劉正東

2020年5月28日，中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過了《中華人民共和國民法典》，并將于2021年1月1日起實施。民法典包括總則、物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編，內(nèi)容涵蓋了原民法通則、民法總則、物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、侵權(quán)責(zé)任法等法律。

與原物權(quán)法第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定相比，民法典“物權(quán)編”中業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一章中新增了1條全新的內(nèi)容，對5個條文進行了較大的調(diào)整，對于其他條文也進行了一定程度的修改。

新增了公共收益的規(guī)定

關(guān)于小區(qū)公共收益的歸屬問題，原物權(quán)法并未做出規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也只是規(guī)定：擅自（占用、處分業(yè)主共有部分）進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。

在實踐中，小區(qū)一般都會或多或少有一些公共收入，主要的收入來源包括小區(qū)地面公共道路的停車收入、小區(qū)公共部位的廣告收入、快遞箱的租金收入、屋頂?shù)耐ㄓ嵒咀饨鹗杖氲鹊?。過去由于立法沒有對公共收益的歸屬進行明確的規(guī)定，導(dǎo)致開發(fā)商或者物業(yè)公司侵吞小區(qū)公共收益的情況比比皆是。有些規(guī)模比較大的小區(qū)，每年的地面停車收入高達數(shù)百萬元，都被物業(yè)公司獲取，業(yè)主投訴無門，維權(quán)無路，合法權(quán)益被嚴重侵害。

這次民法典在立法上對公共收益進行了明確的規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

首先，民法典明確了公共收益屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商、物業(yè)公司或者其他管理人無權(quán)侵占。其次，立法也允許管理單位扣除合理的成本。因為公共收入的取得必然伴隨著相應(yīng)的管理服務(wù)及成本支出，而這些服務(wù)內(nèi)容一般并不包含在常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)范圍之內(nèi)，要求管理單位在無權(quán)獲得收入的情況下額外支出管理成本，顯然不具有公平性。故民法典也充分考慮到了這一點，允許管理單位扣除合理的成本;至于合理成本具體是多少，需要由管理單位提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。在實踐中，也有小區(qū)直接與管理單位進行約定，在進行公共收入分配時直接由物業(yè)公司與全體業(yè)主三七分成（或者二八分成、四六分成），這種約定只要經(jīng)過業(yè)主大會的合法表決程序，也是有效的。

修改了業(yè)主大會表決事項的范圍及規(guī)則

原物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主大會的表決事項有七項：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。此次民法典增加了一項：改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動。

對于業(yè)主大會的表決規(guī)則，此次民法典也做了較大的修改。原物權(quán)法只是規(guī)定決定業(yè)主大會的規(guī)定事項，需要由三分之二或者半數(shù)以上的業(yè)主同意。至于這個通過的比例，是指參加業(yè)主大會的業(yè)主數(shù)量，還是小區(qū)全體業(yè)主的數(shù)量，物權(quán)法并沒有明確，實踐中由此導(dǎo)致的爭議常有發(fā)生。針對這個問題，此次民法典明確規(guī)定：業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。換言之，如果參與表決人數(shù)未達到三分之二以上，則表決的結(jié)果不具有法律效力。

此外，由于業(yè)主大會的表決事項將直接影響到業(yè)主的切身權(quán)益，甚至是對部分權(quán)益的限制乃至剝奪，所以這次民法典對于嚴重影響到業(yè)主切身利益的表決事項，包括籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，規(guī)定了比原物權(quán)法更為嚴苛的要求，即四分之三以上的業(yè)主同意，原物權(quán)法僅要求三分之二以上即可。

明確了維修資金的使用范圍以及緊急情況下維修資金的使用

關(guān)于維修資金的使用，一直是實踐中矛盾多發(fā)的問題。原物權(quán)法僅規(guī)定維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。但在實踐中，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾對于居住要求的不斷提高，很多住宅小區(qū)都有對于公共設(shè)施及公共部位改造升級甚至新增的要求，如更新門廊、在綠化帶中鋪設(shè)塑膠道路、新設(shè)安防系統(tǒng)、無障礙設(shè)施、加裝電梯等等。僅僅將維修資金的使用范圍限定于“維修”，已經(jīng)遠遠不能滿足人們的生活居住需求。此次民法典敏銳地觀察到了這個問題，將維修資金的使用范圍擴大到了“共有部分的維修、更新和改造”。

此外，對于維修資金的使用，原物權(quán)法規(guī)定必須經(jīng)業(yè)主表決程序通過。但是在實踐中，發(fā)起業(yè)主表決程序往往需要一個較長的周期，對于某些迫在眉睫的維修項目并不可能。并且有些維修項目對某些業(yè)主而言并不具有緊迫性和必要性，導(dǎo)致可能無法通過業(yè)主表決程序;但若不及時支出維修資金進行維修，又將嚴重影響其他業(yè)主的居住生活，引發(fā)矛盾。針對這個問題，民法典規(guī)定了緊急情況下的維修資金使用原則：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

明確了行政部門對相關(guān)違法行為的管理職責(zé)

對于業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，拒不履行相關(guān)義務(wù)的，原物權(quán)法僅規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權(quán)要求請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。但是如何請求、向誰請求，原物權(quán)法并沒有明確的規(guī)定。由于業(yè)主大會和業(yè)主委員會本身并沒有執(zhí)法權(quán)，實踐中發(fā)生此類情況行政部門一般會要求業(yè)主大會和業(yè)主委員會提起訴訟。但原物權(quán)法并未規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會具有此種情況下的訴權(quán)，導(dǎo)致部分法院以原告主體不適格為由拒絕受理業(yè)主大會和業(yè)主委員會提起的此類訴訟。

在新的民法典中，規(guī)定了行政部門對相關(guān)違法行為的管理職責(zé)：業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。此項規(guī)定為處理小區(qū)相關(guān)違法行為提供了一條新的救濟途徑，并且明確行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理，將其規(guī)定為行政部門的行政職責(zé)，無疑將有效地解決小區(qū)相關(guān)違法行為，有利于廣大人民群眾生活居住品質(zhì)的提升。

（作者系市人大代表，君悅律師事務(wù)所首席合伙人）