趙翔宇 馬明

摘要：土地儲(chǔ)備一直以來是土地市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容，已經(jīng)成為五家渠市土地管理部門的工作重點(diǎn)。通過對(duì)于土地儲(chǔ)備資產(chǎn)負(fù)債表編制的背景的研究和學(xué)習(xí)，并且以五家渠市為例，對(duì)其土地儲(chǔ)備工作的做法和實(shí)踐探索做出分析，并對(duì)相關(guān)的問題提出了思考與見解，供讀者參考。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備;資產(chǎn)負(fù)債表;五家渠市

一、五家渠市土地儲(chǔ)備的做法

五家渠市土地儲(chǔ)備采取的是政府主導(dǎo)的模式。土地儲(chǔ)備名錄管理、統(tǒng)籌、土地收儲(chǔ)工作的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督都是市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)的。為確保全市土地收儲(chǔ)能規(guī)范展開，還與各區(qū)政府、國(guó)有企業(yè)等“做地”主體進(jìn)行長(zhǎng)期的合作，以確保在具體的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行中對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行規(guī)范的整理及展開。多種渠道對(duì)土地儲(chǔ)備的相關(guān)信息進(jìn)行規(guī)范的整理，由一個(gè)機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一的管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，以便于土地儲(chǔ)備能規(guī)范的展開。

五家渠市土地儲(chǔ)備中心應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地的做地質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)一的驗(yàn)收把關(guān)，將此途徑作為土地入庫(kù)的唯一途徑。做地主體完成做地的前期工作后，統(tǒng)一由市土地儲(chǔ)備中心按照相關(guān)的收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該土地進(jìn)行核查和踏勘，對(duì)于驗(yàn)收合格的納入土地儲(chǔ)備庫(kù)，不合格的則退回，由做地主體繼續(xù)做地，直到達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于驗(yàn)收合格且具備出讓條件的經(jīng)營(yíng)性用地，應(yīng)當(dāng)納入土地儲(chǔ)備庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。土地儲(chǔ)備庫(kù)對(duì)收納進(jìn)來的土地采取清單式的管理，以便于對(duì)于新納入的土地的情況及相關(guān)信息及時(shí)做出更新，對(duì)于移交出讓后的土地的相關(guān)信息進(jìn)行及時(shí)的刪除。對(duì)于未被納入儲(chǔ)備庫(kù)的經(jīng)營(yíng)性用地除非有特殊情形的一般不予出讓。

對(duì)于土地的出讓，我們應(yīng)當(dāng)劃區(qū)域、有計(jì)劃的統(tǒng)一進(jìn)行。市自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地的出讓起價(jià)進(jìn)行統(tǒng)一的價(jià)格規(guī)定，并對(duì)方案報(bào)批、公告內(nèi)容和競(jìng)價(jià)規(guī)則等進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定。這樣能確保公權(quán)力對(duì)土地市場(chǎng)變化的調(diào)控，維持土地市場(chǎng)的秩序穩(wěn)定。

二、五家渠市土地儲(chǔ)備資產(chǎn)負(fù)債表的實(shí)踐探索

土地一級(jí)開發(fā)是城市開發(fā)建設(shè)中的關(guān)鍵一環(huán)，是城市有機(jī)更新進(jìn)程中不可缺少的內(nèi)容。一個(gè)地方土地儲(chǔ)備工作的儲(chǔ)備模式很大程度上受土地一級(jí)開發(fā)模式影響，甚至是由土地一級(jí)開發(fā)模式?jīng)Q定的。而土地儲(chǔ)備模式對(duì)土地資產(chǎn)負(fù)債表編制中的基本指標(biāo)、具體含義、邏輯關(guān)系和原則方法等內(nèi)容起到了決定作用。

所謂的土地儲(chǔ)備資產(chǎn)負(fù)債表，主要是由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三部分構(gòu)成。三者的關(guān)系可以用以下等式表示：資產(chǎn)一負(fù)債+所有者權(quán)益。

土地儲(chǔ)各資產(chǎn)的基本指標(biāo)包括三類：一是資產(chǎn)類指標(biāo)、二是負(fù)債類指標(biāo)、三是所有者權(quán)益。資產(chǎn)是企業(yè)過去的交易或事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。資產(chǎn)定義的關(guān)鍵點(diǎn)在于能否帶來經(jīng)濟(jì)利益，否則不能稱之為資產(chǎn)，僅是企業(yè)的權(quán)利。所以，土地儲(chǔ)備資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)主要是指經(jīng)營(yíng)性用地，經(jīng)營(yíng)性用地主要包括以下三種，擬收儲(chǔ)土地、入庫(kù)儲(chǔ)備土地和使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券且提前出讓的地塊。其中在擬收儲(chǔ)土地中，納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃的所有經(jīng)營(yíng)性用地的價(jià)值量可以通過市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，并且參照近5年的類似土地的成交價(jià)定價(jià)，五家渠市的詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全面落實(shí)，每一塊土地的規(guī)劃指標(biāo)都有具體參數(shù)，通過以上兩種方法評(píng)估其價(jià)值，具有一定的科學(xué)性和合理性。在入庫(kù)儲(chǔ)備土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名下，根據(jù)五家渠市的做法，入庫(kù)儲(chǔ)備土地已經(jīng)進(jìn)行了平整場(chǎng)地的相關(guān)工作，并且滿足了權(quán)屬清晰、規(guī)劃條件明確、考古勘探完成等要求。除此之外，還具有超強(qiáng)的“變現(xiàn)”能力，可以說是儲(chǔ)備土地資產(chǎn)中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，它的價(jià)值量同樣可以按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行確定，或者參照具備相同規(guī)劃用途的地塊的平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。第三種在使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券且提前出讓的十地中，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券一般以3年或5年作為償還年限，不得提前償還，對(duì)于已經(jīng)出讓的土地，其資產(chǎn)已經(jīng)不屬于從土地儲(chǔ)備資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)從土地儲(chǔ)備資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)類中分離出來，但是其對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券仍然統(tǒng)計(jì)在負(fù)債中，并且要明確的體現(xiàn)所有者權(quán)益。

負(fù)債類指標(biāo)主要有以下三類構(gòu)成，首先是土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，按照償還時(shí)間匯總體現(xiàn)在負(fù)債中。第二類是預(yù)計(jì)負(fù)債，包括涉及土地征收、拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用、土地收購(gòu)或有償收回費(fèi)用的預(yù)計(jì)應(yīng)付土地取得成本，二是預(yù)計(jì)應(yīng)付土地開發(fā)成本，這項(xiàng)成本主要是配套建設(shè)費(fèi)用，三是預(yù)計(jì)應(yīng)付財(cái)務(wù)成本，四是其他負(fù)債，主要是指存量置換債券。

三是所有者權(quán)益，根據(jù)上文提到的資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益的三者之間的關(guān)系，所有者權(quán)益是所有者對(duì)土地儲(chǔ)備資產(chǎn)的剩余索取權(quán)，其不僅是對(duì)所有者投入資本的保值增值情況的反映，也是對(duì)保護(hù)債權(quán)人權(quán)益的理念的體現(xiàn)。

三、相關(guān)問題和思考

因?yàn)閮?chǔ)備土地的范圍就是編制對(duì)象為儲(chǔ)備土地的土地儲(chǔ)備資產(chǎn)負(fù)債表，所以其編制范圍內(nèi)自然不包括沒有被納入土地儲(chǔ)備范圍的土地。因?yàn)楫?dāng)前的法律法規(guī)對(duì)國(guó)有建設(shè)用土地供應(yīng)并沒有強(qiáng)制性規(guī)定其必須要經(jīng)過土地儲(chǔ)備這一環(huán)節(jié)，所以導(dǎo)致各個(gè)地方的土地儲(chǔ)備的范圍有所不同。以五家渠市為例，他們就認(rèn)為對(duì)于擬定出讓協(xié)議、政府劃撥和國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地等方式供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用就不必經(jīng)過土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)，在土地儲(chǔ)備資產(chǎn)負(fù)債表中也不應(yīng)當(dāng)包括上述類型的土地。

對(duì)于土地入庫(kù)儲(chǔ)備土地標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定的問題，我國(guó)目前在全國(guó)范圍內(nèi)還沒有建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這就導(dǎo)致了各地方土地入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)不一致，是寬是嚴(yán)主要由當(dāng)?shù)卣疀Q定。主要體現(xiàn)為，有的地方要求獲得產(chǎn)權(quán)證才可以入庫(kù)，有的地方達(dá)到地方設(shè)立的供地條件才可以入庫(kù)。因?yàn)槿霂?kù)條件的不一致，不同地區(qū)無法進(jìn)行比較，導(dǎo)致我們編制的土地儲(chǔ)備資產(chǎn)負(fù)債表在實(shí)踐中的應(yīng)用受到了極大的限制。

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