丁瑞暄 韓鷗影

摘 要：本文通過房地產(chǎn)金融風險防范的研究，可以清楚的看到房地產(chǎn)經(jīng)濟對于國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的作用，它是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，國民經(jīng)濟的健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的正常運行。所以政府和相關(guān)部門要重視對房地產(chǎn)市場的管理，積極采用宏觀調(diào)控政策控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場向著健康的方向發(fā)展，合理的規(guī)避房地產(chǎn)市場的不足，不斷地出臺相關(guān)措施彌補房地產(chǎn)市場發(fā)展的不完善，在最大限度上發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟的積極作用，合理地規(guī)避金融風險，促使我國國民經(jīng)濟的發(fā)展實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟;波動性;金融風險防范

作為我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)是一個基礎(chǔ)性強、關(guān)聯(lián)度大的資金密集型產(chǎn)業(yè)，因而，其發(fā)展和進步離不開金融機構(gòu)信貸資金的大力支持。但是，由于房地產(chǎn)價格的波動性較大、銀行業(yè)自身的缺陷等問題，給房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響的同時，嚴重阻礙了我國國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展，因此，解決房地產(chǎn)金融問題，及時防范和處理房地產(chǎn)金融風險，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，成為推動我國國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的強大動力之一。

一、我國房地產(chǎn)金融中存在的問題

1、房地產(chǎn)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風險、融資信用風險主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計估算，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款以及住房消費貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔了房地產(chǎn)市場中，各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，其中，以開發(fā)商貸款的風險為主，進而給造成商業(yè)銀巨大的金融風險。

2、消費者的住房信貸存在著違約的風險

在房地產(chǎn)市場處于繁榮的階段，消費者的消費需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風險。據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個人購房貸款，但是，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個人誠信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時、準確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風險增加。

3、金融機構(gòu)自身經(jīng)營中存在的一系列的問題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯誤傾向。例如，有的商業(yè)銀行降低對客戶資質(zhì)等級評定的門檻，簡化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風險。同時，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預和政府擔保項目，甚至過度追捧政府干預和政府擔項目，忽視項目所具有的風險性，給自身帶來不利影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動以及防范金融風險的有效途徑

（一）應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動的有效策略

1.適當對房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境

首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因為投資結(jié)果的變化會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟波動，就必須堅持職責清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風險的有效機制，同時要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實施措施。

其次，進一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。

2.提升對房地產(chǎn)價格變化的管控

房地產(chǎn)價格的變動是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國家要根據(jù)實際情況進行分析以后，再對房地產(chǎn)實際價格進行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內(nèi)，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟實力。

當房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現(xiàn)象，此時的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風險的策略

1.完善宏觀監(jiān)測的指標系統(tǒng)。依照目前情況而言，完善金融預警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測房地產(chǎn)所具備的金融風險，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導貸款方面的投入。

2.構(gòu)建健全的個人征信系統(tǒng)。導致金融風險出現(xiàn)的一個重要的因素還包括個人信用系統(tǒng)不夠完善，同時，有一些房地產(chǎn)商存在嚴重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風險的發(fā)生概率。構(gòu)建完善的個人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個人信用系統(tǒng)需要在一個有序的法律環(huán)境下實施進行。

3.構(gòu)建全方位的投資途徑。房地產(chǎn)融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導致房地產(chǎn)風險都集中在了銀行，因此，要根據(jù)具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構(gòu)建完善的合理的融資系統(tǒng)，進而加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。

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