張程

近期，國內某媒體評出了2020年的“新一線城市”榜單。與去年相比，合肥和佛山取代了昆明和寧波，第一次進入“新一線城市”名單。

盡管這是一份非官方的評選名單，而且評選的標準也主要是依據商業(yè)魅力等指標，而非經濟發(fā)展數據，但是依然引起了不少人的關注。尤其是今年長三角地區(qū)，中部省會城市合肥，取代了傳統(tǒng)的經濟強市寧波，讓很多人對于這匹“黑馬”另眼相看。不論這份榜單做出這種調整的科學性有多少，起碼它讓人們注意到了作為長三角一部分的安徽，它的面貌可能正在發(fā)生改變。

突然殺出的“黑馬”

2019年全國開展了第四次經濟普查，很多地方的GDP數據因此被向下修正，而合肥卻出人意料地大幅上調了GDP數據。相比于此前2018年統(tǒng)計公報中公布的7823億元，修訂后的GDP上升到了8605億元，增加782億元，增長幅度達到10%。

由于這一次修訂，合肥在全國的GDP排名一下子躍升了好幾位，直接超過了大連、西安、福州等城市。2019年合肥的GDP達到9400億元，離萬億元規(guī)模僅有一步之遙。

也許正是這一次GDP的躍升，讓人們注意到了這樣一個“黑馬”的存在。對于這個過去多年一直在長三角默默無聞的中部省會城市，人們多了一絲好奇。

合肥在經濟領域成為焦點不止這一次。2016年合肥因房價漲幅巨大，與蘇州、南京、廈門一起被稱為“樓市四小龍”。當年，合肥甚至還被海外媒體選為年度財經熱點，外媒稱：合肥創(chuàng)造了房價漲幅吉尼斯紀錄。當年年底，根據國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況，合肥以48.8%和52.6%的漲幅，分別位列全國新房價格漲幅第二名和二手房價格漲幅第一名。

合肥房價的巨幅上漲讓很多人困惑，在人們的眼中，合肥的經濟基礎并不強。其2016年的GDP總額剛過6000億元水平，在全國城市GDP排名中排在20名以外。

合肥的居民收入水平并不高，至2019年末，合肥城鎮(zhèn)居民人均可支配年收入為45404元。同一口徑下，南京為64372元，蘇州為68629元。

從代表中高收入水平人群的城鎮(zhèn)非私營企業(yè)就業(yè)群體來看，合肥這部分人群的平均收入水平也不算高。至2018年末，合肥城鎮(zhèn)非私營企業(yè)就業(yè)人數為183萬，較蘇州、杭州等地少100萬左右，年平均工資收入為74378元，而在2016年，這一數字只有59102元。相比較而言，合肥較好地段的房價已經普遍超過2萬元每平方米。房價顯然已經超出了多數工薪階層的承受能力。

誰撐起了房價

那么是什么力量支撐了合肥房價的暴漲呢？合肥的經濟是不是已經起飛了，或者是有什么被外界所忽視的因素呢？

上一輪合肥房價的上漲主要是三大類人群在買入。

第一類是拆遷戶。“十三五”期間，也就是2016年到2020年，根據合肥市政府公布的數據，合肥棚改房的建設任務是13.5萬套，約1500萬平方米。而從2016年到2019年，4年間，合肥一共賣了多少房子呢？包括商業(yè)類房產在內，合肥一共賣了約6100萬平方米的房子。按這個數據計算，合肥棚改房的占比接近四分之一。如果扣除商業(yè)類房產，合肥棚改房的占比要達到40%左右。所以說，棚改其實是合肥樓市的重要力量。

第二類是新市民。過去10年合肥的常住人口數量和戶籍人口數量增長速度，在2015年前后發(fā)生了明顯的變化。在2015年之前的5年時間里，合肥市戶籍人口數量只增長了16萬，而在2015年之后，合肥的戶籍人口數量增速明顯加快，4年時間里戶籍人口增長了52萬，數量是前5年的三倍以上。戶籍人口增長速度之所以這么快，一方面是合肥降低了落戶門檻，另一方面也是因為很多人買房之后，落戶更為順利。

52萬新增戶籍人口，也就是“新市民”。這一群體其實就是合肥買房的另一部分主力。他們是以畢業(yè)大學生為主，其實也就是第三輪嬰兒潮中出生的90后。他們在2015年房價開始上漲之后，靠著父母的幫助，湊齊了首付款，慌忙上了車。

第三類是投資客。合肥周邊，尤其是安徽省內，并沒有什么大城市。這讓合肥中心城市的虹吸效應得以發(fā)揮。周圍很多有閑錢的人會選擇在這樣的中心城市投資房產。他們構成了合肥買房的另一個重要群體。

雖然合肥本地的人均收入水平并不高，但是依靠棚改、新市民和投資客，加上合肥本地居民的購房或者改善型需求，共同推動了合肥房價的上漲。

經濟結構有待優(yōu)化

從經濟發(fā)展的角度來看，合肥好像也缺少一張為人所熟知的名片。盡管合肥離萬億元規(guī)模GDP僅有一步之遙，但是從合肥的產業(yè)結構來看，仍然和經濟發(fā)達的城市有很大的差距。

首先，從合肥第一產業(yè)、第二產業(yè)和第三產業(yè)產值占GDP的比重來看。2019年合肥的三次產業(yè)占GDP的比重之比為3：36：61，第三產業(yè)占GDP的比重已經超過了60%。需要說明的是，這一結構的形成與2019年的第四次經濟普查有著莫大的關系。根據第四次經濟普查的結果，合肥修訂了其2018年的經濟數據。根據修訂的結果，2018年合肥第三產業(yè)的產值和原來的數據相比大幅增加了31%，即1200億元。相反第二產業(yè)的產值減少了440億元。于是就形成了現在這樣一種格局，服務業(yè)的產值占GDP的比重超過60%。而在此之前，2017年的GDP數據中，第二產業(yè)占GDP的比重為49%，高于第三產業(yè)的47%。

從三次產業(yè)的具體構成來看，合肥制造業(yè)的占比偏低。2018年合肥的第二產業(yè)中，制造業(yè)的占比僅有21.32%。這在長三角中大型城市中是最低的一個，甚至低于上海。和其他一些省會城市相比，合肥制造業(yè)占GDP的比重也是偏低的。2018年末，成都、武漢、長沙等城市的制造業(yè)占GDP的比重均高于35%。

另一方面，合肥房產業(yè)占GDP的比重則偏高，如果算上建筑業(yè)（建筑業(yè)的主要內容其實是房屋建筑）則更高。2018年，合肥“建筑業(yè)+房地產”的產值占當年GDP的比重為24.9%。相比較之下，成都、武漢、長沙的對應數據則只有10%—15%，蘇州、杭州則均低于10%。合肥的地產經濟占GDP的比重顯得格外的高。

不過相比較而言，合肥的教育、科學研究和技術服務業(yè)、信息技術產業(yè)等加起來占GDP的比重則高于其他中部省會城市，以及長三角的一些中大型城市。盡管只高了一到兩個百分點，優(yōu)勢并不十分突出，但是相比較而言也算是合肥的一個特色了。

房地產業(yè)的崛起

其實在中國的很多城市，房地產業(yè)在城市的發(fā)展過程中都扮演了重要角色。

首先很多地方的政府收入對房地產有較高的依賴。2019年全國土地出讓收入占到政府收入的比重超過30%，部分城市，如杭州、蘇州、南京等地，土地出讓金占到了當年政府收入的40%以上。這還不包括土地交易過程中，以及房地產交易過程中產生的各種稅費。如果把這些稅費算上，占比還會更高。合肥的情況也同樣如此，近些年來土地出讓收入占政府收入的比重接近40%。

建筑業(yè)和房地產業(yè)占GDP比重高的背后，合肥又有自己獨特的現實背景。從城市發(fā)展情況來看，近些年來，合肥向南發(fā)展，政務區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)等都在大規(guī)模搞建設。這在客觀上帶動了建筑業(yè)、房地產業(yè)的增長，使得它們占GDP的比重偏高。

近10年來，合肥的房產開發(fā)投資一直保持較高的增長速度。2010年合肥的房地產開發(fā)投資為624億元，到2017年已經增長到了1557億元，7年時間增長近1.5倍。

不過自從2017年房地產開發(fā)投資規(guī)模達到1500億元之后，增長基本停了下來。背后的原因主要是從2016年開始，為了控制房價的過快增長，合肥市政府陸續(xù)出臺了房地產限購政策。房地產投資增長的停滯很大程度上是政府調控在起作用。

然而，雖然每年投資規(guī)模已經增長到了1500億元，看起來比過去幾年要多很多，但是其實合肥房地產的開工面積相比以前要更低，而且銷售面積也要更少。2017年之后，合肥每年的房屋銷售面積縮水了三分之一，只有2010年左右的水平。

這背后的原因是房價的增長幅度抵消了投資的增長幅度。相比于2015年，合肥的房價平均漲了至少60%。而房地產開發(fā)投資的增幅明顯小于房價的增長幅度。換言之，合肥房地產開發(fā)投資規(guī)模雖然大幅上漲，但是未來入市的房子數量可能并不會大漲，甚至還可能會下滑。

總體而言，合肥現在被某些媒體列為新一線城市了，表明合肥作為中部省會城市，其發(fā)展變化正在引起人們的注意。但是相比較而言，合肥的基礎還比較弱，還有很長的路要走。