柯思婷

審查購房資格是賣方的責任還是買方的責任？如果簽訂了購房意向也交了定金，卻因為沒有購房資格而無法買房該怎么辦呢？

上海等一線城市的房產(chǎn)限制政策較為嚴格，有些投資者即使沒有購房資格也會想方設法地買房。特別是有些銷售員為了業(yè)績，攛掇客戶趕緊交錢定房，而手續(xù)上的問題終究繞不過去，后面糾紛就來了。

一時腦熱買下近千萬元房產(chǎn)

來自江蘇的小芃是一個富裕的95后，年紀輕輕就打算在上海置業(yè)，但是不具備上海購房資格是個很大的難題。

2016年，不滿20歲的小芃和父親開始了解上海的一個樓盤。小芃回憶，當時的銷售人員看出了小芃有全額付款的能力，不斷地慫恿小芃的父親說將來總能解決限購的問題，也許限購政策會放松，或者還有其他辦法能解決房產(chǎn)登記事宜，總之限購的事以后再說。

結果，當時急著買房的小芃真的和房地產(chǎn)公司簽了一個定購協(xié)議。定購協(xié)議約定的主要內容有：房屋交易總價為944萬元，視小芃房款的支付比例可享受一定優(yōu)惠;房地產(chǎn)公司向小芃明示了商品房銷售的相關政策規(guī)定與買賣合同樣本，小芃在收到房地產(chǎn)公司的“簽約通知書”之日起5日內持定購協(xié)議、證明文件、應付款及貸款資料等與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預售或出售合同。小芃支付了定金50萬元，協(xié)議約定該定金作為簽訂商品房預售或出售合同的擔保，如果小芃違反政策規(guī)定、不滿足購房條件或者逾期未簽訂購房合同，均視為違約，房地產(chǎn)公司可終止協(xié)議并沒收定金;如果房地產(chǎn)公司在約定期限內將房屋另售的，則須雙倍返還定金。房地產(chǎn)公司還向小芃出示了“簽約須知”，告知購房合同簽訂時所需提供的證明材料，其中包括非本市戶籍人士的繳稅與社保證明等。

在定購協(xié)議簽訂前后一段時間內，小芃分幾筆向房地產(chǎn)公司支付了全部房款。

沒有購房資格被拖3年

按理說，定購協(xié)議簽訂后很快就可以簽訂房地產(chǎn)買賣合同。但是，小芃連錢都付完了，買房手續(xù)卻完全沒有進展。原因還是出在小芃的購房資格上。小芃是一個外地戶籍、不滿20周歲的年輕人，在上海買房一定是沒有資格的，這個問題在短時間內也無法克服，因此房地產(chǎn)公司不可能和小芃簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，更沒辦法交房。小芃與房地產(chǎn)公司交涉解除定購協(xié)議，房地產(chǎn)公司對解除協(xié)議表示同意，但是遲遲沒有退錢，近千萬元的購房款一直在房地產(chǎn)公司處。小芃既不能順利買到房，也無法把錢拿回來。

3年后的2019年，小芃向房地產(chǎn)公司送達律師函一份，大意為雙方簽訂定購協(xié)議后，自己已履行了付款義務，而房地產(chǎn)公司在繼續(xù)交易或解約退款方面一再推脫，他要求對方在7日內履行交房或退款結息義務。然而，房地產(chǎn)公司依舊沒有動作，小芃就向法院提起了訴訟，要求房地產(chǎn)公司退回購房款，并支付相應的利息，房地產(chǎn)公司則提起了反訴。

房地產(chǎn)公司不愿退定金

面對誤會，房地產(chǎn)公司的態(tài)度頗為強硬，他們認為是小芃故意隱瞞了沒有購房資格的事。

房地產(chǎn)公司方面表示，雙方在簽訂定購協(xié)議前，他們已將國務院辦公廳、上海市人民政府辦公廳發(fā)布的房地產(chǎn)市場調控工作相關文件，以及相關的房地產(chǎn)調控政策詳細告知小芃，小芃確認已知悉房地產(chǎn)調控政策并承諾不違反房地產(chǎn)調控政策的規(guī)定。定購協(xié)議已經(jīng)說明，如果小芃違反房地產(chǎn)調控政策的規(guī)定或不符合房地產(chǎn)調控政策的購房條件，則視為違約，房地產(chǎn)公司可不經(jīng)催告，協(xié)議即告終止，房地產(chǎn)公司有權處置房屋并不退還定金。房地產(chǎn)公司方面還認為，定購協(xié)議簽署時不具備購房資格不影響定購協(xié)議的簽訂和生效，這套房屋目前并未出售給任何第三人，只要小芃取得購房資格，定購協(xié)議仍然可以繼續(xù)履行。

對于銷售人員的推銷說辭，房地產(chǎn)公司表示，就算當時銷售人員確定鼓動他買房，也沒有真的承諾過一定能辦理小產(chǎn)證。

小芃則反駁，這家房地產(chǎn)公司是一個專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，判斷購房者是否限購，是否有購房資格，易如反掌，不應該把責任推到客戶身上。

法院判決全額退款并支付利息

法院審理后認為，第一，雙方當事人簽訂的定購協(xié)議在性質上屬于預約合同。根據(jù)定購協(xié)議的約定，雙方原本的交易流程應該是房地產(chǎn)公司向小芃發(fā)送“簽約通知書”，小芃于收到“簽約通知書”后5日內與房地產(chǎn)公司簽訂正式的房屋買賣合同。一般而言，購房人在簽署預約合同時尚不具備購房資格并不必然導致交易不成，因為只要購房人在雙方約定的正式交易時點前取得購房資格即可。而房地產(chǎn)公司未提供證據(jù)證明他們已經(jīng)發(fā)送了“簽約通知書”，那么雙方約定的正式交易時點就不確定，房地產(chǎn)公司卻直接以小芃不具備購房資格為由主張因小芃違約而解除合同、沒收50萬元定金，這缺乏依據(jù)。

第二，現(xiàn)在小芃因定購協(xié)議簽署后長期未繼續(xù)交易要求解除協(xié)議，房地產(chǎn)公司也同意解除，雙方均認可定購協(xié)議解除，房地產(chǎn)公司就應當將已收取的購房款全部返還給小芃。

第三，雖然雙方都把購房資格審查的責任推給對方，但法院特別指出，雙方當事人在簽署定購協(xié)議時對于購房人小芃無購房資格一事都已知悉，其行為均有不當。小芃在與房地產(chǎn)公司簽署訂購協(xié)議時，是一個未滿20周歲的非本市戶籍人員，未屆法定婚齡，亦不可能滿足在上海繳滿5年社保的要求。房地產(chǎn)公司作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)公司，理應明知小芃不具備購房資格且在較長的一段時間內都不能具備購房資格。在此情況下，房地產(chǎn)公司仍與小芃簽署定購協(xié)議，并收取全額房款，行為明顯不當。在雙方最終不能完成交易的情況下，如果房地產(chǎn)公司還長期占有數(shù)額較大的房款及其所帶來的利益，無異于鼓勵房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)進行此類不當操作。因此，考慮到出售方在交易不成的情況下長期占有數(shù)額較大的房款確實對買受方造成了經(jīng)濟損失，有悖于民事活動的公平合理原則，判令出售方支付相應的孳息是合理的，以央行同期貸款利率為計算標準。

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民事活動的基本原則

所謂公平原則，根據(jù)我國《民法總則》第六條規(guī)定，指的是民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。

民事活動基本原則還有平等原則、自愿原則、誠信原則、公序良俗原則、綠色原則。