叢培娥

摘要：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟的占比開始增大，并逐漸成為國內(nèi)的重點產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎百姓的基本生活水平。然而，近幾年的房地產(chǎn)熱使競爭環(huán)境日漸激烈，盈利正變得越來越難。為了房地產(chǎn)企業(yè)長期良性發(fā)展，財務管理必須得到創(chuàng)新，而做好成本核算是重中之重。本文從房地產(chǎn)行業(yè)整體分析，對成本核算的對象，內(nèi)容，方法等進行細致探究，旨在推動房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本核算;財務管理

進入21世紀，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，很快成為了國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并起到拉動經(jīng)濟的重要作用。國家也出于促進城鎮(zhèn)化率，鼓勵農(nóng)民進城安家的目的，大力支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴大和監(jiān)管的松弛，國內(nèi)房價一度失控性上漲，造成泡沫增大。為此，國家緊急采取措施，利用宏觀調(diào)控抑制房價，并逐步整合行業(yè)內(nèi)部主體。經(jīng)過一段時間的努力，房價失控性上漲的情況已有所控制，但房地產(chǎn)市場也發(fā)生了變化。國家宏觀調(diào)控的同時，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間被壓縮，企業(yè)間競爭變得白熱化，內(nèi)卷已初步在行業(yè)內(nèi)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)間盈利情況的較量主要在于成本，房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務時，就需要改革創(chuàng)新，打開思路，探索更加高效的成本核算方式由此可見，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作中具有舉足輕重的地位。出于房地產(chǎn)行業(yè)的項目特性，企業(yè)只有做好成本核算，才能對下一步的投資方向，投入比例等，讓企業(yè)進一步控制成本，擁有更多的產(chǎn)出。

一、如何理解房地產(chǎn)成本核算工作

從全球范圍來看，房地產(chǎn)行業(yè)有其獨有的特殊性，如投資數(shù)額高、項目周期長、行政審批復雜、價格受市場波動大等，這些都屬于房地產(chǎn)的共性問題;在中國還易受政策環(huán)境影響，融資、稅收和資金回報情況較難測算，具有較高的風險性和不確定性。這些不利因素疊加在一起，讓房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有極高的門檻，一般實力的企業(yè)難以承受巨大的不確定性而被拒之門外。進入行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，為追求穩(wěn)定運行，都不約而同地先從內(nèi)部開展工作，對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算進行研究，讓企業(yè)的生存環(huán)境大一些，從而能夠在自身接受的時間框架內(nèi)得到回報，獲得利潤。成本核算技術(shù)是否過硬、結(jié)果是否準確，都決定著該企業(yè)對行業(yè)內(nèi)風險的抵御和承受能力，只有加強房地產(chǎn)項目成本核算技術(shù)，提高房地產(chǎn)項目成本核算結(jié)果的準確性，才能讓企業(yè)的實力得到有效提升，在競爭日趨白熱化的房地產(chǎn)市場中占有自己的一席之地。

二、房地產(chǎn)成本核算的內(nèi)容

（一）地皮等立項費用

國內(nèi)土地為政府所持有，政府定期組織土地競拍活動以出讓地皮，促進城市發(fā)展。通常房地產(chǎn)企業(yè)以競買或掛牌等模式入手土地，這個時候就已經(jīng)開始產(chǎn)生費用，所以對項目的成本核算也由此開始。相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，這一環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用大概占房地產(chǎn)項目總投資的15-20%之間。土地購入后，房地產(chǎn)企業(yè)要對土地面積和政府的容積率限度進行分析計算，目的是得出地塊成本，從而推算衍生的其他成本費用，以對項目進行中的方案進行可行性分析，確定使自身利益最大化的開發(fā)方式。

在進行這部分測算時，要注意對紛繁復雜的前期費用進行整理分類，個別科目要進行細化，以為后期其他方面的成本核算開好頭。

（二）直接開發(fā)費用

直接開發(fā)的一般為住房、寫字間等項目主體。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在項目中的直接開發(fā)費用占比最大，超過了70%。房地產(chǎn)項目占地面積較大，小到3-5公頃，大到超過20公頃的項目也普遍存在。在項目地塊內(nèi)，每項功能占地塊的比例也需要細致規(guī)劃，總體來說較為復雜。同時，房地產(chǎn)項目施工周期也比較漫長，從幾年到十幾年不等。在進行這部分測算時，要注意對項目內(nèi)計劃建設(shè)的功能進行分類計算，相互獨立地進行匯總，確保最終成本數(shù)據(jù)的準確性。

（三）配套設(shè)置等間接開發(fā)費用

除了上一條項目中房地產(chǎn)企業(yè)直接負責的功能外，配套設(shè)施也十分重要，關(guān)乎業(yè)主的工作和生活便利度，也關(guān)乎這一項目的銷售情況。與直接開發(fā)功能有所不同，配套設(shè)施等間接開發(fā)功能種類繁多，費用復雜，且全部由政府相關(guān)部門負責，房地產(chǎn)企業(yè)通常無法在這方面控制成本。而且，間接開發(fā)費用只有在全部繳清后，房地產(chǎn)企業(yè)才能拿到各種項目建設(shè)所需審批手續(xù)。間接開發(fā)項目與房地產(chǎn)開發(fā)項目整體相關(guān)，但費用并不算在開發(fā)總投資內(nèi)。在進行這部分測算時，同樣要對各項進行細化，按照向政府繳納費用的憑證進行日后的項目分配，確保項目進行中各項費用追蹤到位且高效利用。

（四）融資過程中的費用

由于房地產(chǎn)項目高投入這一特點，融資費用也被認為是房地產(chǎn)項目開發(fā)的一項極為重要的費用，占有較大的比重。受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，國有商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供授信的機會在變少，這就說明房地產(chǎn)企業(yè)從銀行途徑融資將變得更加困難，而采用PPP模式或通過民間途徑申請貸款也會出現(xiàn)索要憑證難等問題，對房地產(chǎn)企業(yè)進行項目整體開發(fā)提供了較大挑戰(zhàn)。在進行這部分測算時，企業(yè)要認真研究政策形勢，高瞻遠矚，事先謀劃，提前做好融資預案，并通過多種形式和手段籌得資金，以確保項目正常開展。

三、如何完善房地產(chǎn)成本核算機制

（一）加強成本核算意識，提高技術(shù)人員水平

這一點要從房地產(chǎn)企業(yè)高層和基層兩個模塊展開分析。從高層角度來說，因其是整個企業(yè)的大腦，他們的決策關(guān)乎整個企業(yè)的戰(zhàn)略走向，具有非常重要的意義。因此，企業(yè)高層要有高瞻遠矚的思維，與時俱進的成本管理理念和管理模式，做到全過程管理和監(jiān)督，提高個人管理水平。要跳出鉆牛角尖式成本管理，掌握企業(yè)宏觀經(jīng)營管理技術(shù)，但要把成本管理作為重點來抓。要意識到企業(yè)降低成本后的前景，不斷學習先進管理思路和方法，尤其是關(guān)于成本管理的;不僅要倡導全體員工堅持學習，自身也要做到堅持學習，讓個人素養(yǎng)得到提高，使企業(yè)運作更加成熟與和睦。

從企業(yè)基層，尤其是涉及成本核算的專業(yè)技術(shù)人員來說，對企業(yè)的財務管理水平起到直接作用，責任重大。要熟悉項目概況和工程特點，融入到項目的前期規(guī)劃、資金預算制定和行政審批中去，與其他一線人員加強溝通協(xié)作，會計和稅務方面專業(yè)知識必須過硬。進行核算的同時，要充分了解項目各方的需求，并盡可能地予以滿足，運用靈活的核算方法，細化目錄，精準實施，力求測算結(jié)果的準確性和可靠性。同時，由于成本核算工作的重要性，要定期對技術(shù)人員進行優(yōu)化，保障這一隊伍人員的高水平。

（二）建立科學合理的成本核算與控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)要從企業(yè)內(nèi)外兩方面同時考慮：對內(nèi)要立足于企業(yè)短期和中長期發(fā)展目標，對外要觀察行業(yè)動向和政策要求。成本和利潤一般是相對的，企業(yè)要注意在這樣的對比中尋求成本的最小化，除了加強成本核算水平外，也要建立科學合理的成本控制體系。一般來說，項目中不同模塊的控制程度也有較大差別，比如土地購入費用和施工費用。只有把這樣的情況有效控制，才能讓企業(yè)成本控制力度在項目進行過程中有所體現(xiàn)。同時，企業(yè)一定要做好項目的前期規(guī)劃，這對項目全程的成本核算和控制都起到正向作用。

（三）建立健全成本核算監(jiān)督考核制度

在完善考核制度前，房地產(chǎn)企業(yè)要先完善內(nèi)部的各項規(guī)章制度，對企業(yè)行政管理，項目參與，工程建造等方面細化落實，讓項目的每一個環(huán)節(jié)都有法可依，這是保證項目成本核算準確性的一大前提。對于規(guī)模較大的項目，要專人專班進行成本核算，確保項目預算、控制等工作高效開展。企業(yè)要不斷創(chuàng)新管理模式，有條件的還應設(shè)立審計部門，加強監(jiān)督，做好事中事后監(jiān)管，在開發(fā)過程中積攢經(jīng)驗。一定要加強考核落實機制，對成本管理的結(jié)果有記錄、有總結(jié)、有監(jiān)督、有獎勵，這樣整個的控制體系才能真正的發(fā)揮作用。

四、結(jié)束語

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)行業(yè)正從無序發(fā)展走向良性發(fā)展。而對房地產(chǎn)企業(yè)來說，這正是創(chuàng)新管理模式，進行改革創(chuàng)新的好機會。對于成本核算這一工作來說，企業(yè)要不斷加強學習，總結(jié)項目實施過程中的經(jīng)驗和問題，提高技術(shù)人員業(yè)務水平，建立科學合理的成本控制體系，并加強考核機制，促進企業(yè)良性發(fā)展，也促進整個房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定運行。

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