袁圣棟

摘 ? ?要：隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國社會(huì)主義進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人民對(duì)精神與物質(zhì)的需求也隨著生活水平的提高而不斷提高。當(dāng)前消費(fèi)者的需求不再停留在僅要求產(chǎn)品質(zhì)量的階段，更多的還體現(xiàn)在許多附加服務(wù)上。這種情況下，傳統(tǒng)品牌實(shí)體店的簡單裝修已無法體現(xiàn)出品牌特點(diǎn)和品牌故事，與精裝修實(shí)體店相比，可能無法及時(shí)吸引消費(fèi)者，進(jìn)而間接減少了目標(biāo)群體的數(shù)量，影響品牌的營業(yè)收入。因而，由于商業(yè)精裝修實(shí)體店能明顯展現(xiàn)品牌特點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大品牌效應(yīng)的影響力，開始廣受品牌方的青睞。但因其產(chǎn)生時(shí)間短，雖有可觀的市場(chǎng)前景，但其在精裝修工程建設(shè)的項(xiàng)目管理過程中仍然存在一些問題。本文將基于對(duì)品牌實(shí)體店的特點(diǎn)和消費(fèi)者需求的匹配研究，將對(duì)以上問題提出一些建議，力求為商業(yè)精裝修工程的項(xiàng)目管理提供可靠的理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理;商業(yè);精裝修;品牌店

1 ?前言

項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的方案、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、組織和合同等各方面提出合理可行的措施和建議，為項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行有效的控制。精裝修是簡裝修的不斷改進(jìn)過程中的產(chǎn)品。考慮一定的設(shè)計(jì)效果及風(fēng)格，材質(zhì)要精美和環(huán)保，在部品方面基本上會(huì)采用知名品牌并保證售后服務(wù)，本文對(duì)商業(yè)精裝修工程的管理要點(diǎn)進(jìn)行探討。

2 ?項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)理論

項(xiàng)目管理是管理學(xué)下面的一個(gè)分支學(xué)科，其本質(zhì)是利用一切相關(guān)技能和方法來達(dá)到有限資源條件下的預(yù)期效果的方法。項(xiàng)目管理下又分為三類：分別是工程項(xiàng)目管理、信息項(xiàng)目管理和投資項(xiàng)目管理，本文旨在研究商業(yè)精裝修工程與項(xiàng)目管理如何進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)在有限的資源條件下，運(yùn)用現(xiàn)有的技術(shù)和工具完成甚至超過項(xiàng)目各方（即裝修施工單位、品牌方、工程項(xiàng)目管理公司、設(shè)計(jì)單位）對(duì)商業(yè)精裝修工程的預(yù)期和要求。

因商業(yè)精裝修工程只涉及到項(xiàng)目管理中的工程項(xiàng)目管理，所以本部分將著重介紹何為工程項(xiàng)目管理：用于商業(yè)精裝修工程的項(xiàng)目管理，概括起來說就是，從事工程項(xiàng)目管理的公司接受品牌方的委托代表品牌方對(duì)其組織待建的實(shí)體店精裝修工程項(xiàng)目進(jìn)行全過程或若干階段的管理服務(wù)。一般情況下，工程項(xiàng)目管理公司不直接與裝修施工單位簽訂合同，但可以按照品牌方與裝修施工單位的合同約定，協(xié)助品牌方與裝修施工單位就精裝修工程的施工、勘察和設(shè)計(jì)等項(xiàng)目的具體細(xì)則簽訂合同，并接受品牌方的委托對(duì)裝修施工單位履行合同的具體情況實(shí)行全程監(jiān)管。工程項(xiàng)目管理主要分以下幾個(gè)階段進(jìn)行。

2.1 ?立項(xiàng)決策

該階段主要是工程項(xiàng)目管理公司與品牌方就商業(yè)實(shí)體店精裝修工程的項(xiàng)目管理事項(xiàng)進(jìn)行合同簽訂與細(xì)則方面的協(xié)商。同時(shí)協(xié)助品牌方選擇裝修施工單位，并對(duì)施工單位的項(xiàng)目建議書進(jìn)行審查。

2.2 ?設(shè)計(jì)管理

這一階段，主要是工程項(xiàng)目管理公司協(xié)助品牌方與裝修施工單位就項(xiàng)目圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)行溝通并簽訂合同。其中，項(xiàng)目管理公司還應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)檢查裝修單位的設(shè)計(jì)深化進(jìn)度和合同的履行情況。

2.3 ?前期準(zhǔn)備

此階段，工程項(xiàng)目管理公司需要代表品牌方向政府、商場(chǎng)等申報(bào)批準(zhǔn)相關(guān)建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證，并協(xié)助品牌方與裝修公司就裝修圖紙的修改進(jìn)行有效溝通以及與工程各方簽訂相關(guān)施工協(xié)議、安全保障協(xié)議和承包合同。

2.4 ?采購管理

在采購管理階段，作為工程項(xiàng)目管理方，需要制定整個(gè)商業(yè)精裝修工程的采購計(jì)劃和整體合同體系的策劃，同時(shí)需要管理品牌方與裝修施工單位簽訂的采購合同。

2.5 ?實(shí)施階段

該階段與精裝修工程的開展同時(shí)進(jìn)行。精裝修工程剛開始時(shí)，工程項(xiàng)目管理企業(yè)需要協(xié)調(diào)裝修施工單位各部在精裝修工程中的工作、代表品牌方與有關(guān)安全部門進(jìn)行溝通協(xié)定。精裝修工程進(jìn)行過程中，需要負(fù)責(zé)監(jiān)督裝修單位的施工進(jìn)度并隨時(shí)代表品牌方與裝修單位就所需要的切合本品牌特點(diǎn)的裝修效果及質(zhì)量進(jìn)行溝通協(xié)商，并負(fù)責(zé)組織人員對(duì)裝修公司提供的相關(guān)檢查報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)證和操作。在工程完成后，工程項(xiàng)目管理企業(yè)需要審查裝修施工單位提供的竣工報(bào)告，向城建、商場(chǎng)等相關(guān)部門提交材料及備案，同時(shí)代表品牌方對(duì)裝修結(jié)果進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。

2.6 ?文檔管理

該階段工程項(xiàng)目管理企業(yè)負(fù)責(zé)保管與項(xiàng)目有關(guān)的各項(xiàng)材料，并在精裝修工程完工時(shí)將各項(xiàng)工程往來批件、相關(guān)技術(shù)資料和項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙以及施工圖紙等轉(zhuǎn)交予品牌。

2.7 ?后評(píng)階段

商業(yè)精裝修工程完工之后，工程項(xiàng)目管理企業(yè)需要將對(duì)精裝修工程的綜合評(píng)價(jià)報(bào)告交付給品牌，完成對(duì)整個(gè)商業(yè)精裝修工程的項(xiàng)目管理。

3 ?精裝修工程項(xiàng)目管理前期要點(diǎn)

3.1 ?流程管理

工程項(xiàng)目管理要求的是參與工程各方的所有人員都要參與到工程項(xiàng)目的規(guī)范化管理中來;要求與工程項(xiàng)目所涉及的面都投入到規(guī)范化的工程項(xiàng)目管理中。要求工程項(xiàng)目管理把整個(gè)項(xiàng)目的全部階段為研究和管理的對(duì)象，從工程項(xiàng)目的前期策劃開始到工程項(xiàng)目產(chǎn)生效益收回投資為止。有效地利用“項(xiàng)目分類結(jié)構(gòu)”功能，使各項(xiàng)工種，程序及負(fù)責(zé)單位等等能有層次和以系統(tǒng)化形式進(jìn)行安排，并可以作為組織藍(lán)本，以方便各單位清楚審核其有關(guān)工作連結(jié)。還有此功能能為項(xiàng)目流程表進(jìn)行多種分類選擇與層次安排，清楚分辨重要的項(xiàng)目活動(dòng)， 包括在即將設(shè)立的不同的工程包里的工程范圍，及把總體流程表劃分為分流程以利于詳細(xì)監(jiān)控。在總控流程計(jì)劃中不僅要畫出關(guān)鍵路線，同時(shí)設(shè)置不同的里程碑作為對(duì)工程不同階段的監(jiān)控點(diǎn)。在流程中將確定重要里程碑的日期，以指導(dǎo)項(xiàng)目的執(zhí)行。如在任何一項(xiàng)活動(dòng)中有一點(diǎn)延期的跡象，那么將對(duì)此活動(dòng)的負(fù)責(zé)人提出警告。在與項(xiàng)目經(jīng)理討論并征得其同意之后，執(zhí)行改善措施。利用以上項(xiàng)目程序監(jiān)控，可使工程進(jìn)度一覽無余及清晰明確地表現(xiàn)出來。

3.2 ?變更管理

所有的項(xiàng)目都會(huì)可能需要變更。有些變更是有益的，但有些卻是破壞性的，如果變更過程管理不當(dāng)將會(huì)產(chǎn)生很高的代價(jià)。作為變更管理，工程前期制定一套完整、嚴(yán)密的變更流程來把關(guān)所有施工及設(shè)計(jì)變更引起的經(jīng)濟(jì)變更。作為設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計(jì)階段變更，則只須修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生，損失有限：如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還須重新采購：若在施工階段變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還須拆除，勢(shì)必造成重大變更損失。設(shè)計(jì)變更費(fèi)用一般應(yīng)控制在建安工程總造價(jià)的5%以內(nèi)，由設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過基本預(yù)備費(fèi)的三分之一。通常變更都希望具備靈活性。但是，變更也往往是沒有計(jì)劃的發(fā)生，并且往往由于成員之間溝通不當(dāng)而引發(fā)。無計(jì)劃的變更是項(xiàng)目中引起工程的延期和成本增加的主要原因。

3.3 ?采購管理

采購管理為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目采購目標(biāo)所進(jìn)行的一系列的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。采購周期是從正式提出材料采購單開始，經(jīng)詢價(jià)、簽訂采購合同、催交、檢驗(yàn)并運(yùn)到工地開箱檢驗(yàn)入庫為止所需的時(shí)間。通過編制采購清單，可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)的一些問題，同時(shí)通過詢價(jià)等手段來發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)選材的合理性。利用專業(yè)的知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)總控流程計(jì)劃表來編制采購的時(shí)間表及其招標(biāo)的流程表。對(duì)于一些進(jìn)口材料要留出充分的時(shí)間去詢價(jià)、采購。

3.4 ?管理要點(diǎn)

安全生產(chǎn)管理制度是所有施工的重中之重，應(yīng)該貫穿于施工的全部過程，在施工前需督促、檢查施工方按照安全生產(chǎn)管理制度進(jìn)行以下安全措施：施工現(xiàn)場(chǎng)一般安全防護(hù)措施，機(jī)電設(shè)備安全防護(hù)措施，施工用電安全防護(hù)方案，現(xiàn)場(chǎng)消防安全措施，高處作業(yè)安全防護(hù)措施，操作工人安全防護(hù)措施，安全檢查。

選擇具備一定規(guī)模、信用良好的施工單位，施工單位選擇的好壞對(duì)施工的順利進(jìn)行和施工質(zhì)量的控制是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)要進(jìn)行精裝修工程的土建、裝修、機(jī)電、消防等各部進(jìn)行驗(yàn)收，并與裝修施工單位進(jìn)行交接。對(duì)設(shè)計(jì)方選擇的裝修材料要求設(shè)計(jì)單位封樣兩份，一份作為公司備案留存，另一份用作現(xiàn)場(chǎng)的材料把控。同時(shí)施工單位根據(jù)設(shè)計(jì)選材進(jìn)行的封樣也需要兩份，督促施工單位備貨，確定材料的到貨日期。審核施工單位制定的施工進(jìn)度計(jì)劃表，對(duì)相應(yīng)的材料、勞務(wù)等進(jìn)行確認(rèn)，確保工程的按期完工。

設(shè)計(jì)交底：各分項(xiàng)工程施工前必須由設(shè)計(jì)師對(duì)施工單位項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員及施工隊(duì)伍進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，形成設(shè)計(jì)交底記錄，項(xiàng)目部管理人員與被交底施工單位管理人員需簽字確認(rèn)。技術(shù)交底：由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)施工班組長進(jìn)行技術(shù)交底，明確各分項(xiàng)工程施工工藝及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。各工藝技術(shù)交底要求各施工責(zé)任班組進(jìn)行會(huì)簽，項(xiàng)目部按要求存檔，作為項(xiàng)目質(zhì)量保證體系的見證資料。安全交底：在進(jìn)場(chǎng)前必須由項(xiàng)目組成員對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行安全交底，明確安全施工的規(guī)范、雷區(qū)，確保安全施工。

4 ?精裝修工程現(xiàn)場(chǎng)管理的要點(diǎn)

材料的按時(shí)到場(chǎng)對(duì)保證工期有至關(guān)重要的影響，在主要材料進(jìn)場(chǎng)前對(duì)前段工序進(jìn)行確認(rèn)，具備進(jìn)場(chǎng)條件的材料方可進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)。對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)的材料必須經(jīng)過甲方、監(jiān)理方的確認(rèn)之后方可進(jìn)行施做，并按時(shí)提交相應(yīng)材料的質(zhì)檢、合格、復(fù)試等相關(guān)資料，不合格的材料一律不得進(jìn)場(chǎng)，已經(jīng)施工的發(fā)現(xiàn)不合格的材料必須拆除清場(chǎng)。

施工組織計(jì)劃應(yīng)該貫穿于整個(gè)施工過程，不得隨意更改施工順序，部分可以交叉和提前進(jìn)行的工序需在保證施工質(zhì)量的前提下進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于已經(jīng)完成的工序由施工單位進(jìn)行自檢，建設(shè)單位進(jìn)行監(jiān)督、監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有不合格的做法應(yīng)及時(shí)整改。隱蔽工程驗(yàn)收、中期驗(yàn)收等必須經(jīng)商場(chǎng)、監(jiān)理、甲方、施工方等進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的不得進(jìn)行下道工序的施工，并做好相關(guān)的備案工作。所有工序施工的基層、面層嚴(yán)格按照國家相關(guān)裝飾裝修的施工及驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，不合格的部位及時(shí)整改。

對(duì)于已經(jīng)完成的工序必須進(jìn)行相應(yīng)的成品保護(hù)，比如地磚、地板、墻磚、涂料、潔具、玻璃、飾面等。施工中定期不定期的檢查監(jiān)督施工單位的成品保護(hù)情況。各種進(jìn)場(chǎng)材料按照要求進(jìn)行，現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)境的規(guī)范與否在一定程度上可以反映施工單位對(duì)文明施工的管理水平。

5 ?結(jié)語

綜上所述，商業(yè)精裝修工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的工程，其的順利進(jìn)行與質(zhì)量保證涉及到對(duì)施工過程中眾多環(huán)節(jié)的把控，管理工作較為繁瑣。而要想實(shí)行好對(duì)商業(yè)精裝修工程的項(xiàng)目管理，使得商業(yè)精裝修工程能夠在各方努力下順利進(jìn)行、圓滿完成，不僅需要工程項(xiàng)目管理企業(yè)對(duì)商業(yè)精裝修工程進(jìn)行為其量身打造的項(xiàng)目管理，還需要品牌方和裝修施工單位協(xié)力完成。隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，品牌效應(yīng)影響范圍日益擴(kuò)大，未來精裝修店面必然會(huì)成為很多品牌實(shí)體店的剛性需求，其市場(chǎng)前景極為可觀，但要想成功經(jīng)營好商業(yè)精裝修工程，還需要項(xiàng)目參與各方共同努力對(duì)其實(shí)行項(xiàng)目管理。

參考文獻(xiàn)：

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