耿萬勝

摘 要：農村物業(yè)經濟是一種全新的社會經濟現(xiàn)象，發(fā)展農業(yè)物業(yè)經濟，具有廣泛而深遠的意義，是實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的一個重要舉措，也是提升農村居民生活質量、減少城鄉(xiāng)差距的一個重要手段，還是減少農村干部負擔，減少腐敗風險，提升社會就業(yè)機會，盤活社會經濟的重要方式。本文從農村物業(yè)經濟的定義、性質入手，對發(fā)展農村物業(yè)經濟的意義、農村物業(yè)與村民委員會的關系、農村物業(yè)經濟的內容作以闡述，最后構建出一個物業(yè)經濟模型，以供相關單位與人員參考。

關鍵詞：農村物業(yè);經濟;社會管理;服務

一、農村物業(yè)經濟的定義

農村物業(yè)管理是指農村集體居民對本轄區(qū)內居住戶把轄區(qū)內全部共有建筑、設施、資源及全部居住戶的非行政事務委托給物業(yè)服務企業(yè)、并支付給相應服務費用的管理活動。由農村物業(yè)管理經濟活動所形成的經濟現(xiàn)象叫作農村物業(yè)經濟。

二、農村物業(yè)的經濟性質

農村物業(yè)是一種服務性民間經濟組織，是具有一定資質的經濟實體性組織，它獨立核算，自負盈虧，它的收入來源于服務收費所得，其管理部門包括工商行政管理部門和村民委員會，它與村民的關系是服務與被服務的關系，也有管理與被管理的關系，但其管理的權限以服務為前提。

三、發(fā)展農業(yè)村物業(yè)經濟的意義

（一）減少村級干部負擔，減少國家財政支出

當前村級干部人員編制很少，而服務內容太過繁雜，國家提供的服務費用無法滿足服務需求，村級干部對村民事務過問太細，太雜，無法實現(xiàn)其行政性事務的高效運行。當前，為了提升農民居民的服務質量，國家支付了大量的非行政性服務費用，但仍然不能根本上解決村民的服務質量問題，說明簡單地增加管理服務費用不能從根本上解決問題，發(fā)展農村物業(yè)則成為解決這個矛盾的很好思路。

（二）提升農村居民生活水平，縮小城鄉(xiāng)差距

農村居民的收入增多了，對美好生活的向往也與日俱增，但當前農村居民的居住環(huán)境不同于城市，不存在物業(yè)管理這種模式，沒有類似于城市居民小區(qū)的物業(yè)服務，總體生活質量與城市差異顯著。發(fā)展農村物業(yè)可以顯著提升農村居民的生活質量，縮小城鄉(xiāng)差距，有利于構建更加和諧的社會環(huán)境。

（三）減少村級腐敗，提高農村居民收入

村委會把部分社會服務性的事務交由物業(yè)來管理，實行收費管理，可以減少國家的管理成本，也減少了村級干部的腐敗風險;村民付費后求取得高質量的物業(yè)服務，也符合市場經濟規(guī)律;村民接受了良好的物業(yè)服務，可以擺脫日常事務所帶來的困擾，可以騰出時間和精力，從事更加專業(yè)的其他工作，以增加其家庭收入。

（四）增加就業(yè)崗位，減輕社會就業(yè)壓力

發(fā)展農村物業(yè)，可以大規(guī)模地增加就業(yè)崗位，粗略計算，全國有300多萬個自然村，如果每個自然村有3個人進入農村物業(yè)企業(yè)，全國則可提供近千萬個就業(yè)崗位，在當前就業(yè)崗位十分緊張的環(huán)境下，提供大規(guī)模的就業(yè)崗位無疑具有十分重要的社會貢獻。

（五）細化社會分工，促進社會進步

社會分工的細化是社會發(fā)展的典型特征，發(fā)展農村物業(yè)，是細化社會分工在農村的最新體現(xiàn)，是社會發(fā)展的一定階段的必然產物。在當前，農村的社會分工與城市差異巨大，而實行農村物業(yè)管理，可以引領農村其他領域快速實現(xiàn)更精細的社會分工。

（六）穩(wěn)定農村社會環(huán)境，消除不安定因素

調查發(fā)現(xiàn)，在當前農村，社會不穩(wěn)定的重要因素并不是經濟發(fā)展不足的問題，而是社會服務不完善的問題。在更多的上訪戶中，基本不是由于生活過不下去，無法生存的問題，而是矛盾糾紛沒有得到解決，社會分配不公，村級社會服務質量不高的原因。而這些問題的解決，當前基本依靠村民委員會來解決，但村民委員會人員少工作多，精力不足，如果交由農村物業(yè)來解決，會取得明顯成效，將會大大減少社會不穩(wěn)定因素。

四、農村物業(yè)企業(yè)與村民委員會的關系

它們共同為轄區(qū)內的村民服務，村民委員會作為村民自治組織，重在行政管理服務，農村物業(yè)作為經濟組織，重在生活與社會服務。

農村物業(yè)企業(yè)的服務區(qū)域靈活多樣，一個物業(yè)企業(yè)可以管理一個村民小組，也可是一個行政村，甚至是一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，完全由基服務能力來決定。而村民委員會是限定在一個行政村的。

農村物業(yè)企業(yè)必須接受所管理區(qū)域的村民委員會的管理，并受上級鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的監(jiān)督：農村物業(yè)企業(yè)的管理與服務內容可以與村民委員會協(xié)商決定，須與村委會簽訂服務協(xié)議，并接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的監(jiān)督管理。

五、農村物業(yè)經濟管理的內容

（一）公共建筑設施管理

如：公路清潔清障，路燈管理，監(jiān)控設備管理，公廁清潔管理，等等;

（二）公益性服務管理

溝塘環(huán)境管理，公共衛(wèi)生管理，社保費代收、醫(yī)保費代收、農業(yè)保險費代收等;

（三）有償社會化服務管理

代收電費、燃氣費、電信費、代收快遞等，代領養(yǎng)老金等。

但許多行政性事務的管理則不能納入物業(yè)管理范圍，比如：扶貧開發(fā)、民政救災、征兵安置、空氣污染管理，野生動物保護，違法建筑管理，宗教事務管事，邪教治理，毒品治理，交通違法管控，等等。這些必須由國家機關掌握，具體到村則由村民委員會來管理。

有些服務內容則可由村民委員會與物業(yè)服務企業(yè)相結合進行管理比如：公共衛(wèi)生管理、公共停車位管理、食品安全管理、紅白喜事管理等等。

具體管理內容要結合實際情況，要結合群眾需求，并根據社會發(fā)展及國家政策的變動作相應變動。

六、一個農村物業(yè)管理模型

該農村物業(yè)公司由李莊村委會張莊自然村村民張三發(fā)起成立，張三出資50萬元，在本縣工商局注冊成立，取得營業(yè)執(zhí)照，辦公地點設在李莊村民委員會所在地李莊自然村，辦公用房為租用本村村民的自建住宅。

經與李莊村民委員會談判：經由村委會召開村民代表大會研究決定，村民委員會同意該公司與村民委員會簽訂農村物業(yè)管理協(xié)議，協(xié)議內容經村民代表大會同意通過，管理內容公告全村各自然村。

物業(yè)公司在各自然村設立分部，辦公地點由公司選定，工作人員由公司從社會招聘，本村村民優(yōu)先聘用，接受公司統(tǒng)一管理。

李莊村委會每年會抽樣調查物業(yè)公司的服務質量與群眾滿意度，以確定是否提議召開村民代表大會，以決定給物業(yè)公司一定的處罰或獎勵。

物業(yè)公司每年上交營業(yè)利潤的5%給村委會，作為村集體發(fā)展的公積金，并且每年不少于5萬元，以用于提升本村經濟發(fā)展水平。