鄧天

摘要：文章從城市化進(jìn)程推進(jìn)背景入手，重點(diǎn)研究我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模和商品房平均銷售價(jià)格的相互影響效應(yīng)。采用實(shí)證分析的研究方法，本文選取我國(guó)2000年至2017年的年度數(shù)據(jù)并建立兩者的線性方程和誤差修正模型，得到結(jié)論：城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模對(duì)商品房平均銷售價(jià)格有正向的影響，在長(zhǎng)期均衡的角度上看商品房平均銷售價(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模的影響更大。建議政府重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，嚴(yán)厲打擊投機(jī)性投資行為，制定政策規(guī)范的投資環(huán)境，促進(jìn)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展。

Abstract： Starting from the background of urbanization， this paper focuses on the interaction between the scale of urban residential investment and the average selling price of commercial housing in China. Adopts the research methods of empirical analysis， this article selects the annual data from 2000 to 2017 in China and sets up the linear equation and error correction model， which comes to a conclusion： urban residential investment scale has a positive impact on average selling price of commercial housing. From the perspective of long-term equilibrium， the average selling price of commercial housing has a greater impact on the scale of urban residential investment. It is suggested that the government should focus on monitoring the investment in the real estate market， crack down on speculative investment， formulate policies to standardize the investment environment and promote the coordinated development of the two.

關(guān)鍵詞：城市化;城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模;商品房平均銷售價(jià)格;協(xié)整關(guān)系

Key words： urbanization;scale of urban residential investment;average selling price of commercial housing;cointegration relationship

中圖分類號(hào)：F293.33 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2020）17-0089-03

0 ?引言

房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)乎民生，一直以來(lái)受到社會(huì)各界的緊密關(guān)注。1998年我國(guó)進(jìn)行了住房市場(chǎng)化改革，自那以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入了高速發(fā)展期，2004至2005年商品房平均銷售價(jià)格以超過(guò)10%的速度增長(zhǎng)并在2009年達(dá)到24.05%[1]。隨著商品房銷售價(jià)格的不斷增長(zhǎng)及反復(fù)波動(dòng)現(xiàn)象的不斷出現(xiàn)，越來(lái)越多學(xué)者對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行理論和實(shí)證研究分析。我國(guó)改革開放以來(lái)，城市化進(jìn)程突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格也在持續(xù)上漲，因此研究城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制成為了學(xué)術(shù)界的熱點(diǎn)問(wèn)題 [2]。王文莉等研究結(jié)果表明，在一個(gè)地區(qū)或國(guó)家的城市化進(jìn)程中，存在著城市化速度與房?jī)r(jià)租金比的正相關(guān)關(guān)系[3]。陳石清和朱玉林通過(guò)協(xié)整分析并建立誤差糾正模型，實(shí)證分析了1991年至2005年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平之間的關(guān)系，研究表明中國(guó)城市化水平的提升是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的格蘭杰原因，兩者之間存在一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向關(guān)系。[4]。林永民和呂萍基于31個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）2003年-2014年的面板數(shù)據(jù)，采用面板固定效應(yīng)模型，以城鎮(zhèn)住宅投資占地區(qū)GDP的比重來(lái)檢驗(yàn)城鎮(zhèn)住宅投資與城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張之間的關(guān)系。結(jié)果表明城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)城市建設(shè)用地的擴(kuò)張存在著區(qū)域異質(zhì)性，從而不同程度的影響房地產(chǎn)需求及價(jià)格[5]。總體而言，目前大部分學(xué)者主要集中研究城市化進(jìn)程的影響因素上，為分析城市化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系提供了豐富的文獻(xiàn)支持。然而不管是影響城市化進(jìn)程的人口因素、土地因素和經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，最終都會(huì)集中反映在城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模上;此外在房地產(chǎn)價(jià)格研究中，除去生產(chǎn)、商業(yè)用房，備受普通百姓關(guān)注的主要指標(biāo)還是住宅用房?jī)r(jià)格。但有關(guān)城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模與商品房?jī)r(jià)格的研究文獻(xiàn)極少?；诖?，本文創(chuàng)新性的以城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模作為城市化進(jìn)程影響商品房?jī)r(jià)格的指標(biāo)并以中國(guó)2000-2017年的時(shí)序數(shù)據(jù)為樣本，首先在理論層面探討城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模的影響因素及其間接對(duì)商品房?jī)r(jià)格的作用機(jī)制并以此為基礎(chǔ)建立計(jì)量模型對(duì)城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模與商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析。

由格蘭杰因果檢驗(yàn)可以看出，在滯后階數(shù)為2階時(shí)，原假設(shè)P值為0.1434，大于顯著性水平0.1，結(jié)論為接受原假設(shè)。原假設(shè) P值為0.0023，小于顯著性水平0.01，拒絕原假設(shè)。表明滯后兩期的商品房平均銷售價(jià)格會(huì)顯著影響這一期的城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模而后者則不會(huì)對(duì)前者有顯著影響。在滯后階數(shù)為1階時(shí)，針對(duì)假設(shè)和假設(shè)，P值分別為0.0317和0.0207，兩者均小于顯著性水平0.05。因此得到結(jié)論在滯后一期的情況下城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模和商品房平均銷售價(jià)格相互為對(duì)方的格蘭杰原因。說(shuō)明Dlnui中包含了預(yù)測(cè)lnup的有效信息，而Dlnup也包含了預(yù)測(cè)lnui的有效信息。結(jié)合實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，從中長(zhǎng)期考慮影響商品房?jī)r(jià)格的因素繁多復(fù)雜，除了相關(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，還要考慮社會(huì)因素。城市化進(jìn)程中規(guī)模越來(lái)越大的城鎮(zhèn)住宅投資，僅僅作為影響房地產(chǎn)價(jià)格的顯著因素之一，而不是造成房地產(chǎn)價(jià)格變化的決定性因素。但房地產(chǎn)價(jià)格往往是影響著人們對(duì)未來(lái)購(gòu)房及住宅投資預(yù)期的主要原因，房地產(chǎn)價(jià)格的上升往往會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，且投資將會(huì)集中于城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)投資。

3 ?結(jié)論與政策建議

3.1 結(jié)論

本文通過(guò)研究城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響的理論機(jī)制，發(fā)現(xiàn)在城市化進(jìn)程推進(jìn)的過(guò)程中城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模對(duì)商品房平均銷售價(jià)格有正向影響。究其原因，城市化進(jìn)程通過(guò)影響人口、土地供給和經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)而刺激城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致商品房供需關(guān)系、發(fā)展結(jié)構(gòu)發(fā)生變化并最終綜合影響商品房?jī)r(jià)格。在一定的理論分析基礎(chǔ)之上建立相關(guān)計(jì)量模型，對(duì)城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模和商品房平均銷售價(jià)格進(jìn)行定量分析，得到結(jié)論如下：

①城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模對(duì)商品房平均銷售價(jià)格在短期內(nèi)具有正向促進(jìn)作用，且在短期兩者相互影響的結(jié)果顯著。②這兩個(gè)變量具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，二者關(guān)系緊密，相互影響并在一定程度上相互制約。③商品房平均銷售價(jià)格的上升必然會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模的擴(kuò)大;商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模影響較大說(shuō)明市場(chǎng)上還存在投機(jī)性投資行為。④商品房?jī)r(jià)格是多因素綜合作用的結(jié)果，城鎮(zhèn)住宅投資規(guī)模是影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素但不是主導(dǎo)因素。

本文得到的結(jié)論對(duì)于我國(guó)社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的參考意義，在城市化進(jìn)程中政府必須協(xié)調(diào)好住宅投資規(guī)模與商品房?jī)r(jià)格的關(guān)系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為的監(jiān)管力度，嚴(yán)防投機(jī)性投資行為，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)手段[8]，制定合理的政策以及發(fā)展計(jì)劃，促進(jìn)兩者和諧發(fā)展。

3.2 政策建議

基于上述結(jié)論，本文為我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)合理發(fā)展提出以下對(duì)策建議：

①政府部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，要及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)。商品房銷售價(jià)格事關(guān)百姓生計(jì)，應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)價(jià)格，避免價(jià)格在短期內(nèi)的大幅波動(dòng)，為此就必須首先嚴(yán)抓房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。完善相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)厲打擊惡劣的投機(jī)性投資，努力做到讓房地產(chǎn)成為百姓的避險(xiǎn)資產(chǎn)。②鼓勵(lì)資金向鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)，合理配置房地產(chǎn)資源。越來(lái)越多的客戶選擇投資郊區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展起步階段，仍存在投資不規(guī)范，法規(guī)不完善，資金難流通等問(wèn)題。需要政府部門合理引導(dǎo)資金流向鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止城鎮(zhèn)市場(chǎng)資金冗余，投資過(guò)于集中而出現(xiàn)極端的炒房現(xiàn)象。③統(tǒng)籌城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)合理投資一體化建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資環(huán)境相差較大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中應(yīng)適當(dāng)借鑒城鎮(zhèn)市場(chǎng)成熟的管理方案方法，以自己鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特色為核心設(shè)計(jì)投資方案產(chǎn)品從而提高競(jìng)爭(zhēng)力。城鄉(xiāng)之間加強(qiáng)協(xié)同監(jiān)管，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境整體提升。

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