三月樓市成交或?qū)⒏纳?/h1>
2020-08-09 08:39:10甄愛軍
理財周刊 2020年5期
甄愛軍
樓市成交下滑明顯
新冠肺炎疫情對樓市成交量的影響非常明顯。
以上海為例，2月成交量出現(xiàn)斷崖式下降。據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，全上海市 2020 年 2 月共成交新建商品房940 套，環(huán)比下降77%，同比下降64%，成交金額64億元，環(huán)比下降75%，同比下降64%。
從今年前兩個月的成交情況來看，下降幅度依然非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，2020 年前兩個月，全上海市累計成交金額 325 億元，同比下降 33%;成交套數(shù)為 5003 套，同比下降28%。
從全國范圍來看，樓市成交下滑亦非常明顯。據(jù)億翰智庫發(fā)布的“2020年2月房企銷售情況”數(shù)據(jù)，2020年1～2月 ，TOP100 房 企 實(shí) 現(xiàn) 銷 售 額 9181 億 元 ，同 比 下 降25.1%;實(shí)現(xiàn)銷售面積6926萬平方米，同比下降23.8%。
疫情對 2 月樓市成交影響更為明顯?？硕鸶櫛O(jiān)測結(jié)果顯示，2 月百強(qiáng)房企銷售金額接近腰斬。數(shù)據(jù)表明，2020 年 2 月百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額合計約 3170 億元，同比大幅下降44.2%（若排除中國恒大，同比下降50.6%）。
房價總體穩(wěn)中有降
成交量下滑對房價走勢也產(chǎn)生了一定的影響。
就上海的市場表現(xiàn)來看，受成交量大幅下滑拖累，房價已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)跡象。據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2020年前兩個月上海新房套均總價為649萬元/套，同比下降6%;新房成交均價為55820元/平方米，同比下滑4%。
主要城市2月新房價格整體也出現(xiàn)松動。根據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)，國內(nèi)十大熱點(diǎn)城市中，僅深圳環(huán)比微漲0.02%;上海與上月持平;重慶環(huán)比下跌1.09%，跌幅最大;天津、成都等4個城市跌幅均在0.3%～0.7%之間;南京、廣州跌幅均在0.15%左右;杭州下跌0.04%，跌幅最小。
不過二手房市場比較穩(wěn)定，賣家尚未開始調(diào)低掛牌價以求盡快脫手。58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年2月國民安居指數(shù)報告》數(shù)據(jù)顯示，2月全國67個主要城市二手房掛牌均價為15503元/平方米，環(huán)比微漲0.43%。此外，二手房掛牌價環(huán)比上漲城市數(shù)量居多，67城中有51城二手房掛牌房價環(huán)比上漲。補(bǔ)漲行情仍在持續(xù)，包括銀川、唐山、汕頭、東莞和呼和浩特等此前漲幅不大的城市，2月二手房房價漲幅較大，銀川環(huán)比增幅為2.7%，扮演了“領(lǐng)頭羊”角色。
土地市場出現(xiàn)降溫
從開發(fā)端來看，土地市場出現(xiàn)降溫跡象，意味著開發(fā)商稍顯謹(jǐn)慎。
易居研究院跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，40個典型城市土地市場整體成交量下降，溢價率仍處于歷史低位。數(shù)據(jù)表明，2020年2月，40城土地成交建筑面積2076.9萬平方米，環(huán)比大幅下降44.5%;同比下降27.1%。
分析人士認(rèn)為，疫情對土地市場影響比較明顯。易居研究院研究員王若辰表示，本次新冠肺炎疫情事件對土地市場造成了較大影響，部分土地出讓計劃推遲，房企受現(xiàn)金流壓力影響拿地也相對謹(jǐn)慎。
今年前兩個月土地市場表現(xiàn)同樣不太理想。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～2月，40個典型城市累計土地成交建筑面積5822 萬平方米，同比下降 24%。隨著疫情影響的逐漸減小，這兩個月被壓抑的一些正常拿地需求將有所釋放，但大概率難以和2019年上半年的小陽春相比。
由于一線城市土地成交占比較高，導(dǎo)致土地均價上漲。數(shù)據(jù)顯示，2 月，40 個典型城市土地成交均價為4894.1 元/平方米，環(huán)比上漲 5.0%，同比上漲 16.7%。王若辰認(rèn)為，2月份土地均價有所上漲主要是因?yàn)橐痪€城市有所回暖，且成交占比較大所致。
當(dāng)然，從土地成交溢價率變化趨勢來看，目前仍處于歷史最低水平附近。數(shù)據(jù)顯示，2月，40個典型城市土地成交溢價率為9.4%，與1月相比微幅上升0.1個百分點(diǎn)。2019年12月以來，土地溢價率基本保持不變，維持在2018年底的歷史低位水平，預(yù)計未來幾個月溢價率仍將保持較低水平。
樓市或現(xiàn)打折季
市場成交明顯降溫，房企銷售也受到明顯影響，但為何市場上打折促銷現(xiàn)象并不多見？
政策的松動，似乎讓人更加確信樓市很快就會回暖。2020年2月，多地出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策，政策面整體而言有所放寬。供給方面，南昌、天津、西安、佛山等地允許延期繳納土地出讓金或下調(diào)土地出讓金競買保證金比例，將緩解開發(fā)商拿地資金壓力，對房企逐步恢復(fù)土地補(bǔ)充提供支撐。無錫、蘇州等地降低預(yù)售條件，將有望提速商品房入市。
在需求方面，廊坊、衡陽、南寧等地加大住房公積金支持力度，浙商銀行降低非限購城市首套房首付貸款比例，對居民購房資金提供支持。近期地方政策對房地產(chǎn)供需兩端均有所提振，行業(yè)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
但是，加快資金回籠速度，已經(jīng)成為房企當(dāng)務(wù)之急。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，降價促銷并非意味著開發(fā)商對未來市場感到悲觀，其主要目的是加快資金回籠速度，以緩解當(dāng)前資金壓力，并保障企業(yè)現(xiàn)金流安全。尤其是部分上市公司，為了平衡財務(wù)報表，更是存在加快回籠資金的內(nèi)在需求。
專家預(yù)計，今年上半年，樓市大面積打折促銷現(xiàn)象出現(xiàn)的概率并不低。嚴(yán)躍進(jìn)表示，就目前市場行情來說，各開發(fā)商肯定是要采取促銷策略，以對沖疫情帶來的影響。
樓市打折促銷會從何時開始變得常見？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，促銷大面積出現(xiàn)，最早可能在兩周之后出現(xiàn)。雖然各地陸續(xù)復(fù)工，售樓處也在逐步開放，但距離真正全面放開，還需要半個月時間。
打折促銷的好處顯而易見。得益于線上售房的創(chuàng)新營銷模式和較大的優(yōu)惠力度，中國恒大銷售增速表現(xiàn)亮眼，2月單月同比大漲118%，1～2月累計同比增長35%。
另據(jù)了解，房企已經(jīng)開始為加快產(chǎn)品去化速度而摩拳擦掌，包括藍(lán)光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、陽光城等超過20 家房企跟進(jìn)優(yōu)惠促銷活動，鎖定購房高意向客戶，降低疫情對房地產(chǎn)銷售的影響。
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從今年前兩個月的成交情況來看，下降幅度依然非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，2020 年前兩個月，全上海市累計成交金額 325 億元，同比下降 33%;成交套數(shù)為 5003 套，同比下降28%。
從全國范圍來看，樓市成交下滑亦非常明顯。據(jù)億翰智庫發(fā)布的“2020年2月房企銷售情況”數(shù)據(jù)，2020年1～2月 ，TOP100 房 企 實(shí) 現(xiàn) 銷 售 額 9181 億 元 ，同 比 下 降25.1%;實(shí)現(xiàn)銷售面積6926萬平方米，同比下降23.8%。
疫情對 2 月樓市成交影響更為明顯?？硕鸶櫛O(jiān)測結(jié)果顯示，2 月百強(qiáng)房企銷售金額接近腰斬。數(shù)據(jù)表明，2020 年 2 月百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額合計約 3170 億元，同比大幅下降44.2%（若排除中國恒大，同比下降50.6%）。
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成交量下滑對房價走勢也產(chǎn)生了一定的影響。
就上海的市場表現(xiàn)來看，受成交量大幅下滑拖累，房價已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)跡象。據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2020年前兩個月上海新房套均總價為649萬元/套，同比下降6%;新房成交均價為55820元/平方米，同比下滑4%。
主要城市2月新房價格整體也出現(xiàn)松動。根據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)，國內(nèi)十大熱點(diǎn)城市中，僅深圳環(huán)比微漲0.02%;上海與上月持平;重慶環(huán)比下跌1.09%，跌幅最大;天津、成都等4個城市跌幅均在0.3%～0.7%之間;南京、廣州跌幅均在0.15%左右;杭州下跌0.04%，跌幅最小。
不過二手房市場比較穩(wěn)定，賣家尚未開始調(diào)低掛牌價以求盡快脫手。58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年2月國民安居指數(shù)報告》數(shù)據(jù)顯示，2月全國67個主要城市二手房掛牌均價為15503元/平方米，環(huán)比微漲0.43%。此外，二手房掛牌價環(huán)比上漲城市數(shù)量居多，67城中有51城二手房掛牌房價環(huán)比上漲。補(bǔ)漲行情仍在持續(xù)，包括銀川、唐山、汕頭、東莞和呼和浩特等此前漲幅不大的城市，2月二手房房價漲幅較大，銀川環(huán)比增幅為2.7%，扮演了“領(lǐng)頭羊”角色。
土地市場出現(xiàn)降溫
從開發(fā)端來看，土地市場出現(xiàn)降溫跡象，意味著開發(fā)商稍顯謹(jǐn)慎。
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分析人士認(rèn)為，疫情對土地市場影響比較明顯。易居研究院研究員王若辰表示，本次新冠肺炎疫情事件對土地市場造成了較大影響，部分土地出讓計劃推遲，房企受現(xiàn)金流壓力影響拿地也相對謹(jǐn)慎。
今年前兩個月土地市場表現(xiàn)同樣不太理想。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～2月，40個典型城市累計土地成交建筑面積5822 萬平方米，同比下降 24%。隨著疫情影響的逐漸減小，這兩個月被壓抑的一些正常拿地需求將有所釋放，但大概率難以和2019年上半年的小陽春相比。
由于一線城市土地成交占比較高，導(dǎo)致土地均價上漲。數(shù)據(jù)顯示，2 月，40 個典型城市土地成交均價為4894.1 元/平方米，環(huán)比上漲 5.0%，同比上漲 16.7%。王若辰認(rèn)為，2月份土地均價有所上漲主要是因?yàn)橐痪€城市有所回暖，且成交占比較大所致。
當(dāng)然，從土地成交溢價率變化趨勢來看，目前仍處于歷史最低水平附近。數(shù)據(jù)顯示，2月，40個典型城市土地成交溢價率為9.4%，與1月相比微幅上升0.1個百分點(diǎn)。2019年12月以來，土地溢價率基本保持不變，維持在2018年底的歷史低位水平，預(yù)計未來幾個月溢價率仍將保持較低水平。
樓市或現(xiàn)打折季
市場成交明顯降溫，房企銷售也受到明顯影響，但為何市場上打折促銷現(xiàn)象并不多見？
政策的松動，似乎讓人更加確信樓市很快就會回暖。2020年2月，多地出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策，政策面整體而言有所放寬。供給方面，南昌、天津、西安、佛山等地允許延期繳納土地出讓金或下調(diào)土地出讓金競買保證金比例，將緩解開發(fā)商拿地資金壓力，對房企逐步恢復(fù)土地補(bǔ)充提供支撐。無錫、蘇州等地降低預(yù)售條件，將有望提速商品房入市。
在需求方面，廊坊、衡陽、南寧等地加大住房公積金支持力度，浙商銀行降低非限購城市首套房首付貸款比例，對居民購房資金提供支持。近期地方政策對房地產(chǎn)供需兩端均有所提振，行業(yè)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
但是，加快資金回籠速度，已經(jīng)成為房企當(dāng)務(wù)之急。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，降價促銷并非意味著開發(fā)商對未來市場感到悲觀，其主要目的是加快資金回籠速度，以緩解當(dāng)前資金壓力，并保障企業(yè)現(xiàn)金流安全。尤其是部分上市公司，為了平衡財務(wù)報表，更是存在加快回籠資金的內(nèi)在需求。
專家預(yù)計，今年上半年，樓市大面積打折促銷現(xiàn)象出現(xiàn)的概率并不低。嚴(yán)躍進(jìn)表示，就目前市場行情來說，各開發(fā)商肯定是要采取促銷策略，以對沖疫情帶來的影響。
樓市打折促銷會從何時開始變得常見？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，促銷大面積出現(xiàn)，最早可能在兩周之后出現(xiàn)。雖然各地陸續(xù)復(fù)工，售樓處也在逐步開放，但距離真正全面放開，還需要半個月時間。
打折促銷的好處顯而易見。得益于線上售房的創(chuàng)新營銷模式和較大的優(yōu)惠力度，中國恒大銷售增速表現(xiàn)亮眼，2月單月同比大漲118%，1～2月累計同比增長35%。
另據(jù)了解，房企已經(jīng)開始為加快產(chǎn)品去化速度而摩拳擦掌，包括藍(lán)光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、陽光城等超過20 家房企跟進(jìn)優(yōu)惠促銷活動，鎖定購房高意向客戶，降低疫情對房地產(chǎn)銷售的影響。
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