摘要：近幾年房價波動成為引發(fā)商業(yè)銀行系統(tǒng)性風險的源頭，阻礙了經(jīng)濟發(fā)展。本文根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境實際情況，結合理論分析和案例分析發(fā)現(xiàn)房價波動主要是通過不良貸款率這一渠道進一步影響到銀行系統(tǒng)性風險。在此基礎上本文認為銀行需完善信貸評估體系和監(jiān)管制度，房地產(chǎn)企業(yè)擴展融資渠道，共同創(chuàng)造良好的經(jīng)濟環(huán)境。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格;銀行系統(tǒng)性風險

1.引言

1.1研究背景

隨著城鎮(zhèn)化改革的進一步發(fā)展，市場對城市住房的需求仍然處于一種緊迫的狀態(tài)，再加上近幾年股市低迷，房市成了投資的最主要的市場之一，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，房價節(jié)節(jié)攀升。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展離不開強大的資金支持，以銀行為中心的金融發(fā)展體系決定了房地產(chǎn)業(yè)的融資需求要依靠商業(yè)銀行來滿足，商業(yè)銀行銀行如果實現(xiàn)信貸緊縮政策，房地產(chǎn)行業(yè)融資困難且企業(yè)資金鏈斷裂將造成價格崩盤，此時房地產(chǎn)商又出現(xiàn)大量信貸違約情況，這又將導致銀行出現(xiàn)大量壞賬爛賬，如此一來惡性循環(huán)。同時房地產(chǎn)市場貸款額約占商業(yè)銀行的總貸款額的28%，說明我國有大量資金流入了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)信貸風險也越來越重要，房地產(chǎn)價格的波動將嚴重影響到銀行體系和金融市場的穩(wěn)定。

1.2文獻綜述

徐龍彪[1]認為目前房地產(chǎn)融資環(huán)境惡劣，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭激烈，面對這種情況企業(yè)應加快銷售資金回籠，拓展融資渠道。齊謳歌[2]研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場風險和銀行信貸之間有著顯著的關聯(lián)性，房地產(chǎn)市場風險在房價下降時最容易累積。蔡真[3]在理論分析的基礎上發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場風險從三種途徑——房價下跌、房貸違約和影子銀行信用鏈條斷裂傳染到金融系統(tǒng)。沈悅、李計國、袁偉[4]通過分析整合國內(nèi)外最新研究動態(tài)提出了房價波動對系統(tǒng)性風險的影響以及防范。馬勇、吳雪妍[5]通過門檻面板模型的實證分析發(fā)現(xiàn)銀行信貸對房價存在顯著的影響。李光緒[6]通過分析房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的現(xiàn)狀，提出了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的具體路徑和建議。

2.房地產(chǎn)價格波動對銀行系統(tǒng)性風險影響的理論分析

2.1市場流動性

概括來說，資產(chǎn)價格上漲時市場流動性增加，企業(yè)在市場中更容易獲得融資，反之資產(chǎn)價格下跌時企業(yè)融資困難。當房地產(chǎn)價格大幅度下降時，市場出現(xiàn)流動性風險，銀行為避免發(fā)生擠兌現(xiàn)象以及保持其信用度和公信力，它將出售持有的非流動資產(chǎn)以滿足銀行日常經(jīng)營的流動性需求。當市場上出現(xiàn)大量非流動資產(chǎn)時，銀行將通過降低價格來提高其競爭力，其結果將會導致價格的進一步下跌，惡性循環(huán)的結果將加速銀行系統(tǒng)性風險的蔓延。即資本市場的風險傳染至銀行業(yè)，銀行之間的風險互相傳染，當風險積累到一定程度時將產(chǎn)生銀行系統(tǒng)性風險。同時市場流動性缺乏時，銀行減少貸款量將導致房地企業(yè)直接融資困難，此時企業(yè)將減少投資，甚至采取違約行為，這樣將導致資本市場的風險最終演變?yōu)榻鹑陲L險。

2.2資本金

資本金變動與資產(chǎn)價格波動密切相關。企業(yè)在投資新項目時也需要自己的資金，其變化也會對系統(tǒng)性風險產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)信貸風險潛在存在，其風險將隨著價格上漲逐漸累積在銀行內(nèi)部。企業(yè)凈資產(chǎn)隨著資產(chǎn)價格上漲而增加，可抵押的價值總量增加導致銀行評估出的企業(yè)信用增加，企業(yè)在銀行的信貸總額增加。房價總有下跌的時候，房價下跌初期帶來的損失會先影響到企業(yè)利潤。如果房價繼續(xù)下跌，損失嚴重影響了企業(yè)的運作，當企業(yè)不能承擔損失時，超出部分將由銀行承擔。大量壞賬的出現(xiàn)將對銀行的經(jīng)營造成威脅，當多家銀行出現(xiàn)該情況時，則銀行系統(tǒng)流動性不足，進而可能引發(fā)銀行系統(tǒng)性風險。

3.房地產(chǎn)價格波動對銀行系統(tǒng)性風險影響的國際例子

3.1日本案例

在20世紀80年代，日本房地產(chǎn)價格由于當時寬松的經(jīng)濟政策和大量資金的投入在短時間內(nèi)飆升。當時日本房地產(chǎn)價格增長200% ，日本的土地資源供不應求，日本房地產(chǎn)抵押品評估的安全系數(shù)極高，因此日本銀行更傾向于房地產(chǎn)市場的貸款。為了獲得更多利潤，部分銀行使用另外的渠道向房地產(chǎn)開發(fā)商提供間接貸款。并且日本商業(yè)銀行接受二級抵押貸款并向土地所有者提供大量資金。日本政府為避免房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)頒布了一系列政策，日本政府首先要求持有不到兩年的土地交易必須交高稅，然后日本政府采取金融緊縮政策，宣布商業(yè)銀行停止向房地產(chǎn)貸款;1990年日本政府又進一步嚴格控制土地開發(fā)量和房地產(chǎn)的信貸規(guī)模，但這一系列政策使得房地產(chǎn)數(shù)量減少，供不應求，反而加速了房地產(chǎn)價格的增長。

連續(xù)發(fā)放的金融緊縮政策，以及多次貸款加息后，房地產(chǎn)開發(fā)商無法融資，資金鏈斷裂，日本房地產(chǎn)市場信用體系崩潰，同時購房成本大幅度上升，房價暴跌，棄供現(xiàn)象開始出現(xiàn)。由于日本商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放大規(guī)模貸款，泡沫破滅后，日本商業(yè)銀行遭受重創(chuàng)。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅造成了日本經(jīng)濟體系近20年的經(jīng)濟蕭條。

3.2美國案例

美國在20世紀70年代經(jīng)歷了嚴重的通貨膨脹。房地產(chǎn)價格在1986年見頂，隨后國際油價事件和紐約股市事件出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場危機爆發(fā)。房地產(chǎn)價值和金融機構抵押貸款的價值在房地產(chǎn)泡沫破滅后急劇下降。同時美國儲蓄和貸款協(xié)會的壞賬比率在此影響下上升至1.18%，5年內(nèi)增長了近7倍。到1986年，聯(lián)邦儲蓄存款保險公司已經(jīng)失去償付能力，一系列事件導致了自20世紀30年代大蕭條以來美國最嚴重的銀行危機。

在21世紀，美聯(lián)儲的聯(lián)邦基金利率從5.98%下降了1.01%代表著美國進入了負實際利率的時代。與此同時，擴張性貨幣政策導致房地產(chǎn)信貸機構放寬購房貸款條件。2004年之后的短短兩年內(nèi)美聯(lián)儲連續(xù)17次提高聯(lián)邦基金利率，1%的利率上漲到5.25%。利率上漲政策導致美國房地產(chǎn)政策由盛轉(zhuǎn)衰，房地產(chǎn)泡沫破滅于2006年中期開始。此次房地產(chǎn)泡沫擴張的根本原因是次級貸款大量發(fā)放，次級貸款市場推動了美國的住房需求，導致房價快速上漲。2007年在房地產(chǎn)泡沫破滅的影響下次貸危機的全面爆發(fā)，次級貸款違約風險很快傳染到次級債券，后來變成了次債危機。風險不斷累積擴大，并隨后傳染到其他金融部門，由此發(fā)生了1930年以來美國最大的金融危機。

3.3國際例證分析

從這些國際例子中發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟危機出現(xiàn)之前，銀行信貸政策先經(jīng)歷一段時間的擴張再至政策收縮，房地產(chǎn)價格從瘋狂上漲到快速下跌。由此可以分析，當銀行信貸資產(chǎn)規(guī)模迅速擴大時，大部分此類貸款成為壞賬。銀行壞賬和不良資產(chǎn)的增加將會影響到銀行的運營，再加上沒有采取有效的管理措施，銀行信貸不可避免地收緊，從而造成了銀行在日常經(jīng)營流動性方面存在困難，導致房價下跌。雖然我國經(jīng)濟制度和日本、美國的經(jīng)濟制度有著極大的區(qū)別，但在某些經(jīng)濟方面也有著共同性。目前我國房地產(chǎn)價格一直居高不下，銀行也對房地產(chǎn)市場過度樂觀，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴大。并且隨著中央銀行宣布政策上調(diào)貸款利率，嚴格監(jiān)控房地產(chǎn)貸款的審批，房地產(chǎn)市場融資越來越困難，房地產(chǎn)市場風險的積累為系統(tǒng)性風險的發(fā)生埋下了隱患。

4.總結與對策建議

房價過度波動會給銀行的經(jīng)營帶來負面效應，如果銀行業(yè)遭受嚴重損失，風險將迅速蔓延到整個金融體系，并影響到經(jīng)濟中的其他部門。鑒于中國房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險的主要特征，提出以下對策和建議：

4.1監(jiān)管主體

加強房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管。房地產(chǎn)金融體系的完善需要政府監(jiān)管部門和銀行共同努力，建立更加科學和嚴格的管理體系。在房地產(chǎn)市場呈上升時期，不可放松警惕，應加強對金融機構貸款的監(jiān)管;在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，政府部門應制定相應的財政政策，提醒金融機構在審慎合理的基礎上支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設。同時，要加強個人住房信貸監(jiān)管，提高個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量，防范大量風險貸款，避免金融危機的發(fā)生。

4.2銀行方面

完善房地產(chǎn)信貸風險評估體系，建立有效的信用信息系統(tǒng)和內(nèi)部控制體系。對開發(fā)商進行詳細的調(diào)查，重點是項目本身的風險評估。銀行內(nèi)外部信息資源的梳理與整合，應以完善客戶數(shù)據(jù)庫為出發(fā)點，建立銀行與銀行、銀行與政府之間的客戶信息共享體系，同時需要涵蓋銀行信貸業(yè)務風險的監(jiān)控系統(tǒng)。為防止內(nèi)部控制的早期信用風險，有必要建立有效，嚴格的內(nèi)部控制制度，加強對信貸人員的監(jiān)督。

參考文獻：

[1]徐龍彪.房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境及對策淺析[J].財務與會計，2018（15）：64.

[2]齊謳歌.房地產(chǎn)價格波動對金融體系的傳導效應研究[J].統(tǒng)計與決策，2015（16）：144-148.

[3]蔡真.我國系統(tǒng)性金融風險與房地產(chǎn)市場的關聯(lián)、傳染途徑及對策[J].中國社會科學院研究生院學報，2018（05）：42-61.

[4]沈悅，李計國，袁偉.房價沖擊系統(tǒng)性風險的機理、影響及防范：一個文獻綜述[J].華東經(jīng)濟管理，2018，32（10）：5-13+2.

[5]馬勇，吳雪妍.銀行信貸如何影響房價？[J].金融評論，2018，10（03）：1-22+122.

[6]李光緒.后金融危機時代中國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級路徑及對策[J].商業(yè)經(jīng)濟研究，2016（06）：200-202.

作者簡介：周一波（1997-），女，江蘇靖江人，金融碩士，研究方向：商業(yè)銀行。