張繼華 楊明太

摘 要： 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的一般工作程序是接受委托方委托，按照法律、行政法規(guī)和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，履行必要的評(píng)估程序進(jìn)行土地估價(jià)，出具土地估價(jià)報(bào)告，為委托方相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為涉及的土地使用權(quán)提供價(jià)值參考依據(jù)，完成土地估價(jià)項(xiàng)目。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)通過完成土地估價(jià)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，項(xiàng)目管理是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)基本管理任務(wù)。

關(guān)鍵詞： 土地評(píng)估機(jī)構(gòu);項(xiàng)目管理;團(tuán)隊(duì)建設(shè)

【中圖分類號(hào)】F301 ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A ? ? 【文章編號(hào)】1674-3733（2020）13-0015-01

每一個(gè)土地估價(jià)項(xiàng)目都有其自身的特點(diǎn)和規(guī)律，比如土地使用權(quán)抵押項(xiàng)目的土地評(píng)估，除了要遵守土地估價(jià)的一般原則外，還必須遵守謹(jǐn)慎原則，在確定估價(jià)對(duì)象相關(guān)參數(shù)和估價(jià)結(jié)果時(shí)，估價(jià)師應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，特別是抵押項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)。又如司法拍賣為目的的土地評(píng)估項(xiàng)目，委托方是人民法院，在評(píng)估委托階段對(duì)于評(píng)估范圍的確定、評(píng)估階段對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)勘查人員的配合、評(píng)估相關(guān)資料的獲取等都與一般的土地估價(jià)項(xiàng)目有所不同，且土地估價(jià)人員需要協(xié)調(diào)申請(qǐng)執(zhí)行人與申請(qǐng)被執(zhí)行人以及法院執(zhí)行人員對(duì)于評(píng)估范圍的確定、現(xiàn)場(chǎng)勘查情況的書面記錄要求簽字確認(rèn)。并且在整個(gè)估價(jià)過程中，除應(yīng)當(dāng)遵循《土地管理法》，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以外，還應(yīng)當(dāng)遵循人民法院的規(guī)定、規(guī)范如《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》、《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》等。

因此，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)每一個(gè)土地估價(jià)項(xiàng)目的管理是一項(xiàng)重要的管理工作內(nèi)容。項(xiàng)目管理水平體現(xiàn)在項(xiàng)目完成的質(zhì)量和效率的高低，對(duì)于土地評(píng)估項(xiàng)目的管理能力是土地評(píng)估公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。

1 項(xiàng)目與項(xiàng)目管理概述

項(xiàng)目是為實(shí)現(xiàn)一個(gè)特定的目標(biāo)，通過有效的利用資源，完成一系列工作。比如一個(gè)土地估價(jià)項(xiàng)目，是為了確定土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，利用土地估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的市場(chǎng)調(diào)查資料和相關(guān)的評(píng)估資料，通過履行必要的評(píng)估程序進(jìn)行土地估價(jià)，出具土地估價(jià)報(bào)告，為委托方相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為涉及的土地使用權(quán)提供價(jià)值參考依據(jù)。

項(xiàng)目具有如下基本特征：

①獨(dú)特性：任何項(xiàng)目都有一個(gè)特定、明確的目標(biāo)。對(duì)于土地評(píng)估項(xiàng)目來講，基本目標(biāo)是對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算，出具專業(yè)的土地估價(jià)報(bào)告，由于評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、可利用的資源限制，使每個(gè)土地估價(jià)項(xiàng)目具有不同的特點(diǎn)。

②生命周期性：土地估價(jià)項(xiàng)目開始是通過與土地估價(jià)委托方協(xié)商達(dá)成的委托評(píng)估合同確定。土地評(píng)估項(xiàng)目需要在既定的時(shí)間內(nèi)完成。土地估價(jià)項(xiàng)目的完成時(shí)間因土地估價(jià)項(xiàng)目大小和難易程度而異，項(xiàng)目越大則需要投入的人力物力也越多，相應(yīng)的評(píng)估時(shí)間也比較長(zhǎng)。

③內(nèi)在關(guān)聯(lián)性：土地評(píng)估基本程序包括：明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng);訂立土地評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同;編制土地評(píng)估計(jì)劃;進(jìn)行土地評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;收集整理土地評(píng)估資料;評(píng)定估算形成結(jié)論;編制出具評(píng)估報(bào)告;整理歸集評(píng)估檔案等八大程序組成。各個(gè)工作任務(wù)之間相互聯(lián)系，在時(shí)間上相互銜接，這種內(nèi)在的關(guān)聯(lián)性是計(jì)劃和組織項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)。

④沖突性：對(duì)于土地估價(jià)項(xiàng)目而言，每一個(gè)項(xiàng)目都涉及委托方、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地評(píng)估項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和行業(yè)檢查監(jiān)督部門四大環(huán)境因素。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅要嚴(yán)格把控各個(gè)評(píng)估項(xiàng)目的完成情況，同時(shí)還要關(guān)注公司的壯大發(fā)展和公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)率;土地估價(jià)行業(yè)檢查監(jiān)督部門定期對(duì)各機(jī)構(gòu)的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查并公布報(bào)告質(zhì)量評(píng)審結(jié)果，會(huì)影響機(jī)構(gòu)投標(biāo)的中標(biāo)幾率和入圍相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估庫的準(zhǔn)入率。

⑤風(fēng)險(xiǎn)性：土地估價(jià)項(xiàng)目包含一定的不確定性，最終是否能夠完成項(xiàng)目，有些項(xiàng)目隨著時(shí)間的推進(jìn)，新情況不斷出現(xiàn)，新問題不斷發(fā)生，甚至?xí)獬贤砸?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目管理就是項(xiàng)目的管理者在有限的資源約束下，運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、方法和理論，對(duì)項(xiàng)目涉及的全部工作進(jìn)行有效地管理。

2 土地估價(jià)項(xiàng)目管理過程和方法

每一個(gè)土地估價(jià)項(xiàng)目具有不同特點(diǎn)，比如不同的土地資產(chǎn)規(guī)模、土地資產(chǎn)分布狀況、土地資產(chǎn)特性等等，因此每個(gè)土地估價(jià)項(xiàng)目的管理方式和難度不盡相同。從項(xiàng)目管理的一般規(guī)律看，主要的管理過程是制定計(jì)劃，按照計(jì)劃開展工作，并在過程中實(shí)施控制，及時(shí)調(diào)整實(shí)際季度和計(jì)劃進(jìn)度的差異，最后完成項(xiàng)目。

第一、制定項(xiàng)目工作計(jì)劃：土地估價(jià)項(xiàng)目的管理過程首先是制定詳細(xì)的工作計(jì)劃。項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目組成員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、各項(xiàng)目組成員的分工，各個(gè)工作步驟的時(shí)間安排，重要工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等內(nèi)容。第二、組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：項(xiàng)目組一般由土地估價(jià)師及土地估價(jià)輔助人員組成，有些復(fù)雜和特殊項(xiàng)目還需要聘請(qǐng)外部專家做技術(shù)支持，項(xiàng)目組的大小和結(jié)構(gòu)由項(xiàng)目規(guī)模和難易程度決定。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的技術(shù)和技能。第三、控制項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和費(fèi)用：項(xiàng)目開始后項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)照計(jì)劃監(jiān)控進(jìn)度，如果發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度出現(xiàn)偏差，特別是實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度或沒有達(dá)到技術(shù)要求，必須及時(shí)采取糾正措施，使項(xiàng)目回到正常狀態(tài)?？刂祈?xiàng)目的質(zhì)量，眾所周知土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的生命線，土地估價(jià)師及從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中必須嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)和嚴(yán)格按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等相關(guān)技術(shù)規(guī)程的規(guī)定，做好估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估資料收集整理，在確定土地估價(jià)相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)的運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。

在評(píng)估計(jì)劃中，應(yīng)當(dāng)明確報(bào)告質(zhì)量控制措施，對(duì)土地估價(jià)報(bào)告實(shí)行嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)內(nèi)部“三審”制度，及報(bào)告出具人對(duì)報(bào)告進(jìn)行“一審”，將發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)修改，轉(zhuǎn)交項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行報(bào)告“二審”，最后由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量控制部門對(duì)報(bào)告進(jìn)行“三審”。對(duì)于復(fù)雜項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)及時(shí)向質(zhì)控部門反饋土地評(píng)估中遇到的重大疑難問題，經(jīng)過項(xiàng)目部及質(zhì)控部集體討論決定相關(guān)問題的處理意見并形成會(huì)議紀(jì)要，并在最后報(bào)告歸檔時(shí)一并歸入檔案資料予以保存。

控制項(xiàng)目的費(fèi)用，在保證報(bào)告質(zhì)量的前提下，盡可能減少項(xiàng)目費(fèi)用仍然是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮的問題之一。