楊 瑩

（上海羽涵建筑工程有限公司，上海 200127）

商品住宅批量精裝修作為建筑市場(chǎng)的主流裝修方向，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)施批量精裝修的過(guò)程中不斷對(duì)裝修的工程管理要點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)，目前批量精裝修的工程管理主要可以分為幾個(gè)階段：商品住宅的準(zhǔn)備階段、樣板房階段、毛坯房階段、批量精裝修階段以及交房驗(yàn)收階段。本文將對(duì)商品住宅批量精裝修的各個(gè)階段的工程管理應(yīng)用要點(diǎn)與優(yōu)化措施進(jìn)行詳細(xì)闡述。

1 商品住宅的準(zhǔn)備階段工程管理應(yīng)用要點(diǎn)與優(yōu)化措施

1.1 對(duì)合同進(jìn)行優(yōu)化

應(yīng)用要點(diǎn)：1）在前期的準(zhǔn)備階段計(jì)劃商品住宅的各個(gè)階段，計(jì)劃中應(yīng)該包括對(duì)裝修公司的選擇、裝修期間的注意事項(xiàng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和裝修公司的組織管理能力以及最后的房屋移交和交付中的問(wèn)題。2）對(duì)裝修公司的選擇主要是根據(jù)各個(gè)投標(biāo)的裝修公司的技術(shù)水平進(jìn)行詳細(xì)了解，然后按照實(shí)際情況需要的技術(shù)和資金預(yù)算進(jìn)行選擇，最后與裝修公司完成合同簽訂工作.3）裝修期間的注意事項(xiàng)包括裝修公司的工人、裝修的機(jī)械設(shè)備、裝修需要的材料、裝修工作受實(shí)際天氣環(huán)境因素的影響等不同事項(xiàng).

優(yōu)化措施：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和裝修公司的組織管理能力包括房地產(chǎn)公司與開(kāi)發(fā)商的協(xié)調(diào)工作和裝修公司下面各個(gè)裝修部門的技術(shù)和管理方面的協(xié)調(diào)等等。2）房屋的移交和交付要點(diǎn)是合同簽訂之后，房地產(chǎn)公司將批量精裝修的商品住宅一期移交給裝修公司進(jìn)行裝修，待裝修完成后裝修公司將商品住宅交付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商［1］。

1.2 對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定

應(yīng)用要點(diǎn)：對(duì)商品住宅批量精裝修的一系列質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定，例如商品住宅的裝修完成指標(biāo)、裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及裝修中的質(zhì)量控制要點(diǎn)等質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

優(yōu)化措施：雙方確定驗(yàn)收時(shí)商品住宅的審核要點(diǎn)，然后形成紙質(zhì)文件之后就可以根據(jù)雙方要求設(shè)計(jì)裝修圖紙，對(duì)重點(diǎn)裝修的位置要出具更大更詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙，為了通過(guò)最后的質(zhì)量控制要點(diǎn)審核。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的紙質(zhì)文件是整個(gè)商品住宅裝修質(zhì)量工作的核心指導(dǎo)文件。

1.3 對(duì)裝修人員技術(shù)交底

應(yīng)用要點(diǎn)：1）對(duì)裝修人員技術(shù)交底是為了讓裝修人對(duì)商品住宅的裝修流程和裝修要點(diǎn)有詳細(xì)的了解，方面后續(xù)的質(zhì)量檢驗(yàn)。2）另一方面是為了讓裝修人員懂得設(shè)計(jì)人員當(dāng)初這樣設(shè)計(jì)圖紙的意義，然后根據(jù)設(shè)計(jì)人員的想法完成整個(gè)裝修工作。

優(yōu)化措施：另外裝修人員可以通過(guò)技術(shù)交底明確在裝修過(guò)程中應(yīng)該注意的質(zhì)量要點(diǎn)，例如裝修的技術(shù)手法、材料的選擇、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和裝修的工期時(shí)間等多個(gè)裝修質(zhì)量細(xì)節(jié)。

2 樣板房階段工程管理應(yīng)用要點(diǎn)與優(yōu)化措施

2.1 樣板房階段存在的應(yīng)用要點(diǎn)

1）樣板房顧名思義作為樣板的房子，是裝修出來(lái)的商品住宅的樣板，通過(guò)對(duì)樣板房階段可以根據(jù)裝修完的效果決定這種裝修效果到底是不是想要的，如果裝修沒(méi)有達(dá)到意想中的裝修效果，可以在樣板房上進(jìn)行不斷改動(dòng)，調(diào)整不同的裝修方式來(lái)實(shí)現(xiàn)不同的裝修效果，直到滿意。2）同時(shí)可以根據(jù)裝修中出現(xiàn)的各種技術(shù)方面的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，找到可以順利裝修的方法，并且在裝修的過(guò)程中形成可以復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化裝修流程，并且對(duì)裝修的質(zhì)量有保證，方便后續(xù)實(shí)現(xiàn)后續(xù)商品住宅的批量精裝修工作。3）同時(shí)對(duì)裝修過(guò)程中各個(gè)裝修部門的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)演練，方便后續(xù)批量精裝修時(shí)進(jìn)行大規(guī)模的人力、物力、財(cái)力資源的調(diào)動(dòng)。4）而且還可以明確地計(jì)算出一套樣板房的裝修成本，方便對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行批量精裝修所需要的成本有個(gè)預(yù)估，通過(guò)樣板房的嘗試總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，等到裝修模式成型后進(jìn)行批量精裝修。5）樣板房的裝修必須解決裝修過(guò)程中出現(xiàn)的裝修效果不滿意、裝修技術(shù)有難點(diǎn)、以及裝修過(guò)程中的資源調(diào)配和管理混亂問(wèn)題，等到問(wèn)題全部解決之后才可以進(jìn)行后續(xù)的批量精裝修階段［2］。

2 .2 樣板房裝修工作的優(yōu)化措施

1）樣板房的選擇應(yīng)該根據(jù)商品住宅的戶型決定，將需要進(jìn)行批量精裝修的戶型各選擇幾套進(jìn)行樣板房進(jìn)行裝修工作，對(duì)不同戶型的樣板房進(jìn)行的基礎(chǔ)測(cè)量工作作為后面批量精裝修的戶型樣本，然后對(duì)不同戶型間使用不同的裝修方法、不同的裝修材料觀察最后形成的裝修效果。2）不同戶型樣板房的裝修工作，需要對(duì)樣板房的實(shí)際房間面積、空間尺寸、電器的線路走向、門窗情況、地坪以及墻體進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，然后在最后的驗(yàn)收工作按照這個(gè)測(cè)量的數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收，每個(gè)戶型的住宅詳細(xì)測(cè)量數(shù)據(jù)可以作為批量精裝修商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)。3）裝修手法和裝修材料的不同對(duì)不同樣板房的裝修效果比較，然后進(jìn)行總結(jié)歸納裝修樣板房出現(xiàn)的問(wèn)題和優(yōu)點(diǎn)，最后適當(dāng)進(jìn)行優(yōu)化，完成整個(gè)樣板房各種信息的收集工作。4）按照樣板房的裝修完成裝修手冊(cè)的編寫，并且給出裝修設(shè)計(jì)圖紙和完工的效果圖，隨后批量精裝修就可按圖完成裝修。

3 毛坯房階段工程管理應(yīng)用要點(diǎn)與優(yōu)化措施

應(yīng)用要點(diǎn)：1）樣板房階段完成后就是毛坯房階段，毛坯房就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地上完成商品住宅建設(shè)之后的房子，毛坯房階段在樣板房之后，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品住宅毛坯房移交給裝修公司的過(guò)程。2）這個(gè)毛坯房階段雖然不復(fù)雜，但是對(duì)質(zhì)量問(wèn)題影響極大，如果在毛坯房階段不重視，沒(méi)有在移交的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)毛坯房存在質(zhì)量問(wèn)題，那么后續(xù)的質(zhì)量驗(yàn)收很難達(dá)標(biāo)。3）所以毛坯房階段的移交一定要對(duì)毛坯房的質(zhì)量嚴(yán)格考察，按照樣板房階段各戶型的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)毛坯房進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，例如房屋頂板、墻體、門窗、地面、接線口等位置有無(wú)裂縫、滲水、空鼓等問(wèn)題。

優(yōu)化措施：1）質(zhì)量問(wèn)題檢查無(wú)誤后裝修公司再接收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商移交的毛坯房，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該拒絕接收質(zhì)量問(wèn)題的住宅，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅進(jìn)行修復(fù)工作，待再次檢查后質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題再接收。2）所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建毛坯房的時(shí)候應(yīng)該嚴(yán)格注意質(zhì)量問(wèn)題，在建成的驗(yàn)收工作中就發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不要等到裝修之前的毛坯房移交時(shí)發(fā)生質(zhì)量不過(guò)關(guān)的問(wèn)題，影響整個(gè)批量精裝修工作的效率和質(zhì)量。

毛坯房驗(yàn)收?qǐng)D片如圖1所示：

4 批量精裝修階段工程管理應(yīng)用要點(diǎn)與優(yōu)化措施

在批量精裝修之前的三個(gè)準(zhǔn)備鋪墊階段應(yīng)該總結(jié)出裝修工作在裝修工序、裝修材料、協(xié)同管理、質(zhì)量控制等方面的問(wèn)題，并對(duì)批量精裝修的關(guān)鍵措施進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

4.1 批量精裝修階段常見(jiàn)問(wèn)題

1）批量精裝修工序不合理：①批量精裝修工作對(duì)裝修的工序和質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)比較高，在進(jìn)行批量精裝修前必須完全前面三個(gè)準(zhǔn)備鋪墊階段的工作，批量精裝修工作實(shí)施前必須按照順序逐步解決，分別的材料的選擇和裝修技術(shù)應(yīng)用方面的問(wèn)題、樣板房的裝修階段一定不能跳過(guò)、毛坯房的質(zhì)量檢驗(yàn)無(wú)誤后再進(jìn)行接收。②但是實(shí)際情況中，往往因?yàn)楹炗喌暮贤涎b修工期時(shí)間緊張，所以很多裝修公司往往選擇同時(shí)進(jìn)行批量精裝修之前的準(zhǔn)備階段，然后就會(huì)形成同時(shí)多個(gè)裝修階段并行的局面，準(zhǔn)備階段不能相互銜接，甚至出現(xiàn)工序混亂等問(wèn)題，影響最后的批量精裝修的質(zhì)量。③甚至在樣板房階段沒(méi)有進(jìn)行樣板房的裝修，導(dǎo)致最后的批量精裝修的裝修時(shí)間大大增加，質(zhì)量方面更是存在著嚴(yán)重問(wèn)題，對(duì)商品住宅的價(jià)值造成極大損失［3］。

2）裝修材料的質(zhì)量管理問(wèn)題：①商品住宅批量精裝修已經(jīng)成為當(dāng)前市場(chǎng)的主流，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在很多小區(qū)都實(shí)行商品住宅批量精裝修，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)裝修材料的選擇上沒(méi)有規(guī)范標(biāo)準(zhǔn).②因此實(shí)際裝修工程中裝修公司對(duì)材料選擇的標(biāo)準(zhǔn)不一，參考原則也不同，這就造成了材料方面的質(zhì)量問(wèn)題，材料方面的質(zhì)量無(wú)法控制。③最后裝修完的住宅驗(yàn)收不過(guò)關(guān)，返還裝修公司重新裝修，整個(gè)裝修成本增加了很多。

3）管理方面問(wèn)題拖累裝修進(jìn)度：①裝修時(shí)間的開(kāi)始要從合同簽訂之時(shí)計(jì)算，實(shí)批量精裝修的準(zhǔn)備階段以及樣板房階段需要耗費(fèi)不等的時(shí)間，所以最后裝修的工期經(jīng)常緊張，工期緊張的結(jié)果就是幾個(gè)批量精裝修前的準(zhǔn)備階段同時(shí)開(kāi)工。②各種交叉的裝修工作造成裝修現(xiàn)場(chǎng)的秩序混亂，各個(gè)部門的人員都在趕工期，裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理協(xié)同工作很難進(jìn)行，最后管理出現(xiàn)問(wèn)題，各個(gè)裝修部門的工作效率降低，質(zhì)量把控出現(xiàn)紕漏。③裝修質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題被返工，拖累了批量精裝修的進(jìn)度，整個(gè)裝修無(wú)法在工期內(nèi)完成。

4）對(duì)批量精裝修的質(zhì)量控制困難：①批量精裝修的過(guò)程復(fù)雜，各個(gè)戶型的商品住宅裝修工作的工序還各不相同，造成最后的質(zhì)量檢驗(yàn)工序繁多。②質(zhì)量檢驗(yàn)工作量增大，而質(zhì)量檢驗(yàn)人員的數(shù)量卻沒(méi)有增加，因此在最后繁多的質(zhì)量檢驗(yàn)工序中，質(zhì)量檢驗(yàn)人員對(duì)商品住宅的裝修質(zhì)量檢驗(yàn)效率低。③只有將雜亂的裝修工序按重要性和先后程序進(jìn)行區(qū)分排序，按照從先到后從重要到次要的順序?qū)Ω鱾€(gè)工序進(jìn)行質(zhì)量控制，從裝修工作的各個(gè)準(zhǔn)備階段開(kāi)始控制質(zhì)量，最后的批量精裝修的質(zhì)量控制才能達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)［3］。

4.2 批量精裝修階段問(wèn)題的關(guān)鍵應(yīng)對(duì)措施

1）加強(qiáng)裝修方案的設(shè)計(jì)管理工作，①對(duì)批量精裝修工程的工序進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，按前后程度分為，準(zhǔn)備階段的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作和裝修工藝的合理選擇、對(duì)樣板房進(jìn)行試裝修工作總結(jié)出規(guī)范性高且質(zhì)量達(dá)標(biāo)的裝修流程、對(duì)毛坯房的移交做好質(zhì)量檢驗(yàn)工作，以及正式階段的批量精裝修工作。②并對(duì)各階段的質(zhì)量的裝修要求、驗(yàn)收要求等規(guī)范列舉，然后形成紙質(zhì)文件供雙方裝修和驗(yàn)收參考。其中一定要堅(jiān)持樣板房階段通過(guò)之后才可以進(jìn)行批量精裝修階段，否則在成本和質(zhì)量上都有嚴(yán)重影響。

2）加強(qiáng)對(duì)材料質(zhì)量的管理控制工作，①如果可以做到對(duì)裝修材料的嚴(yán)格控制，那么對(duì)實(shí)際的裝修工期將會(huì)縮減很多時(shí)間，因?yàn)椴牧仙厦鏉M足裝修的要求，那么要求規(guī)定規(guī)范的裝修工藝對(duì)毛坯房進(jìn)行批量精裝修，也可以保證總體上的裝修質(zhì)量，裝修質(zhì)量保證不用返工再裝修，極大地縮減了裝修工期。②可以通過(guò)對(duì)材料供應(yīng)的采購(gòu)部門做好權(quán)責(zé)劃分，然后將每種材料精確到個(gè)人，并嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)材料的要求進(jìn)行選擇采購(gòu)，那么對(duì)整個(gè)材料采購(gòu)部門的采購(gòu)效率和質(zhì)量保證都會(huì)有一個(gè)大幅度的提高。③采購(gòu)之后應(yīng)該按照適合的工期時(shí)間保證材料能夠運(yùn)送到裝修工地，既不會(huì)造成工地資源的占用，也不會(huì)拖后裝修的開(kāi)工時(shí)間。④在材料運(yùn)輸?shù)窖b修工地之后，可以采用抽樣檢測(cè)的方式對(duì)本批次的材料質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，保證材料質(zhì)量符合裝修標(biāo)準(zhǔn)［4］。

3）各個(gè)部門的裝修人員協(xié)調(diào)管理，①應(yīng)該按照裝修方案的設(shè)計(jì)方案，對(duì)各個(gè)階段的裝修過(guò)程進(jìn)行開(kāi)展，保證各個(gè)部門的裝修工序按照規(guī)定進(jìn)行，不會(huì)造成各部門工作混亂、效率下降的問(wèn)題。②此外，對(duì)各個(gè)裝修部門在實(shí)際裝修過(guò)程中產(chǎn)生的工作沖突之處，應(yīng)該設(shè)立專門的人員作為協(xié)調(diào)部門，對(duì)這種情況的裝修人員工作進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)部門的人員必須對(duì)整個(gè)批量精裝修的工序有詳細(xì)的了解。③并且對(duì)各個(gè)階段的質(zhì)量控制問(wèn)題精通，保證在各部門工作沖突的時(shí)候，能夠按照先后、重要的不同性合理進(jìn)行協(xié)調(diào)管理工作。

4）加強(qiáng)批量精裝修的質(zhì)量控制，質(zhì)量的控制可以從各個(gè)裝修階段進(jìn)行詳細(xì)控制；①?gòu)臏?zhǔn)備階段的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)定，然后以書面文件的形式出具；②質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)可以為質(zhì)量的控制提供一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，讓實(shí)際的質(zhì)量檢測(cè)有了方向和意義；③然后在樣板房的精裝修過(guò)程對(duì)質(zhì)量在裝修工藝和裝修材料方面進(jìn)行總結(jié)，嚴(yán)格對(duì)裝修工藝和材料進(jìn)行質(zhì)量控制，同樣出具紙質(zhì)文件作為裝修工程的工藝和材料方面的標(biāo)準(zhǔn)；④毛坯房階段要求對(duì)毛坯房的質(zhì)量做檢測(cè)，保證基礎(chǔ)的商品住宅質(zhì)量達(dá)標(biāo)，為裝修質(zhì)量提供最基礎(chǔ)的保證；⑤最后在批量精裝修的過(guò)程中對(duì)所有裝修過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行檢測(cè)，確保裝修完成后的質(zhì)量滿足在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定時(shí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

精裝修房間如圖2所示：

5 交房驗(yàn)收階段工程管理應(yīng)用要點(diǎn)與優(yōu)化措施

應(yīng)用要點(diǎn)：最后房地產(chǎn)人員按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)批量精裝修后的商品住宅適合符合標(biāo)準(zhǔn)，如果不符合標(biāo)準(zhǔn)，返工給裝修公司。如何符合標(biāo)準(zhǔn)，裝修公司可以按照流程完成裝修好的商品住宅的交付工作。

優(yōu)化措施：房地產(chǎn)人員驗(yàn)收時(shí)可以采用分戶驗(yàn)收的方式，在驗(yàn)收前，裝修公司應(yīng)該做好商品住宅的保潔工作。

6 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文對(duì)商品住宅批量精裝修的準(zhǔn)備階段、樣板房階段、毛坯房階段、批量精裝修階段以及交房驗(yàn)收階段五個(gè)工序階段的應(yīng)用要點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)，并提出優(yōu)化措施，對(duì)各階段的人員、材料、質(zhì)量進(jìn)行科學(xué)、有效的工程管理，最終完成商品住宅批量精裝修的整個(gè)工程管理工作。