陳杰 何茜茜

摘要：一百多年前，中國民主革命的先驅孫中山先生指出：中國的現代化要從大眾學會開會開始，那么學會開會就成為中國現代化開端的首要任務，開會是組織化形式的體現，組織化是治理各種公共問題的必然途徑?，F代住宅小區(qū)是多元化、分散化的產權主體，要想有效解決業(yè)主之間及業(yè)主與其他相關主體之間各種公共問題，組織化是必然趨勢。

關鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主大會

自2003年9月1日《物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）實施以來，全國各地的社區(qū)相繼開始了籌備業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的工作。根據《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主統(tǒng)一;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意?，F實中大多數現代住宅小區(qū)規(guī)模大、業(yè)主數量多、決策成本高，稍有現代常識的人都知道，任何事物都是時間和空間的統(tǒng)一，當一個小區(qū)業(yè)主數量很多的情況下，業(yè)主的工作與生活方式又具有差異性，所以幾乎不可能把大多數業(yè)主召集到同一個地點開大會，這就造成了業(yè)主大會的虛設化。雖然條例規(guī)定業(yè)主大會也可以采用書面征求意見的形式，但這也只能解決一些無須討論的簡單事項。

正是由于業(yè)主大會的虛設化，有人提出借鑒我國的政權組織形式引入代表制，現代社會分工講究效率，而代表制就是一種高效的組織形式。具體來說，廣大業(yè)主因為工作、家務的繁忙及專業(yè)知識的局限甚至興趣的不同，并非都想參與小區(qū)的事務管理，但為了維護業(yè)主的利益，自然要選出有興趣有能力的業(yè)主代表替廣大業(yè)主發(fā)聲，將數十名業(yè)主代表集中在一起討論相關事宜也比將上萬名業(yè)主集中在一起討論容易許多，由此業(yè)主代表制便應運而生，實現了業(yè)主大會的實在性。

筆者曾參與辦理過一起關于業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的案件;原告是某小區(qū)十名業(yè)主，被告是某小區(qū)業(yè)主委員會，原告訴稱：2018年該小區(qū)進行了業(yè)主委員會選舉，但業(yè)主委員會在進行選舉時沒有依法對參選人員的專有建筑面積進行統(tǒng)計，參選人數不夠，違反了法定的雙過半原則;在選舉過程中給每個選舉人發(fā)放50元進行賄選，違反法律規(guī)定;不能提供會議記錄，未依法對選票進行監(jiān)票、唱票，違反法定程序;業(yè)主委員會未按法律規(guī)定進行備案。接收委托后，筆者通過社區(qū)了解到該小區(qū)召開的是業(yè)主代表大會，并非業(yè)主大會。小區(qū)是先選舉業(yè)主代表，由相關工作人員入戶調查，業(yè)主填寫調查問卷，對投票數進行統(tǒng)計匯總并進行公示，再以公開報名的方式確定業(yè)主委員會候選人，召開業(yè)主代表大會，在大會上正式表決產生業(yè)主委員及相關事宜，形成會議紀要并就會議相關事項進行公示，一系列選舉工作均按合法程序進行。

業(yè)主代表大會是一種能在最大程度上消解業(yè)主集體行動困境的途徑，并以其獨有的功能和作用成為社區(qū)各項制度的紐帶，為社區(qū)事務的公開、透明以及各種矛盾糾紛的解決提供了制度保障，有利于城市住宅小區(qū)的組織化治理，是社區(qū)自治建設不可或缺的關鍵，也使得業(yè)主大會有了堅定的核心。

作者簡介：

陳杰，何茜茜，江蘇泰和（泰州）律師事務所。