吳成科

摘要 ? ?隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展，人們的產(chǎn)權(quán)意識逐漸增強(qiáng)。同時，我國對于農(nóng)村不動產(chǎn)管理制度及登記程序也越來越完善。本文闡述了農(nóng)村地籍房屋調(diào)查工作流程，主要包括準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)（核）查、地籍測量、房產(chǎn)測量等，并介紹了農(nóng)村地籍房屋調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)，以期為促進(jìn)農(nóng)村地籍房屋調(diào)查工作的有序開展提供參考。

關(guān)鍵詞 ? ?農(nóng)村地籍房屋調(diào)查;工作流程;數(shù)據(jù)庫建設(shè)

中圖分類號 ? ?P272 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼 ? ?A

文章編號 ? 1007-5739（2020）16-0259-02

農(nóng)村地籍房屋調(diào)查成果可以為農(nóng)村宅基地分配管理，探索農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)提供詳實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。通過研究建設(shè)農(nóng)村地籍房屋調(diào)查數(shù)據(jù)庫，使農(nóng)村集體土地可以科學(xué)有效地利用起來，加快農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記發(fā)證。

1 ? ?農(nóng)村地籍房屋調(diào)查工作流程

1.1 ? ?準(zhǔn)備工作

開展農(nóng)村地籍房屋調(diào)查準(zhǔn)備工作主要包括工作人員培訓(xùn)教育、人員隊伍組織、調(diào)查工具準(zhǔn)備、資料收集及宣傳動員等[1]。結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村土地使用的實際情況及政府制定的目標(biāo)要求，對參加調(diào)查工作的政府人員及村民代表（縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會、村小組）進(jìn)行培訓(xùn)，重點收集二調(diào)數(shù)據(jù)庫、地籍?dāng)?shù)據(jù)庫、農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果、歷史登記檔案及大比例尺基礎(chǔ)測繪資料等。制作相應(yīng)的表冊，備齊軟硬件設(shè)備，其中所用的GPS-RTK、全站儀等主要測繪儀器均應(yīng)及時經(jīng)過國家計量部門檢定合格。

1.2 ? ?權(quán)屬調(diào)（核）查

做好充足的準(zhǔn)備工作后可開始權(quán)屬調(diào)查，以地籍區(qū)地籍子區(qū)為基礎(chǔ)，以宗地為調(diào)查單元逐宗開展調(diào)查，查清調(diào)查區(qū)內(nèi)每宗土地的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途，調(diào)查房屋的權(quán)利人、權(quán)屬來源情況、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、批準(zhǔn)用途及實際用途等，對已登記發(fā)證宗地、符合登記發(fā)證，不符合發(fā)證分類核實權(quán)屬狀況。制定宗地和定著物單位劃分規(guī)則，科學(xué)合理編制不動產(chǎn)單元編碼。結(jié)合現(xiàn)場核實，收集調(diào)查權(quán)利人家庭成員、土地權(quán)源資料、房屋準(zhǔn)建證、村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等證明文件，需要對收集到的資料復(fù)印或拍照留存。按照《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（國土資發(fā)〔2015〕41號）要求[2]，將調(diào)查的有關(guān)內(nèi)容填寫表格，主要包括地籍調(diào)查表、房屋調(diào)查表、建（構(gòu)）筑物調(diào)查表、宗地核實表等。權(quán)屬調(diào)（核）查是重點也是難點，農(nóng)村范圍普遍存在戶主外出務(wù)工、老人投奔子女，“空心村”“老人村”多，四鄰界址指認(rèn)無法簽字，宗地相鄰四至的指界簽字工作開展難度極大等問題。

1.3 ? ?地籍測量

地籍測量包括控制測量、地形要素測量、地籍圖繪制、界址點測量等。可利用當(dāng)?shù)販y繪主管部門提供的C、D級GPS控制點作為平面控制點起算數(shù)據(jù)，圖根布控統(tǒng)一采用RTK方法布設(shè)圖根點。為符合后續(xù)房地一體登記發(fā)證精度需求，地籍圖測繪通過全野外1∶500全要素測量，密集居民區(qū)完整測繪地形圖，零散居民地按客觀反映建筑物周邊地形、地貌關(guān)系位置進(jìn)行測繪，通常以建筑物為中心向四周測繪10 m。細(xì)部測量采用全站儀和RTK相結(jié)合的作業(yè)模式，居民地采用全站儀極坐標(biāo)法進(jìn)行測繪，居民地外圍較開闊的地區(qū)采用RTK測繪，內(nèi)業(yè)可采用CASS 2008軟件編輯成圖。

1.4 ? ?房產(chǎn)測量

房屋及附屬設(shè)施測量結(jié)合地籍測量同時開展，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量，獨(dú)立成幢房屋以房屋四面墻體外側(cè)為界測量[3]。房角點測量一般采用極坐標(biāo)法測量和采用手持測距儀或鋼尺測量。房屋測量需要重點對房產(chǎn)面積量算，關(guān)注有柱走廊、無柱走廊（檐廊）、架空通廊、門廊、挑廊、陽臺等設(shè)計的面積量算問題，分清全算面積和半算面積規(guī)則。按規(guī)范繪制房產(chǎn)分戶圖。

2 ? ?農(nóng)村地籍房屋調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)

2.1 ? ?建設(shè)思路

鑒于目前國家層面并未出臺有關(guān)農(nóng)村地籍房屋調(diào)查的數(shù)據(jù)庫建庫標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前主要參照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》和《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫》的要求，建設(shè)包括空間矢量數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)與電子掃描件數(shù)據(jù)等，三者之間建立關(guān)聯(lián)的農(nóng)村地籍房屋調(diào)查數(shù)據(jù)庫[4]。同時，結(jié)合《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）合理編制數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)字典，如地形地籍要素編碼、地類編碼等數(shù)據(jù)[5]。

2.2 ? ?建設(shè)數(shù)據(jù)庫

制定建庫技術(shù)方案后，選擇建庫軟件，建立坐標(biāo)系和投影系統(tǒng)平面坐標(biāo)系統(tǒng)，采用CGCS-2000坐標(biāo)系，投影采用“高斯—克呂格投影”。采集地籍區(qū)、地籍子區(qū)、界址點、界址線、宗地、測量控制點、房屋及附屬設(shè)施等地籍、基礎(chǔ)地理矢量數(shù)據(jù)，對采集到的圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯處理，建立點、線、面之間的拓?fù)潢P(guān)系，并對圖形數(shù)據(jù)及時進(jìn)行拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)檢查。將調(diào)查中采集的屬性數(shù)據(jù)，形成對應(yīng)屬性數(shù)據(jù)表和屬性結(jié)構(gòu)進(jìn)行掛接導(dǎo)入。對調(diào)查過程中收集形成的權(quán)籍調(diào)查表以及權(quán)屬來源證明材料等資料，通過掃描、拍照等方法形成電子檔案數(shù)據(jù)，并與屬性信息關(guān)聯(lián)，形成完整的包括影像資料的屬性數(shù)據(jù)庫。最后，對圖形信息與屬性信息進(jìn)行數(shù)據(jù)完整性、準(zhǔn)確性、邏輯一致性檢查，滿足不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)需求。

2.3 ? ?數(shù)據(jù)庫建設(shè)注意事項

為避免與國有建設(shè)用地城鎮(zhèn)地籍調(diào)查范圍的重疊，需做好空間要素圖層的銜接，通常需提取最近年度的土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)用地圖斑，將農(nóng)村地籍房屋調(diào)查的范圍確認(rèn)為城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和工業(yè)集中區(qū)范圍線之外的202、203地類圖斑。

3 ? ?結(jié)語

農(nóng)村地籍房屋調(diào)查數(shù)據(jù)庫的合理建設(shè)，為農(nóng)村房地一體發(fā)證提供了最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，也為有效提升土地精細(xì)化管理、保護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益、調(diào)動農(nóng)村發(fā)展活力、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革奠定了重要的基礎(chǔ)。

4 ? ?參考文獻(xiàn)

[1] 國土資源部.地籍調(diào)查規(guī)程：TD/T 1001-2012[S].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2012.

[2] 國土資源部.國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知：國土資發(fā)〔2015〕41號[A/OL].[2020-03-22].http：//www.css110.com/info.asp？id=80.

[3] 國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.房產(chǎn)測量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定：GB/T 17986.1-2000[S].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

[4] 國土資源部.城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)：TD/T 1015-2007[S].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2007.

[5] 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫局.土地利用現(xiàn)狀分類：GB/T 21010-2007[S].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2007.