葵子
最近網(wǎng)上有一個(gè)熱門問題:那就是我國房價(jià)上漲了多少年?大部分的答案都是20年,是從2000年到2020年,其實(shí)從2018年開始,全國的房價(jià)是有分化的,但是深圳,杭州,蘇州,重慶,西安這些城市房價(jià)在這兩年,還是有所上漲的,在這段時(shí)期,不少人靠炒房賺了大錢。
但房子也是商品,只要是商品就有規(guī)律,房價(jià)不可能只漲不跌,這點(diǎn)我們從2019年到2010年的房價(jià)走勢就可以看出,2019年,一二線城市房價(jià)還算穩(wěn)定,但是四五線城市就不行了,鶴崗,玉門,乳山房價(jià)大跌,跌成了白菜價(jià),從三千多元跌到了一千多元每平米。在2020年,是遭遇了疫情,全國樓市處于冰凍狀態(tài),成交量萎縮到了極點(diǎn),很多開發(fā)商都遭遇資金和債務(wù)問題,在1到5月份,很多房價(jià)都在7折賣房的,用最快的速度回籠資金。
可以肯定的是,目前的樓市已經(jīng)處于下行周期了,很多專家都擔(dān)心,中國的樓市會(huì)像日本那樣泡沫破裂,在1991年,日本東京房價(jià)達(dá)到頂點(diǎn)后,房價(jià)下跌了70%,無數(shù)人血本無歸,跳樓者高達(dá)數(shù)萬人,那一幕幕悲劇直到今天還讓人記憶猶新。那么,如果樓市一夜“崩盤”的話,會(huì)引發(fā)哪些連鎖反應(yīng)?誰是最大的受害者?
最近,上海的某個(gè)樓盤,就出現(xiàn)了大幅降價(jià)后,炒房客和業(yè)主接受不了,圍攻售樓中心的事情,上演了一場全武行。在2019年該樓盤的價(jià)格是6萬元每平米,由于所處的位置極佳,也引來了不少炒房客和購房者,有的炒房客一口氣買了10多套,都是150多平米,總價(jià)在9000多萬。
但是就在前幾個(gè)月,該樓盤突然大幅降價(jià)25%,價(jià)格從6萬元每平米降到4.5萬元每平米,這些炒房客不到一年損失了2250萬,這可是普通人一輩子都賺不到的錢,除了炒房客之外,已經(jīng)買房的老業(yè)主,越想越氣,不僅拉橫幅抗議,還像炒房客一樣圍攻售樓部。
說到這里,如果樓市一夜“崩盤”的話,最大的受害者就是開發(fā)商,炒房客,多套房業(yè)主,銀行和已經(jīng)買房的剛需。雖然房價(jià)的波動(dòng)也很正常,但是一旦大跌的話,開發(fā)商和炒房客,因?yàn)槭歉吒軛U運(yùn)作,除了會(huì)虧損外,甚至開發(fā)商還會(huì)倒閉,而炒房客也會(huì)資金鏈斷裂。多套房業(yè)主和炒房客有點(diǎn)類似,但是情況并不一樣,多套房業(yè)主一般是自有資金買房的,頂多出現(xiàn)“棄房斷供”的現(xiàn)象。
現(xiàn)在房產(chǎn)是銀行最大的信貸資產(chǎn),如果遇到樓市危機(jī)的話,風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)傳導(dǎo)給銀行,銀行會(huì)出現(xiàn)大量的爛賬,嚴(yán)重的話銀行會(huì)倒閉,這有點(diǎn)像美國的次貸危機(jī),最后風(fēng)險(xiǎn)會(huì)傳導(dǎo)給各行各業(yè),經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入蕭條,很多實(shí)業(yè)都可能會(huì)倒閉,從而引發(fā)各種連鎖反應(yīng)。
總之,樓市“躺賺”的時(shí)代已經(jīng)過去了,如果遇到房價(jià)大跌的話,購房者也不要鬧情緒,不然會(huì)得不償失。目前來看,房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸回溫,但市場分化嚴(yán)重,從長遠(yuǎn)看,房地產(chǎn)行業(yè)仍存三大風(fēng)險(xiǎn)。
過去三年,全年總體銷售面積并沒有出現(xiàn)更多增長,連續(xù)三年都是在17億平方米左右,2016年的銷售面積也接近 16億平方米,所以實(shí)際上是近4年的房地產(chǎn)的銷售面積沒有大幅增長。
由于面積沒有增長,一旦面積出現(xiàn)一定的回落,銷售的金額也或?qū)⒊霈F(xiàn)停滯或回落的狀況,由于面積代表了總需求量,所以行業(yè)規(guī)??赡芤延|碰天花板。
特別是剛需這塊,對于剛需住宅來說,現(xiàn)在的購買力、整體的需求、未來的競爭,壓力都比較大。因?yàn)?0年前的剛需和現(xiàn)在的剛需從需求總量上來說沒有本質(zhì)性的差異,但購買力上差異巨大,主要原因?yàn)?0年間的房價(jià)上升幅度和工資收入的上升幅度不成正比,即使改善需求會(huì)對沖一部分的剛需需求的衰減,剛需整體的總量需求仍會(huì)出現(xiàn)大幅度下降。
其次,在“房住不炒”的大環(huán)境下,整體金融政策松動(dòng)的可能性不是特別大,金融政策對房地產(chǎn)的影響有目共睹,由于目前整體金融環(huán)境對房地產(chǎn)沒有利好,甚至還有一些壓制,所以總的來講,短期內(nèi)放水到房地產(chǎn)的可能性很小。
從4月來看,95家典型房企的融資總額為1104.39億元,環(huán)比下降14.9%%,同比下降16.2%。其中,境內(nèi)債權(quán)融資790.32億元,環(huán)比下降23.3%,同比增長64.5%;境外債權(quán)融資82.84億元,環(huán)比下降63.5%,同比下降86.8%。
一方面境內(nèi)公司債等發(fā)行集中在3月份,導(dǎo)致4月境內(nèi)債權(quán)融資減少;另一方面,由于境外疫情持續(xù)擴(kuò)散的影響,境外美元債的發(fā)行盛況仍沒有恢復(fù),4月僅有3家房企進(jìn)行了境外銀團(tuán)貸款,暫無境外美元債的發(fā)行,也是導(dǎo)致整體融資水平下降的原因。
在房企融資收緊、房地產(chǎn)金融政策不放松的壓力下,各大房企的資金壓力極大,后續(xù)更需警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
而從4月起,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇,但從全球來看新冠疫情尚未停息。
短期來看,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)完全復(fù)蘇仍然較為困難,目前迎來的購房潮,一方面是由于前幾個(gè)月的剛需壓抑后的釋放,另外一方面也受量化寬松購買資產(chǎn)可以保值增值的慣性思維影響。長遠(yuǎn)來看,未必持久。
在一份關(guān)于疫情后購房需求變化的問卷中,就出現(xiàn)了21.93%的受訪者明顯打算放棄置業(yè)計(jì)劃,在全民收入進(jìn)入下調(diào)階段,68.17%的受訪者由于疫情影響,購房預(yù)算發(fā)生了變化。
隨著全球新冠疫情仍存在較大的不確定性,需警惕疫情陰霾下的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)“黑天鵝”。