柯思婷

從個人買家手中買房常會遇到一些奇怪的意外情況。如果房子是動遷房，在等待辦理過戶的日子里，遇到風(fēng)險事件的可能性也是很大的。上海市高級人民法院最近就裁定了一個動遷房買賣的復(fù)雜糾紛。

買房遲遲未能過戶

2014年5月2日，買家周先生和賣家沈先生簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定周先生向沈先生購買位于上海市松江區(qū)的一套房屋，成交價格為95萬元。這套房屋是新的動遷安置房，按規(guī)定3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押，因此他們的買房程序有點特別，戰(zhàn)線拉得很長。

合同第三條寫明房款分3次付清，直接用現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬。周先生已經(jīng)在2014年5月2日簽約之日就付了第一筆47.5萬元，房屋也于當(dāng)天交付。2014年7月11日，周先生又付了第二筆房款38萬元。第三筆9.5萬元應(yīng)該在辦理完過戶手續(xù)的當(dāng)天支付，還要等將近3年。

合同第五條還約定，雙方都應(yīng)切實履行合同中所約定的義務(wù)，如果雙方有任何一方違反合同約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任包括：到該房屋可辦理過戶手續(xù)時限起60天內(nèi)違約方未完全履行責(zé)任，每過期一天，違約方付給守約方滯納金6000元，直到完全履行責(zé)任止。

交房后周先生順利地完成了裝修，搬進(jìn)了新家。然而，3年后，賣家沈先生卻一直沒能履行過戶義務(wù)，手續(xù)一拖再拖，周先生的尾款9.5萬元當(dāng)然也一直沒有付。

更麻煩的是，賣家沈先生還拿這套房子去抵押借錢。2017年6月2日，這套房屋經(jīng)核準(zhǔn)登記了一項抵押信息，抵押權(quán)人為第三人陸先生，債權(quán)數(shù)額為180萬元。這下周先生要辦過戶就更難了。

本來以為熬過3年交易限制就可以辦理過戶，徹徹底底地拿下房子，沒想到又?jǐn)偵线@種事。溝通無果后，周先生只好采取法律手段，將沈先生告上了法庭，沈先生的債主陸先生被列為第三人。周先生向法院提出的訴訟請求包括：判令系爭房屋上的抵押登記滌除，判令被告協(xié)助原告辦理系爭房屋的過戶手續(xù)，判令被告支付原告逾期過戶違約金和律師費。

為保護(hù)自己的權(quán)利，周先生還向法院申請了財產(chǎn)保全，請求查封被申請人沈先生名下的一套房屋和銀行存款250萬元或相應(yīng)價值的財產(chǎn)。

債主現(xiàn)身 三方僵持

作為第三人的債主陸先生表示，不同意原告的訴訟請求。沈先生向他借款180萬元，并以這套房屋作抵押，在本案訴訟前，陸先生對原、被告之間的房屋買賣合同并不知情。在借款尚未清償完畢的情況下，他不同意注銷抵押登記。

同時，沈先生還錢有困難。他和債主陸先生兩人在上海市浦東新區(qū)人民法院立案打起了民間借貸的官司。這項債務(wù)一時半會還解決不了。

就這樣，三方陷入了僵局。一方面，債主陸先生不同意注銷抵押登記;另一方面，借錢的沈先生沒有經(jīng)濟(jì)能力向陸先生清償債務(wù)以滌除抵押;而且，原告周先生也不同意代被告清償債務(wù)以便滌除抵押，并堅持訴訟請求不予變更。

法院：買動遷房需承擔(dān)風(fēng)險

一審法院認(rèn)為，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。雖然本案中，原、被告之間的《房屋買賣合同》成立在先，抵押登記設(shè)立在后，但是轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)所指的是不動產(chǎn)物權(quán)變動的結(jié)果，而不是原因。因系爭房屋尚存在抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，且原告明確表示不同意代為清償?shù)盅簜鶆?wù)，在抵押權(quán)未滌除的情況下，原告請求繼續(xù)履行合同、完成物權(quán)變更登記存在履行障礙。原告堅持訴訟請求不予變更，不利后果由原告自行承擔(dān)。因此，一審法院審理后駁回了原告周先生的訴訟請求。

周先生又提起了上訴。他認(rèn)為，不動產(chǎn)登記信息上明確載明該房屋系動遷安置房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押，因此陸先生明知該情況而向沈先生出借錢款存在過失。對此，二審法院認(rèn)為，與此同理，周先生也明知系爭房屋存在上市轉(zhuǎn)讓的限制，在房屋產(chǎn)權(quán)3年內(nèi)不能過戶的情況下，選擇與沈先生簽訂《房屋買賣合同》，他自身也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險?，F(xiàn)系爭房屋上已設(shè)立經(jīng)登記的抵押權(quán)，而周先生于一審中表示不同意代沈先生清償債務(wù)滌除抵押，故根據(jù)法律規(guī)定，在系爭房屋的抵押權(quán)登記尚未被撤銷的情況下，周先生以《房屋買賣合同》簽訂在先為由要求將系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶至其名下無法實現(xiàn)。對于周先生要求沈先生支付逾期過戶違約金的訴請，法院認(rèn)為，因為系爭房屋是否具備過戶至周先生名下的條件尚不確定，周先生可以在過戶障礙消除后再來一并主張權(quán)利。于是，二審法院維持了原判。

周先生無法接受判決結(jié)果，向上海市高級人民法院申請再審。法院認(rèn)為，周先生與沈先生之間的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。周先生訴訟請求合同繼續(xù)履行，在無不可履行條件的情況下應(yīng)當(dāng)予以支持。但是，系爭房屋已經(jīng)設(shè)立了抵押登記，依照法律規(guī)定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。在系爭房屋尚有抵押登記的情況下，周先生要求繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)，與法律規(guī)定相悖，繼續(xù)履行的條件尚未成就。因此，高院認(rèn)為一審、二審法院的判決并無不當(dāng)，駁回了周先生的再審申請。

現(xiàn)在看來，在沈先生的抵押借款還清之前，周先生還辦不了過戶手續(xù)，也拿不到逾期過戶違約金，只能自己吃虧。

很多人抱著撿便宜的心情去買新的動遷房，以為只要簽了買賣合同、付了錢就是擁有了房子，“道理”在自己這邊，幾年后再過戶也沒關(guān)系。其實，房屋所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，如果房屋沒有辦理過戶登記，所有權(quán)人還是原來的房主，他的所作所為會影響到買房人，這是買動遷房必須面臨的風(fēng)險。