覃慧

摘 要：隨著時代的發(fā)展，土地立體利用逐漸成為主流，且趨勢明顯。因為經(jīng)濟的發(fā)展，導致用地，尤其是城市用地正在不斷向外擴張，也就意味著，農(nóng)田用地，甚至是基本用地面積也得不到保障。政府針對此問題，頒布了土地總體規(guī)劃，可以確保基本農(nóng)田不被占領。本文對土地立體利用開展研究，采用文獻法、歸納法和對比分析法，對三維思維的產(chǎn)權管理思想進行解析。從法律界定、行政程序變革、技術支撐三方面，就土地立體利用的產(chǎn)權管理相關問題加以分析。

關鍵詞：土地立體利用;產(chǎn)權管理;三維思維

1、土地的立體利用

土地自古有之，最開始對土地的利用，主要體現(xiàn)在耕地、畜牧、山林等方面，當然因為地球的自然豐富，還會有一些是煤礦方面的土地利用，而這些事屬于二維地籍。隨著科技不斷進步，自工業(yè)革命開始，土地的利用已不再這么簡單，社會的組織、產(chǎn)業(yè)等方面都發(fā)生了巨大的改變，人口越來越向城市聚攏，城市的規(guī)模逐漸擴大，而土地因為人口的不斷聚攏，在供應層面越來越不能夠為人類提供所需。土地在單位面積的承載在工業(yè)革命之后，早已超負荷運轉，因此人們不得不相處其它的辦法來解決這一難題，土地的立體利用也應運而生。在單位土地面積內(nèi)，增加利用率，樓房、電梯的出現(xiàn)也是因為如此。高樓大廈在城市逐漸興起，通過對空間的最大使用，土地的使用效率也大幅度增長。高樓大廈是對地上空間的利用，地鐵則是對地下空間的有效利用，當然這也是社會發(fā)展的一種必然趨勢。城市立體化應用越來越顯著，單位面積內(nèi)，土地的利用效率也逐漸提升。同樣一片土地，對其展開利用的方式也越來越多，從以前的平面空間利用，到如今在空間上利用其高度發(fā)展空間用途，而空間用途因為高度和地理位置的不同也有顯著差異。

因為城市的大面積擴張，在1981年5月，聯(lián)合國自然資源委員會已將地下空間定義為重要的自然資源。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國在土地立體化利用上，也在逐年提升。已北京為例，地下空間的建筑面積每年以300m2增加。有研究學者曾就土地空間的形式的改變和城市的不斷擴張的歷史認為，19世紀是以橋梁發(fā)展空間，20世紀是以高層建筑發(fā)展空間，而到了21世紀是以地下空間來發(fā)展土地空間。從中我們也而已看出空間利用率在每個世紀都所有增長。

2、立體空間的產(chǎn)權形式和立法現(xiàn)狀

從二維地籍轉向三維地籍，在產(chǎn)權上自然也要有所改變。人們對于土地的認識，已經(jīng)從此前的平面思維，到現(xiàn)在的三維思維。1999年美國在法律層面就已經(jīng)對土地空間的加以界定，認為土地是由地表、地上空間和地下空間三個空間組成，是一個立體的空間概念，而在此空間內(nèi)的生物和土地都是屬于該空間的所有物。由此土地權利也從此前僅僅是對地表空間的權利，到如今土地權利由地表、地上空間和地下內(nèi)容所組成。當然除了美國外，法國、德國、日本等資本主義國家也對土地利用權利在法律上作出明確規(guī)定，基本框架也是基于此。

土地從空間層面不斷向外延展，讓土地能夠在單位面積內(nèi)發(fā)揮它的最大效能。就實際情況而言，因為高層建筑在建造上花費不菲，得到空間的全部產(chǎn)權不太現(xiàn)實，大多數(shù)的企業(yè)或者個人都會選擇以租賃、購買等方式獲得其中一部分空間的使用權或者買賣。也出現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象，很多人對一棟高樓共同擁有產(chǎn)權的情況。這也就意味著，一個立體空間可以將其切割成若干空間，然后再將其轉讓、租賃、出售或者抵押。

空間本身屬于不動產(chǎn)，從這角度來看，人們所擁有的空間產(chǎn)權，也就是立體空間的不動產(chǎn)。對立體空間的所有權就是它的表現(xiàn)形式，住宅、寫字樓、商鋪等。

而我國雖然經(jīng)濟發(fā)展相較于資本主義國家處于滯后階段，但就土地立體利用在法律上也有著明確定義，但更多并非是從個體的角度，而是從公共的角度來進行立法，從人防工程、民用工程、物權法等方面對立體空間的產(chǎn)權和利用從法律層面上進行定義和區(qū)分。而我國的在土地立體利用上也存在明顯問題。

首先是立法位階低，而在頂層設計方面嚴重缺失。以杭州對地下空間利用的法律法規(guī)來看，地下空間的使用權實行的是分層登記的方式，但和當?shù)貙τ谧诘毓芾韰s不能達到一致，也就是說在法律法規(guī)層面存在沖突，一旦存在糾紛，從法律上很難進行明確界定。其次，沒有關于土地立體利用的配套技術的標準，從操作層面來看，沒有指引方向，因此可操作性不強。第三，在土地利用上的思維還是二維地籍思維，導致地上空間、地下空間處于分離狀態(tài)，在法律層面分離對于空間的整體利用大大不利。最后，這樣的思維模式?jīng)]有改變，導致政策制定上，土地立體利用的權利沒有辦法得到保障。

3、土地立體利用產(chǎn)權管理的基礎建立

土地立體利用的產(chǎn)權管理需要從法律和技術兩個方面進行展開。

從法律上來看，土地立體空間的地籍主要是為土地立體產(chǎn)權登記服務的，而這方面的用途很多。因為此前一直是二維地籍，從傳統(tǒng)的地籍或者說是土地產(chǎn)權觀念和制度，轉到現(xiàn)在以土地立體空間為核心的產(chǎn)權制度，最主要的是要向將不動產(chǎn)空間權利設立起來。這里面的空間權有兩部分內(nèi)容，一部分是所有權，一部分是利用權，而利用權也包含兩大類，是物權和債券的空間利用權。這樣從權利的角度逐層區(qū)分，產(chǎn)權就可以確定在一個空間范圍內(nèi)了，也為空間的所有者使用、繼承或者轉讓提供了方便。

從技術層面來看，能夠快速并經(jīng)濟的獲取關于土地空間的數(shù)據(jù)信息，建立資料庫和空間模型是首要任務。此前的土地空間模型多是二維地籍模型，如果現(xiàn)在要建立空間模型則會轉換為三維地籍模型，但此前的空間模型不可變，如何將二者結合起來，從技術的層面將土地立體空間產(chǎn)權客觀的表現(xiàn)出來也是重點。但從技術的角度來分析，這樣的方法是可行的。

從法律和技術層面進行綜合考量，完全的土地三維空間的所有權登記模式是最理想的，但在此投入的費用不會太低，對于經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的政府，還需要在二維地籍產(chǎn)權管理的基礎上，從技術層面不斷完善。

參考文獻

[1]《地下空間開發(fā)利用》課題組.科學開發(fā)地下空間促進城市可持續(xù)發(fā)展[J].武漢建設，2006，（3）：10- 13.

[2]石曉冬.北京城市地下空間開發(fā)利用的回顧與展望[J].北京規(guī)劃建設，2006，（5）：74- 77.

[3]趙奎濤，等.對城市地下空間開發(fā)利用的幾點認識[J].國土資源，2005，（5）：30- 31.