楊文棟

摘 要： 不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以進(jìn)一步維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利和相關(guān)利益，還可以保證交易的安全性。不動(dòng)產(chǎn)登記制度通?？梢员Ｗo(hù)弱者，這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交易的過(guò)程中，具有明顯主動(dòng)權(quán)的一方違反合同的可能性更大，不動(dòng)產(chǎn)登記制度就可以保護(hù)債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)，并賦予其以其他權(quán)利。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠成熟，在實(shí)踐的過(guò)程中還存在一些問(wèn)題，因此，有必要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行完善。

關(guān)鍵詞： 不動(dòng)產(chǎn)登記;不動(dòng)產(chǎn)登記制度;完善

【中圖分類號(hào)】D923.2 ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A ? ? 【文章編號(hào)】1674-3733（2020）13-0281-01

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重要性

1.1 登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。由于不動(dòng)產(chǎn)登記直接涉及到相關(guān)主體之間的權(quán)利和義務(wù)，因此只有與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有利害關(guān)系的個(gè)體才能提出申請(qǐng)，嚴(yán)格按照法律程序進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，而且經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記后申請(qǐng)人將會(huì)得到物權(quán)法的認(rèn)可和保護(hù)，享受其應(yīng)有的權(quán)利，不符合標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)體則無(wú)權(quán)提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，這在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中有著明確的說(shuō)明。

1.2 登記是國(guó)家專職部門的活動(dòng)。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中對(duì)于登記機(jī)關(guān)有著嚴(yán)格的要求，只有各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)行政管理部門才能負(fù)責(zé)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，其他部門則沒(méi)有這一權(quán)限;與此同時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)后要將物權(quán)變動(dòng)信息予以公示，讓全社會(huì)都能第一時(shí)間的了解具體情況，從而維護(hù)整個(gè)交易過(guò)程的安全性以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人的根本利益。

1.3 登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容有著明文規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上必須要涵蓋不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)，然而在我國(guó)不同地區(qū)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容的要求是不盡相同的，應(yīng)該根據(jù)地方法規(guī)要求適時(shí)調(diào)整登記內(nèi)容，一經(jīng)登記則證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)契約成立，產(chǎn)生了法律效力，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人就可以得到社會(huì)的認(rèn)可和法律的承認(rèn)，還會(huì)享受到法律的保護(hù)。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題

2.1 不動(dòng)產(chǎn)登記適用范圍比較窄。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的適用范圍不夠廣泛。在內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)上，我國(guó)法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的要求限制在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)變、設(shè)立或取消的范圍。實(shí)際上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的適用領(lǐng)域絕不僅限于在這一個(gè)方面，只是現(xiàn)階段法律法規(guī)對(duì)其他內(nèi)容予以排除，這樣就會(huì)導(dǎo)致我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的適用范圍比較狹窄。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度內(nèi)容不完善。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善，相關(guān)法律內(nèi)容比較零散，而且有些內(nèi)容存在沖突，并沒(méi)有結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行制定，這樣就很難保障交易安全。許多法律法規(guī)的制定和實(shí)施主要是為了進(jìn)一步滿足行政需求，因此國(guó)家進(jìn)一步出臺(tái)《物權(quán)法》，使得不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到單獨(dú)展示，雖然物權(quán)法可以保障不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到進(jìn)一步完善，但依然治標(biāo)不治本，因?yàn)樵S多條文的內(nèi)容比較籠統(tǒng)。盡管《房屋登記辦法》對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步補(bǔ)充，但依然缺乏統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度法律規(guī)定。

3 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善建議

3.1 明確登記機(jī)關(guān)賠償范圍及追償程度。登記機(jī)關(guān)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)一些失誤，例如錯(cuò)記、漏記等，此時(shí)明確登記機(jī)關(guān)的賠償范圍以及追償程度極為重要。登記機(jī)關(guān)應(yīng)重點(diǎn)了解產(chǎn)權(quán)人的損失明細(xì)，建立相關(guān)的賠償體系，規(guī)范更正登記、異議登記等的有關(guān)費(fèi)用。

3.2 核查不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性。登記機(jī)關(guān)在登記不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，要嚴(yán)格審核不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容的真實(shí)性，保證此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)性。如此一來(lái)，能夠確保不動(dòng)產(chǎn)登記體制的權(quán)威性，規(guī)避由于登記部門所造成的錯(cuò)誤，避免出現(xiàn)在交易過(guò)程中出現(xiàn)當(dāng)事人利益虧損的現(xiàn)象。如果是登記部門在登記時(shí)因自身行為而導(dǎo)致錯(cuò)誤的，及造成當(dāng)事人利益虧損時(shí)，則由登記部門全權(quán)負(fù)責(zé)，并且做出一定的賠償。

3.3 建立一致的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案移交制度。每級(jí)國(guó)土資源部門要集合各個(gè)相關(guān)部門，一同解決不動(dòng)產(chǎn)登記檔案移交過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題以及建立一致的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案移交制度，指派相應(yīng)的工作人員專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案移交工作中的各個(gè)環(huán)節(jié)，認(rèn)真記錄以及明確各個(gè)移交環(huán)節(jié)的移交負(fù)責(zé)人以及責(zé)任人，切實(shí)地保障不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的真實(shí)性。

3.4 確定不動(dòng)產(chǎn)登記適用條件。盡管《物權(quán)法》對(duì)當(dāng)事人的自主選取權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，不過(guò)，這一法律卻沒(méi)有對(duì)當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)的登記條件進(jìn)行保護(hù)。《物權(quán)法》對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的條件進(jìn)行嚴(yán)格的限制，需要保證雙方當(dāng)事人均可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)完全接受方可申請(qǐng)。這一規(guī)定存在的漏洞在于，雙方當(dāng)事人會(huì)存在不能完成不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)約定，即便達(dá)成約定，也會(huì)在這一過(guò)程中存在某一方違背約定的可能性，這就使得申請(qǐng)工作無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，也不能保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，避免出現(xiàn)漏洞的方式就是要確定不動(dòng)產(chǎn)登記適用條件，并進(jìn)行立法，這樣就可以保證弱者的權(quán)益，使其無(wú)需征求對(duì)方建議的情況下即可完成申請(qǐng)。

3.5 明確不動(dòng)產(chǎn)登記法律效力。由于我國(guó)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏效力，因此，要進(jìn)一步提高其法律效力這樣才能推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。破產(chǎn)已經(jīng)成為一種常見(jiàn)的比較常見(jiàn)的現(xiàn)象，這是因?yàn)槲覈?guó)產(chǎn)業(yè)正在不斷發(fā)展和升級(jí)，由此產(chǎn)生的各類風(fēng)險(xiǎn)逐步增大，因此，必須要加強(qiáng)對(duì)債權(quán)人的保護(hù)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記法律效力，使交易安全得到更進(jìn)一步的保障，使不動(dòng)產(chǎn)登記制度得以完善。

3.6 制定不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi)查看體系。目前我國(guó)的有關(guān)法律制度沒(méi)有明確的規(guī)定公開(kāi)財(cái)產(chǎn)注冊(cè)的事宜，應(yīng)繼續(xù)完善相關(guān)制度的建立，還應(yīng)建立適當(dāng)?shù)牡谌狡脚_(tái)，及時(shí)、高效地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記狀況以及材料進(jìn)行公示，確保當(dāng)法院需要當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)登記的詳細(xì)信息時(shí)，能夠在第一時(shí)間里提供準(zhǔn)確、真實(shí)的相關(guān)信息，在一定程度上保護(hù)了當(dāng)事雙方的安全以及法院權(quán)利的實(shí)行。除此之外，不動(dòng)產(chǎn)登記法要明確不動(dòng)產(chǎn)登記信息查看人的范圍以及查看的條件，例如，只有攜帶有關(guān)身份證以及屬合法身份公民、法人才能查看有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。同時(shí)還應(yīng)規(guī)定登記部門回復(fù)的時(shí)間，旨在提高政府部門的工作能力，保證財(cái)產(chǎn)損失人的合法利益，并且統(tǒng)一查看不動(dòng)產(chǎn)登記信息的收取費(fèi)用，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員不得出現(xiàn)濫用職權(quán)違章收取費(fèi)用的行為，確保物權(quán)交易的公平、公正、公開(kāi)，塑造一個(gè)聲譽(yù)良好的形象。

結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)登記能夠有效地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人的相關(guān)利益，然而在不動(dòng)產(chǎn)登記體系之中依舊存在一定問(wèn)題，例如登記機(jī)關(guān)的責(zé)任體制不夠健全、登記機(jī)關(guān)比較分散、登記機(jī)關(guān)收取費(fèi)用缺乏合理性、不動(dòng)產(chǎn)登記體制滯后以及缺乏公開(kāi)化等的問(wèn)題，還需根據(jù)以上種種問(wèn)題建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度，使其作用得到充分展現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1] 李涵笑，朱晗林，周全.徐州不動(dòng)產(chǎn)登記制度影響研究[J].現(xiàn)代商業(yè).2019（02）.

[2] 閆春虎.對(duì)我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀研究[J].法制與經(jīng)濟(jì).2018（11）.