歐陽(yáng)罡

摘要：在項(xiàng)目工程施工建設(shè)中，工程造價(jià)管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的全部費(fèi)用，是項(xiàng)目開發(fā)投資活動(dòng)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制和實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益匯報(bào)起了決定性的作用。針對(duì)投資企業(yè)而言，進(jìn)行項(xiàng)目工程造價(jià)管理可以讓項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)順利完成基石。所以加強(qiáng)工程造價(jià)管理，合理使用成本，實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值最大化，能夠保證項(xiàng)目工程投資更加規(guī)范，給提升企業(yè)投資效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程;造價(jià)管理;常見問(wèn)題;對(duì)策

引言

得益于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和進(jìn)步，明確提出了對(duì)房地產(chǎn)建筑工程企業(yè)的要求，尤其對(duì)工程施工階段的重視程度較高。其中，要想對(duì)房地產(chǎn)建筑工程施工階段予以有效控制，將施工階段成本保持在合理范圍內(nèi)，必須要加強(qiáng)工程造價(jià)管理，確保工程造價(jià)的科學(xué)性和合理性，滿足建筑工程施工費(fèi)用的節(jié)約化需求，確保房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目順利完工，從而確保房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的充分發(fā)揮。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的構(gòu)成

房地產(chǎn)工程造價(jià)直譯就是房地產(chǎn)建造價(jià)格，主要包含了房地產(chǎn)工程預(yù)期或者實(shí)際投入的所有費(fèi)用，其中涉及到了設(shè)備投入、項(xiàng)目工程建筑的費(fèi)用，還包含了、貸款利息費(fèi)用以及各種稅收費(fèi)用和其他各類費(fèi)用等。工程造價(jià)的主要核心內(nèi)容為：對(duì)整體房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算、設(shè)計(jì)并修正概算、到后期的施工圖預(yù)算以及工程、竣工的決算。1.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建筑費(fèi)用從整體房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用來(lái)看，其中占比最大的就是項(xiàng)目工程建筑費(fèi)用，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中最基本的費(fèi)用，其涉及到了項(xiàng)目建筑費(fèi)和工程安裝費(fèi)用，所以也叫建筑安裝工程造價(jià)。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)過(guò)程中，會(huì)涉及到工程建設(shè)設(shè)施設(shè)備、工具器械的購(gòu)買或者租賃費(fèi)用，還會(huì)涉及到其他固定資產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用，比如家具等。3.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)過(guò)程中，還會(huì)涉及到其他費(fèi)用，因?yàn)樵谡麄€(gè)工程施工到工程結(jié)束竣工之外，還會(huì)涉及到貸款利息以及各類稅收費(fèi)用，這些費(fèi)用的產(chǎn)生主要是為了確保工程可以順利實(shí)施。

二、房地產(chǎn)工程造價(jià)管理存在的常見問(wèn)題

（一）投資估算作用的缺失

投資估算是工程建設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格控制的重要開端。一般來(lái)講，國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家都非常重視投資估算的作用，嚴(yán)格執(zhí)行和控制。通常會(huì)在項(xiàng)目前期進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究論證，用科學(xué)的方法、合理的技術(shù)手段較為準(zhǔn)確地確定該項(xiàng)目的投資估算。而此階段一旦確定下來(lái)的投資估算原則上在整個(gè)項(xiàng)目后期執(zhí)行過(guò)程中都不能超出。而國(guó)內(nèi)對(duì)投資估算往往重視不夠，一般僅僅是前期計(jì)劃部門或者投資部門拓展項(xiàng)目和立項(xiàng)時(shí)作為參考，也就是說(shuō)投資估算的主體往往并非實(shí)施階段的主體，所以導(dǎo)致投資估算漏估少估，“三超”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（二）施工材料和施工設(shè)備

在工程施工階段中，施工材料和設(shè)備費(fèi)用在工程造價(jià)中占有較高的比重，所以在工程造價(jià)管理和控制過(guò)程中，設(shè)備和材料發(fā)揮著重要的作用，要想有效控制工程造價(jià)，應(yīng)嚴(yán)格控制材料和設(shè)備費(fèi)用。一些工程單位在施工階段的控制方面，并沒(méi)有嚴(yán)格控制材料和設(shè)備，其動(dòng)態(tài)性程度不足，也沒(méi)有對(duì)材料和設(shè)備的市場(chǎng)變動(dòng)因素進(jìn)行深入分析，所以造價(jià)效果無(wú)法得到有效保證。此外，在材料進(jìn)場(chǎng)以后，相關(guān)材料管理人員并沒(méi)有對(duì)設(shè)備和材料的控制予以高度重視，材料變質(zhì)現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，造成工程成本的與日俱增，嚴(yán)重影響著造價(jià)管理工作的實(shí)施。

（三）工程造價(jià)管理工作的專業(yè)性低

由于我國(guó)之前房地產(chǎn)行業(yè)一直并沒(méi)有重視相應(yīng)的工程造價(jià)管理工作。所以在工程造價(jià)管理方面，相應(yīng)的人才是十分缺乏的。即使是工程造價(jià)相應(yīng)專業(yè)畢業(yè)的人才，在具體的工作執(zhí)行過(guò)程之中，也缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)。所以總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的工程造價(jià)管理工作水平參差不齊，總體而言是較低的。另外很多相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)在選擇工程造價(jià)管理人員的時(shí)候，并沒(méi)有聘請(qǐng)專業(yè)的相關(guān)機(jī)構(gòu)以及人員。這樣就使得很多工程造價(jià)的管理工作其實(shí)是名不副實(shí)的。并沒(méi)有帶來(lái)相應(yīng)的工作效率。

三、房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中常見問(wèn)題的處理對(duì)策

（一）強(qiáng)化工程造價(jià)管理理念

首先，強(qiáng)化工程造價(jià)管理理念，擺脫傳統(tǒng)造價(jià)管理模式帶來(lái)的束縛，讓工程造價(jià)管理理念可以跟隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐做到實(shí)時(shí)更新。在實(shí)際房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中，需要把管理自身嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性提到新的高度，了解新時(shí)期背景下創(chuàng)新造價(jià)管理方法的必要性，以實(shí)現(xiàn)過(guò)程科學(xué)把握，通過(guò)更新技術(shù)手段，提高企業(yè)工程造價(jià)管理水平，便于管理人員更好落實(shí)管理工作。其次，加強(qiáng)工程造價(jià)管理體系建設(shè)，按照體系要求將工程造價(jià)管理工作落實(shí)到位，根據(jù)造價(jià)管理中存在的問(wèn)題，管理人員需要做好協(xié)調(diào)統(tǒng)籌工作，便于工程項(xiàng)目順利進(jìn)行。最后，實(shí)施全過(guò)程造價(jià)管理。從思想意識(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要明確工程造價(jià)全過(guò)程管理的意義，并對(duì)全過(guò)程管理要求有充分了解。在開展房地產(chǎn)工程造價(jià)管理工作時(shí)，需要注重房地產(chǎn)工程前期造價(jià)控制，將工程預(yù)算成本控制價(jià)值全面發(fā)揮。定期開展后期制工驗(yàn)收造價(jià)管理工作，保證核算過(guò)程中對(duì)合同條款和結(jié)算方法有深入了解，真正做到心中有數(shù)，核算工作人員需要對(duì)材料價(jià)格、人工費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用等進(jìn)行全面核查，保證資金流向清晰，價(jià)格合理。

（二）不斷完善優(yōu)化造價(jià)管控體系

科學(xué)完善的工程造價(jià)控制體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管控的基礎(chǔ)保障，在體系的作用下，可以更好的進(jìn)行造價(jià)預(yù)算，對(duì)控制效果具有重要影響。當(dāng)然，在建立造價(jià)管理機(jī)構(gòu)時(shí)，需要保持其機(jī)構(gòu)體系處于獨(dú)立狀態(tài)，確保建筑單位其他部門不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生干涉，從而使其能夠發(fā)揮應(yīng)用作用。

（三）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)施工監(jiān)管體系的構(gòu)建

要想不斷提高動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系的運(yùn)行效果，要做到以下幾點(diǎn)：首先，應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制，做好定期編制工作，將工程財(cái)務(wù)情況如實(shí)反映出來(lái)。其次，要對(duì)建筑工程咨詢單位的工作積極性予以調(diào)動(dòng)，確保工程造價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)具有高度的科學(xué)性和合理性，實(shí)現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容中的順利融合。最后，在上報(bào)變更報(bào)價(jià)表后，應(yīng)對(duì)是否符合真實(shí)性要求進(jìn)行實(shí)時(shí)性的監(jiān)督，而且想要將變更的準(zhǔn)確性和真實(shí)性提升上來(lái)，造價(jià)管理部門和相關(guān)工作人員應(yīng)嚴(yán)格審核工程變更報(bào)價(jià)表。此外，工程造價(jià)管理制度要進(jìn)行不斷完善，其中，在工程款支付管理方面，在工程款支付前期階段，在造價(jià)公司要合理化評(píng)估建筑項(xiàng)目的預(yù)期投入資金，而且還要加強(qiáng)動(dòng)態(tài)化評(píng)估方式的應(yīng)用，使工程款的準(zhǔn)確性得以保證。而在施工現(xiàn)場(chǎng)的簽證管理制度中，臨時(shí)變更現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，要想防止對(duì)造價(jià)計(jì)量的準(zhǔn)確性造成影響，相關(guān)施工人員要實(shí)時(shí)記錄好變更部分，并引導(dǎo)造價(jià)公司合理估算費(fèi)用變動(dòng)情況，對(duì)總體造價(jià)的準(zhǔn)確性予以維護(hù)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理工作是隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，而必須重視的一項(xiàng)管理工作。很多企業(yè)為了謀取利益，在整個(gè)房地產(chǎn)工程運(yùn)行的過(guò)程之中，會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。因而在房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理之中也橫生了很多亂象。未來(lái)的房地產(chǎn)工程造價(jià)管理工作人就需要相關(guān)學(xué)者以及技術(shù)人員不斷的研究和努力，將造價(jià)管理工作向前推進(jìn)。

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