彭志勝 ，彭悅悅，陳敏玲，陳景輝

(1.安徽建筑大學(xué) 城市經(jīng)濟與區(qū)域發(fā)展研究所，合肥 230601； 2. 安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院， 合肥 230601)

2005-2016年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率為9.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長率卻達到20%，房地產(chǎn)平均銷售價格年均增長率10%，其中2009年房價增長率高達23%。房地產(chǎn)市場投資增長過快，房價漲幅過大問題突出。對此，十九大報告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。當前，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，人人住有所居是實現(xiàn)美好生活的基礎(chǔ)。但房價增幅過大一旦產(chǎn)生泡沫將嚴重影響美好生活的目標實現(xiàn)，也嚴重影響經(jīng)濟健康穩(wěn)定。盡管國家出臺“國八條”“國六條”“限購令”等系列調(diào)控政策，仍未能改變2005年至今房地產(chǎn)平均銷售價格翻了近3翻的現(xiàn)實。因此研究房價增幅過大是否導(dǎo)致泡沫以及泡沫程度和范圍大小問題，對國家因城施策優(yōu)化調(diào)控政策具有極強的現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn)市場泡沫屬于資產(chǎn)泡沫的一種，是由房地產(chǎn)投機或政府調(diào)控失當?shù)纫蛩匾鸱康禺a(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)價值的持續(xù)上漲，從而形成一種虛假繁榮的現(xiàn)象[1]。日常人們經(jīng)常談?wù)摰姆康禺a(chǎn)泡沫就是指市場價格偏離基礎(chǔ)價值部分[2]。近年來中國房價增長較快，對于我國房地產(chǎn)市場是否有泡沫學(xué)術(shù)界各持己見，但基本觀點認為目前存在泡沫。如：馬輝等[3]從供給和需求等方面研究發(fā)現(xiàn)2000年以來我國已存在房地產(chǎn)泡沫，2008年之后有增長趨勢。劉在彬[4]針對35個城市的研究表明，我國大中城市存在房地產(chǎn)泡沫且有明顯的時間和空間特征。

房地產(chǎn)泡沫常用的測度方法有模型法和指標法[1,5]。模型法是以一定的折現(xiàn)率將未來的各期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值，通過理論價格與實際價格的比較判斷房地產(chǎn)泡沫程度。毛棟梁等[6]以理論價格法和經(jīng)濟計量模型法對杭州市房地產(chǎn)市場進行實證分析，結(jié)果表明杭州市房地產(chǎn)價格2000年已經(jīng)存在泡沫，2004年達到研究期峰值。黎會[7]運用理論價格法從市場供求角度定量分析廣東省茂名市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫以及泡沫程度大小，結(jié)果表明該市2008年房地產(chǎn)市場無泡沫，2009-2011年已存在泡沫且有明顯上升趨勢。

指標法是指選取一個或多個與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)的指標，通過比較指標的實際值與臨界值，判斷是否有泡沫存在以及泡沫程度大小。指標法操作簡單、方便，運用廣泛。陳國貴等[8]從投機需求、金融支持和從眾行為三個方面采用8個指標對中國2007年房地產(chǎn)泡沫進行測度分析，結(jié)果表明我國35個大中城市存在不同程度的房地產(chǎn)泡沫，且由西向東隨著經(jīng)濟的發(fā)達程度增強而增強。蘇立璽[9]從供給類、需求類和信貸類三個維度選用8個指標對2001-2012年杭州市的房地產(chǎn)泡沫水平進行研究，結(jié)果表明杭州市房地產(chǎn)在2008-2011年存在一定程度價格泡沫，其中2008年和2011年最為顯著。陳璐佳等[10]從價格評價、資金信貸和產(chǎn)業(yè)投資三個層面利用8個指標對我國27個大中城市2010-2014年的房地產(chǎn)泡沫水平進行測度，結(jié)果表明二三線城市經(jīng)濟增長過度依賴房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫水平高于一線城市。陸宏廣[11]從宏觀經(jīng)濟、銀行信貸、投資者行為、房地產(chǎn)自身投資特性四個維度構(gòu)造房地產(chǎn)泡沫評價指標體系,對2014年35個大中城市房地產(chǎn)泡沫程度進行研究，結(jié)果表明各城市房地產(chǎn)存在較大的泡沫且泡沫程度兩極分化。

綜上所述，除個別學(xué)者[11]外，國內(nèi)大多數(shù)學(xué)者主要從涉及供給、需求和金融信貸三個維度對特定城市或特定年份的房地產(chǎn)泡沫程度進行研究，研究結(jié)果代表性不強，不夠詳實。本文擬從供給、需求、金融信貸和價格評價四個維度，選用10個指標，運用主成分分析法對不同省域歷年房地產(chǎn)泡沫進行測度分析，從時間和空間兩個維度判斷房地產(chǎn)泡沫的變化情況。

1 房地產(chǎn)泡沫測度指標體系與模型構(gòu)建

為準確測度房地產(chǎn)泡沫程度，擬從供給、需求、金融信貸和價格評價四個維度選用10個指標構(gòu)建指標體系，并確定指標范圍區(qū)間。參考陳國貴[8]的做法，取正常范圍最大值作為10個指標的臨界值，具體指標、范圍區(qū)間及臨界值見表1。

表1 指標體系臨界值匯總表

1.1 供給類指標

房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP的比值：房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重反映其在國民經(jīng)濟中的結(jié)構(gòu)是否合理，比值越大表明我國在房地產(chǎn)行業(yè)投入資金越多。如果單一產(chǎn)業(yè)資金投入過多，會使實體經(jīng)濟或其他產(chǎn)業(yè)因資金不足而得不到發(fā)展，一旦引起產(chǎn)能溢出，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生。正常波動范圍為3%～8%，參考蘇立熙[9]的做法，臨界值為8%。

商品房銷售額與商品房開發(fā)投資額的比值：商品房銷售額體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金回籠狀況，商品房開發(fā)投資額體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資成本。兩者比值反映開發(fā)商是否繼續(xù)進行房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)行業(yè)總體收益情況[12]。參考蘇立熙[9]的做法，臨界值為1.2，大于該值表明房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)不平衡，有泡沫的產(chǎn)生。

商品房施工面積與竣工面積的比值：反映當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模和未來商品房供應(yīng)狀況。該比值過大，表明供給過多，容易引起泡沫的滋生[12]。正常范圍在2.5～3.5，參考陳國貴[8]的做法，采用3作為房地產(chǎn)泡沫的臨界值。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會固定資產(chǎn)投資額的比值：該指標反映我國全社會固定投資結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占比是否合理[13]。若比值較大，則說明房地產(chǎn)市場擁有大量資金投入，對整個社會經(jīng)濟影響力較大，因而在一定程度上體現(xiàn)我國基礎(chǔ)建設(shè)投資占比情況。國際上公認的正常波動范圍在0.2～0.25，參考陳國貴[8]的做法，臨界值為0.25。

新開工面積與施工面積的比值：為了保證建筑生產(chǎn)行業(yè)順利有效進行，商品房新開工面積與施工面積都要根據(jù)實際市場需求情況，保持在一個合理而又適度的水平。若該指標比值一直居高不下，則直接帶動房地產(chǎn)市場投資熱潮，引起泡沫產(chǎn)生，該指標體現(xiàn)房地產(chǎn)市場需求狀況的合理性。參考馮利英[12]的做法，采用0.33作為臨界值。

1.2 需求類指標

房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率的比值：是測量房地產(chǎn)市場經(jīng)濟增長速度相對于國民實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)對比指標[10]。該指標可以在一定程度反映房價增長速度的合理性以及房地產(chǎn)經(jīng)濟相對于我國實體經(jīng)濟的偏離程度。泡沫產(chǎn)生臨界值為1.3，1.3～2.3泡沫程度較深，2.3為極度泡沫臨界值。參考馮利英[12]做法，采用1.3作為泡沫產(chǎn)生的臨界標準。

商品房銷售額增長率與社會消費品零售總額增長率的比值：反映商品房需求市場運行情況。房屋銷售總額增長率直接體現(xiàn)房地產(chǎn)市場需求的旺盛程度，社會消費品零售總額的增長則代表我國消費運行市場的平穩(wěn)狀況和消費對經(jīng)濟增長的貢獻率。該比值過高表明非真實購房需求存在[10]，可能有泡沫的產(chǎn)生。參考蘇立熙[9]的做法，臨界值為2，小于該值表明房地產(chǎn)市場的運行較為正常。

1.3 金融信貸類指標

房地產(chǎn)企業(yè)貸款總額與金融機構(gòu)貸款總額的比值：從市場資金來源看，大多來自商業(yè)銀行的貸款流入，該比值可以看出金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的支持程度[9]。商業(yè)銀行最大最直接的支持就是給予貸款，一旦房地產(chǎn)市場過度放貸使指標值增高，增加資金回收風險，則會更快催生房地產(chǎn)泡沫。參考張亞娟[14]的做法，臨界值標準為0.2，大于此標準說明信貸機構(gòu)對于房地產(chǎn)市場的支持過高。

房地產(chǎn)貸款總額增長率與金融機構(gòu)貸款總額增長率的比值：房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長速度相對于金融機構(gòu)貸款增長速度的動態(tài)對比指標。房地產(chǎn)貸款增長過快說明金融機構(gòu)流入房地產(chǎn)市場資金的速度也在加快[11]，助長房地產(chǎn)泡沫的滋生。參考邵梅[15]的做法，采用3作為臨界值。

1.4 價格評價類指標

房價收入比：住房價格與城市居民家庭年收入之比。與張超等[16]計算方法類似，采用商品房每平方米平均銷售價格與城鎮(zhèn)單位人員就業(yè)平均工資的比率。指標值越大則支付能力越弱，當持續(xù)增長超過一定比值的時候，說明居民收入漲幅能力不足以滿足房地產(chǎn)市場價格的增長能力，因而引起泡沫的滋生。我國學(xué)者一致認為3～6的房價收入比較為合理，參考張超[16]的做法，采用6作為房價收入比的臨界值。

2 房地產(chǎn)泡沫程度實證結(jié)果

2.1 樣本選取及測度方法

選取除新疆、西藏以外的29個省(市、自治區(qū))作為研究樣本，收集2005-2016年數(shù)據(jù)，利用SPSS25.0按年度進行主成分分析并計算各省(市)房地產(chǎn)泡沫綜合得分。數(shù)據(jù)來源于歷年《中國統(tǒng)計年鑒》及各地方《統(tǒng)計年鑒》。

主成分分析步驟如下：(1)按年對29個省(市)指標數(shù)據(jù)進行標準化處理。(2)分別計算每年的相關(guān)系數(shù)矩陣，進行KMO和Bartlett檢驗，判斷所選指標是否適合做主成分分析。檢驗結(jié)果表明，所有年份均適合做主成分分析。(3)根據(jù)每年的相關(guān)系數(shù)矩陣分別計算各年的特征值和特征向量，得出各主成分的貢獻率和累計貢獻率。計算結(jié)果表明，除個別年份方差累計解釋率略小于80%(但均高于70%外)，其他均在80%以上。(4)根據(jù)每年選取主成分的特征值和累計方差構(gòu)建每年房地產(chǎn)泡沫綜合評價體系測度模型并計算各年房地產(chǎn)泡沫綜合得分(具體詳細分年計算結(jié)果限于篇幅予以忽略)。

2.2 評價模型

利用主成分分析法建立房地產(chǎn)泡沫評價模型如式(1)所示：

(1)

其中，Wi為各主成分貢獻率，Zi為各主成分得分。將各個指標的臨界值代入式(1)可得房地產(chǎn)泡沫綜合臨界值得分F0。當F>F0時表明該地區(qū)房地產(chǎn)存在泡沫，根據(jù)泡沫得分與臨界值綜合得分比較可得房地產(chǎn)泡沫程度情況。

2.3 實證結(jié)果分析

2.3.1歷年情況

根據(jù)計算結(jié)果，結(jié)合臨界值，簡單統(tǒng)計可以得出2005-2016年12年間存在房地產(chǎn)泡沫的省份個數(shù)情況，具體如圖1所示。

圖1 歷年有泡沫省份個數(shù)匯總

由圖1可知2005-2016年12年間多數(shù)省份存在房地產(chǎn)泡沫，存在房地產(chǎn)泡沫的省份個數(shù)波動較大，大致可分為三個階段：

(1)泡沫減輕階段(2005-2008年)

由圖1可知，2005-2008年中國有泡沫省份個數(shù)呈下降趨勢，由最多14個省份下降至3個。數(shù)據(jù)表明2005年我國近一半省份房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，市場投機氛圍日益濃厚，房價開始快速上漲，以上漲較快的北京和海南省為例，2005-2008年分別平均上漲25.8%和22.9%。之后，為防止房價增長過快，國務(wù)院相繼出臺“國八條”“國六條”“9.27房貸新政”等一系列政策，調(diào)節(jié)保障性住房的配建比例和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失衡狀況，嚴厲打擊“囤地囤房”等行為，加上美國次貸危機影響，2008年我國房地產(chǎn)市場存在泡沫的省份個數(shù)驟降為3個，占比略高于10%。

(2)泡沫增加階段(2009-2014年)

如圖1所示，除了在2010年和2013年存在泡沫的省份有輕微減少之外，一直到2014年整體上呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，2014年達到高峰。在全國29個樣本省份中擁有泡沫的省份個數(shù)為27個，占比高達93.1%。之所以該階段有泡沫省份的個數(shù)上漲較快，是因為全球性金融危機之后，國家啟動四萬億投資刺激計劃，房地產(chǎn)市場注入大量資金；同時央行多次降低基準利率和稅率，加大首套房貸款折扣力度等，在投資渠道較為單一的情況下，大多數(shù)人將投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。2009年北京、上海、浙江等多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房屋銷售額同比增長率均超過50%。加之土地資源稀少，供不應(yīng)求，促進了房地產(chǎn)價格快速上漲，滋生泡沫，2014泡沫范圍達到近十二年頂峰。

(3)急劇下降階段(2015-2016年)

2014年前后中央政府出臺一系列政策調(diào)控，加大調(diào)控力度，房地產(chǎn)業(yè)吸收投資資金的磁力減弱，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長率急劇下降，僅為1%，2016年東中部地區(qū)的房屋交易量較2015年出現(xiàn)10%～20%的回落，全國房價同比增長率由2015年的11.3%回落至5.7%。房價持續(xù)快速上漲的勢頭逐漸消失，房地產(chǎn)市場投機炒房的現(xiàn)象有所緩解。如圖1所示，2016年存在房地產(chǎn)泡沫的省份個數(shù)占比由2014年的93.1%快速下降至41.3%。

綜上可得，2005-2016年中國房地產(chǎn)市場存在泡沫的省份個數(shù)除個別年份外逐年攀升，在2014年達到頂峰，之后泡沫程度和范圍略有下降，在強力調(diào)控的政策干預(yù)下中國房地產(chǎn)市場逐漸降溫趨于穩(wěn)定。

2.3.2分地區(qū)情況

為便于分析，參考2017年1月國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的《2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》中對東、中、西部地區(qū)劃分，將樣本地區(qū)劃分為東、中、西部三類；鑒于年份數(shù)據(jù)較多，僅呈現(xiàn)7個具有代表性年份的房地產(chǎn)泡沫得分情況，具體數(shù)據(jù)見表2～4。另外，根據(jù)泡沫程度將所有地區(qū)分為泡沫持續(xù)、泡沫不穩(wěn)定和無泡沫三類，其中：將12個年份中8個及以上年份存在泡沫的省份歸為泡沫持續(xù)類；少于3個年份出現(xiàn)泡沫的為無泡沫類；其余歸為泡沫不穩(wěn)定類。

(1)東部省份

由表2可知，除山東歸于無泡沫類、河北歸于泡沫不穩(wěn)定類外，其他東部省份均為泡沫持續(xù)類，特別是北京、上海、廣東、浙江等多個省(市)房地產(chǎn)市場一直存在泡沫且泡沫程度居高不下，泡沫持續(xù)類省份個數(shù)約占東部省份的81.8%。以泡沫程度最嚴重的北京為例，作為中國的首都——北京是政治、文化、經(jīng)濟、科技創(chuàng)新的中心，常駐和流動人口較多，2016年北京市住宅商品房平均銷售價格28 489元/m2，位居全國省份榜首。

由表2可知，海南較為特殊，2005-2010年海南省房地產(chǎn)泡沫程度僅略高于泡沫臨界值，而在2011年泡沫得分開始快速上漲，其中2011年為1.37，打敗北上廣浙地區(qū)位居第一，之后一直穩(wěn)居前三。原因在于2011年海南省被批準成為國際旅游島，大量資金進入海南房地產(chǎn)市場，該年銷售額為746.61億元，是2010年351.46億元的兩倍多，目前作為中國風光旖旎的旅游大島—海南島依舊對投資者擁有不小的吸引力。

由表2還可知，河北省為泡沫不穩(wěn)定類地區(qū)，其僅在2011年之后才開始產(chǎn)生泡沫。原因可能是其地理位置特殊，環(huán)繞北京，北京過高的房價使得北漂族陸續(xù)將目光投向緊鄰的河北省，加上為打造新的“環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈”的帶動，因而2011年后河北省開始有泡沫的顯現(xiàn)，呈現(xiàn)時有時無的不穩(wěn)定性變化。綜上，東部地區(qū)多為泡沫持續(xù)類的主要原因在于東部省份經(jīng)濟發(fā)展較快，人口以流入為主，房地產(chǎn)市場需求旺盛，且開發(fā)較早，一直是全國投資者的目標地區(qū)，而土地資源有限，導(dǎo)致長期以來其泡沫持續(xù)存在。

表2 東部省份歷年房地產(chǎn)泡沫程度情況

(2)中部省份

由表3可知，中部地區(qū)分為無泡沫類和泡沫不穩(wěn)定類，分別占中部省份個數(shù)的37.5%和62.5%。以河南、江西和山西無泡沫省份為例，其經(jīng)濟社會發(fā)展方面較東部省份落后，以人口輸出為主，也不是民間投資者的首選地區(qū)。安徽、吉林、黑龍江等省份泡沫程度不穩(wěn)定，在2008年金融危機之后，國家金融貸款政策過于寬松，輕度滋生泡沫，之后國家出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策泡沫有所抑制，總體房地產(chǎn)泡沫呈現(xiàn)時有時無的波動性變化，且時間大體同步，泡沫水平大致相同。

表3 中部省份歷年房地產(chǎn)泡沫程度情況

(3)西部省份

由表4可知，除重慶歸于泡沫持續(xù)類，寧夏、四川、陜西和貴州省(自治區(qū))歸于泡沫不穩(wěn)定類外，其他西部省份均為無泡沫類，無房地產(chǎn)泡沫省份個數(shù)占西部省份個數(shù)的50%。主要歸結(jié)于西部地區(qū)多數(shù)省份發(fā)展緩慢，支柱產(chǎn)業(yè)較少，地理環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施不齊全，加上西部少數(shù)民族居多，購房觀念不同，房地產(chǎn)市場相對不成熟。較為特殊的是重慶市，其作為西部地區(qū)的唯一直轄市，帶動著該地區(qū)整個經(jīng)濟的發(fā)展，加上無戶籍限制政策導(dǎo)致外來人口大量涌入，重慶房地產(chǎn)市場一直存在泡沫。而寧夏、四川等泡沫不穩(wěn)定地區(qū)，次貸危機后國家出臺一系列政策促使房地產(chǎn)市場發(fā)展，開始滋生泡沫，之后地方政府加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，房地產(chǎn)泡沫程度逐漸降低后隨之消失。

綜上所述，多數(shù)省份房地產(chǎn)市場存在泡沫，部分省份泡沫程度嚴重；省域之間泡沫差異較大，在鄰近地區(qū)之間具有傳染性，整體呈現(xiàn)東部—中部—西部地區(qū)房地產(chǎn)泡沫程度逐漸降低趨勢。

表4 西部省份歷年房地產(chǎn)泡沫程度情況

3 完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策建議

近幾年房地產(chǎn)泡沫滋生速度有所控制，部分地區(qū)泡沫已經(jīng)消失，但東部多數(shù)省份仍然具有房地產(chǎn)泡沫，特別是環(huán)渤海灣、長三角以及珠三角鄰近經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)泡沫程度仍偏高。

為早日實現(xiàn)人民的美好生活目標，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度提出以下差異化的政策建議。

3.1 東部地區(qū)

對于北京、上海、廣東等泡沫嚴重地區(qū)，應(yīng)以嚴格房地產(chǎn)調(diào)控為主。首先，嚴厲打擊投機、炒房行為，加大理性投資的宣傳力度，減緩盲目炒作房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象；完善國家基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計系統(tǒng)，將測度房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)指標數(shù)據(jù)公開透明化，建立健全一整套符合中國真實國情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)報警示系統(tǒng)，時刻監(jiān)管房地產(chǎn)市場，確保其平穩(wěn)運行。

其次，加強土地資源管理，合理規(guī)劃利用建設(shè)用地，在確保全國耕地面積不減少的情況下，根據(jù)土地資源緊張程度完善地區(qū)之間可開發(fā)土地資源的調(diào)配使用，確保各類土地供應(yīng)比例合理，提高土地資源配置效率；在合理使用現(xiàn)有土地的同時，國家要及時收回閑置土地使用權(quán)，做好土地儲備工作；再次，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻，加大審核力度，在市場嚴格監(jiān)管和引導(dǎo)下，銀行對資質(zhì)和信用等級較高貸款對象謹慎發(fā)放，減少資金回籠風險；加強房地產(chǎn)企業(yè)行為監(jiān)管，防止房地產(chǎn)企業(yè)盲目開發(fā)，哄抬房價；最后，針對人口密度較大和房價較高省份，適時出臺房產(chǎn)稅，對已經(jīng)出讓的閑置土地征收閑置稅；加強各省份空置住房監(jiān)測，適度征收大于當?shù)刈饨鸬目罩枚愂?，加大空置住房投資成本，從而轉(zhuǎn)讓或出租，緩解房地產(chǎn)市場供求矛盾。

3.2 中部地區(qū)

對于安徽、湖北等泡沫不太嚴重的地區(qū)，應(yīng)以預(yù)防為主。首先，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)測，加強住房市場需求調(diào)研工作，及時全面了解房地產(chǎn)市場需求情況，定期對房地產(chǎn)市場運行狀況進行評價與預(yù)測，對開發(fā)商進行引導(dǎo)，適時根據(jù)房地產(chǎn)市場變化進行政策的預(yù)調(diào)和微調(diào)；其次，加大房地產(chǎn)開發(fā)商的引導(dǎo)力度，加強對開發(fā)商的監(jiān)督，從商品房預(yù)售階段進行管理，嚴格執(zhí)行“明碼標價”制度，防止由于房地產(chǎn)的投資屬性引起房價過度上漲，對可能存在的盲目開發(fā)和哄抬房價行為進行提前干預(yù)；最后，健全住房保障體系，推進實施租購并舉等政策，根據(jù)市場實際需求建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，緩解人們購房壓力，減少入市成本，完善租房市場權(quán)益保障制度，消除對租房市場的歧視態(tài)度，使租房人也可以享受更多公共服務(wù)，將各項利民政策落到實處。

3.3 西部地區(qū)

對于甘肅、云南等無泡沫地區(qū)，在加強市場監(jiān)測、預(yù)防房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的前提下，應(yīng)以適當鼓勵為主，加快該類地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟發(fā)展，引進先進技術(shù)、流動資金、百強企業(yè)和高層次人才，加大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在該地區(qū)拿地力度，充分有效地利用土地資源，增加地區(qū)競爭力與吸引力；加大自住型或者改善型住房信貸支持力度，酌情降低首付款比例和貸款利率，適當促進普通商品性住房消費，改善當?shù)厝嗣裆詈妥》織l件，早日實現(xiàn)“住有所居”的目標。