溫朝暉

有恒產(chǎn)者有恒心。物權(quán)編調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，既涉及國家經(jīng)濟制度，也涉及公民切身利益，對于“規(guī)范公權(quán)、保障私權(quán)”十分重要，在民法典中排在各分編中的第一編。

總體上，物權(quán)編延續(xù)了2007年物權(quán)法的立法目的和功能，并在系統(tǒng)總結(jié)制度建設(shè)成果和實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對物權(quán)法的規(guī)定進行了與時俱進的修改。它聚焦和回應諸多社會熱點和群眾關(guān)切，讓過去很多模糊或有分歧的地方清晰化、具體化，成為產(chǎn)權(quán)保護的基石，是民法典中最具中國特色，也最能體現(xiàn)時代精神的一個部分。

從被動到主動：法益設(shè)定彰顯定分止爭

每一部法律在一定程度上都有“定分止爭”的功能，但民法典物權(quán)編特別通過明確物的歸屬，以物權(quán)“定分”，劃分出“人己界限”，使人們恪守本分、安分守己、各盡其能、各得其所，確保人們行為不會逾越界線。

確立對物的初始權(quán)利秩序。物權(quán)編建立起以物權(quán)為核心的法律規(guī)則體系，規(guī)范了物的歸屬和利用，使保護公民權(quán)利、實現(xiàn)定分止爭成為物權(quán)法的重要制度功能。比如，物權(quán)編規(guī)定無居民海島屬于國家所有；建筑物屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等屬于業(yè)主的共有部分；改變業(yè)主的共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動都要由業(yè)主共同決定；利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有；按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有份額時，其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的具體行使規(guī)則；加工、附合、混合產(chǎn)生的物的歸屬判斷規(guī)則；建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)約；確立以取得對抗第三人效力的時間先后為優(yōu)先順位的基本判斷標準，比如第四百一十四條以登記時間先后確定競存抵押權(quán)之間的優(yōu)先順位，第四百一十五條以登記或交付的時間先后確定競存抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)之間的優(yōu)先順位，第七百六十八條以登記、通知應收賬款債務人的時間先后確定復數(shù)保理權(quán)利人之間的優(yōu)先順位，購買價金擔保物權(quán)的超級優(yōu)先順位，以及留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)及質(zhì)權(quán)，等等。這些都成為民法典物權(quán)編在“明確物的歸屬”方面的新增制度亮點。

平衡各方權(quán)利義務。物權(quán)是權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，其權(quán)利屬性相當強。物權(quán)編就比較充分地體現(xiàn)了尊重所有權(quán)、他物權(quán)以及其他相關(guān)權(quán)利人的平衡關(guān)系。這尤其是在居住權(quán)的全新創(chuàng)設(shè)、正常的物權(quán)行使與疫情防控及政府應急措施之間的關(guān)系、擔保物權(quán)的部分新立法等體現(xiàn)的較為明顯。比如，對居住權(quán)當事雙方規(guī)定必要限制，第三百六十九條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外?！钡谌倨呤畻l規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應當及時辦理注銷登記?！庇秩纾?guī)定對因疫情防控征用動產(chǎn)或不動產(chǎn)的給予補償，第二百四十五條規(guī)定：“因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用組織、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應當返還被征用人。組織、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。”再如，規(guī)定業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當依法配合政府的應急處置措施，第二百八十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

〉〉溫朝暉同志 作者供圖

保護善意取得。物權(quán)編第三百一十一條、第三百一十三條確定了善意取得制度。所謂“善意”，不僅為“善良”之意，還是“知情”之意，即受讓人認為轉(zhuǎn)讓人有權(quán)處分轉(zhuǎn)讓物；所謂“取得”，是指轉(zhuǎn)讓物是基于權(quán)利人的意愿而喪失占有的物。需注意的是，贓物、遺失物、埋藏物等不適用這一制度；善意取得的物包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)，取得的行為應該具有“財產(chǎn)交易”的性質(zhì)，即受讓人必須付出了對價，具有有償性，具體包括互易、買賣，但排除了贈與、遺贈等無償方式。對惡意取得的物不予保護，物權(quán)編第三百一十三條規(guī)定，善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權(quán)利的除外。

從模糊到具體：實化業(yè)主權(quán)益助建幸福家園

黨的十八屆三中全會指出，全面深化改革的總目標是完善和發(fā)展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。城鄉(xiāng)社區(qū)處于國家治理體系的最基層，猶如神經(jīng)末端，實現(xiàn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，離不開城鄉(xiāng)社區(qū)治理的現(xiàn)代化。圍繞保障社區(qū)業(yè)務法益，激發(fā)基層自治的活力，民法典物權(quán)編因此格外重視保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)等權(quán)利的實現(xiàn)，將業(yè)主產(chǎn)權(quán)與治權(quán)從過去物權(quán)法的相對原則、模糊向清晰和實化轉(zhuǎn)變。

著力破除業(yè)主自治僵局。公共維修資金啟動難、使用難、監(jiān)督難一直是困擾業(yè)主的老大難問題，影響著業(yè)主權(quán)利的行使。現(xiàn)實中，物業(yè)公司侵吞小區(qū)電梯廣告收益等侵害業(yè)主權(quán)利問題可謂司空見慣。物權(quán)編以維護業(yè)主權(quán)益為遵循，打出“組合拳”，直面并解決現(xiàn)實問題。首先，降低了決議通過的門檻，將決議區(qū)分為特別決議與普通決議，并靈活設(shè)置不同的表決規(guī)則，特別決議需“雙四分之三”，普通決議僅需“雙過半”。其次，打破維修資金“沉睡”狀態(tài)，在第二百七十八條將籌集和使用分離，并降低了使用維修資金的決議門檻，并在第二百八十一條進一步規(guī)定屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等也能夠利用維修資金進行維修、更新和改造，在第二百八十一條明確規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布，防止維修資金的濫用，保障業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。此外，物權(quán)編還規(guī)定政府、居委會應對設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)委會給予指導協(xié)助，推動解決業(yè)委會成立難的問題。

強化業(yè)主對共有部分共同管理權(quán)。明確共有規(guī)則，規(guī)定共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。對物業(yè)服務企業(yè)擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告營利的行為，物權(quán)編規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，應當由業(yè)主共同決定。明確建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。對于一些違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等引發(fā)的糾紛，賦予了相關(guān)部門一定的義務去積極履行職責，對小區(qū)常見糾紛指明了解決途徑。實踐中常出現(xiàn)部分業(yè)主將其住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的“住改商”行為，物權(quán)編明確指出應經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期。住宅用地期限規(guī)定為70年，這是我國所有用地種類中期限最長的一種。物權(quán)編第三百五十九條第一款規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限界滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律規(guī)定辦理。應注意的是，非住宅建設(shè)用地的使用權(quán)并不是自動續(xù)期，物權(quán)編第三百五十九條第二款規(guī)定，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限界滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定。沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

從建議到現(xiàn)實：居住權(quán)“入典”助力完善住宅產(chǎn)權(quán)制度

作為物權(quán)編的一大亮點，在用益物權(quán)部分專章規(guī)定居住權(quán)，明確居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

居住權(quán)性質(zhì)上是物權(quán)，在居住權(quán)通過登記設(shè)立后，即便所有權(quán)人發(fā)生改變或者所有權(quán)人將房屋抵押，居住權(quán)人都可以通過其居住權(quán)來對抗新的所有權(quán)人和抵押權(quán)人。新的所有權(quán)人必須尊重居住權(quán)人的權(quán)利。因此，與債權(quán)性的住宅使用方式如租賃、借用相比，其具有更強的對抗效力。

物權(quán)編明確，居住權(quán)可以依照合同、遺囑設(shè)立；以無償為原則；居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，原則上設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租等。這些規(guī)則體現(xiàn)了居住權(quán)的人身性和保障性，滿足了廣大群眾“居者有其屋”“住有所居”的樸素追求，貫徹了物盡其用的立法宗旨——讓有限的資源最大程度地發(fā)揮其效用。

居住權(quán)“入典”，為所有權(quán)與使用權(quán)之間發(fā)生沖突時提供了一種更為有效的解決制度安排。比如，雙方離婚后，完全可以為無房一方設(shè)立居住權(quán)，而由另一方享有所有權(quán)；這樣即便所有權(quán)人另行處分房屋，也不會影響居住權(quán)人的利益。收入菲薄的老年人也可以為自己設(shè)立居住權(quán)、而將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給特定機構(gòu)，從而獲得相應的收入以安度晚年，這就為“以房養(yǎng)老”提供了法律保障。

在居住權(quán)“入典”以后，通過居住權(quán)的設(shè)立，能夠為居住人提供更為穩(wěn)定、長久的使用權(quán)，也為在不影響居住人利益的前提下所有權(quán)人處分其所有權(quán)，提供了新的契機；為人民群眾在創(chuàng)設(shè)居住權(quán)、保證自己居住的基礎(chǔ)上，將更多的未來可能閑置的房屋投入市場創(chuàng)造了條件。

從否定到肯定：土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)化助推土地入市、融資及流轉(zhuǎn)

〉〉為了充分發(fā)揮承包地的效用，物權(quán)編增加規(guī)定土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)立、權(quán)能和公示方法，刪除耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，以適應“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要，將改革共識固化為法律共識。資料圖

上世紀70年代末以來，隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在實踐中認識不斷深化，其效力被日益強化并被物權(quán)法作為物權(quán)所認可，農(nóng)民對其經(jīng)營的土地由此享有了長期而穩(wěn)定的權(quán)利。但是物權(quán)法只是認可承包經(jīng)營權(quán)互換、出租和轉(zhuǎn)包，而這些都發(fā)生在本集體成員之間?？梢哉f，物權(quán)法等法律對于通過承包合同設(shè)立的承包經(jīng)營權(quán)的抵押、出資完全采取了否定的態(tài)度。

物權(quán)編則全面吸收了黨的十八屆三中全會以來三權(quán)分置改革的成熟經(jīng)驗，創(chuàng)設(shè)了土地經(jīng)營權(quán)。從該編相關(guān)條文看，土地經(jīng)營權(quán)可以由當事人通過出租、入股等債權(quán)方式設(shè)立；土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)；但對于期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)則規(guī)定其自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。這就明確承認了土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力，也就意味著這種土地經(jīng)營權(quán)是一項完全脫離了身份色彩的、純粹的財產(chǎn)權(quán)。

為了充分發(fā)揮承包地的效用，物權(quán)編增加規(guī)定土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)立、權(quán)能和公示方法，刪除耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，以適應“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要，將改革共識固化為法律共識。為落實農(nóng)村第二輪土地承包到期后再延長30年政策，物權(quán)編新增規(guī)定承包期限屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包的法律規(guī)定繼續(xù)承包，這讓農(nóng)民對土地承包經(jīng)營制度有穩(wěn)定預期，讓農(nóng)民吃上“定心丸”。

這些規(guī)定，充分順應了時代發(fā)展潮流，關(guān)注了農(nóng)民群眾保留土地承包權(quán)、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的意愿，有利于在承包地上進行長遠投入，實現(xiàn)地盡其利，為作為重要生產(chǎn)要素的農(nóng)村土地全面進入市場，進行流轉(zhuǎn)或者設(shè)立抵押進行融資，提供了堅實的權(quán)利基礎(chǔ)和制度供給。

從絕對到理性：完善擔保物權(quán)保障營商環(huán)境優(yōu)化提升

擔保物權(quán)的規(guī)則尤其是動產(chǎn)擔保規(guī)則，是世界銀行營商環(huán)境評估中的重要指標。物權(quán)編在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步完善了擔保物權(quán)制度，為優(yōu)化營商環(huán)境提供法治保障。

抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則回歸理性。相較于物權(quán)法之嚴苛，物權(quán)編放開對抵押物轉(zhuǎn)讓的限制，第四百零六條明確規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”，同時該條明確，當事人間另有約定除外。抵押財產(chǎn)可自由轉(zhuǎn)讓，并且抵押權(quán)不受影響，貫徹了意思自治原則。同時，物權(quán)編則對動產(chǎn)抵押權(quán)的效力進行了限制，第四百零四條規(guī)定“以動產(chǎn)抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已經(jīng)支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。這一規(guī)定貫徹了物權(quán)公信原則和善意取得制度的精神，在正常經(jīng)營活動中，買受人只要基于依賴而支付了合理價款并受領(lǐng)了交付，就不會因為抵押權(quán)的存在而導致自己的財產(chǎn)被隨意剝奪。

擴大擔保合同的范圍。傳統(tǒng)理念中，物權(quán)擔保方式只有抵押與質(zhì)押。物權(quán)編基于物盡其用原則采取兜底性規(guī)定，明確“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)”均可進入抵押融資領(lǐng)域；明確了融資租賃、保理、所有權(quán)保留等非典型擔保合同的擔保功能，第三百八十八條增加規(guī)定擔保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔保功能的合同；規(guī)定將海域使用權(quán)增設(shè)為可抵押財產(chǎn)，刪去禁止耕地使用權(quán)抵押的規(guī)定，把將有的應收賬款納入了權(quán)利質(zhì)押的范圍，將禁止抵押的公益設(shè)施限于“學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施”，等等。

刪除有關(guān)擔保物權(quán)具體登記機構(gòu)的規(guī)定。公示制度是擔保物權(quán)的基礎(chǔ)制度之一，公示制度的完善能夠為擔保物權(quán)的設(shè)立和實現(xiàn)“保駕護航”。但我國目前缺少一個統(tǒng)一的動產(chǎn)融資擔保公示制度，動產(chǎn)擔保公示存在“九龍治水”局面，主要是以標的物行政歸口管理為特征的多元化動產(chǎn)擔保登記體系，有礙交易的便捷與效率。物權(quán)編刪除了有關(guān)動產(chǎn)抵押和權(quán)利質(zhì)押中各種具體登記機構(gòu)的內(nèi)容，為建立統(tǒng)一的動產(chǎn)融資擔保公示制度留下了制度空間。

簡化抵押合同和質(zhì)押合同的一般條款（第四百條第二款、第四百二十七條第二款）；明確實現(xiàn)擔保物權(quán)的統(tǒng)一受償規(guī)則（第四百一十四條）；尊重意思自治、更新?lián)＠砟睿诘谒陌倭阋粭l規(guī)定改變了物權(quán)法對流（押）質(zhì)條款的絕對禁止，緩和了流（押）質(zhì)條款無效規(guī)則。

從否定到肯定：新增添附制度突出物盡其用

所謂添附，是指不同所有人的物結(jié)合在一起或者勞務施加于他人的物而形成不可分離的物或新的物，包括附合、混合和加工。附合的情況下，不同所有人的物在外觀上仍然能夠識別，但強行分離將嚴重毀損物的價值。混合的情況下，不同所有人的動產(chǎn)互相結(jié)合在一起，難以分開或者分開成本過高。加工是指在他人動產(chǎn)上施加勞務，從而極大提升物的價值的情形。

添附制度作為取得所有權(quán)的方法，是羅馬法以來各國法律公認的規(guī)則。長期以來，我國法律中沒有對添附的明確規(guī)則。實踐中，司法機關(guān)通常按照侵權(quán)責任法來處理相關(guān)糾紛，嚴格判令侵權(quán)人承擔損害賠償責任，甚至是不考慮物的毀損和財富的浪費，強制要求恢復原狀。

物權(quán)編突破習慣思維和慣性羈絆，著眼于民盡其力、物盡其用的精神，在第三百二十二條新增了因添附產(chǎn)生的物的歸屬規(guī)則，將添附制度作為所有權(quán)的取得方式規(guī)定下來。明確在當事人沒有約定且沒有法律規(guī)定的情況下，應當“按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定”。

在物不可分離或者強行分離要付出較大經(jīng)濟代價的情況下，即便一方當事人請求，法院也不能強制要求恢復原狀。另一方面，對于因此喪失所有權(quán)而受到損害的一方，可以通過侵權(quán)損害賠償、不當?shù)美颠€等制度獲得救濟，以保障在有效實現(xiàn)利益平衡的同時，避免財富的損失和浪費，更大程度鼓勵發(fā)揮主觀能動性而創(chuàng)造有益財富和經(jīng)濟價值。

從學習到運用：用檢察作為保護恒產(chǎn)促恒心

孟德斯鳩說：“在民法的慈母般的眼里，每個個人就是整個國家。”編纂一部具有中國特色、時代特色的民法典，是幾代民法學人乃至全體中國人民的夙愿，今天《中華人民共和國民法典》終于來到我們身邊。

身處見證民法典誕生與施行這個時代的檢察人，須當倍加珍視民法典。若說十九世紀的《法國民法典》給世界民法主要貢獻了“絕對所有權(quán)”“契約自由”“過錯責任”三大基本原則，二十世紀《德國民法典》給予的是結(jié)構(gòu)嚴謹?shù)牧⒎w例，那么二十一世紀我們這部民法典可說是世界上第一部在工業(yè)文明向信息文明轉(zhuǎn)換階段編纂的民法典。她汲取了中華民族五千多年優(yōu)秀法律文化，借鑒了人類法治文明建設(shè)有益成果，具有濃郁中華特色和時代品性，彰顯了民族精神、中國智慧，值得我們以仰望與珍視的赤誠之心去對待。

民法典與檢察工作內(nèi)在高度契合并協(xié)同共進，當奉民法典為圭臬，將民法的關(guān)愛作為司法辦案之魂，融入法律監(jiān)督全過程，更好守護公平正義。物權(quán)編作為產(chǎn)權(quán)保護的基石，當以貫徹實施為契機推動民事檢察工作，以其為參照加強行政檢察監(jiān)督，以其為界限客觀公正履行刑事檢察職責，以其為動力加強公益訴訟檢察工作，通過檢察人的執(zhí)著守護，使民法典真正成為新時代保護人民權(quán)利的寶典。