王哲

“高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題”“時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”……從7月24日中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會到7月30日中央政治局會議，都明確傳達(dá)了中央對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度。

目前，我國的房價總體上正在朝著穩(wěn)定、健康的大方向發(fā)展。但從去年以來，有部分地方呈現(xiàn)出高地價、高溢價的態(tài)勢，一些城市甚至不斷刷新歷史樓面價。歷史證明，土地拍賣市場高溢價率，正是房價上漲的主因素，樓市需要長期穩(wěn)定發(fā)展的話，就必須首先穩(wěn)住地價，才能真正穩(wěn)住房價。

城市土地供應(yīng)的變化影響樓市格局

最近，在北京市CBD一家外資企業(yè)擔(dān)任中層管理工作的北京市民肖戈很焦慮。近幾年來，肖戈努力工作攢錢，準(zhǔn)備幾年內(nèi)把自己三環(huán)邊的“老破小”換成改善性的大戶型新房，但是今年以來愈加火爆的土地市場卻讓他越來越“揪心”。

“2017年以來，北京房地產(chǎn)調(diào)控是最嚴(yán)格的，因?yàn)椤薹績r競地價政策，北京的土地市場很平穩(wěn)，所以房地產(chǎn)價格也很平穩(wěn)，此前瘋漲的一些區(qū)域回落了不少，我們這種改善剛需心里還挺踏實(shí)，準(zhǔn)備近幾年內(nèi)適時換房?！毙じ旮嬖V記者，但是今年出現(xiàn)的新情況讓他非常擔(dān)心。

上半年以來，北京土地市場高價地頻現(xiàn)，先是年初海淀四季青板塊樓面價超過7萬元/平方米的不限價宅地引爆京城土拍，隨后東北五環(huán)外的東壩拍出銷售均價近7萬元/平方米、最高售價約7.6萬元/平方米的限競房地塊，老牌地產(chǎn)巨頭合生創(chuàng)展近180億包攬南三環(huán)分鐘寺三地塊，綜合樓面地價超過7萬元/平方米……上半年北京的土地出讓金已經(jīng)突破千億。

《中國報(bào)道》記者日前前往分鐘寺地塊探訪，乘坐地鐵10號線，從繁華熱鬧的國貿(mào)往南10分鐘的車程，就來到分鐘寺地鐵站，出站后道路坑洼不平，地鐵站周邊地塊均被圍欄遮擋，圍擋上到處貼著各種小廣告，圍擋沒有遮蓋的地方顯露出一些破敗逼仄的平房。小紅門路附近只有一處剛剛建設(shè)的分鐘寺回遷安置房小區(qū)。

在附近經(jīng)營一家旅館的李強(qiáng)告訴記者，分鐘寺村以前是很多北漂打工者群租房的集中地，因?yàn)檫@里的房租差不多是東四環(huán)內(nèi)最低的區(qū)域了。與此同時，也帶來了與區(qū)域定位格格不入的臟亂差的環(huán)境，治安一度成為周邊居民比較擔(dān)心的問題。2018年，分鐘寺村列入北京市棚戶區(qū)改造及環(huán)境整治計(jì)劃，但是改造進(jìn)展一直比較緩慢。

經(jīng)查詢，分鐘寺地鐵站附近位于四環(huán)內(nèi)的中海城、觀筑庭園等建于十幾年前的商品房小區(qū)，目前二手房的售價大多在4萬元至7萬元之間，而此前分鐘寺的土拍地價已經(jīng)超過了7萬元。

據(jù)了解，目前開發(fā)商合生創(chuàng)展已經(jīng)在自持的商業(yè)項(xiàng)目“合生匯”里搭建了豪華的展示廳，相關(guān)工作人員告訴到訪的記者，目前介紹材料只有一張紙，但是可以明確的是項(xiàng)目單價至少得10萬元以上，均價大概在12萬元。

“分鐘寺、大瓦窯、亦莊河西……這在很多人看來都不是“好地段”，可是最近賣出的不限價地塊一塊比一塊價格超預(yù)期，‘面粉已經(jīng)貴過‘面包，怎么能不讓人擔(dān)心？”北京土著柳子韜告訴《中國報(bào)道》記者，“目前看起來樓市整體穩(wěn)定，二手房市場也很平穩(wěn)，這都有賴于中央‘房住不炒的政策，但是如果土地價格高漲勢頭不減，這股暗流肯定就會像多米諾骨牌一樣逐漸傳遞到整個房地產(chǎn)市場，最終又會回到之前的老路上。”

記者經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)也和市民的感受相一致。2016年北京成交的地價均價為2.03萬元/平方米、2018年為2.14萬元/平方米，而2019年為2.23萬元/平方米，今年上半年突然沖高至3.37萬元/平方米。雖然上半年北京土地成交面積同比大降14%，但鑒于地價均價的大幅上漲，上半年北京賣地收入高達(dá)1142億元，比去年上半年大漲25%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年以來，北京合計(jì)成交了43宗不限價住宅地塊，其中2017年為零，2018年只有一宗，2019年有14宗，2020年上半年成交的34個地塊中有28宗，也就是說，不限價地塊已成為北京住宅用地的絕對主角。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，城市土地供應(yīng)的變化，正在逐漸改變北京樓市的格局及后續(xù)房價走向，如果政府不采取相應(yīng)的措施，不限價的房企可能重回“饑餓營銷”的模式，必會加大北京樓市的供應(yīng)緊張，供需矛盾會加大，到明年，八九萬以上的房價成為北京樓市的供應(yīng)主流，進(jìn)而會影響到二手房市場，從而加大房價向漲的壓力。

全國土地市場火熱態(tài)勢不減

放眼全國，從上半年以來，雖然受到了疫情的影響，但土地市場一直熱度不減。部分城市的地價今年以來明顯上漲，房企開發(fā)商高價拿地的情況更是屢見不鮮，僅在受疫情困擾的今年前5個月，房地產(chǎn)巨頭恒大就拿地550億元！

今年以來房地產(chǎn)市場一直高燒不退的南京，6月3日就采取“限房價、競地價”方式，地塊均設(shè)置毛坯房銷售限價，最高銷售單價不得超過售價均價的110%。但熱度似乎一點(diǎn)沒低。7月10日，在首場采用“雙限”新規(guī)的土拍中，南京集中出讓7宗地塊，其中5宗地塊達(dá)到上限價，總成交價達(dá)到135.2億元，平均溢價率16.55%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月南京的土地出讓金居全國首位，為478.3億元，超過上海，是排名第三杭州的接近兩倍，接近3倍于北京，是排名第20的長沙的7倍多，其土地市場足可以用火爆來形容。

今年上半年，廣東東莞土拍成交額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出2019年整年土拍量，溢價率均達(dá)44%以上，開發(fā)商新拍的地塊樓面價比周邊在售樓盤價貴。即便是三線城市——徐州、鹽城、煙臺等地都出現(xiàn)了高溢價率的“地王”。山東省煙臺市的一場耗時7小時一宗土拍，經(jīng)過千輪競拍，樓盤成交溢價率達(dá)到118.78%，房企大佬碧桂園最終勝出。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，50個城市土地出讓收入超過2.35萬億元，創(chuàng)同期歷史新高，土地成交量、地方土地出讓收入、土地成交溢價率等指標(biāo)亦明顯走升。排名前五位的杭州、上海、北京、南京、廣州“賣地”收入均超過千億元。在一線城市中，北京和上海上半年的地價同比漲幅較大，分別高達(dá)48%和23%。

8月26日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城居住用地價格報(bào)告》顯示，1—7月份，全國100個城市居住用地價格為6088元/平方米，同比上漲8.8%，土地成交均價為每平方米創(chuàng)歷史新高。至少有7個城市地價漲幅超過20%，包括銀川、昆明、廈門、西安、成都、長春和呼和浩特。地價上漲最快的城市為銀川，漲幅為81%。從近期國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也可以看出，銀川樓市部分月份房價漲幅一度排名第一。

從中央到地方，加緊政策調(diào)控

土地市場作為樓市的指明燈，土地過熱的城市房價也有可能水漲船高。近幾個月來，從中央到地方，主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)資金的監(jiān)管，正在迅速升級。

6月24日，銀保監(jiān)會發(fā)文強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場”。

7月24日，中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府負(fù)責(zé)同志參加座談會，首次提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

之后，中央有關(guān)部委在8月底又連續(xù)召開了兩場會：8月20日央行、住建部、銀保監(jiān)會聯(lián)席召開12家房企座談會，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。記者采訪了解到，參會的12家房企分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城，都是此前在土地市場上活躍且頻繁融資的房地產(chǎn)企業(yè)，在這次會議上，同時，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，明確了房企融資“三道紅線”，并對房企融資及整改落實(shí)要求做了具體安排。

8月26日，住建部召開沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6城房地產(chǎn)工作會商會。參與城市座談、城市會商的城市都是此前土地市場火爆和房價快速上漲的城市，警示意味明顯。

地方政府也有響應(yīng)。7月23日，土地市場火爆的南京發(fā)布“寧九條”，明確提及加強(qiáng)土地市場調(diào)控，土地市場需要降溫，需要理性。8月19日，江蘇省自然資源廳官網(wǎng)發(fā)布《省廳部署做好住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作》，明確房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任，重點(diǎn)加強(qiáng)對南京、無錫、蘇州市住宅用地供應(yīng)監(jiān)測、評價和考核。

2019年9月14日，人們在大連世界博覽廣場詢價參展的樓盤。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，綜合來看近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策，從6月銀保監(jiān)會“回頭看”、部分城市調(diào)整土地出讓政策、重點(diǎn)城市調(diào)控加碼、房企融資收緊，再到城市座談、房企座談、城市會商等一攬子行動可以看出，中央有決心從供應(yīng)、需求、金融、房企等多個層面入手，共同保障“房住不炒”落在實(shí)處?！胺€(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期”三方面是一個有機(jī)的整體，相互影響、缺一不可，必須并行，地價不穩(wěn)，則會干擾房價和預(yù)期。

“現(xiàn)在對開發(fā)商融資渠道的監(jiān)管，目的就是防止資金違規(guī)流入土地市場，從而間接性維穩(wěn)房價，防止房價過快上漲，樓市這根弦會越繃越緊。無論是考慮政策層面還是市場自身規(guī)律，未來幾個月土地市場將迎來一波降溫調(diào)整，土地成交量、地價和溢價率的向上動能已明顯減弱?！眹?yán)躍進(jìn)說。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大指出，三穩(wěn)當(dāng)中，穩(wěn)地價是另兩穩(wěn)的根基所在，穩(wěn)住地價的目的在于，讓居高不下的房價，不會因?yàn)楦咄僚囊鐑r率，而影響樓面未來銷售價格。有了“房住不炒”的市場調(diào)控機(jī)制，并且能夠長期發(fā)揮作用，土拍價格穩(wěn)定，樓市溢價率不上行，讓房價也更親民、讓廣大剛需群體不再焦慮。但是土地市場火熱的背后是地方政府土地財(cái)政依賴度的高企，降低土地財(cái)政依賴度依然任重道遠(yuǎn)。

對于很多剛需家庭來說，無論多難，都沒有不買房這一選項(xiàng)。但是，對于經(jīng)歷過“房住不炒”之前買房靠搶和潛規(guī)則、一夜房價跳漲幾十萬的人來說，土地價格高漲帶來的對于未來房價的恐懼和擔(dān)憂，刻骨銘心，他們也更深刻地理解“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的深刻意義。