馬培銀

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭加劇，宏觀調控限制著企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的生存壓力和挑戰(zhàn)。在這一社會背景下，企業(yè)要想打破困境、更好地提升企業(yè)對外部環(huán)境的適應能力，就必須要充分借用全面預算管理工具，實現(xiàn)企業(yè)精細化管理。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，研究全面預算管理體系建設的有效路徑。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 全面預算管理? 體系構建

一、房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預算管理的必要性

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實施全面預算管理是基于宏觀經(jīng)濟政策和微觀市場環(huán)境，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌協(xié)調企業(yè)的長期經(jīng)營計劃和短期效益目標，確保企業(yè)在項目篩選、投資決策、項目立項、施工設計、開發(fā)建設、市場銷售、資金統(tǒng)籌、稅務籌劃等各方面有機結合，形成系統(tǒng)化的管理流程，增強企業(yè)的風險抵御能力，進一步促進企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理實施過程中存在的問題分析

（一）組織機構方面

目前，市場上大部分房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)代化管理體系建設過程中，都已經(jīng)意識到了全面預算管理的重要性，但因管理層對全面預算管理認識存在偏差，認為預算管理僅僅是針對資金方面的控制，因而，往往將預算管理工作落實到財務部門層面上，即由財務部門牽頭主導預算工作。財務部門承接管理層的預算編制任務上傳下達工作，而實際參與到預算編制活動中的僅僅包括各職能部門的經(jīng)理，基層人員參與較少會影響預算管理的可執(zhí)行性，甚至會造成預算實施受阻等現(xiàn)象。

（二）預算編制方面

房地產(chǎn)企業(yè)往往以開發(fā)項目作為經(jīng)營業(yè)務單元，通常，開發(fā)項目不僅需要投入大量資金，還要經(jīng)歷較長建設周期，短期三到五年，長期則要十年。以開發(fā)項目作為預算管理的基礎時，需要企業(yè)協(xié)調好年度預算與項目預算間的關系。但目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著年度預算與項目預算銜接不暢的問題，過于重視年度業(yè)績和項目績效的達標，項目預期收益成效不足。另一方面，在項目預算編制過程中，企業(yè)為了簡化預算編制程序，往往采用簡單的增量預算法或定期預算法，沒有立足于外部經(jīng)濟環(huán)境形勢和政策變化趨勢，對企業(yè)實際情況結合較少，預算靈活性較差，一旦外部環(huán)境發(fā)生重大變革，將會直接影響預算執(zhí)行效率。

（三）預算執(zhí)行方面

預算執(zhí)行是細化和落實預算目標的行為，基于預算編制內(nèi)容和預算調整程序有序開展;同時，預算執(zhí)行環(huán)節(jié)也需要相應的監(jiān)督機制作為控制手段，保證預算執(zhí)行與目標導向的一致性。但目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著預算執(zhí)行過程監(jiān)管不嚴的問題，一方面，企業(yè)缺乏健全的預算資金支出審批機制和預算監(jiān)督機制，企業(yè)往往由各職能部門經(jīng)理實施預算監(jiān)督和反饋工作，但對預算執(zhí)行實際情況缺乏實地調查環(huán)節(jié)，超預算和預算外事項審批缺乏規(guī)范流程和制度保障，造成預算控制乏力;另一方面，預算分析方法較為單一，僅僅針對預算執(zhí)行進度與預算目標差異性進行分析，很少有相關負責人分析預算值與實際值產(chǎn)生較大差異的根本原因，預算沒有得到及時調整，反而造成預算管理偏離項目實施實際情況。

（四）預算考核方面

預算績效考核是反映預算執(zhí)行成效的檢驗環(huán)節(jié)，也是加強人員控制的有效手段。但目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的預算績效評價體系，預算管理工作與員工的個人薪資尚未形成利益聯(lián)動關系，在獎懲制度與激勵機制沒有落地的情況下，無法調動員工對預算管理的參與積極性，人力資源控制效果較差;同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理工作往往是以現(xiàn)金和利潤作為編制起點，因而在預算考核環(huán)節(jié)也更重視財務指標建設，沒有考慮到對人員素質、施工質量等非財務指標的量化，造成預算績效考核客觀性不足，也無法真實反映企業(yè)實際的經(jīng)營狀況。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化全面預算管理的有效策略

（一）健全全面預算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)在實施和推進全面預算管理的過程中，必須要遵循全員參與和全方位控制的基本原則，因而，提升內(nèi)部人員對預算管理的重視程度十分重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員要加大預算參與意識的宣傳，通過組織培訓、下發(fā)文件等方式，讓基層人員意識到預算管理工作落實的必要性，營造良好的企業(yè)文化。其次，將預算管理工作從財務部門中獨立出來，健全預算管理組織機構，基于企業(yè)實際情況設置預算管理委員會，該機構直接對企業(yè)管理層負責，主要承擔預算管理目標設置、任務下發(fā)、調整審批、監(jiān)督考核等工作;同時，在預算管理委員會下設預算管理辦公室，由管理層人員、財務部、戰(zhàn)略發(fā)展部、項目開發(fā)部、銷售部、人力資源部等負責人組成，主要承擔預算編制、日常預算管理、預算執(zhí)行反饋等工作。

（二）規(guī)范預算編制環(huán)節(jié)

一方面，基于房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃、設計、建設、銷售等環(huán)節(jié)，企業(yè)可以以項目全生命周期作為預算編制起點，盡量采用多元化的預算編制方法，在增量預算的基礎上結合零基預算、滾動預算等。例如：將滾動預算細化為短期滾動預算和長期滾動預算，前者通常以1年為編制周期，后者通常為年為周期。通過長期滾動預算與短期滾動預算的結合，不僅能夠實現(xiàn)項目預算與年度預算的完全契合，還能夠提升預算編制的適應性;另一方面，企業(yè)要設置完善的預算編制流程，采取上下結合的方式編制預算，即由預算管理委員會基于企業(yè)當期的資金投資計劃、工程開發(fā)計劃、項目融資計劃等，設置預算目標，并在規(guī)定期限內(nèi)要求預算管理辦公室開展下一年度的預算編制工作，下發(fā)預算編制原則、內(nèi)容及范圍等;預算管理辦公室接受到指令以后，組織各相關部門開展預算編制工作，形成預算草案，提交上級部門進行審批;通過管理層與預算管理委員會的共同商議審批后，下發(fā)最終的預算方案。

（三）嚴格預算執(zhí)行過程

基于預算執(zhí)行環(huán)節(jié)存在的問題，企業(yè)要從監(jiān)管制度建設入手，健全預算審批制度，既要對關鍵業(yè)務設置專項控制指標，還要規(guī)范預算追加或預算調整等審批權限，借助信息技術設置預算定額預警功能，嚴格把控資金流出環(huán)節(jié);同時，企業(yè)還要充分發(fā)揮預算分析作用，建立多維度的預算分析模型，對已經(jīng)發(fā)生的營業(yè)成本、項目施工進度、營業(yè)收入等與預算目標和計劃進行對比，提升預算分析審核結果的準確性，并反饋到實際操作中。

（四）健全預算績效考核機制

房地產(chǎn)企業(yè)必須要發(fā)揮預算績效考核工作對預算執(zhí)行效率的積極作用，在考核指標體系構建層面，企業(yè)可以采取BSC考核方法，從財務、內(nèi)部流程、客戶、發(fā)展四個維度考核項目績效和企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，對財務指標和非財務指標進行定性定量，保證考核結果的客觀公正性;另外，企業(yè)要將預算績效考核結果與員工的個人薪資利益直接掛鉤，采取績效獎勵、外出培訓等方式激勵員工的參與積極性，并對預算未達標的部門和個人追究責任，從而增強員工的主觀能動性，提升預算管理執(zhí)行效率。

四、結束語

綜上所述，目前，房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理實踐過程中，在預算組織架構設置、預算編制、預算執(zhí)行以及預算績效考核等環(huán)節(jié)都存在著一定的不足之處，為了優(yōu)化預算管理工作，企業(yè)要逐步健全預算管理體系，通過制度健全、流程規(guī)范、人員控制等方式，實現(xiàn)企業(yè)預算閉環(huán)管理。