巧用“居住權(quán)”條款

解除老人房產(chǎn)過戶后顧之憂

導(dǎo)讀之聲

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，宣告中國“民法典時代”正式到來。民法典自2021年1月1日起施行，其中房產(chǎn)繼承、物業(yè)管理、居住權(quán)等多個涉“房”問題被提及?，F(xiàn)實生活中，因居住權(quán)益、住房產(chǎn)權(quán)等問題，經(jīng)常會發(fā)生權(quán)力與權(quán)利之間的博弈。為回應(yīng)公民對美好生活的需求，民法典首提居住權(quán)。那么，什么是居住權(quán)？什么情況下可以設(shè)立居住權(quán)？居住權(quán)的設(shè)立會產(chǎn)生哪些影響？

案例分析

李老先生的心愁

近日，一對神色憂郁的老夫妻來到中華遺囑庫北京第二登記中心。李老先生與張阿姨屬于再婚夫妻。最近，他們老兩口因為房產(chǎn)繼承過戶的問題備受困擾。讓我們看看究竟是怎樣的難題。

原來十三年前，李老先生的原配因病去世，三年后李老先生與張阿姨重組家庭，婚后一家三口生活得十分幸福。張阿姨因為身體原因一直未育，她對李老先生與前妻的兒子視如己出，關(guān)愛有加。現(xiàn)在老兩口住在李老先生再婚前購買的一套集資房處，對此，張阿姨告訴工作人員，老伴兒的房子她不要，只要有個地方住能過日子就滿足了。

張阿姨的通情達理讓李老先生倍感欣慰?？勺罱驗榉孔舆^戶問題發(fā)生的事，讓李老先生添了“心病”。兒子小李今年三十好幾了，好不容易處了一個對象，雙方都比較滿意，打算結(jié)婚，不過女方家提出一個條件，就是老先生名下的房產(chǎn)必須過戶給小李，女方才同意去領(lǐng)證。

為了兒子的終身幸福，李老先生夫妻倆也同意將房產(chǎn)過戶給小李。實際上，李老先生此前就已經(jīng)決定將房子過戶給兒子?？裳巯屡郊依锶绱藦妱?，他不由得擔(dān)心若今后與兒媳婦產(chǎn)生了矛盾，萬一被趕出家門怎么辦？此外，李老先生還有一個顧慮，無依無靠的張阿姨畢竟是繼母，若他先去世，又該如何保障后老伴兒未來的居住問題。

面對愁眉不展的這對老年再婚夫妻，工作人員解釋道：明年1月1日正式實施的民法典第二編物權(quán)第三分編用益物權(quán)第十四章居住權(quán)的規(guī)定，就能完美地解決您的難題。老兩口擔(dān)心后半輩子居住問題，可以通過設(shè)立附條件遺囑合理合法地解決好。

看著面有喜色的夫妻倆，工作人員又解釋說：按照法律規(guī)定首先這個集資房產(chǎn)權(quán)是屬于李老先生和原配的夫妻共同財產(chǎn)，這個房子的一半份額屬于李老先生，另一半是李老先生原配王阿姨個人遺產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)行繼承法第十條規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序開始繼承：第一順序：配偶、子女和父母?！蓖醢⒁躺拔戳粝逻z囑，王阿姨父母也早年過世，所以現(xiàn)在這套房子本身也有小李的部分份額。

李老先生可以通過設(shè)立附條件遺囑的方式，也就是說在遺囑中為小李設(shè)置一項義務(wù)，為張阿姨設(shè)置一項權(quán)利，這樣李老先生既可以實現(xiàn)將自己的財產(chǎn)份額留給小李，也保障張阿姨后半輩子的居住生活。

法言法語

通過遺囑設(shè)立居住權(quán) 彰顯民法典人文精神

居住權(quán)條款是民法典中的創(chuàng)設(shè)性條款。此前，只有在《關(guān)于婚姻法若干問題的解釋（一）》第二十七條的規(guī)定，離婚后生活困難的一方對另一方的房屋有居住權(quán)，并以公序良俗原則做補充。

現(xiàn)在“居住權(quán)”入典，既可讓與老年人有特殊情感關(guān)系的人在其過世后可以在其房屋中繼續(xù)居住，又保障了自己子女對自己房屋的繼承。這一制度創(chuàng)新結(jié)合本案例看，李老先生希望房屋所有權(quán)留給兒子，又能保障后老伴兒張阿姨的居住權(quán)。

民法典第三百六十九條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！钡谌倨呤粭l規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。”“居住權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓和繼承，除非當(dāng)事人另有約定。

設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，合同中一般要載明合同雙方的姓名住所、住宅位置、居住條件及要求、居住期限等內(nèi)容，除此之外居住權(quán)還可以通過遺囑的方式設(shè)立。因此，李老先生用遺囑設(shè)立居住權(quán)可以說是將內(nèi)心的擔(dān)憂真正得到了解決，張阿姨居住得到了保障，同時也避免了將來子女趕出繼母或繼母把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者買賣等風(fēng)險。

總結(jié)之語

現(xiàn)實生活中，因住房產(chǎn)權(quán)、土地征收等問題，權(quán)力與權(quán)利之間常發(fā)生博弈。民法典物權(quán)編專門增加規(guī)定“居住權(quán)”，讓年輕人“居有其屋”，老年人“老有所依”。本次民法典是一個有著積極創(chuàng)新精神的良法，而良法善治則是法治理想國的最高境界。

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