王娜

2020年7月24日，韓正主持會議總結(jié)房地產(chǎn)長效機制試點方案實施情況，首次肯定了房地產(chǎn)長效機制取得明顯成效?；仡?011年3月，“健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制”首次寫入兩會政府工作報告，10年間從無到有，房地產(chǎn)長效機制建立并實施，未來將為平抑市場波動，長期促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

問題不是房價高，而是漲得太快

在2016年房價快速上漲后，全國各地出臺了因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，大中城市被嚴(yán)加管控，包括但不限于限購、限售、二手房交易、開發(fā)商預(yù)售、土拍限價、售房限價等各種調(diào)控政策，房價在碾壓活埋式的針對性調(diào)控過程中，不少地區(qū)的房子都回歸“理性”，不少地方的樓盤都出現(xiàn)價格回調(diào)的情況。其實讓百姓感到焦慮的不是房價高，而是房價漲的太快。

普通百姓感覺房價高，但房價真的高嗎？當(dāng)我們認為一個商品價格太高時，我們要么觀察等待（等房價回歸），要么購買其替代品（臨時租房、購買公寓）?？晌覀冊谙臃績r高的時候不少樓盤依然火爆，交易量基本穩(wěn)定。如果房價太高，那么沒有人會買，這樣房價自然會降下來，然而并沒有。在我們依然愿意為高房價買單的時候，我們會認為房價高的同時，也會覺得房子的價值也高，又或者我們會認為還會漲，起碼也不會跌，當(dāng)然還會漲不會跌的前提依然沒能脫離對商品房價值的認可。如果是這樣，那房價不叫高，而叫被發(fā)現(xiàn)。

導(dǎo)致社會怨聲載道的并不是房價有多高，而是房價漲的太快，從而給了老百姓房價高不可攀的感覺。房價高，我們或許會有靜態(tài)的心理感受，房價橫盤，過一段時間后，我們的感知度會下降。但是價格快速上漲，會讓我們的心理被一輪輪的高位價格不斷刺激，這時候還沒購房的人們心里是惶恐的，因為當(dāng)自己的收入原地踏步，而房價不斷高企，這會讓人感覺自己與城市的距離越來越遠，辛苦工作的動力似乎被漸漸磨掉，這時候社會穩(wěn)定度可能會受到一定影響。而政府做的就是要控制這種漲速，穩(wěn)定社會根基。

國家對某個行業(yè)的行政調(diào)控手段一般是對相關(guān)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與抑制，比如通過減免稅費、行政給付等措施來鼓勵或者培育某個行業(yè)，如近些年針對新能源汽車及某些地區(qū)通信科技企業(yè)的特殊照顧。還有就是通過貨幣（去杠桿、調(diào)利率）、財政（規(guī)費）、具體政策等手段抑制某些行業(yè)，如鋼鐵去產(chǎn)能等。但是直接用限購、限售等完全反市場化的手段來改變某個行業(yè)，房地產(chǎn)算是頭一個，估計也是唯一一個。

調(diào)控樓市的本質(zhì)是什么？

當(dāng)房價不斷上漲，老百姓望房興嘆，捉襟見肘，苦從中來。漲價后的高房價除了流向運氣好的開發(fā)商口袋之外，還有就是更齊備更高質(zhì)量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。本質(zhì)上就是后來購房者要比已經(jīng)有房的人繳納更多的城市資源成本。很明顯，這是一場再明顯不過的財富轉(zhuǎn)移或者財富聚集。

政府勢必要阻止這場大型而又慘烈的財富轉(zhuǎn)移運動。可以看到，在所有政府調(diào)控文件中，并沒有涉及降低房價等字眼，更多的還是穩(wěn)定二字，這就意味著，一方面，房價的上漲是由其合理的基本面支撐。另一方面，政府控房價即保房價”，目的就是讓房價增長的穩(wěn)定，不至于房價增長的過程中寅吃卯糧、過度透支。中國經(jīng)濟在穩(wěn)定增長，可每一個人的財富并不會同頻增長，個人財富增長的巨大差距也會導(dǎo)致“房價不公”。政府所作的調(diào)控就是用行政強制手段抑制部分購房者的非理性（又稱理性），提高房價漲速與城市發(fā)展速度的關(guān)聯(lián)度。在房價上漲的道路上，削掉硌腳的凸起，又或是填平罕見的坑洼。讓每一個人在面對房價的時候都有公平的上車機會，也有可預(yù)期的下車機會。

政府的樓市調(diào)控手段是否有效？

通過對城市發(fā)展的速度還有城鎮(zhèn)化人口的變動速率來看，每年都是基本固定的增長率。這就意味著，一個城市的住房需求是穩(wěn)定增加的，這樣看來其價格也應(yīng)該是穩(wěn)步增長的。在2007年左右、2010年左右以及最近的2016年房價三次快速增長，除了當(dāng)時的社會資本市場環(huán)境所導(dǎo)致之外，還有就是樓市調(diào)控政策松動的催化作用。而這次強有力的調(diào)控是落實最頂層的要求“房住不炒”。如果一個政策上升到最高級別的要求，往往是延續(xù)的、穩(wěn)定的。

房住不炒的“炒”字意味著會出現(xiàn)升降，如果樓市價格因為前期的炒而后期下跌，那帶來的影響波及面會更廣。從數(shù)字看，單純樓市的投資額占每年GDP的12%左右，而上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)會更多，房價漲跌帶來的影響面是巨大的。這也是房價穩(wěn)定的目的之一。

然而，宏觀經(jīng)濟是復(fù)雜的，經(jīng)濟并不嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)，而是每一個消費者、投資者的心里、消費、投資行為的加總。而政府從發(fā)覺到政策出臺總會有滯后，但這種滯后也是最及時的亡羊補牢。