葵子

最近網(wǎng)上有一個(gè)熱門問題：那就是我國房價(jià)上漲了多少年？大部分的答案都是20年，是從2000年到2020年，其實(shí)從2018年開始，全國的房價(jià)是有分化的，但是深圳，杭州，蘇州，重慶，西安這些城市房價(jià)在這兩年，還是有所上漲的，在這段時(shí)期，不少人靠炒房賺了大錢。

但房子也是商品，只要是商品就有規(guī)律，房價(jià)不可能只漲不跌，這點(diǎn)我們從2019年到2010年的房價(jià)走勢就可以看出，2019年，一二線城市房價(jià)還算穩(wěn)定，但是四五線城市就不行了，鶴崗，玉門，乳山房價(jià)大跌，跌成了白菜價(jià)，從三千多元跌到了一千多元每平米。在2020年，是遭遇了疫情，全國樓市處于冰凍狀態(tài)，成交量萎縮到了極點(diǎn)，很多開發(fā)商都遭遇資金和債務(wù)問題，在1到5月份，很多房價(jià)都在7折賣房的，用最快的速度回籠資金。

樓市“崩盤”引發(fā)連鎖反應(yīng)，“躺賺”時(shí)代已經(jīng)過去

可以肯定的是，目前的樓市已經(jīng)處于下行周期了，很多專家都擔(dān)心，中國的樓市會(huì)像日本那樣泡沫破裂，在1991年，日本東京房價(jià)達(dá)到頂點(diǎn)后，房價(jià)下跌了70%，無數(shù)人血本無歸，跳樓者高達(dá)數(shù)萬人，那一幕幕悲劇直到今天還讓人記憶猶新。那么，如果樓市一夜“崩盤”的話，會(huì)引發(fā)哪些連鎖反應(yīng)？誰是最大的受害者？

最近，上海的某個(gè)樓盤，就出現(xiàn)了大幅降價(jià)后，炒房客和業(yè)主接受不了，圍攻售樓中心的事情，上演了一場全武行。在2019年該樓盤的價(jià)格是6萬元每平米，由于所處的位置極佳，也引來了不少炒房客和購房者，有的炒房客一口氣買了10多套，都是150多平米，總價(jià)在9000多萬。

但是就在前幾個(gè)月，該樓盤突然大幅降價(jià)25%，價(jià)格從6萬元每平米降到4.5萬元每平米，這些炒房客不到一年損失了2250萬，這可是普通人一輩子都賺不到的錢，除了炒房客之外，已經(jīng)買房的老業(yè)主，越想越氣，不僅拉橫幅抗議，還像炒房客一樣圍攻售樓部。

說到這里，如果樓市一夜“崩盤”的話，最大的受害者就是開發(fā)商，炒房客，多套房業(yè)主，銀行和已經(jīng)買房的剛需。雖然房價(jià)的波動(dòng)也很正常，但是一旦大跌的話，開發(fā)商和炒房客，因?yàn)槭歉吒軛U運(yùn)作，除了會(huì)虧損外，甚至開發(fā)商還會(huì)倒閉，而炒房客也會(huì)資金鏈斷裂。多套房業(yè)主和炒房客有點(diǎn)類似，但是情況并不一樣，多套房業(yè)主一般是自有資金買房的，頂多出現(xiàn)“棄房斷供”的現(xiàn)象。

現(xiàn)在房產(chǎn)是銀行最大的信貸資產(chǎn)，如果遇到樓市危機(jī)的話，風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)傳導(dǎo)給銀行，銀行會(huì)出現(xiàn)大量的爛賬，嚴(yán)重的話銀行會(huì)倒閉，這有點(diǎn)像美國的次貸危機(jī)，最后風(fēng)險(xiǎn)會(huì)傳導(dǎo)給各行各業(yè)，經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入蕭條，很多實(shí)業(yè)都可能會(huì)倒閉，從而引發(fā)各種連鎖反應(yīng)。

總之，樓市“躺賺”的時(shí)代已經(jīng)過去了，如果遇到房價(jià)大跌的話，購房者也不要鬧情緒，不然會(huì)得不償失。目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸回溫，但市場分化嚴(yán)重，從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍存三大風(fēng)險(xiǎn)。

三大風(fēng)險(xiǎn)：行業(yè)規(guī)模觸碰天花板、金融政策不放松、全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)

過去三年，全年總體銷售面積并沒有出現(xiàn)更多增長，連續(xù)三年都是在17億平方米左右，2016年的銷售面積也接近 16億平方米，所以實(shí)際上是近4年的房地產(chǎn)的銷售面積沒有大幅增長。

由于面積沒有增長，一旦面積出現(xiàn)一定的回落，銷售的金額也或?qū)⒊霈F(xiàn)停滯或回落的狀況，由于面積代表了總需求量，所以行業(yè)規(guī)?？赡芤延|碰天花板。

特別是剛需這塊，對于剛需住宅來說，現(xiàn)在的購買力、整體的需求、未來的競爭，壓力都比較大。因?yàn)?0年前的剛需和現(xiàn)在的剛需從需求總量上來說沒有本質(zhì)性的差異，但購買力上差異巨大，主要原因?yàn)?0年間的房價(jià)上升幅度和工資收入的上升幅度不成正比，即使改善需求會(huì)對沖一部分的剛需需求的衰減，剛需整體的總量需求仍會(huì)出現(xiàn)大幅度下降。

其次，在“房住不炒”的大環(huán)境下，整體金融政策松動(dòng)的可能性不是特別大，金融政策對房地產(chǎn)的影響有目共睹，由于目前整體金融環(huán)境對房地產(chǎn)沒有利好，甚至還有一些壓制，所以總的來講，短期內(nèi)放水到房地產(chǎn)的可能性很小。

從4月來看，95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環(huán)比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資790.32億元，環(huán)比下降23.3%，同比增長64.5%；境外債權(quán)融資82.84億元，環(huán)比下降63.5%，同比下降86.8%。

一方面境內(nèi)公司債等發(fā)行集中在3月份，導(dǎo)致4月境內(nèi)債權(quán)融資減少；另一方面，由于境外疫情持續(xù)擴(kuò)散的影響，境外美元債的發(fā)行盛況仍沒有恢復(fù)，4月僅有3家房企進(jìn)行了境外銀團(tuán)貸款，暫無境外美元債的發(fā)行，也是導(dǎo)致整體融資水平下降的原因。

在房企融資收緊、房地產(chǎn)金融政策不放松的壓力下，各大房企的資金壓力極大，后續(xù)更需警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

而從4月起，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，但從全球來看新冠疫情尚未停息。

短期來看，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)完全復(fù)蘇仍然較為困難，目前迎來的購房潮，一方面是由于前幾個(gè)月的剛需壓抑后的釋放，另外一方面也受量化寬松購買資產(chǎn)可以保值增值的慣性思維影響。長遠(yuǎn)來看，未必持久。

在一份關(guān)于疫情后購房需求變化的問卷中，就出現(xiàn)了21.93%的受訪者明顯打算放棄置業(yè)計(jì)劃，在全民收入進(jìn)入下調(diào)階段，68.17%的受訪者由于疫情影響，購房預(yù)算發(fā)生了變化。

隨著全球新冠疫情仍存在較大的不確定性，需警惕疫情陰霾下的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)“黑天鵝”。