胡勇

商鋪租賃作為經(jīng)營用房租賃市場中的重要組成內(nèi)容，對活躍市場經(jīng)濟、促進經(jīng)濟發(fā)展有著積極作用。而商鋪租賃合同作為一種特殊的房屋租賃合同類型，在適用房屋租賃合同一般規(guī)則的同時，因其商業(yè)特性容易產(chǎn)生一些特殊糾紛情形，比如商鋪承租人的裝修損失是否應(yīng)賠償、承租房屋遇到拆遷該如何補償、商鋪轉(zhuǎn)租會有哪些法律問題，等等。

證照未辦裝修鋪面，合同解除酌情賠付

2018年10月，王雨（化名）與趙寧（化名）簽訂《商鋪租賃合同》，約定王雨承租趙寧位于房山區(qū)某小區(qū)的底商，租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金9萬元，以后每年租金漲5000元。合同簽訂后，趙寧將商鋪交付給王雨，王雨將租金交至了2019年10月31日。

王雨對商鋪進行了裝修，隨后開始餐飲營業(yè)。2019年4月1日，北京市房山區(qū)食品藥品監(jiān)督管理局對無證經(jīng)營行為進行查處，要求王雨于4月5日前自行停止經(jīng)營活動。

王雨找到趙寧，要求趙寧盡快協(xié)助其辦理證照，但始終沒有下文。為此，王雨向法院起訴稱，在租賃合同簽訂之初，趙寧就承諾可以幫助他辦理營業(yè)執(zhí)照，所以他才租下商鋪并投入60余萬元進行了裝修，但營業(yè)執(zhí)照至今仍未辦理成功。因無法經(jīng)營，王雨損失慘重，訴至法院要求解除合同、退還剩余租金5.2萬余元并要求趙寧賠償其裝修損失40萬元。

對此，趙寧表示同意退還未使用期間的租金，但不同意賠償裝修損失。趙寧稱，王雨對店鋪的裝修應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后進行，他在沒有取得營業(yè)執(zhí)照的情況下投入資金進行裝修，由此產(chǎn)生的裝修損失應(yīng)該自行承擔。此外，趙寧指出，王雨自簽訂合同后始終以試營業(yè)的方式經(jīng)營店鋪，未按要求提供辦理營業(yè)執(zhí)照所需的材料，未能辦理營業(yè)執(zhí)照與他無關(guān)。

在審理過程中，經(jīng)評估，涉訴底商裝修的現(xiàn)價值為38.2萬余元。法院審理后認為，裝修是對租賃物的改善或者增設(shè)他物，通常而言，裝修行為會使租賃物增值。合同解除后，承租人需要將商鋪返還給出租人，如果無法拆除的裝修對出租人有使用價值的，那么出租人就獲得了額外利益，而該部分利益應(yīng)為承租人所有，所以出租人應(yīng)將裝修的可利用價值返還給承租人，即通過折價賠償?shù)姆绞綇浹a承租人的損失。本案中，王雨無法以訴爭商鋪作為經(jīng)營場所辦理營業(yè)執(zhí)照，被政府責令停業(yè)，租賃合同目的無法實現(xiàn)。趙寧知曉商鋪無法辦理營業(yè)執(zhí)照，但在簽訂合同時未履行如實告知義務(wù)。同時，王雨也有義務(wù)對商鋪進行全面考察，并在取得營業(yè)執(zhí)照之后再投入資金裝修。所以，雙方對租賃合同無法正常履行都存在過錯，但王雨的過錯更大。根據(jù)公平原則，法院酌定由趙寧向王雨賠償裝飾裝修損失共計27萬元。

法官庭后表示，承租人的裝修損失獲償也需要具體問題具體分析。首先，需要明確承租人的裝修行為是否得到出租人同意，如果未經(jīng)得出租人同意，那么這種裝修行為應(yīng)認定為惡意裝修，是一種侵權(quán)行為;如果出租人同意利用，可以給予適當補償，否則，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀。出租人明確表示同意或者根據(jù)雙方約定的用途決定需要進行裝修的，即使合同中未約定裝修事項，但按照交易習(xí)慣和客觀實際，就應(yīng)當允許承租人進行裝修，否則無法實現(xiàn)合同目的，應(yīng)認定為善意裝修。對于善意裝修，因當事人違約導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)考慮雙方的過錯程度，根據(jù)雙方的過錯承擔相應(yīng)的責任，本案即屬于這種情形。

承租期間遭遇拆遷，合理損失應(yīng)當補償

2004年12月25日，北京某上網(wǎng)服務(wù)中心與張永勤（化名）簽訂房屋租賃合同，約定該上網(wǎng)中心租賃張永勤在房山區(qū)的某處房屋，并在此地址注冊了公司。2017年，因北京市房山區(qū)軌道交通建設(shè)需對該房屋進行拆除，張永勤與某村民委員會簽訂拆遷補償協(xié)議，補償項目包括房屋及地上附屬物、搬家補助費、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費等，張永勤領(lǐng)取了補償款項。

事后，上網(wǎng)中心起訴，要求張永勤返還裝修補償費、搬家補助費、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費等共計50萬元。張永勤不同意給付原告拆遷補償，并稱因原告不配合拆遷導(dǎo)致本該獲得的獎勵費而沒有得到，并且原告拖欠租金，他所獲得拆遷補償款中并不包含原告的損失。

法院審理后認為，雙方爭議的焦點是原告是否應(yīng)獲得拆遷補償。本案中，原告以涉案房屋為住所地領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，在經(jīng)營期間遇到拆遷，而且張永勤領(lǐng)取的拆遷補償款中包含搬家補助費、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。搬家補助費及停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費是原告因拆遷而遭受的實際損失，張永勤領(lǐng)取了該部分拆遷補償款，應(yīng)該返還給原告。結(jié)合原告承租房屋的面積、補償協(xié)議的約定及實際經(jīng)營情況，法院最終判決由張永勤給付原告拆遷補償款19.8萬元。

法官庭后表示，在很多情況下，出租人與承租人簽訂商鋪租賃合同時，會在合同中約定“如果遇到拆遷時‘雙方租賃合同自動終止‘承租人配合出租人騰退房屋”等內(nèi)容，所以一旦承租商鋪列入拆遷范圍時，出租人往往就向法院起訴要求解除合同，收回商鋪。承租人則認為其對商鋪享有拆遷利益，在其沒有獲得充分補償?shù)那闆r下不同意解除商鋪租賃合同。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，承租人有權(quán)就相關(guān)損失獲得拆遷補償，拆遷單位與出租人簽訂拆遷補償協(xié)議時，也往往將承租人的補償款列入其中。如果租賃關(guān)系存續(xù)，承租人就有權(quán)獲得該補償款;但是，如果出租人在與拆遷單位簽訂拆遷補償協(xié)議前，已與承租人終止合同并收回商鋪的，承租人的相關(guān)利益就排除在外了。所以，雙方均應(yīng)慎重處理合同解除事宜，以防引發(fā)新的糾紛。對屬于承租人的設(shè)備搬遷、安裝費及停產(chǎn)停業(yè)損失，出租人應(yīng)將該部分補償返還給承租人。

原始租賃合同解除，次承租人損失獲賠

2016年3月，史小慶（化名）與顧學(xué)忠（化名）簽訂租賃合同，約定顧學(xué)忠承租史小慶位于房山區(qū)某小區(qū)商鋪，租期自2016年4月1日至2026年3月31日，房屋租金前5年每年46萬元，后5年每年50萬元。雙方還對租金的支付時間、違約責任進行了約定。2016年8月，顧學(xué)忠與趙京（化名）簽訂房屋租賃合同，顧學(xué)忠將其租賃的商鋪又轉(zhuǎn)租給了趙京，租期自2016年9月1日至2021年8月31日，年租金52萬元，趙京已將租金交至2019年8月31日。

事后，因顧學(xué)忠拖欠租金，史小慶將顧學(xué)忠、趙京訴至法院，要求顧學(xué)忠支付拖欠的租金19萬元;并要求解除租賃合同，騰退房屋。對此，顧學(xué)忠同意給付拖欠的租金，但因房屋租賃合同還未到期不同意解除合同。趙京不同意騰退房屋，稱其對涉案房屋系有權(quán)占有，也沒有拖欠租金，史小慶與顧學(xué)忠之間的矛盾，不應(yīng)該損害他的利益。

法院審理后認為，根據(jù)雙方合同約定，顧學(xué)忠拖欠租金的行為已符合解除租賃合同的條件，史小慶要求解除合同具有事實依據(jù)和法律依據(jù);合同解除后，顧學(xué)忠應(yīng)將訴爭的商鋪騰退給史小慶。

后趙京起訴顧學(xué)忠要求解除轉(zhuǎn)租合同、退還租金并承擔違約責任。法院審理后認為，因原租賃合同已解除，轉(zhuǎn)租合同已無法繼續(xù)履行，顧學(xué)忠與趙京之轉(zhuǎn)租合同應(yīng)該解除，同時判令顧學(xué)忠退還剩余房租37萬元，并支付違約金5萬元。

法官庭后解釋稱，在商鋪存在轉(zhuǎn)租的情形時，租賃合同終止的原因大致有四種情形：一是非法轉(zhuǎn)租，出租人行使法定解除權(quán)解除租賃合同;二是原租賃合同的當事人行使約定解除權(quán)解除合同;三是租賃合同被撤銷或者被認定無效;四是租賃期限屆滿或者當事人協(xié)商解除合同。本案即涉及第二種情形，一般是因承租人的違約行為導(dǎo)致出租人解除租賃合同。因租賃合同解除導(dǎo)致次承租人無法繼續(xù)使用租賃物，由于出租人與次承租人之間沒有合同關(guān)系，所以根據(jù)合同相對性原則，次承租人只能向承租人主張違約責任或損害賠償責任。