姜艷華 周婷

摘 要 我國處于社會主義市場經(jīng)濟體系，由于時代的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展當中扮演著越來越重要的角色。通過分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動所存在的規(guī)律，可以對國家的房地產(chǎn)市場進行科學的預(yù)判，采取相應(yīng)的措施引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。近些年來，房價的漲速逐漸加快，住房需求者和投資者已經(jīng)不能正確把握房價的波動規(guī)律，進而導(dǎo)致無法正確處理房地產(chǎn)需求和投資之間的關(guān)系，無論是對于住房需求者，還是房地產(chǎn)整個行業(yè)來說都會造成一定的影響。通過研究影響房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)律波動的內(nèi)因和外因，可以有效制定解決措施，科學預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞 影響因素;房地產(chǎn);經(jīng)濟波動;應(yīng)對措施

引言

眾所周知，房地產(chǎn)市場較為火爆，房價持續(xù)居高不下，不同區(qū)域的房價差距較大。但由于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展受到各種因素的影響如國家宏觀調(diào)控、當?shù)叵M者購買力水平、銀行貸款政策等，不斷經(jīng)歷經(jīng)濟蕭條、經(jīng)濟復(fù)蘇、經(jīng)濟繁榮等時期。本文通過對這些因素的分析，從而進一步討論房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該采取怎樣的營銷對策。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

（1）內(nèi)部影響因素。房地產(chǎn)業(yè)市場供求矛盾是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動范圍內(nèi)在體驗的根本原因。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系是市場中一個不斷變化的因素。房地產(chǎn)市場投資的快速增長需要消費者實際需求的跟進和支持。因此，技術(shù)、勞動力、資金、管理三個條件發(fā)生變化，房地產(chǎn)供應(yīng)總量繼續(xù)擴大或大幅增加。此外，由于各種因素的影響，房地產(chǎn)總需求也將發(fā)生顯著變化，加上房地產(chǎn)業(yè)供給問題的顯著變化要比需求變化更為劇烈，實際需求線的波動范圍先于供給問題線的振蕩。因此，房地產(chǎn)市場總供給不足與總潛在需求之間的平衡是沒有意義的。經(jīng)常發(fā)生失衡，房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟將進行微調(diào)。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化不可避免地會引起整個房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的劇烈波動。房地產(chǎn)投資價格的波動是房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)生變化的主要原因。減少對房地產(chǎn)行業(yè)投資項目的盲目性和投資，將不可避免地帶動房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)價格的不規(guī)則和快速上漲，這也將影響房地產(chǎn)行業(yè)投資的高投資回報率。在高利潤率環(huán)境的驅(qū)動下，必然會導(dǎo)致更多資金流入公司的房地產(chǎn)開發(fā)市場。結(jié)果，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，交易量將增加，市場進入持續(xù)繁榮的第三階段。從表面上看，此時的房地產(chǎn)投資合作開發(fā)企業(yè)和相應(yīng)的企業(yè)本身具有較好的效益，但由于當時市場供求關(guān)系的不正常，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟繁榮蘊含著巨大的氣泡數(shù)[1]。

（2）市場帶來的影響因素。房地產(chǎn)的發(fā)展并不是一成不變的，它也會受到諸多因素的影響，而市場的環(huán)境變化也同樣會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。此外，有關(guān)的數(shù)據(jù)表明，在購買房屋的過程中，消費者對面積、戶型、品質(zhì)的要求也同樣會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。所以在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的過程中，必須要學會把控全局，基于多方角度下做出合理的調(diào)整，以明確房產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展方向。而在這種現(xiàn)狀下，必須要對消費者的購買意愿以及購買能力等方面進行有針對性的調(diào)查，并且做出切實可行的解決方案，從而不斷地降低其風險的產(chǎn)生。

2促進房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的有效對策

（1）健全金融制度。金融市場的發(fā)展對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響不可忽視，為更好的保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，需求從金融制度層面入手，結(jié)合房地產(chǎn)事業(yè)以及市場經(jīng)濟的大環(huán)境，制定相關(guān)的金融制度，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更好的金融環(huán)境。此外，也可對相關(guān)的優(yōu)惠政策進行了解，通過調(diào)整自身的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，解決在房地產(chǎn)開發(fā)時所面臨的相關(guān)問題，從而保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展[2]。

（2）加大我國市場控制力度。價格引起房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動，為了進一步的控制市場的發(fā)展趨勢，需要積極采取相應(yīng)的措施。明確影響房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動的相關(guān)因素，當房地產(chǎn)的價格一直處于波動時，國家有責任對其進行調(diào)控，但這并不是嚴格地將價格控制在范圍之內(nèi)，當房地產(chǎn)的價格波動處于正常范圍時，政府不需要采取措施進行干預(yù)。通常情況下，房地產(chǎn)的競爭十分激烈，價格的波動在一定范圍之內(nèi)，對于提升市場競爭力來說非常有效，并且對于自身企業(yè)的經(jīng)營管理來說是十分有利的。除此之外，如果房地產(chǎn)市場低價或高價超出了合理的范圍，此時政府應(yīng)該采取措施進行調(diào)控，尤其是當房價處于低價時，一定要及時地進行控制，否則當價格低于一定程度之后，會嚴重影響到國家的權(quán)益，引發(fā)出一系列的問題，比如說囤積土地、大量房產(chǎn)閑置。當土地的價格過高時，就會無形之中限制地產(chǎn)的價格，從而也限制了消費者的購買欲望;當土地的價格漲幅過高時，在一定程度上也會影響到其他產(chǎn)業(yè)的價格，從而就會帶來通貨膨脹的壓力。故此，應(yīng)盡可能地將房地產(chǎn)的價格控制在合理的范圍之內(nèi)，從根本上推動房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。

（3）調(diào)整土地政策。土地資源作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要資源，在利用過程中要進行科學規(guī)范才能促進房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。在使用過程中政府要對市場利用總量進行限制，實現(xiàn)市場化的拍賣和招投標。企業(yè)要持續(xù)關(guān)注當?shù)卣块T的招標網(wǎng)，根據(jù)政府要求做出相關(guān)競標報告，合理預(yù)測分析從而做出土地價值估計，以求能夠在競標中獲勝。招標管理人員要經(jīng)過專業(yè)考核，在進行招聘時要選擇具有責任心、認真細致的工作人員，必須要十分熟悉招標環(huán)節(jié)，能夠根據(jù)招標過程中出現(xiàn)的突發(fā)狀況進行有效應(yīng)對。招標完成后要選擇專業(yè)人才對開發(fā)樓盤進行整體設(shè)計，盡量節(jié)約土地資源。例如：要對競標下來的土地進行整體普查，通過考察現(xiàn)場情況繪制詳細的地圖，對該地區(qū)的公路、河流、橋梁等進行分析，并根據(jù)當?shù)財?shù)據(jù)文件匯總該區(qū)域的使用情況，如不同性質(zhì)的工廠有多少、已有使用民宅多少、商業(yè)樓有多少等[3]。

3結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)價格波動會導(dǎo)致一系列復(fù)雜的后續(xù)問題，在這一基礎(chǔ)上國家應(yīng)當做好相關(guān)工作，有針對性地進行調(diào)控，確保物業(yè)價格和地價等能夠保持一定的穩(wěn)定性，進而促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有效上升。

參考文獻

[1] 林永學.房地六經(jīng)濟波動的影響因素分析及對策研究[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2018（3）：27-28.

[2] 解斌.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及應(yīng)對策略探析[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2018（2）：193.

[3] 唐偉.影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定的因素以及相關(guān)對策分析[J].時代金融，2018，89（2）：123-128.