蔡紅君

摘要： 從第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束一直到2007年次貸危機爆發(fā)前，在長達60多年的時間里，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個超長的繁榮時期。然而，沒有任何一種資產(chǎn)價格可以永遠保持上漲的趨勢，美國房地產(chǎn)市場的超長繁榮期隨著次貸危機的爆發(fā)而瞬間崩塌。在美國房地產(chǎn)繁榮與衰退的背后，有著深刻的制度和政策根源。對美國房地產(chǎn)市場繁榮和衰退的制度性因素進行解碼，不僅可以加深我們對美國房地產(chǎn)市場以及次貸危機的認(rèn)識，同時對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展也具有重要啟示。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)? 制度? 政策

從房地產(chǎn)市場的周期來看，其繁榮、泡沫、衰退、蕭條，再到復(fù)蘇、繁榮，都表現(xiàn)為一種貨幣現(xiàn)象，尤其是與一國貨幣政策的變化密切相關(guān)。但從本質(zhì)上來看，影響房地長市場長期發(fā)展的因素往往是制度因素。

一、美國的金融制度

20世紀(jì)30年代爆發(fā)的大蕭條對美國產(chǎn)生了重要影響，大危機結(jié)束后，美國政府開始加強了對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，但這種干預(yù)行為實際上并沒有起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。

（一）一級市場降低住房貸款門檻

在一級市場上，美國的金融制度安排主要在三個方面促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展：首先是采用低首付比例的制度安排;其次是多元化的貸款供給;第三是貸款保險體系。美國對住房貸款的首付比例要求比較低，一般貸款的首付比例都低于20%，而其他發(fā)達國家，如新加坡、德國等國的房貸首付比例一般都超過20%，尤其是在次貸危機爆發(fā)前，美國部分房屋貸款首付比例甚至降低為零。

次貸危機爆發(fā)前，房利美與房地美制定的住房抵押貸款的首付標(biāo)準(zhǔn)成為其他金融機構(gòu)的重要參考，其制定的最低首付比例為20%。但如果購房者購買了FHA，美國聯(lián)邦住房管理局）或者住房保險，那么首付比例就可以降低到3%左右的水平（林垚，2018）。[1]如果購房者可以滿足其他擔(dān)保機構(gòu)，如VA或RHS的擔(dān)保條件，甚至可以實現(xiàn)零首付。

美國發(fā)達的金融市場、多樣化的金融機構(gòu)是降低住房貸款門檻的第二個因素。與我國住房抵押貸款集中在商業(yè)銀行不同，美國的住房抵押貸款機構(gòu)主要是一些非存款性的按揭公司，這類金融機構(gòu)的數(shù)量較多，市場集中度較低。多元化的住房貸款機構(gòu)為美國購房者提供了多種類型的差異化產(chǎn)品，同時，數(shù)量眾多的金融機構(gòu)為了爭奪住房貸款市場，爭相降低貸款利率水平。此外，除了一般的房屋抵押貸款之外，許多金融機構(gòu)還提供了住房改善貸款以及再融資貸款，前者主要用于改善現(xiàn)有住房，包括舊房的改造、修葺等，甚至是增添新的家具也可以申請相應(yīng)的貸款產(chǎn)品。

第三，美國發(fā)達的貸款保險體系進一步降低了住房貸款的門檻。住房抵押貸款保險的存在降低了從事發(fā)放住房貸款的金融機構(gòu)的風(fēng)險，當(dāng)購房人不能按時償還住房貸款時，抵押貸款保險機構(gòu)將對銀行或者按揭公司進行一定的償付，降低貸款的信用風(fēng)險，大大提高了這些機構(gòu)發(fā)放住房貸款的意愿。正是由于抵押保險的介入，使得美國在金融危機爆發(fā)前幾年的住房貸款的首付降低到3%左右甚至更低的水平（施方，2003）。[2]抵押貸款保險與低首付、低利率等政策以及不斷涌現(xiàn)的金融創(chuàng)新工具結(jié)合在一起，推動美國房地產(chǎn)泡沫不斷積累，埋下了次貸危機的導(dǎo)火線（尹桐等，2015）。[3]

（二）二級市場提高房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性

發(fā)達的二級市場可以大大提高資產(chǎn)的流動性，并進而推高資產(chǎn)的交易頻率和市場價格。在地方的二級市場上，從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)可以將貸款轉(zhuǎn)讓給其他投資者，這不僅大大提高了金融機構(gòu)的資產(chǎn)流動性，同時也降低了其承擔(dān)的貸款風(fēng)險，更為重要的是，房地產(chǎn)價格受益更為發(fā)達的二級市場節(jié)節(jié)攀升。

與抵押貸款保險體系的作用類似，資產(chǎn)證券化在促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，也在一定程度上降低了貸款機構(gòu)的風(fēng)險防控激勵。在對抵押貸款進行保險的情況下，保險公司為了避免道德風(fēng)險問題的出現(xiàn)，往往不會對貸款損失進行全額補償，因此貸款提供機構(gòu)可能仍然要承擔(dān)一定的風(fēng)險，而抵押支持債務(wù)則使得貸款提供機構(gòu)可以完全將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他投資者。因此，提供抵押貸款的金融機構(gòu)在將貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他投資者之后，其將獲得的流動性繼續(xù)用于發(fā)放新的貸款，客觀上為房地產(chǎn)的一級市場提供了充足的流動性（陳晨，2014）。[4]交易活躍的二級市場提高了房地產(chǎn)的交易頻率，同時也推高了房地產(chǎn)價格，積累了一定的風(fēng)險。

二、美國的土地制度

美國的土地制度以私有制為主，公有的土地主要是用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。在私有制為主的土地制度安排下，美國的土地可以自由買賣和流轉(zhuǎn)，土地的價格基本上是由市場的供求狀況來決定的。

（一）土地私有制度

在私有制的土地制度下，美國大多數(shù)土地都可以自由流轉(zhuǎn)，同時土地的交易價格由市場力量來決定。但從國際經(jīng)驗來看，土地的私有制并不是解決地價上漲過快、房價高企的充分必要條件。以新加坡為例，1966年，新加坡政府頒布了《土地征用法令》，規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地用于國家建設(shè)，政府有權(quán)隨時對征用的土地價格進行調(diào)整，這使得新加坡政府得以獲得大量低價土地，進而在這些土地上建造公共組屋（黃程棟等，2017）。[5]新加坡政府為了避免公共組屋被投機力量炒作，制定了有關(guān)限制政策，這使得新加坡土地價格和房價都處于相對可控的范圍。從2004年到2017年，新加坡無所有權(quán)地產(chǎn)的價格指數(shù)和租金指數(shù)的增長速度都比較低，年均增長率僅為4.1%和3.7%（李艷，2018）。[6]與新加坡相比，一方面美國土地資源豐富，另一方面美國的土地市場較少受到政府干預(yù)的影響，土地和房地產(chǎn)價格的上漲幅度應(yīng)該處于可控范圍，但事實并非如此。二戰(zhàn)結(jié)束后，美國房價保持了60年的持續(xù)上漲趨勢，在1946—2006年期間，美國名義房價指數(shù)保持持續(xù)增長，2006年較1945年上漲了24倍，年均增長率達到5.4%（恒大研究院，2019）。[7]因此，美國的土地私有制度并沒有為房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展提供保障。

（二）有限的土地管理制度

土地管理局屬于美國內(nèi)政部的下屬部門，其主要職責(zé)是對聯(lián)邦政府所有的土地資源進行管理，同時對由州政府所有和私人所有的土地進行協(xié)調(diào)（齊援軍，2003）。[8]雖然成立了土地管理部門，但受限于土地私有制制度的制約，美國房地產(chǎn)市場的運行基本沒有政府進行干預(yù)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展幾乎完全受市場力量的影響，美國政府只是承擔(dān)非常有限的土地管理職能，這也是導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場從繁榮走向過度繁榮，從價格上漲走向泡沫破裂，并最終導(dǎo)致金融危機爆發(fā)的重要原因。在美國的土地管理制度下，政府的職能主要體現(xiàn)在如下幾個方面：一是管規(guī)劃。首先是對土地的用途和使用方式進行規(guī)劃，包括建筑的類型、高度等;二是對房地產(chǎn)從業(yè)人員進行管理，例如對經(jīng)紀(jì)人和銷售人員的職業(yè)資格進行考試、認(rèn)定等;三是行使警察權(quán)。一般是指政府出于公眾利益的考慮，對土地的利用進行一定的管制或者是強制征用;四是征稅。包括房地產(chǎn)稅、交易稅、資本利得稅等;五是保護農(nóng)業(yè)用地。

三、稅收制度：難以抑制房地產(chǎn)市場投機

美國的房地產(chǎn)稅收制度較為完善，但房屋所有者的稅收負擔(dān)并不重，對房地產(chǎn)市場上的投機活動的抑制作用非常有限。

（一）房地產(chǎn)稅

美國政府對房地產(chǎn)征稅最早源于殖民地時代，政府不僅對土地和建筑物征稅，甚至包括牲畜在內(nèi)的財產(chǎn)都會被征稅。1787年，美國頒布法律賦予聯(lián)邦政府征收直接稅的權(quán)利，其中就包括對房地產(chǎn)征稅。1818年，伊利諾伊州成為第一個實行一般財產(chǎn)稅制度的州，進入19世紀(jì)中期以后，美國各州開始陸續(xù)推出對不動產(chǎn)征稅的法律，房地產(chǎn)作為財產(chǎn)稅種逐漸成為美國地方政府的重要稅種。雖然美國較早就開始對房地產(chǎn)征稅，并逐步完善稅收制度，但實際上美國的房地產(chǎn)稅負較低，而各州還推出了一系列減免稅負、延期支付以及各種抵扣政策。與經(jīng)濟合作與發(fā)展組織國家相比，美國的房地產(chǎn)稅處于中等水平，難以起到抑制投機的作用。在危機爆發(fā)前的2006年，美國房地產(chǎn)稅占GDP的比重為3%，高于經(jīng)濟合作與發(fā)展組織國家的平均水平，但低于英國、加拿大等國的水平。

（二）資本利得稅

與股票交易類似，當(dāng)房地產(chǎn)出售時的價格高于購買時的價格時，就會被征收資本利得稅。美國的房地產(chǎn)資本利得稅采用超額累進稅收制度，這種累進稅依據(jù)房地產(chǎn)購買后的年限來制定了差別稅率，持有房屋的時間越短，稅率越高，這一方面可以抑制短期的投機行為，同時也是出于鼓勵民眾長期持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的目的。例如，如果購買房屋后在1年內(nèi)出售，那么美國政府對這種出售行為征收的資本利得稅與個人所得稅相同，稅率都在10%—37%之間（梁季，2019）。[9]但由于各州具有一定的自主權(quán)，因此部分州并沒有征收州級的資本利得稅。除了房地產(chǎn)稅和資本利得稅之外，美國的其他房地產(chǎn)稅費水平也不高。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費為例，美國各州可以獨立制定有關(guān)房地產(chǎn)交易的稅費，在50個州中，有12個州對收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征收任何稅費，其余的州中有17個州只征收州一級稅費，2個州只征收地方政府一級稅費，19個州同時征收州和地方政府稅費。

四、結(jié)論與啟示

本文的分析表明，自二戰(zhàn)結(jié)束以來美國長達60年的房地產(chǎn)繁榮期以及隨之而來的房地產(chǎn)泡沫的破裂，其更深層的原因是包括土地制度、金融制度、稅收制度等在內(nèi)的制度性因素。對于我國房地產(chǎn)市場而言，不論是地價還是房價，在經(jīng)歷了多次的緊縮、寬松以及再次緊縮的政策循環(huán)后，依然沒有得到有效的控制，當(dāng)前更多地是采取行政命令的方式來抑制房價的過快上漲，作者認(rèn)為，其原因就是沒有針對影響房地產(chǎn)市場的制度因素進行有效的改革。因此，如何推動我國房地產(chǎn)市場走向可持續(xù)的健康發(fā)展路徑，必須全面、深入思考各種制度性因素的作用，并展開相關(guān)的制度改革。

參考文獻：

[1]林垚.種族隔離陰霾下的羅斯福新政[J].讀書，2018，No.467（02）：44-53.

[2]施方.住房抵押保險的國際比較及其啟示[J].經(jīng)濟經(jīng)緯，2003（4）：133-135.

[3]尹桐，饒承波，李敏等.住房金融國際比較及借鑒[J].中國房地產(chǎn)金融，2015（5）：118-120.

[4]陳晨.投資性房地產(chǎn)公允價值計量動因與經(jīng)濟后果研究[D].中國礦業(yè)大學(xué)，2014.

[5]黃程棟，朱麗，劉端怡.新加坡住房體系建設(shè)的經(jīng)驗[J].上海房地，2017（4）：46-51.

[6]李艷.借鑒國際經(jīng)驗，加快我國土地和住房制度改革[J].國際金融，2018，No.444（06）：67-74.

[7]齊援軍.我國土地管理體制和政策改革演變[J].經(jīng)濟研究參考，2003（65）：11-27.

[8]梁季.美國聯(lián)邦個人所得稅：分析、借鑒與思考[J].河北大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2019，44（1）：40-49.

作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院