張明明

【摘 要】債務(wù)清償期屆滿后，債務(wù)人不能如期償還債務(wù)，債權(quán)人和債務(wù)人約定以房抵債的現(xiàn)象普遍存在。實(shí)踐中，由于我國關(guān)于房屋不動(dòng)產(chǎn)登記制度的特殊性，導(dǎo)致對以房抵債協(xié)議簽訂后，未辦理房屋過戶是否影響以房抵債協(xié)議的效力爭論不休。債務(wù)清償期屆滿后，部分債務(wù)以房抵債協(xié)議是債權(quán)人和債務(wù)人之間的意思自治，是當(dāng)事人雙方達(dá)成的新的債務(wù)清償協(xié)議，無特殊情形下，應(yīng)當(dāng)履行。

【關(guān)鍵詞】以房抵債;實(shí)踐諾成;新債清償

債務(wù)清償期屆滿后，以物抵債是民商事活動(dòng)中常見的債務(wù)清償方式，我國《合同法》目前并沒有以物抵債的明確規(guī)定。以物抵債協(xié)議，通常是指債權(quán)人和債務(wù)人約定以另一種給付代替原定給付的協(xié)議。根據(jù)以物抵債協(xié)議的簽訂時(shí)間，可將以物抵債協(xié)議分為債務(wù)清償期屆滿前的以物抵債協(xié)議和債務(wù)清償期屆滿后的以物抵債協(xié)議。以物抵債中的物有動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，本文著重從債務(wù)清償期屆滿后的以房抵債的效力予以探討。

一、清償期屆滿后以物抵債協(xié)議的性質(zhì)分析

我國立法上沒有以物抵債的明確概念。對以物抵債的協(xié)議性質(zhì)有兩種觀點(diǎn)，一種是實(shí)踐性合同，一種是諾成性合同。

“實(shí)行性合同”觀點(diǎn)認(rèn)為，債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)已屆清償期后約定以物抵債，其本質(zhì)為代物清償。所謂代物清償，是指債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代替原來給付，而使原來的債務(wù)關(guān)系消滅的法律行為。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法典”第319條在債之關(guān)系消滅一節(jié)對此作出了規(guī)定。代物清償?shù)某闪?，必須具備四個(gè)條件：（1）必須有原債的關(guān)系存在;（2）必須有雙方當(dāng)事人關(guān)于代物清償?shù)暮弦?（3）他種給付必須與原定給付不同;（4）須債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原給付。臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定上對代物清償?shù)囊镄允怯泄沧R的，也就是作為實(shí)踐性法律行為對待，因此，僅有當(dāng)事人合意尚不足夠，必須履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

“諾成性合同”觀點(diǎn)認(rèn)為，債權(quán)人與債務(wù)人僅就以物抵債達(dá)成協(xié)議，但是沒有現(xiàn)實(shí)交付物的行為?！爸Z成合同說”認(rèn)為未履行交付的以物抵債協(xié)議不宜界定為代物清償，因?yàn)槿舭凑諏?shí)踐性合同原理處理以物抵債合同，該合同將因債權(quán)人未現(xiàn)實(shí)受領(lǐng)抵債之物而不得成立，從而并不具有法律效力。在實(shí)踐中，持此觀點(diǎn)的裁判者居多，認(rèn)為雙方達(dá)成合意，基于民法意思自治原則，以物抵債協(xié)議有效，應(yīng)當(dāng)履行。

筆者目前僅從實(shí)踐中以房抵債的角度來分析，贊成“諾成性合同說”。在筆者經(jīng)辦的案件中，曾有一起典型的案件，債權(quán)人和債務(wù)人簽訂以房抵債協(xié)議后債權(quán)人反悔。在該案件中，債務(wù)人與債權(quán)人達(dá)成以房抵債協(xié)議之后，債務(wù)人在原有借款金額上，扣除房屋抵款金額后，重新簽訂一份借條，債務(wù)人將房屋交付至債權(quán)人使用數(shù)年。債權(quán)人在占有房屋幾年后，以債務(wù)人未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記為由，向法院提起訴訟，要求債務(wù)人履行原來債務(wù)，并從借款之日計(jì)算利息。債權(quán)人在實(shí)際占有并使用房屋數(shù)年后，債權(quán)人得到了占有房屋數(shù)年的利益，卻反悔并從借款之日起重新計(jì)算利息，明顯增加了債務(wù)人的負(fù)擔(dān)，損害債務(wù)人的合法權(quán)益。因此，筆者認(rèn)為，債權(quán)人與債務(wù)人之間達(dá)成了以房抵債協(xié)議，雖然未辦理過戶登記，但是其可向法院主張辦理過戶登記手續(xù)，主張新債，而非直接反悔主張舊債。

二、清償期屆滿后未轉(zhuǎn)移物權(quán)的以物抵債協(xié)議的效力

未轉(zhuǎn)移物權(quán)的以物抵債協(xié)議是相較于已經(jīng)轉(zhuǎn)移物權(quán)的以物抵債協(xié)議而言的，前者是未轉(zhuǎn)移物權(quán)，后者是轉(zhuǎn)移了物權(quán)。由于已經(jīng)轉(zhuǎn)移物權(quán)的以物抵債協(xié)議已經(jīng)完成了給付和受領(lǐng)的處分行為，物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為對原債權(quán)債務(wù)的履行至此已結(jié)束，整個(gè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅，在實(shí)踐中協(xié)議是有效的，無爭議。

而對未轉(zhuǎn)移物權(quán)的以物抵債協(xié)議效力的認(rèn)定卻存在爭論： 實(shí)踐說認(rèn)為在債務(wù)已屆清償期后約定以物抵債，該約定實(shí)為債務(wù)的清償，且系以他物替代清償，因代物清償行為為實(shí)踐性法律行為，在未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之前，清償行為尚不成立，此時(shí)的以物抵債協(xié)議未生效; 諾成說認(rèn)為，在債務(wù)已屆清償期后約定以物抵債協(xié)議，該約定為雙方意思真實(shí)的表示，法律對此沒有禁止性規(guī)定，未轉(zhuǎn)移物權(quán)不能影響協(xié)議的有效存在。

我國法院目前的觀點(diǎn)可傾向諾成說。2019年11月8日發(fā)布的最高人民法院關(guān)于印發(fā)《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的通知，第44條規(guī)定債權(quán)人和債務(wù)人在清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付，若不存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，債權(quán)人可主張交付。由此，可推斷我國審判實(shí)踐中遵從以物抵債協(xié)議是諾成性合同。

實(shí)踐中，存在諸多簽訂以物抵債協(xié)議后，以房抵債未辦理過戶登記的情形。我國法律存在不動(dòng)產(chǎn)登記引起所有權(quán)變動(dòng)及在交房后數(shù)年不能取得房產(chǎn)證的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，對于以房抵債的情形，應(yīng)當(dāng)不僅僅從是否辦理變更登記為協(xié)議生效的前提。我國法律賦予債權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人主張交付房屋，在條件成就時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更過戶，更加能保障債權(quán)人和債務(wù)人雙方的合法利益。若以物抵債協(xié)議是實(shí)踐性的合同，根據(jù)我國目前法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)的規(guī)定，在以房抵債的情況下，債權(quán)人反悔，僅僅因未辦理變更登記以房抵債協(xié)議不成立，債務(wù)人的利息繼續(xù)按照原來的舊債日期起算，加上實(shí)踐中存在房屋交付后長達(dá)數(shù)年不能辦理房產(chǎn)證而不能辦理過戶至債權(quán)人的情形，有損債務(wù)人的利益。

三、清償期屆滿后以部分債務(wù)以房抵債、部分債務(wù)簽訂新的協(xié)議的效力

在實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)以房抵債時(shí)，房屋的價(jià)值低于債務(wù)的金額，債權(quán)人與債務(wù)人之間約定抵債之后，扣除房屋價(jià)值金額后重新簽訂新的協(xié)議。在此種情形下，債權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行舊債還是新債，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況具體對待。

正常情況下，應(yīng)當(dāng)尊重民事主體間的意思自治，履行新的協(xié)議。但是若出現(xiàn)債務(wù)人簽訂以物抵債協(xié)議后出現(xiàn)客觀情況，房屋不能再過戶至債權(quán)人或者債務(wù)人不愿意過戶，應(yīng)當(dāng)從保護(hù)債權(quán)人的利益出發(fā)，賦予其主張履行舊債的權(quán)利。

四、結(jié)語

債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)清償期屆滿前后均能協(xié)商一致達(dá)成以物抵債的意思表示，但在清償期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議相對特殊，更能體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思表示，雙方在尋求公權(quán)力解決之前已經(jīng)私力救濟(jì)，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。民法中應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人意思自治，減少公權(quán)力的干預(yù)，保護(hù)良好的法治環(huán)境。但也應(yīng)當(dāng)平衡保護(hù)民事平等主體的雙方利益，在特殊情況下，允許履行舊債。

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