海南在房地產(chǎn)行業(yè)上已經(jīng)摔過2次跟頭。

1988年，海南建省，新時代的“淘金者”在那個住房還沒全面商品化的年代，瘋狂擁入海南，開墾“期房”這一處女地。

一直到1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半、財政收入的40%。隨后的1993年，海南陸續(xù)出臺16條樓市調(diào)控措施，房價隨即暴跌。海南房產(chǎn)泡沫在急劇膨脹后崩盤，約有13 000家房地產(chǎn)公司頃刻倒閉。

這是海南房地產(chǎn)泡沫破滅的第一次，第二次則是在2013年。

2010年，全國炒房氛圍漸濃，而海南也在那年獲批國際旅游島，吸引了大量投資客。從2010年初至2011年底，海南房價從6 500元/平方米暴漲到1萬元/平方米。隨后的2013年，海南樓市泡沫再次破裂，房價又一次崩盤。

壯士斷腕？

作為享譽全國的度假勝地，與其他省份不同，海南房地產(chǎn)中旅居度假地產(chǎn)的比重很大，而這類地產(chǎn)的流動性很低，不太適合投資。

這2次崩盤，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為海南經(jīng)濟難以抹去的傷痛。2018年，海南省自貿(mào)區(qū)獲批，繼而發(fā)布了嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購政策，自此，商品住宅實施了全域限購。

隨后，海南繼續(xù)加碼對該省房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，今年，海南省數(shù)次出臺政策加緊對房產(chǎn)的監(jiān)管。

從今年3月8日起，房地產(chǎn)公司拿地開始建設(shè)的項目一律實施現(xiàn)房銷售政策，至此，海南成為全國首個全面實行現(xiàn)房銷售的省市。

緊接著的5月22日，海南又出臺了“本地居民限購兩套”的限購細(xì)則，針對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房;而外地人在海南購房首付比例不得低于70%，在?？诤腿齺喌瘸鞘匈I房，還要提供一名家庭成員“在海南省累計60個月”的社保證明或者個稅證明，并且還實行5年限售政策，禁止轉(zhuǎn)讓。

海南政府明確指出，在自貿(mào)港政策發(fā)布后，要確保海南房地產(chǎn)不會出現(xiàn)大起大落，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)，不做房地產(chǎn)加工廠。

疫情讓各行各業(yè)被迫按下了暫停鍵，因而各地也放松了樓市政策。然而，海南卻背道而馳，難不成是要放棄房地產(chǎn)行業(yè)？

海南省經(jīng)濟對房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了很嚴(yán)重的依賴性。2019年，海南省省長沈曉明表示，在相當(dāng)長一段時間以來，海南的房地產(chǎn)占到投資和稅收各50%左右。此話不假，2018年、2019年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷回落，而這兩年里，海南省GDP增速也下降到全國平均增速以下。

在政策的影響下，不少房產(chǎn)項目紛紛折戟。鳳凰島，被譽為 “東方迪拜”， 島上五棟風(fēng)帆式大樓見證了海南樓市最高光的時刻，最高房價炒上16萬元/平方米。然而，這樓市奇跡，卻在瞬間夢碎。2018年，三亞落實中央環(huán)保督查組反饋意見，責(zé)令鳳凰島建設(shè)項目停工，嚴(yán)格鳳凰島土地用途管理，嚴(yán)禁建設(shè)任何形式的房地產(chǎn)項目。而今，復(fù)工還遙遙無期。

在被三亞市政府責(zé)令停建并整改20個月后，這個中國最奢華的度假島項目被折價拍賣。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，鳳凰島背后的參股公司三亞鳳凰島投資集團有限公司100%股權(quán)作價40.37億元公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

如若海南放棄房地產(chǎn)行業(yè)，豈不是壯士斷腕？

讓市場回歸理性

對此，民建中央經(jīng)濟委員會副主任、中央電視臺財經(jīng)頻道評論員馬光遠(yuǎn)表示，海南樓市新政的核心并非是打壓房地產(chǎn)，而是特別強調(diào)要建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的城市主體責(zé)任。

他指出，新政出臺以后，房地產(chǎn)商新拿地的項目，才實行現(xiàn)房銷售。也就是說，現(xiàn)在的存量土地項目，仍然實行預(yù)售。因而新政中取消預(yù)售制度，對整個海南房地產(chǎn)市場的影響就極為有限。

筆者認(rèn)為，后續(xù)出臺的限購細(xì)則同樣是推動消費者理性購房的進(jìn)行，從而避免房產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

馬光遠(yuǎn)還指出，從長遠(yuǎn)來看，新政的實施還能勸退部分“空手套白狼”的房地產(chǎn)開放商，這些商家“沒有開發(fā)能力，只圈地，房子質(zhì)量也無法保障，這樣的開發(fā)商出局是好事不是壞事?！?/p>

由此可見，海南政府并非放棄房地產(chǎn)行業(yè)，只是用短期“流血”的方式換回一個健康的房地產(chǎn)市場。只有房地產(chǎn)市場回歸理智，海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)才能夠得以優(yōu)化。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，降低對房地產(chǎn)的依賴，一定程度上也有助于海南經(jīng)濟形成更強的韌勁，不因為地產(chǎn)周期而出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟的波動，這其實是新常態(tài)經(jīng)濟下的一種體現(xiàn)，值得肯定。

目前海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)、旅游、石化和海洋產(chǎn)業(yè)依賴較重，一方面，這與建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的目標(biāo)不符;另一方面，海南的旅游業(yè)發(fā)展水平仍待提高，過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)將對島內(nèi)生態(tài)造成破壞，這無疑是竭澤而漁，而這又與國際旅游島建設(shè)目標(biāo)背道而馳。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，海南后續(xù)的土地利用將強調(diào)高端產(chǎn)業(yè)。而有創(chuàng)新業(yè)務(wù)和人才導(dǎo)入能力的房企，在海南市場的發(fā)展機會才會更大。

正如前文提到的鳳凰島，時至今日，鳳凰島上多個項目始終處于中止待建狀態(tài)，隨著鳳凰島項目的“沉沒”，這塊熱土的價值也一落千丈。曾被譽為“鳳凰島主”的曾憲云想要將其打造成富人天堂的美夢也最終破碎。

鳳凰島記錄了海南房地產(chǎn)行業(yè)的瘋狂，也承載了如今樓市的冷靜，豎立在島上的五座風(fēng)帆式大樓時刻警示著世人不要忘記那段樓市狂熱的覆轍。