李懷亮

房地產行業(yè)經過二十多年的快速發(fā)展，目前仍是我國的重點行業(yè)，在帶動社會經濟發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用。房地產企業(yè)在經歷“黃金”“白銀”時代之后，目前競爭愈演愈烈，進入微利時代，成本控制成為主流地產的重點工作，更加重視成本全過程控制管理。確保在各項工作的開展中，滿足項目品質進度質量前提下，節(jié)約更多成本，創(chuàng)造更多經濟效益。所以，本文將針對房地產開發(fā)成本全過程控制與管理相應內容進行探討。

一、房地產開發(fā)成本全過程控制管理概述

1.主要內涵

在房地產的發(fā)展中，開發(fā)成本占總開發(fā)成本80%之多，其中除土地費外的前期費、配套費、建安費等占開發(fā)成本約50%，是成本管理的重點工作，通過全過程成本控制管理工作的展開，能夠將成本控制在合理范圍內。成本管理須前置，在項目方案、設計階段，對項目成本前置管理，通過企業(yè)積累數據庫、外部同類項目對標，對項目開發(fā)成本進行估算，通過與企業(yè)實際發(fā)展情況與項目情況的有機結合，不斷完成企業(yè)自身的成本控制目標。在成本全過程控制管理工作開展中，對項目中的隱藏環(huán)節(jié)要有正確認識與了解，這樣才能實現對各環(huán)節(jié)施工以及成本的有效控制，為房地產企業(yè)更好發(fā)展打下基礎。

2.重要作用

房地產是資金密集型行業(yè)，土地出讓金投入、工程建設費用投入、融資成本、管理費等投入等；屬于高投入、精管理的行業(yè)；如果在這一過程中，出現投入不合理，或者規(guī)劃不合理情況，那么會造成嚴重成本浪費問題，同時制約房地產企業(yè)自身的更好發(fā)展。為在最大程度上避免此類情況出現，要及時做好成本全過程控制管理工作。通過成本造價全過程控制管理工作的落實，能夠及時發(fā)現在成本花費中存在的問題。針對問題給出相應調整措施與解決措施，將成本花費控制在合理范圍內，避免浪費情況出現。通過該種方式可以為房地產企業(yè)創(chuàng)造更多經濟效益與社會效益，增強房地產企業(yè)在同行業(yè)中的競爭地位。

二、房地產開發(fā)成本全過程控制管理中的注意事項

在實際房地產開發(fā)成本全過程控制管理工作開展中，要注意以下幾點問題：

1.對于房地產工程建設中不同環(huán)節(jié)的資金使用要有正確認識，這樣才能更好落實成本造價全過程控制管理工作，確保成本的合理性，實現地產項目開發(fā)的有效控制。在項目施工開展之前，要安排專業(yè)工作人員做好市場調查與分析工作，明確市場行情、政府收費標準、行業(yè)壟斷情況、原材料價格情況、設備情況以及施工人員情況等。

2.無論是在房地產工程項目開發(fā)中，還是在成本管理中，職業(yè)經理人都發(fā)揮著不可替代的作用?；诖耍獙崿F對職業(yè)經理人、各專業(yè)執(zhí)行人員的合理配置，發(fā)揮人自身的專業(yè)特長，實現各項工作的有序進行。

三、房地產成本造價全過程控制與管理措施

1.加強設計階段成本控制

方案、設計階段決定了項目70%～80%的成本水平，設計階段成本可控則開發(fā)成本可控，而目前的房地產成本管理，也由之前的核算型、成本控制性逐漸向價值創(chuàng)造型轉變；故是成本管理的重點；確保房地產項目設計的科學性與合理性，可以為房地產企業(yè)節(jié)省更多成本，避免浪費情況產生。在設計工作開展過程中，營銷、成本、工程人員提前介入，明確項目開發(fā)定位，成本人員主動進行成本前置策劃、創(chuàng)造項目價值；通過確定項目的配置標準、建造標準、明確設計限額，確定項目整體打造標準，并匹配合理的成本，確保設計將來打造的產品與成本適配，確定成本限額，在該階段，通過成本人員主動的成本前置管理，在方案設計階段即確定了項目的成本估算指標，在后續(xù)項目開發(fā)建設中，通過設計優(yōu)化、招標、施工管理，最終確保成本可控。

圖1 設計方案技術經濟關系示意圖

2.加強工程招投標階段成本控制

房地產工程項目招投標，對于后續(xù)工程施工工作的展開，以及成本造價控制而言具有重要作用。因此，對于工程招投標階段的成本控制，要給予更多關注與重視。目前規(guī)模性房地產企業(yè)已經形成了大宗材料集中采購、施工單位戰(zhàn)略合作等方式進行主動的成本控制；房地產企業(yè)通過招投標的方式，促使各個企業(yè)之間的競爭，無論是在降低工程造價成本，還是在保證施工質量，減少施工工期中都有著重要意義。房地產開發(fā)企業(yè)，對于施工單位的選擇要給予更多重視與關注，因為施工單位的能力，會對施工質量以及工程造價控制產生直接影響?；诖?，在實際招投標工作開展中，就要做好施工單位調查工作，明確施工單位實際技術裝備情況、資金實力情況、信譽情況以及建設業(yè)績情況等。對于近期建設業(yè)績、建設項目相似的施工單位要進行優(yōu)先考慮，在房地產工程項目中要有著豐富的經驗。在大型的房地產工程項目中，會包含許多分項目工程，對于分項目工程可以采取分包方式。

圖2 工程招投標基本流程示意圖

3.加強施工階段成本控制

對于施工階段的成本影響，雖然只占開發(fā)成本3%～5%，但通過減少變更、簽證，能夠降低無效成本對項目帶來的損失，所以仍需要給予更多重視。在實際施工階段成本造價控制中，要注意以下幾點問題：（1）在實際建設項目施工過程中，會受到不同因素影響，比如，環(huán)境因素影響、人為因素影響等，使得前期設計規(guī)劃內容，要結合實際情況做出調整發(fā)生設計變更。此類調整工作，要盡量在施工階段的初期進行，這樣才能將對工程造價的影響降到最低。為實現這一目的，設計人員、監(jiān)理人員與工程部門之間要及時做好溝通與交流，從而實現施工調整與成本投入預算調整的同步進行。（2）現場簽證是房地產工程項目施工中的一項重點內容，現場簽證主要是指，在實際施工工作開展中，由于受到不確定因素影響，使得施工總量與施工中所使用的原材質出現價格差，對價格差書面調控的書面依據。在這一過程中會出現價格變動，價格變動會造成成本變動。因此，在施工階段的成本管理中，要加強對現場簽證的控制。如果需要進行現場簽證，那么要設置相應的現場簽證會前評審流程，在簽證會審工作開展中，簽證人員以及審計人員等都需要參與到其中，使得現場簽證的合理性與科學性得到保障。對于現場簽證中的費用，特別是相對較為隱蔽的工作簽證，需要造價工程師以及監(jiān)管工程師，能夠做好同步隱藏操作。確保在經過有關部門批準后，才能開展后續(xù)施工工作。

四、結語

綜上所述，成本全過程控制與管理工作的展開，在房地產行業(yè)競爭進入白熱化階段的今天，對于房地產企業(yè)盈利發(fā)揮更重要的作業(yè)。因此，在房地產企業(yè)項目前期投策、方案規(guī)劃、施工中，要具備全員、全過程、全周期的成本管理意識，逐步提高成本從業(yè)人員主動管理成本的意識和水平，提高企業(yè)全員成本管理水平，有力推進企業(yè)成本與產品匹配，合理降低成本，為企業(yè)生存、發(fā)展、壯大貢獻成本人員的力量。