李雯

近幾年，樓市收并購動作頻頻，像通過股權(quán)收購方式來擴大規(guī)模、整合資源的并不是個例。行業(yè)的深層洗牌，讓不少籠罩在債務(wù)陰霾下的中小企業(yè)，面臨著出局的危險。

前段時間，青島億海置業(yè)股權(quán)變更，股東由山東琴崗工程監(jiān)理公司變更為青島奧園。隨后，7月30日，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布預(yù)披露公告顯示，中海擬轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán);7月31日，青島天海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也發(fā)布信息，轉(zhuǎn)讓其47.62%的股權(quán)。隨著融資渠道持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場告別單邊上漲轉(zhuǎn)向盤整，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，一時間，青島房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例激增。

就在青島中小房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)起云涌之時，監(jiān)管再度出手給樓市“降溫”。住建部、央行于8月20日在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。而之前在“7·24房地產(chǎn)工作座談會”上，也提出要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。融資的收緊意味著管控倒逼行業(yè)洗牌加速，預(yù)計年內(nèi)房企可能采取降價跑量、拆分上市等方式應(yīng)對金融風(fēng)險。而償債能力差、融資口徑較窄的中小型房企在股權(quán)轉(zhuǎn)讓“甩包袱”的過程中，已經(jīng)危局浮現(xiàn)。

青島多個房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓

7月30日，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布預(yù)披露公告顯示，中海擬轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。披露信息顯示，青島中海海灣置業(yè)有限公司成立于2014年6月10日，注冊資本1000萬元，為國有控股企業(yè)，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（憑資質(zhì)經(jīng)營）、房地產(chǎn)信息咨詢、房產(chǎn)中介、物業(yè)管理（憑資質(zhì)經(jīng)營）、自有房屋租賃，由中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司100%持股。據(jù)相關(guān)財務(wù)指標顯示，截至2020年6月30日，青島中海海灣置業(yè)有限公司總資產(chǎn)205105.26萬元，總負債204186.14萬元，所有者權(quán)益919.12萬元。

7月31日，青島產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布消息，青島天海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司47.62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價為1059.15萬元，信息披露起止日期從2020年7月31日開始，到2020年8月27結(jié)束。記者查閱資料了解到，青島天海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東為香港恒億集團發(fā)展有限公司和雙星集團有限責(zé)任公司，其中香港恒億集團持股52.38%、雙星集團持股47.62%，此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的為雙星集團旗下股份，股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價為1059.15萬元。

另據(jù)了解，日前青島億海置業(yè)有限公司股權(quán)發(fā)生變更，股東（發(fā)起人）由山東琴崗工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司變更為青島奧信置業(yè)有限公司（奧園），持股比例100%。青島億海置業(yè)有限公司開發(fā)了黃島區(qū)天目山路東、薛家島四村南側(cè)“悅海國際”商住項目，項目占地1.22萬平方米，容積率2.5，計容建面3.06萬平方米，其中住宅約2.94萬平方米，項目已經(jīng)主體封頂并取得預(yù)售。隨著此番股權(quán)轉(zhuǎn)讓的完成，預(yù)示著奧園在西海岸再落一子。

除上述企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，還有房地產(chǎn)企業(yè)通過增資方式來滿足開發(fā)項目的流動資金。記者從青島產(chǎn)權(quán)交易所了解到，8月12日，青島萬悅置業(yè)有限公司增資90%，擬募集資金總額9000萬元，信息披露起止日期從2020年08月12日至2020年10月12日。 值得注意的是，此次增資金額不低于9000萬元，增資相應(yīng)出資僅限于用于公司開發(fā)項目的流動資金。

就在青島股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例激增之時，監(jiān)管再出新規(guī)。近日，住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。座談會上指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。座談會上強調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風(fēng)險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達261億元，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計融資額高達6242億元。近期房企融資已經(jīng)出現(xiàn)上漲趨勢。

中小房企出局危機頻現(xiàn)

跟一線品牌開發(fā)商相比，國內(nèi)一些中小型房企的日子著實不太好過。銷售遇冷、拿地困難、流動資金持續(xù)收緊……種種壓力之下，不少房企正在為“活下去”而努力。今年上半年，中國華皓旗下的青島華皓錦譽置業(yè)有限公司、青島華皓瑞信置業(yè)有限公司完成股權(quán)變更，變更后牡丹江世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（世茂）持有上述公司全部股權(quán)。隨著華皓在西海岸兩個項目的正式易主，意味著華皓已退出青島。

記者了解到，中國華皓自2014年開始布局山東，項目主要集中在上海、南昌、成都、青島、濟南、三亞地區(qū)。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，其在青島已無項目，在濟南則僅有華皓英倫聯(lián)邦尾盤項目。此番股權(quán)轉(zhuǎn)讓的落定，預(yù)示著華皓后續(xù)將逐步退出山東市場。

樓市的低潮期往往是行業(yè)并購的高潮期。青島融信智匯投資發(fā)展有限公司董事長龍江表示，“在現(xiàn)在這樣的市場環(huán)境下，確實強者更強，對于相對資源較少、項目少，在開發(fā)能力、產(chǎn)品標準化、市場反應(yīng)速度等方面也有所欠缺的公司，差距將被越拉越大?！?/p>

近幾年青島樓市收并購大動作頻頻，像世茂這樣通過股權(quán)收購方式來擴大規(guī)模、整合資源的并不是個例。行業(yè)的深層洗牌，讓不少籠罩在債務(wù)陰霾下的中小企業(yè)，面臨著出局的命運。

人民法院公告網(wǎng)顯示，從2019年2月至今，全國至少有700家房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)。截至記者發(fā)稿時，最新發(fā)布的是8月23日的一則公告：貴州恒泰久美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請破產(chǎn)。公告顯示，貴州恒泰久美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以經(jīng)營不善，長期無法償還到期債務(wù)，明顯資不抵債為由，向本院提出申請對其進行破產(chǎn)清算。

在長達50頁的房地產(chǎn)破產(chǎn)名單中，多數(shù)為中小型房企。記者從人民法院公告網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)公告中涉及山東區(qū)域的也有多家房企，主要分布在濟南、日照、濟寧等地，包括山東黃金金斯頓中遠房地產(chǎn)有限公司、濟南華誠麗都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、日照市潤泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東浩然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東佳辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、萊蕪華誠麗都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟寧如意四季花城房地產(chǎn)有限公司等。

“可以預(yù)見，未來中小房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例還會持續(xù)增多?！眱?yōu)淘城總裁、葉檀樓市院長薛建雄分析道：“很多開發(fā)商前期拿地和相關(guān)財務(wù)等成本比較高，在不能漲價賣的情況下，未來贏利有問題，財務(wù)壓力也比較大。因為房地產(chǎn)的競爭越來越劇烈，賺錢難度越來越大，虧錢的可能性越來越高。不專業(yè)的小企業(yè)，只要不是房價大漲，就很容易做不下去?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“中小房企破產(chǎn)，本身和房屋銷售不好、拿地機會不多等都有關(guān)。眾多因素疊加，讓中小房企的突圍空間愈加狹小。壓力之下，不少房企出現(xiàn)資金鏈斷裂。”而就日前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會這一舉動，他說：“此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監(jiān)管和企業(yè)。所以這不是簡單的打壓開發(fā)商，而更多是希望從融資角度去看開發(fā)商未來的融資和發(fā)展?！?/p>