木淺一

后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在“內(nèi)循環(huán)”刺激下，將迎來哪些機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)？“房住不炒”的基調(diào)下，哪些調(diào)控政策需要延續(xù)？哪些需要修正？8月12日上午，在觀點(diǎn)2020博鰲房地產(chǎn)論壇上，如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友和中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱就此問題進(jìn)行了探討。

房地產(chǎn)發(fā)展太快會(huì)形成擠出效應(yīng)

在觀點(diǎn)2020博鰲房地產(chǎn)論壇上，如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友表示，目前房地產(chǎn)政策調(diào)控的思路非常清晰，目的非常堅(jiān)定，就是“房住不炒”，“因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)過快發(fā)展，會(huì)對(duì)其他行業(yè)形成擠出效應(yīng)，同時(shí)擠出消費(fèi)?！?/p>

管清友表示，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)發(fā)揮著非常重要的作用，目前政策調(diào)控思路比較明朗，就是“房住不炒”，不允許房?jī)r(jià)過快上漲，但也不允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，一定是平穩(wěn)發(fā)展。大家可能會(huì)問，為什么涉及到30多個(gè)其他行業(yè)且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占很大比重的房地產(chǎn)行業(yè)，政府會(huì)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，這里面有一個(gè)非常重要的前提，從宏觀層面考慮，如果房地產(chǎn)過快發(fā)展，會(huì)對(duì)其他行業(yè)形成擠出效應(yīng)，典型的如深圳，房?jī)r(jià)上漲過快，其他行業(yè)發(fā)展受到影響，同時(shí)會(huì)擠出消費(fèi)。

在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，政策也強(qiáng)調(diào)一城一策，但是在管清友看來，一城一策在執(zhí)行層面也比較困難，前提是房?jī)r(jià)肯定不能過快上漲。管清友認(rèn)為，地方政策應(yīng)該從供給端入手，增加住宅用地的供應(yīng)。

對(duì)于未來宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，管清友表示，上半年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)超出預(yù)期，來之不易。未來一年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還將處于一個(gè)穩(wěn)定的回升狀態(tài)，但這是一種微弱的復(fù)蘇。

值得關(guān)注的是，近期內(nèi)循環(huán)成為熱詞，高層多次強(qiáng)調(diào)。7月30日召開的中央政治局會(huì)議明確提到，“我們遇到的很多問題是中長(zhǎng)期的，必須從持久戰(zhàn)的角度加以認(rèn)識(shí)，加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。這個(gè)新發(fā)展格局，將是未來一段時(shí)間內(nèi)制定宏觀政策的基本出發(fā)點(diǎn)。

內(nèi)循環(huán)下，房地產(chǎn)會(huì)迎來哪些機(jī)會(huì)？管清友認(rèn)為，房地產(chǎn)應(yīng)該是平穩(wěn)發(fā)展，不會(huì)有大的利好，也不會(huì)受到重大沖擊。

改善調(diào)控政策減少梗阻

中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱在接受采訪時(shí)表示，內(nèi)循環(huán)就是開發(fā)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，需求創(chuàng)造供給，供給推動(dòng)需求，這是一種良性循環(huán)，避免產(chǎn)生梗阻，這個(gè)概念比創(chuàng)造內(nèi)需，更強(qiáng)調(diào)供求之間的平衡、相互促進(jìn)。

在房地產(chǎn)方面，應(yīng)該如何做？樊綱表示，房地產(chǎn)要平穩(wěn)健康發(fā)展，不大漲大跌，香港在1998年時(shí)房?jī)r(jià)下跌了60%，擁有房子的人成了負(fù)產(chǎn)階級(jí)，市場(chǎng)萎縮，內(nèi)循環(huán)就不起來?！跋胍乐刮s，就要防止泡沫，現(xiàn)在的房地產(chǎn)限制政策，就是在防止泡沫，通過限制措施，不讓房地產(chǎn)有大的波動(dòng)，小的波動(dòng)可以發(fā)生。”

但是樊綱也指出，一些限制措施產(chǎn)生了梗阻，使得市場(chǎng)循環(huán)不暢。諸如限制房?jī)r(jià)，這是否定供求關(guān)系，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本是通過供求決定價(jià)格，可以限制需求背后的東西，諸如買房資格，如果限制價(jià)格，供求就會(huì)不均衡，市場(chǎng)就會(huì)扭曲，諸如會(huì)產(chǎn)生內(nèi)部腐敗等，調(diào)控措施要有，但是怎么使得市場(chǎng)供求關(guān)系互相促進(jìn)、市場(chǎng)更好循環(huán)，是下一步要思考的問題，要改善政府措施，使得市場(chǎng)更好循環(huán)，減少梗阻。

對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，樊綱表示，疫情之后的復(fù)蘇，房地產(chǎn)還是很快的，下半年，趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)。

買房過程中“臉皮厚點(diǎn)”

受客觀因素影響，今年1-2月份全國(guó)各地新房成交量下滑明顯，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)“零成交”。受此影響，許多開發(fā)商已經(jīng)提前開啟“打折促銷”模式，大部分城市房?jī)r(jià)相對(duì)年前均已出現(xiàn)一定程度的下降。

對(duì)于剛需和改善購房者而言，買房時(shí)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。對(duì)于投資客而言，需要格外謹(jǐn)慎，切莫有抄底思想，重點(diǎn)關(guān)注市中心低總價(jià)的房源情況。

分城市來看：一二線城市由于購房需求相對(duì)強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫下跌后，將迎來反彈。三四線城市由于購房需求較弱，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將“低迷”一段時(shí)間，購房者不妨等到今年年底再考慮。

如果是剛需，可以忽略此部分。

眾所周知，現(xiàn)在城市間房?jī)r(jià)分化越來越明顯，再也不是過去普漲的行情。就拿2019年來說，有的城市房?jī)r(jià)漲幅依然可以達(dá)到20%以上，而有的城市房?jī)r(jià)很可能不升反降。因此，投資買房選對(duì)城市很重要。

那什么樣的城市值得投資買房呢？首先，長(zhǎng)三角和珠三角大部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，將成大部分投資客的首選區(qū)域。其次，口呈持續(xù)流入狀態(tài)的城市應(yīng)該重點(diǎn)考慮，這類城市隨著未來購房需求的增加，房?jī)r(jià)很大概率將繼續(xù)水漲船高。再者，醫(yī)療水平高的城市將越來越受到市場(chǎng)追捧，理由相信大家都知道。

首先明確一點(diǎn)：今年注定是一個(gè)“買方市場(chǎng)”。

既然是買方市場(chǎng)，那就意味著購房者議價(jià)空間大大提升。這段時(shí)間，開發(fā)商和中介日子都不好過，購房者對(duì)于他們而言就是“救命稻草”。明白了這一點(diǎn)，大家就要在買房過程中“臉皮厚點(diǎn)”，多還價(jià)、多要優(yōu)惠、多要贈(zèng)品，相信可以省下不少錢。

既然是買方市場(chǎng)，那就意味著很多賣方（中小開發(fā)商）很可能“活不下去”。因此，購房者在選房的過程中，僅考慮龍頭房企推出的樓盤，切勿選擇中小開發(fā)商的樓盤，避開聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目。目前環(huán)境下，部分中小開發(fā)商或因資金壓力延遲交房，甚至有“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

再強(qiáng)調(diào)一次，謹(jǐn)慎投資公寓商鋪類房產(chǎn)，旅游地產(chǎn)。