán)境，大力提升服務(wù)水平，著力提高行政服務(wù)效能，努力創(chuàng)建誠信和諧、公平合理、廉潔高效、規(guī)范嚴明、健康向上的制度體系，全力為重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商構(gòu)筑一個“親商、安商、穩(wěn)商、富商”的良好投資環(huán)境，降低外來投資者的風(fēng)險，共同把重大產(chǎn)業(yè)項目打造成一方投資發(fā)展的寶地、財富集聚的洼地和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的高地。

6.3 招商引資推進者

由于國內(nèi)目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)群體特點、區(qū)域發(fā)展不均衡現(xiàn)狀以及重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“外溢效應(yīng)”等因素，二次招商中市場失靈成為常態(tài)，因此，在重大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二次招商中，政府、企業(yè)不能各自為政，更不能企業(yè)唱戲、政府看戲。

【參考文獻】

【1】高翔，張會明.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位解碼[M].北京：北京聯(lián)合出版公司，2017.

【2】孫久文，葉裕民.區(qū)域經(jīng)濟學(xué)教程[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2003.

【3】道格拉斯·C·諾思.經(jīng)濟史中的結(jié)構(gòu)與變遷[M].上海：上海三聯(lián)書店，1991.

【4】約瑟夫·E.斯蒂格利茨，等.政府為什么干預(yù)經(jīng)濟[M].北京：中國物資出版社，1998.