何倩 河北金融學院

一、征收房地產(chǎn)稅的一般理論及相關概念界定

（一）房地產(chǎn)稅的理論依據(jù)

關于房地產(chǎn)稅的理論，主要有兩種觀點：受益論和新論。受益論依據(jù)的是“受益多者多納稅，受益少者少納稅”的原則，主要觀點是根據(jù)納稅人從持有房地產(chǎn)所在地方政府所提供的公共產(chǎn)品中受益的多少，來判定納稅人的應納稅額的高低，因此，房地產(chǎn)稅是一種受益的稅種。新論則與受益論不同，認為房地產(chǎn)稅不具有稅收中性，是一種對地方資本有扭曲作用的稅種，因此房地產(chǎn)稅稅率在地區(qū)間的差異，是會造成全國資本存量無效率配置。

目前針對房地產(chǎn)稅是否征收國內學者爭論十分系列，但很多國內學者認同房地產(chǎn)稅屬于受益稅的特征，為完善我國稅制建設，支持開征房地產(chǎn)稅。

（二）房地產(chǎn)稅相關概念界定

從稅收理論上，房地產(chǎn)稅是以土地和房屋為征稅對象的稅種，屬于財產(chǎn)稅體系。

房地產(chǎn)稅（Real Estate Taxation）有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)，即土地及附著其上的建筑物，在獲得、持有、收益、轉讓等各個環(huán)節(jié)征收的一切稅種的統(tǒng)稱，涵蓋的領域十分廣，按照征稅對象可以分別歸屬于流轉稅類、財產(chǎn)稅類和所得稅類等。狹義的房地產(chǎn)稅的征稅對象是納稅人所擁有的房地產(chǎn)，即針對居民持有房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的稅收，這也是國際上通常理解的房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅主要有宏觀調控、調節(jié)收入分配、籌集地方財政收入和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等功能。如將房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種，則主要發(fā)揮其籌集財政收入的功能，這也是本文討論的重點。

二、試點城市房地產(chǎn)稅經(jīng)濟效應分析

（一）滬渝開展個人住房征收房產(chǎn)稅的試點工作①

2011年1月27日，上海市人民政府印發(fā)了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》(滬府發(fā)［2011］3號)的通知，決定自當年1月28日起對部分個人住房試點征收房產(chǎn)稅。2011年1月28日，重慶市人民政府頒布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法和重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》(重慶市人民政府令第247號)。自此，上海和重慶開始對居民住房保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅的試點工作，是我國征收居民房地產(chǎn)稅“實證之路”的開端。

從試點政策的角度來看，滬渝兩市在對居民住房征收房產(chǎn)稅收入的使用及征管方面試點方案基本相同；但是在征稅對象、稅率水平、征稅范圍以及減免標準等方面存在明顯差異。上海的房產(chǎn)稅主要針對新增住房征收，即以上海居民家庭新購第二套及以上住房以及非上海居民家庭的新購住房為課稅對象，一般適用稅率定為0.6%，并且按照人均60平方米免征房產(chǎn)稅；重慶市的房產(chǎn)稅是針對高端住宅征收，即以個人擁有的獨棟商品住宅和個人新購的高檔住房為主要課稅對象，稅率依據(jù)住宅價值從0.5%到1.2%不等，稅收減免是以住宅形式不同設定不同的免稅面積。②

（二）重慶上海房產(chǎn)稅試點的收入效應分析

2020年，上海重慶房產(chǎn)稅試點運行已有近十年，因此，可以開始對于征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟效應進行分析。征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟效應包括社會效應和收入效應，開征房地產(chǎn)稅必然會影響社會經(jīng)濟效應，對于居民帶來稅收負擔，而房地產(chǎn)稅的收入效應主要體現(xiàn)在籌集地方政府財政收入的測算，本文主要研究的是收入效應。

依據(jù)表1我們可以看出，上海重慶兩市房產(chǎn)稅收入均逐年上升。上海市2010年（個人住房試點征收房產(chǎn)稅之前）房產(chǎn)稅收入為62.3億元，2019年房產(chǎn)稅收入為216.8億元，不到十年的時間，增幅高達248%，年增長平均值為15.5%。重慶市2010年（個人住房試點征收房產(chǎn)稅之前）房產(chǎn)稅收入為14.04億元，2018年房產(chǎn)稅收入為67.3億元，不到十年的時間，增幅高達379%，年增長平均值為22.4%。因此，從房產(chǎn)稅的收入總量上來看，是逐年增加，并且增幅較大。

表1.2010-2019滬渝地方財政收入、稅收收入、房產(chǎn)稅收入統(tǒng)計表（單位：億元）上海 重慶財政收入 稅收收入 房產(chǎn)稅 財政收入 稅收收入 房產(chǎn)稅2010年 2873.58 2707.8 62.3 952.07 621.56 14.02 2011年 3429.83 3172.72 73.66 1488.33 881.07 20.89 2012年 3743.71 3426.79 92.56 1703.49 970.17 27.43 2013年 4109.51 3797.16 93.05 1693.24 1112.62 31.4 2014年 4585.55 4219.05 99.95 1922.02 1281.83 40.37 2015年 5519.5 4858.16 123.81 2154.83 1450.93 52.46 2016年 6406.13 5625.9 170.96 2227.91 1438.45 56.88 2017年 6642.26 5865.51 203.69 2252.38 1476.33 64.9 2018年 7108.15 6285.04 213.84 2265.54 1603.03 67.33 2019年 7165.1 - 216.8 2134.88 1541.2 73.1數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》指標年份

（三）關于重慶上海房產(chǎn)稅收入效應的討論

籌集地方財政收入將是全面征收房地產(chǎn)稅后要實現(xiàn)的主要功能。根據(jù)2010年至2019年重慶、上海征收房產(chǎn)稅的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅收入占地方財政稅收收入的比重以及房產(chǎn)稅收入占地方財政收入的比重較之前，重慶、上海兩座城市的數(shù)值均有增加，但是增幅并不顯著，上海房產(chǎn)稅收入占地方財政稅收收入的比重基本在2.3%-3.4%之間，重慶市房產(chǎn)稅收入占地方財政稅收收入的比重高于上海，在2.3%-4.75%之間③。因此，目前從試點城市來看，房地產(chǎn)稅的收入效應并不明顯。分析原因，主要是因為稅制設計并不完善。

第一，征稅范圍。上海征收房產(chǎn)稅的政策是針對于新增住房，重慶的房產(chǎn)稅政策是針對高檔住房，這使得大范圍的普通居民存量住宅沒有納入征稅范圍，稅源貧乏的結果是使得房產(chǎn)稅收入有限，不能發(fā)揮收入效應的同時，還造成了稅負不公。第二，率水平。上海征收房產(chǎn)稅的基本稅率是0.6%，按照70%的評估率征收，重慶市的稅率定在0.5%。兩市的稅率水平均低于國際1%的平均稅率，這也是房地產(chǎn)稅征收收入效應無法發(fā)揮的另一原因。

此外，試點城市在稅收減免、計稅依據(jù)等方面均存在許多爭議，不過試點城市的數(shù)據(jù)終將成為我國特定時期房地產(chǎn)稅的歷史，為未來的房地產(chǎn)稅制改革奠定堅實的基礎。

三、發(fā)達國家房地產(chǎn)稅征收模式借鑒

從國外經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅是大多數(shù)發(fā)達國家地方政府的主體稅種，地方政府的各項支出、公共設施和福利都靠房地產(chǎn)稅來維持，具有穩(wěn)定性、區(qū)域性和收益性等特征。在籌集地方財政收入方面的功能尤為突出，例如，美國房地產(chǎn)稅收入占地方政府稅收收入的50%～80%，而重慶、上海兩個試點城市的房產(chǎn)稅收入最多只占到地方政府稅收收入的4.75%，英國、加拿大、韓國等國家房地產(chǎn)稅收入占稅收收入的比重均高于10%。

目前房地產(chǎn)稅是世界各國通行的均衡社會財富的一種手段。雖然各國征收情況不盡相同，但發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅基本上具有以下共同特征。

首先，關于征稅對象。由于土地和房屋建筑物存在“房依地建，地為房載”不可分離的物理屬性，因此世界上大多數(shù)國家都對土地和建筑物合并征收房地產(chǎn)稅，例如應該、美國、加拿大、法國、印度等國家，但也有的國家單獨征收地產(chǎn)稅和房屋稅，如日本、荷蘭等國家。

其次，關于計稅依據(jù)。世界上不同房地產(chǎn)稅體系下的計稅依據(jù)也不同?，F(xiàn)行征收房地產(chǎn)稅國家計稅依據(jù)主要有三種類型，房地產(chǎn)價值、租賃價值和面積。以房地產(chǎn)價值為計稅依據(jù)的國家，印度尼西亞、日本、美國和南非等國是以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)，而印度、澳大利亞和韓國是以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)。以租賃價值為計稅依據(jù)的國家有英國、中國香港和新加坡。以住房面積為計稅依據(jù)的國家有俄羅斯、捷克、匈牙利、波蘭等。

最后，關于稅率。各國在房地產(chǎn)稅征收的稅率上有所不同，大多數(shù)國家稅率在1%左右。例如，瑞典針對私有住宅的房地產(chǎn)稅率為1%，菲律賓為1%-2%，日本的基本稅率為1.4%，丹麥依據(jù)財產(chǎn)價值不同，稅率在1%至3%之間，巴西采用0.2%-1.2%的累進稅率。有些國家稅率較低，荷蘭房地產(chǎn)稅率在0.08%至0.8%之間，意大利在0.4%-0.7%之間，挪威在0.2%-0.7%之間，而俄羅斯的房地產(chǎn)稅率只有0.1%。

四、結論及政策建議

本文主要根據(jù)重慶上海試點城市征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，分析征收房地產(chǎn)稅對地方財政的收入效應，同時依據(jù)國際經(jīng)驗分析了試點城市收入效應不顯著的原因。研究結 果表明：基于稅基流動性差和地區(qū)性強的特性，房地產(chǎn)稅作為一種存量稅，能夠為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入，對于建立以房地產(chǎn)稅為主體的地方稅體系有著重要意義。

對我國征收房地產(chǎn)稅的思考：首先，應明確房地產(chǎn)稅的主要職能是籌集地方財政收入，因此在房地產(chǎn)稅稅制設計時，不應賦予太多職能，應關注其收入效應。依據(jù)試點城市的經(jīng)驗，應擴大我國房地產(chǎn)稅征稅范圍，突出其財產(chǎn)稅職能，為地方政府提供充足穩(wěn)定的財政收入。其次，調整中央和地方政府之間的財政關系，在征稅范圍、稅率設計等方面應有地方政府根據(jù)具體情況統(tǒng)籌設計，賦予地方政府更多的自主權，而房地產(chǎn)稅的稅收收入應主要用于當?shù)鼗竟卜盏确矫?，增加的房地產(chǎn)稅收入與本地區(qū)公共產(chǎn)品和服務緊密結合。最后，房地產(chǎn)稅的征收是一項系統(tǒng)性工程，應做好相關配套制度的建設和完善，包括房地產(chǎn)登記信息平臺、房地產(chǎn)價值評估機構和評估爭議處理機制的建設，完善信息共享機制和稅收優(yōu)惠政策，加強大數(shù)據(jù)技術、區(qū)塊鏈技術在房地產(chǎn)稅制度建設的應用，這些都是未來需要進一步探討和解決的問題。

注釋：

①該房產(chǎn)稅是指全國征收房地產(chǎn)稅前上海和重慶對房地產(chǎn)流通持有環(huán)節(jié)征收的稅.

②上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》和《重慶發(fā)布房產(chǎn)稅改革試點暫行辦法及實施細則，2011.

③作者根據(jù)表1測算得出.