楊立新

摘要：民法典合同編將物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定為典型合同，實現(xiàn)了從無名合同到典型合同的蛻變，對保護建筑物區(qū)分所有權(quán)人即業(yè)主的權(quán)利、平衡業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的利益關(guān)系，具有重要意義。物業(yè)服務(wù)合同由無名合同蛻變?yōu)榈湫秃贤膬r值，一是加強業(yè)主的法律地位和權(quán)利保護;二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)人作為受托人的地位和權(quán)利保障;三是將雙方當事人的權(quán)利義務(wù)固定，適當對業(yè)主傾斜。在物業(yè)服務(wù)合同履行中，侵權(quán)責任編對高空拋物規(guī)定的物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主雙方的義務(wù)與責任，也是物業(yè)服務(wù)合同的重要內(nèi)容。作為典型合同的物業(yè)服務(wù)合同，民法典合同編規(guī)定比較完善，包括合同的主體、合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、合同的責任，以及物業(yè)服務(wù)合同新舊交替中的權(quán)利保障，更好地規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人之間的法律關(guān)系。

關(guān)鍵詞：民法典;物業(yè)服務(wù)合同;無名合同;典型合同;蛻變

中圖分類號：DF920.0文獻標志碼：A

在我國民法的類法典化時期，物業(yè)服務(wù)合同盡管在廣大城鎮(zhèn)普遍存在，被業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人普遍使用，而民法卻對其沒有規(guī)范，屬于無名合同。在民法典編纂過程中，學者專家要求在我國住宅商品化改革的推進中，由于物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)成為最重要的物業(yè)管理方式，因而，民法典合同編有必要規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的具體規(guī)則，使之由無名合同轉(zhuǎn)變?yōu)榈湫秃贤??！吨腥A人民共和國民法典》實現(xiàn)了這一要求，在合同編第二十四章規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同，并對其基本規(guī)則作出了具體規(guī)定，使其完成了從無名合同到典型合同的蛻變。

一、將物業(yè)服務(wù)合同由無名合同規(guī)定為典型合同的必要性

物業(yè)服務(wù)合同是隨著改革開放的進展而出現(xiàn)和發(fā)展起來的一種合同種類。在改革開放之前，解決我國城鎮(zhèn)居民的住房問題主要靠實行公租房制度，包括政府的公租房和單位的公租房，公租房的物業(yè)管理由政府或者單位負責，不存在物業(yè)服務(wù)合同。

在筆者的記憶中，至住房制度改革之前，共經(jīng)歷了六次政府公租房和單位公租房的租賃合同，直至城鎮(zhèn)住房制度改革，才將單位的公租房購買為自己所有。

改革開放之后，從以少量的通過商品房銷售方式解決居民的住房方法，作為公租房制度的補充，到實行城鎮(zhèn)居民住房制度改革，住宅商品房私有化物業(yè)服務(wù)合同從產(chǎn)生到發(fā)展，已經(jīng)成為普遍使用的合同類型。城鎮(zhèn)居民作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主，自己或者通過業(yè)主委員會，幾乎都成為了物業(yè)服務(wù)合同的當事人，與物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同，將區(qū)分所有建筑物即業(yè)主的物業(yè)委托物業(yè)服務(wù)人管理，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民住宅的管理規(guī)范化、制度化。

在區(qū)分所有建筑物的物業(yè)管理通過物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)已經(jīng)成為普遍的管理和服務(wù)方式的長時間里，物業(yè)服務(wù)合同并未成為典型合同，而是無名合同。這主要是因為，在制定《合同法》時，對物業(yè)服務(wù)合同的法律規(guī)制還沒有那樣迫切的要求，立法者在當時并未對其予以特別關(guān)注，未在《合同法》中規(guī)定更多的典型合同。

因此，形成的法律現(xiàn)象是，對于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)范，一方面在原《物權(quán)法》有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容中，規(guī)定業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進行物業(yè)管理，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主的關(guān)系進行一般性的規(guī)范。例如第81條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！钡?2條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！绷硪环矫?，修訂了《國務(wù)院物業(yè)管理條例》，規(guī)定了對物業(yè)服務(wù)合同的基本要求。即使這樣，由于原《合同法》在典型合同中沒有規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同，因而物業(yè)服務(wù)合同并沒有擺脫無名合同的地位，不具有典型合同的性質(zhì)和地位，而是無名合同。物業(yè)服務(wù)合同的有名化、典型化，亟待解決。

一種合同類型究竟是無名合同還是典型合同，最主要的區(qū)別在于其是否具有典型性。具有典型性的合同，通常會被立法者規(guī)定為典型合同;而不具有典型性、能夠參照適用有關(guān)典型合同的規(guī)則適用法律的合同，通常不會被規(guī)定為典型合同而成為無名合同。楊小強：《非典型合同論》，載《中山大學學報（社會科學版）》1997年第1期，第21-27頁;王光陽、呂高玉：《非典型合同及其適用若干問題研究》，載《黑龍江省政法管理干部學院學報》2003年第3期，第29-30頁。

例如，買賣合同是典型合同，而互易合同是無名合同，因為互易合同可以參照買賣合同的規(guī)則適用法律。不過，對于一種合同類型究竟要不要規(guī)定為典型合同，最主要的還是要看立法者的態(tài)度。例如，建設(shè)工程合同是承攬合同的特殊類型，性質(zhì)相同，但是，建設(shè)工程合同具有更多的特點，且為數(shù)眾多，因此，原《合同法》和民法典合同編都設(shè)專章規(guī)定建設(shè)工程合同，在作了詳細規(guī)定之后，仍然規(guī)定“本章沒有規(guī)定的，適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定”的準用條款予以補充。

參見《民法典·合同編》第808條（原《合同法》第287條）規(guī)定的內(nèi)容。這是根據(jù)實際情況，立法者認為建設(shè)工程合同雖然也是承攬合同，但是，具有太多的個性以及使用的普遍性，因而將建設(shè)工程合同規(guī)定為典型合同，而不是作為無名合同參照承攬合同的規(guī)則適用法律。

有學者認為，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當納入民法典合同編成為典型合同的理由是：第一，是與物權(quán)法建筑物區(qū)分所有權(quán)制度相配套的立法措施，第二，是保護老百姓切身利益的需要，第三，物業(yè)服務(wù)合同具有很強的專業(yè)性和特殊性，需要作為獨立的有名合同加以規(guī)定。這些意見都是對的。

筆者想要特別說明的是：第一，隨著建筑技術(shù)的進步，當代建筑物具有相當高的科技含量，特別是公寓式建筑的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，科技含量高，管理要求嚴，必須由專業(yè)團隊和專業(yè)人員管理，業(yè)主個人無法勝任，委托物業(yè)服務(wù)人特別是物業(yè)服務(wù)公司進行專業(yè)管理，就成為普遍做法。正因為如此，物業(yè)服務(wù)合同的存在是普遍的、大量的，而不是個別出現(xiàn)的合同類型，立法必須予以重視。第二，物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)屬于委托合同，是業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)人進行物業(yè)管理，業(yè)主是委托人，物業(yè)服務(wù)人是受托人。但是，物業(yè)服務(wù)合同又是特殊的委托合同，與一般的委托合同相比具有相當?shù)膶I(yè)性和專一性，具有一般委托合同所不能涵蓋的內(nèi)容。因此，物業(yè)服務(wù)合同既與委托合同有相同性質(zhì)，又有其特殊性，不能完全依靠委托合同的規(guī)則解決所有的問題。這與建設(shè)工程合同與承攬合同之間的關(guān)系完全相同。第三，更為重要的是，對于關(guān)乎近十億城鎮(zhèn)居民生活福祉的物業(yè)服務(wù)合同，理應(yīng)受到立法機關(guān)的高度重視，而不是將其交由行政規(guī)范性文件處理或者完全憑當事人自己進行約定，應(yīng)當將其法律地位固定，權(quán)利義務(wù)定型化，保護好業(yè)主的權(quán)益，協(xié)調(diào)好雙方當事人的利益關(guān)系，進而造福于人民。

立法機關(guān)省思社會現(xiàn)實，接受學界和行政管理機關(guān)、司法機關(guān)的建議，在民法典合同編第二十四章規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同，置于委托合同之后，使物業(yè)服務(wù)合同的無名合同地位發(fā)生了蛻變，實現(xiàn)了作為典型合同進行規(guī)范的立法設(shè)想。對關(guān)乎業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進行了規(guī)范，使雙方的合法權(quán)益得到保障，具有重要的社會實踐意義和理論上的價值，也給人民法院司法實踐提供了裁判依據(jù)。

二、物業(yè)服務(wù)合同蛻變?yōu)榈湫秃贤姆蓛r值

民法典將物業(yè)服務(wù)合同由無名合同規(guī)定為典型合同，使其性質(zhì)發(fā)生了蛻變，在實踐中和理論上都能夠發(fā)揮更加重要的作用。

（一）提高業(yè)主的法律地位和保護業(yè)主的權(quán)利

在物業(yè)服務(wù)合同中，具有主導地位的當事人當然是業(yè)主，以及代表業(yè)主的業(yè)主大會和業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)是委托合同，其基本內(nèi)容是提供服務(wù)和接受服務(wù)，因而決定了業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的這種委托人的主導地位。

確定這種地位的意義，是要確定物業(yè)服務(wù)合同的法律適用是否需要有傾斜的政策考量。首先，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中，有沒有類似消費者的地位，值得斟酌。就委托合同的性質(zhì)和服務(wù)合同的內(nèi)容而言，業(yè)主的地位與消費者的地位是一致的，因為消費者地位的決定因素，一是購買商品，二是接受服務(wù)，而業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的地位就是接受服務(wù)。從這個意義上說，業(yè)主就是消費者。其次，既然業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的地位是消費者，因此，在民事法律關(guān)系上的法律適用，就應(yīng)當有適當傾斜政策考量的必要。這是因為與業(yè)主相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)人通常是專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為商事主體，具有與業(yè)主不同的、經(jīng)營者應(yīng)當具有的更高商業(yè)資質(zhì)，在承擔的義務(wù)和責任上應(yīng)當有更高的要求，即不是適合于普通民事主體的一般水平，而是對經(jīng)營者、營利法人要求的專業(yè)水準，以其服務(wù)活動服從于、決定于業(yè)主的共同利益為準。

所以，在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主的法律地位高于物業(yè)服務(wù)人，在法律配置上，應(yīng)當參照《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定精神，對業(yè)主實行傾斜政策保護。這一點，在民法典關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的配置上有明顯的體現(xiàn)。在適用法律中也必須認清這一點，對業(yè)主的權(quán)益予以更好的保護。

（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)人作為受托人的地位和權(quán)利保障

物業(yè)服務(wù)合同中的另一方當事人是物業(yè)服務(wù)人，其中主要是專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。作為商事主體，物業(yè)服務(wù)人具有專門的商業(yè)經(jīng)營能力，熟悉商業(yè)運作規(guī)則，應(yīng)當承擔更多的企業(yè)責任。不過，物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣也是民事主體，是營利法人，其經(jīng)營的目的，一方面是為業(yè)主提供服務(wù)，另一方面則是降低經(jīng)營成本，獲取經(jīng)營利潤，“分配給股東等出資人”《民法典》第76條第1款規(guī)定：“以取得利潤并分配給股東等出資人為目的成立的法人，為營利法人?！?，為自己、為社會提供經(jīng)營利益。所以，在物業(yè)服務(wù)合同中，應(yīng)當突出保護業(yè)主的利益，但是，也必須同時保護好物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利，使其有利可圖，有錢可賺。如果物業(yè)服務(wù)人在經(jīng)營和提供服務(wù)中總是虧本，就無法提高服務(wù)質(zhì)量，也就無法保障業(yè)主的合法權(quán)益。

所以，物業(yè)服務(wù)合同在配置雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)時，對物業(yè)服務(wù)人可以設(shè)置更多的義務(wù)，以保障業(yè)主的權(quán)益;同時，也必須對其享有的權(quán)益予以重視并提供保障，使其能夠得到應(yīng)當?shù)玫降纳虡I(yè)經(jīng)營利潤，例如，第944條第2款規(guī)定的業(yè)主支付物業(yè)費的義務(wù)，就是強制性義務(wù)，“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁”，以保障物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。

（三）通過權(quán)利義務(wù)定型化保持雙方當事人的利益平衡

物業(yè)服務(wù)合同蛻變?yōu)榈湫秃贤?，合同編幾乎?guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的所有內(nèi)容，將物業(yè)服務(wù)合同納入了法治軌道。應(yīng)當明確的是以下幾個問題：

1.在訂立合同時的權(quán)利義務(wù)定型化與約定優(yōu)先

“物業(yè)服務(wù)合同”一章幾乎規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人的主要權(quán)利和義務(wù)，在通篇14個條文中，很少使用“當事人另有約定的，依照其約定”的表述。當然，這并不意味著這些規(guī)定就是具有強制性的法律規(guī)范，因為民法關(guān)于典型合同的規(guī)范原則上都不是強制性規(guī)范，而是示范性規(guī)范。不過，對典型合同規(guī)定的規(guī)范，是立法者認為該類合同的最合理、最公平的權(quán)利義務(wù)配置，認可其具有示范性，并成為定型化的物業(yè)服務(wù)合同示范條款的主要內(nèi)容，因而，民法典對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和權(quán)利義務(wù)的規(guī)范具有很強的示范性，將起到強大的示范作用，引導當事人依照典型合同的定型化權(quán)利義務(wù)關(guān)系配置訂立物業(yè)服務(wù)合同。當然，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在訂立物業(yè)服務(wù)合同時，仍然有較大的自由空間，根據(jù)意思自治原則進行洽商，確定雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)。一方面，可以對法律沒有規(guī)定的內(nèi)容協(xié)商一致作為合同內(nèi)容;另一方面，可以不采用法律的示范性規(guī)范而自己約定合同內(nèi)容，只要不違反法律的強制性規(guī)范，就應(yīng)當認定為有效的約定。

2.在磋商合同內(nèi)容時的傾斜保護與利益平衡

在物業(yè)服務(wù)合同中，由于業(yè)主的特殊地位，給予其傾斜保護是必須的。同時，對于雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的配置也應(yīng)當保持平衡，不能發(fā)生利益失衡。權(quán)利所保護的內(nèi)容都是利益，在債權(quán)中，如果發(fā)生當事人之間的利益失衡，將對合同的效力產(chǎn)生影響，在合同的履行過程中發(fā)生矛盾，給社會安定造成影響。在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主享有規(guī)定的接受服務(wù)的權(quán)利，同時享有任意解聘權(quán)，對業(yè)主的權(quán)利予以保障。對于物業(yè)服務(wù)人，可以將部分服務(wù)內(nèi)容委托給第三人，享有收取物業(yè)費的權(quán)利等。這些權(quán)利義務(wù)的配置，既有對業(yè)主的傾斜保護，也有對雙方當事人的利益平衡，顯然都是適當?shù)摹?/p>

3.物業(yè)服務(wù)合同履行中的管理權(quán)利與接受管理義務(wù)

在物業(yè)服務(wù)合同的履行中，物業(yè)服務(wù)人享有必要的管理權(quán)利，例如，物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)負有維護、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理義務(wù)，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，對違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為有權(quán)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理等。物業(yè)服務(wù)人在履行合同中行使這些管理權(quán)利，業(yè)主必須服從管理，不得拒絕。這些都不違反對業(yè)主權(quán)益的傾斜保護的政策考量，原因是，物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中享有的這些權(quán)利，實際上是全體業(yè)主賦予的，是為維護全體業(yè)主權(quán)益所必須，也是物業(yè)管理的一部分，即在對建筑區(qū)劃中物的管理的同時，也有對人的管理，即對業(yè)主行為進行管理的內(nèi)容。在物業(yè)小區(qū)如果沒有物業(yè)服務(wù)人對物和對人的管理權(quán)利，物業(yè)服務(wù)無法正常進行。例如，業(yè)主違反物業(yè)使用的管理要求，對建筑物私搭亂建、拆墻破洞，如果不嚴格管理，不僅會給全體業(yè)主的利益造成損害，而且還可能造成建筑物倒塌、塌陷傷害他人，發(fā)生《民法典》第1252條第2款規(guī)定的侵權(quán)責任。

《民法典》第1252條第2款規(guī)定：“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌、塌陷造成他人損害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權(quán)責任?！币虼?，賦予物業(yè)服務(wù)人對人的管理權(quán)利，不僅不違反物業(yè)服務(wù)合同履行中的利益平衡原則，而且是履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，保障安全所必須。

（四）通過防范高空拋物致人損害確保公共安全

研究物業(yè)服務(wù)合同還必須特別注意一點，就是《民法典·侵權(quán)責任編》第1254條第2款專門給物業(yè)服務(wù)人規(guī)定一項法定義務(wù)，即：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生;未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責任?！迸c此相對應(yīng)的是，該條第1款第一句還規(guī)定了“禁止從建筑物中拋擲物品”的法定義務(wù)，這是一般性義務(wù)，其中當然包括業(yè)主，而且主要是指業(yè)主。這兩部分的規(guī)定，確立了物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人都負有保障公共安全的法定義務(wù)，盡管民法典在物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定中沒有寫明，但是，這些仍應(yīng)當屬于物業(yè)服務(wù)合同的法定義務(wù)。

業(yè)主是區(qū)分所有建筑物的所有權(quán)人，在建筑物中居住、生活，必須遵守共同生活規(guī)則，負有法定義務(wù)。其中之一，就是禁止在建筑物中拋擲物品，在建筑物中懸掛或者擱置物品時應(yīng)當防范危險。前一種行為具有危害公共安全的性質(zhì)，必須嚴格禁止，造成損害，不僅要承擔侵權(quán)責任，甚至還要承擔刑事責任。后一種行為是不慎使懸掛物、擱置物脫落、墜落致人損害，構(gòu)成過失侵權(quán)行為，依照《民法典》第1253條規(guī)定，也應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。

建筑物管理人就是物業(yè)服務(wù)人，是建筑物的管理者，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，不僅對建筑物的安全負有安全保障義務(wù)，更應(yīng)當采取必要的安全措施，防止業(yè)主拋擲物品或者墜落物品致人損害情形的發(fā)生，以保障公眾的安全。建筑物管理者應(yīng)當特別履行對墜落物品致人損害采取必要安全措施的義務(wù)，因為這是其管理建筑物的基本職責和義務(wù)，建筑物管理不當，致使建筑物的附屬部分墜落，具有過失;對致人損害的后果，應(yīng)當依照《民法典·侵權(quán)責任編》第1198條規(guī)定承擔責任。對于拋擲物品，以及業(yè)主擱置、懸掛物品，建筑物管理人的職責是加強安全教育，采取安全防范措施，防止建筑物使用人故意實施違反法定義務(wù)的行為或者不謹慎的過失行為造成他人損害?？梢姡ㄖ锕芾砣藢τ诓煌膾仈S物品或者墜落物品的管理職責和采取必要措施的要求是不一樣的，應(yīng)當區(qū)別對待，分別采取不同的必要措施。

三、物業(yè)服務(wù)合同蛻變?yōu)榈湫秃贤姆梢?guī)范基本內(nèi)容

法律將一種合同類型規(guī)定為典型合同，須對其主要內(nèi)容作出規(guī)范，使其具有典型性，將該種合同類型納入法治軌道。民法典合同編將物業(yè)服務(wù)合同由無名合同蛻變?yōu)榈湫秃贤?，并且按照典型合同的要求，通過設(shè)置的14個條文，進行了基本的規(guī)范。

（一）對物業(yè)服務(wù)合同概念和內(nèi)容的規(guī)范

1.對物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)人的概念界定

《民法典·合同編》第937條界定物業(yè)服務(wù)合同的概念是：“物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同?！薄拔飿I(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人?！痹摋l的第1款是對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)涵的界定，第2款是對定義中使用的物業(yè)服務(wù)人概念的界定。

對物業(yè)服務(wù)合同概念的上述界定是準確的，概括了物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。

第一，物業(yè)服務(wù)合同的主體是享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，雙方互為權(quán)利義務(wù)主體。其中，業(yè)主的合同主體地位是由業(yè)主委員會行使的，因為一個區(qū)分所有建筑物的小區(qū)內(nèi)的業(yè)主數(shù)量多，無法由每一個業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同，而業(yè)主的意思表示集中在業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，因而有權(quán)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同的另一方主體是物業(yè)服務(wù)人，有兩種，一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二是其他管理人。這與《民法典·物權(quán)編》第284條規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人有權(quán)接受委托管理業(yè)主物業(yè)的規(guī)定相一致。合同編將物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人概括為“物業(yè)服務(wù)人”，使物業(yè)服務(wù)人的兩種類型都可以作為物業(yè)服務(wù)合同的一方當事人。物業(yè)服務(wù)人是通過物業(yè)服務(wù)合同承擔區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)的民事主體，既包括具有專業(yè)資質(zhì)和法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也包括其他管理人，例如單個的具有專業(yè)物業(yè)管理技能的非法人組織或者自然人。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人是物業(yè)服務(wù)合同的雙方當事人，相互之間通過合同約定和法定，互享權(quán)利、互負義務(wù)。

第二，物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供管理和服務(wù)。其中包括：一是為業(yè)主持續(xù)提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護;二是在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)維護環(huán)境衛(wèi)生;三是對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序提供管理服務(wù);四是其他物業(yè)方面的服務(wù)。

最后，物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償、諾成性合同。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中，都享有權(quán)利、負有義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)是經(jīng)營活動，應(yīng)當獲得報酬，業(yè)主負有支付物業(yè)費等報酬的義務(wù)。民法典合同編沒有規(guī)定的是，物業(yè)服務(wù)合同也是諾成性合同，雙方一旦達成合意，合同即發(fā)生效力，對雙方當事人發(fā)生拘束力。

2.規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的一般內(nèi)容與要式方式

《民法典·合同編》第938條對物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和方式規(guī)定了三層含義。

首先，規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。其中服務(wù)事項，是雙方約定的物業(yè)服務(wù)的具體事項，包括區(qū)分所有建筑物的維護、管理、修繕等內(nèi)容。服務(wù)質(zhì)量，是物業(yè)服務(wù)事項應(yīng)當達到的質(zhì)量標準和要求。服務(wù)費用的標準和收取辦法，是約定按照何種標準收費，如每平方米應(yīng)當收取多少錢，月交、季交還是年交等。維修資金的使用，要約定在何種項目、何種情況下使用維修基金。服務(wù)用房的管理和使用，是約定對屬于業(yè)主共有的服務(wù)用房，物業(yè)公司如何進行管理，如何使用等。服務(wù)期限，要約定物業(yè)服務(wù)合同的起止時間。特別重要的是，要約定服務(wù)交接，即約定物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同終止時，如何向下一任物業(yè)服務(wù)人移交管理業(yè)務(wù)。至于其他條款，例如違約條款、糾紛解決辦法等合同應(yīng)有的條款，應(yīng)當約定。

其次，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。這是對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的特別規(guī)定，含義是，物業(yè)服務(wù)人無論是在宣傳、廣告以及用其他形式對業(yè)主作出的承諾，是否具有合同的拘束力，應(yīng)當區(qū)分具體內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)人通過這些形式公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對物業(yè)服務(wù)人具有合同拘束力。對那些不利于業(yè)主的承諾，以及其他不具有有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，不具有合同的拘束力，不是物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

再次，規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同為要式法律行為。訂立物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式，目的是將雙方當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系用書面合同固定下來，避免發(fā)生爭議;或者在發(fā)生爭議時，有書面合同作為確認雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同交替的效力銜接

在物業(yè)服務(wù)合同中，有一個特別重要的問題，即前期物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同即普通物業(yè)服務(wù)合同之間的交替問題。這是因為，在區(qū)分所有建筑物的建設(shè)過程中建設(shè)單位出售了商品房，雖然已經(jīng)有了業(yè)主，但是，由于業(yè)主未入住或者入住不全，無法自己選聘物業(yè)服務(wù)人，又不能不進行物業(yè)管理，因而須先聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行管理。這就是前期物業(yè)服務(wù)合同，其特點是建設(shè)單位為合同主體簽訂合同，卻是業(yè)主享有利益，對業(yè)主具有約束力。當業(yè)主入住較多，召開了業(yè)主大會成立了業(yè)主委員會后，業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)合同聘任的物業(yè)服務(wù)人不滿意，業(yè)主享有任意解除權(quán)，解除前期物業(yè)服務(wù)合同，重新聘任物業(yè)服務(wù)人。這就產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)合同的前后交替的效力問題。對此，民法典合同編進行了規(guī)范。

1.物業(yè)服務(wù)合同的兩種類型

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容都是一樣的，但是由于選聘物業(yè)服務(wù)人不同，因而分為兩種類型：一是前期物業(yè)服務(wù)合同，是區(qū)分所有建筑物的建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)人并作為合同主體的合同，沒有業(yè)主的參與，但是業(yè)主享有物業(yè)管理的權(quán)利和負擔約定的義務(wù)。對這種物業(yè)服務(wù)合同，依據(jù)法定代理的規(guī)則解釋，比較妥當。由于業(yè)主尚未成立組織，無法行使權(quán)利，因而建設(shè)單位依照法律規(guī)定替業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人，合同性質(zhì)屬于涉他合同，適用《民法典》第465條第2款規(guī)定。

《民法典》第465條第2款規(guī)定的是合同相對性的突破，其中包括涉他合同。條文的內(nèi)容是：“依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外?！鄙嫠贤褪浅鈼l款涵蓋的內(nèi)容。二是業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服合同，這是典型的物業(yè)服務(wù)合同，合同主體是業(yè)主委員會或者業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)人。

2.不同主體訂立的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主都有法律約束力

由于前期物業(yè)服務(wù)合同并非業(yè)主為主體簽訂，因而存在業(yè)主否認前期物業(yè)服務(wù)合同效力的問題，強調(diào)自己不是合同當事人而對自己沒有拘束力。這種意見是不正確的。對此，《民法典·合同編》第939條特別規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的這種效力，就是涉他合同的效力。

對前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同進行比較，從前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂形式上看，并沒有業(yè)主以合同主體的地位參加到合同中來，后者才是根據(jù)全體業(yè)主的意志選聘物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同。不過，無論是建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，還是業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)人并訂立的普通物業(yè)服務(wù)合同，都是合法、有效的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂之后都具有合同的法律效力，對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人都具有法律效力。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同在普通物業(yè)服務(wù)合同生效時終止

在發(fā)生前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同交替時，前期物業(yè)服務(wù)合同是否在業(yè)主決定更換物業(yè)服務(wù)人時立即終止，涉及物業(yè)管理和業(yè)主利益問題。一旦業(yè)主決定更換物業(yè)服務(wù)人，前期物業(yè)服務(wù)合同效力就馬上終止，原物業(yè)服務(wù)人撤出物業(yè)管理服務(wù)，新聘任的物業(yè)服務(wù)人尚未到位，會對物業(yè)和業(yè)主權(quán)利造成嚴重損害。因此，《民法典·合同編》第940條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！边@是規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的效力銜接規(guī)則。

對區(qū)分所有建筑物的管理和維護，是一個持續(xù)不斷的專業(yè)管理事業(yè)，既關(guān)系區(qū)分所有建筑物的安全和壽命，更關(guān)系全體業(yè)主的根本利益，無論哪一種物業(yè)服務(wù)合同及聘任的物業(yè)服務(wù)人，都必須對此認真負責，不可以在物業(yè)服務(wù)人的交替中銜接不上而損害業(yè)主利益。所以，前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同在交替中須實現(xiàn)無縫對接。

不僅如此，在普通物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限尚未屆滿的，普通物業(yè)服務(wù)合同的效力優(yōu)先，一經(jīng)生效，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止，普通物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)人即時取得物業(yè)管理權(quán)，履行物業(yè)管理職責，前期物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)人不得以任何理由拒絕移交管理的物業(yè)。即使雙方以何理由發(fā)生爭執(zhí)，都不得違背普通物業(yè)服務(wù)合同效力優(yōu)先、可以對抗前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)則。理由就是，普通物業(yè)服務(wù)合同包含著業(yè)主的意志，而前期物業(yè)服務(wù)合同由于是建設(shè)單位代理業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主一旦否認前期物業(yè)服務(wù)合同，普通物業(yè)服務(wù)合同的效力當然優(yōu)先。

（三）對物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當履行的義務(wù)的規(guī)范

在物業(yè)服務(wù)合同中，首先規(guī)范的是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當履行的義務(wù)。民法典合同編對此作出了明確規(guī)定。

1.物業(yè)服務(wù)人委托第三人管理專項服務(wù)事項與禁止將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托

物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)是委托合同，應(yīng)當受到《民法典》第923條關(guān)于“委托人應(yīng)當親自處理委托事務(wù)”規(guī)則的約束。但是，物業(yè)服務(wù)又是專業(yè)性強的管理事業(yè)，有些專門管理事項需要由專業(yè)人員處理。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的這種特征，《民法典·合同編》第941條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責?！薄拔飿I(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人?！?/p>

物業(yè)服務(wù)人是業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者建設(shè)單位根據(jù)其資質(zhì)和管理業(yè)務(wù)水平等因素選聘的。物業(yè)服務(wù)人在接受選聘后，如果不是親自進行物業(yè)管理而是轉(zhuǎn)委托給他人，就失去了選聘的意義。不過，這并不意味著物業(yè)服務(wù)人不得將任何物業(yè)管理服務(wù)事項委托他人。當專項服務(wù)事項具有專業(yè)性質(zhì)，如果物業(yè)服務(wù)人無法勝任或者須委托他人進行的，法律允許委托第三人負責。所以，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人，是準許的，不違反親自管理原則。這不是全部轉(zhuǎn)委托，而是部分轉(zhuǎn)委托，并且對于部分轉(zhuǎn)委托的事項，物業(yè)服務(wù)人仍然不能推脫責任，應(yīng)當就該部分的專項服務(wù)事項向業(yè)主負責，而不是由接受部分委托的專業(yè)性服務(wù)組織或者第三人向業(yè)主負責。

物業(yè)服務(wù)人必須親自履行物業(yè)服務(wù)事項。違反親自履行規(guī)則的轉(zhuǎn)委托行為有兩種：一是將其應(yīng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，是公然違反親自管理原則的嚴重違約行為;二是將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人，是變相違反親自管理原則的違約行為。對此，物業(yè)服務(wù)人都須承擔違約責任。

2.物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)職責范圍

對物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)職責范圍，《民法典·合同編》第942條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。”“對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理?！?/p>

物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)管理職責的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同的約定和物業(yè)的使用性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當履行的主要管理職責是：第一，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分。維修、養(yǎng)護是針對建筑物及其附屬設(shè)施的本身功能、壽命;清潔、綠化是對物業(yè)區(qū)劃內(nèi)環(huán)境的美化和保持，使業(yè)主的生活環(huán)境能夠保持適宜;經(jīng)營管理是對業(yè)主共有部分的利用并獲得收益，例如利用公共空間刊登廣告等使業(yè)主獲得利益。第二，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序。包括公共生活秩序、道路交通秩序、環(huán)境管理秩序等。第三，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。即負有安全保障義務(wù)，防止建筑物對業(yè)主的危害，防范違法犯罪人員實施侵害業(yè)主人身和財產(chǎn)的行為;對于業(yè)主之外接近或者進入物業(yè)管理區(qū)域的人員的人身安全，也應(yīng)負有職責，防止建筑物的脫落物致害他人。防范業(yè)主高空拋物、高空墜物致人損害，也是物業(yè)服務(wù)人的職責之一。

物業(yè)服務(wù)人負有糾正違法、違規(guī)行為的職責。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，行為主體不僅有外來人員，也包括自己物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，只要是在物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的人員實施上述行為，物業(yè)服務(wù)人都有權(quán)及時采取合理措施予以制止、防止損害全體業(yè)主的利益。在對上述違法、違規(guī)行為進行制止的同時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時向相關(guān)行政管理部門報告并協(xié)助處理，特別是需要采取相應(yīng)措施而物業(yè)服務(wù)人并無此種權(quán)利，物業(yè)服務(wù)人自己不得實施。

3.物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期公開履行管理職責的情況

物業(yè)服務(wù)人在履行管理職責中，應(yīng)當貫徹公開原則，以保障業(yè)主的根本利益?！睹穹ǖ洹ず贤帯返?43條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告?！?/p>

說到底，物業(yè)服務(wù)人是受業(yè)主委托的“管家”，應(yīng)當按照業(yè)主的意志和利益管理物業(yè)，對業(yè)主負責。所以，物業(yè)服務(wù)人在履行管理職責的同時，負有向業(yè)主報告的義務(wù)，將履行管理職責的情況及時予以公開，使全體業(yè)主掌握物業(yè)管理的實際情況，以便業(yè)主根據(jù)自己的利益，協(xié)調(diào)與物業(yè)服務(wù)人的關(guān)系。

需要定期報告和公開的事項是：第一，服務(wù)的事項，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)報告中將服務(wù)事項一一列明。第二，負責人員。應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員列明，包括總負責人和各項事項的負責人。第三，質(zhì)量要求。應(yīng)當對每一種具體管理事項的質(zhì)量要求明確說明。第四，收費項目。應(yīng)在報告服務(wù)事項中，說明哪些項目是收費項目，哪些項目不是收費項目。第五，收費標準。應(yīng)當說明服務(wù)收費執(zhí)行的是何種標準，是否超出約定的標準。第六，履行情況。應(yīng)當對各項服務(wù)事項的履行情況一一進行說明。第七，維修資金使用情況。應(yīng)當對使用維修資金依據(jù)何種根據(jù)使用、使用標準、使用數(shù)額、結(jié)余數(shù)額等，作出明確的報告和說明。第八，業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況。應(yīng)當如實報告和公開，特別是報告和公開如何處置的結(jié)果。第九，其他情況。如實說明。

對于上述物業(yè)管理事項的具體情況，物業(yè)服務(wù)人以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告，接受業(yè)主的監(jiān)督，以便改進工作。

（四）業(yè)主應(yīng)當履行的合同義務(wù)

業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的當事人一方，應(yīng)當履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，使物業(yè)服務(wù)人的權(quán)益得到保障。

1.業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費

物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償合同。物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當支付物業(yè)費，使物業(yè)服務(wù)人獲得應(yīng)得的報酬?！睹穹ǖ洹ず贤帯返?44條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。”“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。”“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費?！?/p>

業(yè)主按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費，是業(yè)主必須履行的支付合同對價的義務(wù)。陳廣華、張力元：《主交納物業(yè)費義務(wù)之法律性質(zhì)研究》，載《時代法學》2018年第2期，第28-34頁。

業(yè)主違反支付物業(yè)費的義務(wù)，應(yīng)當強制履行。對支付物業(yè)費義務(wù)的強制性包括以下兩個方面：

第一，業(yè)主不得無理拒絕支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人進行物業(yè)管理，是按照合同的約定和有關(guān)規(guī)定進行的，只要提供了約定的服務(wù)的，就是對全體業(yè)主提供的服務(wù)。如果業(yè)主以自己未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付報物業(yè)費，就是無理拒絕支付物業(yè)費構(gòu)成違約行為。

第二，業(yè)主逾期支付物業(yè)費的責任。業(yè)主違反約定，逾期不支付物業(yè)費的，首先，物業(yè)服務(wù)人可以對業(yè)主進行催告，并且確定寬限期，要求其在合理寬限期限內(nèi)支付物業(yè)費;其次，業(yè)主超過寬限期仍不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁機構(gòu)進行裁決，對支付物業(yè)費的義務(wù)賦予強制執(zhí)行力，當業(yè)主拒不履行裁決確定的支付物業(yè)費義務(wù)時，可以申請人民法院強制執(zhí)行。需要注意的是，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

這里有一個隱含著的問題。條文關(guān)于“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得拒絕支付物業(yè)費”，是否意味著如果物業(yè)服務(wù)人沒有按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主可以拒絕支付物業(yè)服務(wù)費呢？依筆者所見，如果物業(yè)服務(wù)人存在上述問題，就是違約行為，業(yè)主拒絕支付物業(yè)費是行使同時履行抗辯權(quán)的行為，當然是可以的。張嘉彥、龍家琪、黃達、曾鑫洋：《物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主委員會的當事人定位——基于履行抗辯權(quán)的分析》，載《管理觀察》2019年第25期，第29-30頁。

2.業(yè)主對專有部分裝飾裝修、轉(zhuǎn)讓、出租等負事先告知義務(wù)

業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的所有權(quán)人，對其專有部分享有與所有權(quán)幾乎沒有區(qū)別的支配權(quán)。不過，在區(qū)分所有建筑物中，不僅有專有部分，還有共用部分和共同管理的問題，特別是全體業(yè)主共居同一個小區(qū)，一舉一動都關(guān)涉其他業(yè)主的利益。所以，業(yè)主在對自己的專有部分進行裝飾裝修、轉(zhuǎn)讓、出租、設(shè)立居住權(quán)、依法改變共有部分用途的，都應(yīng)當事先向物業(yè)服務(wù)人告知，使物業(yè)服務(wù)人知悉并掌握情況，便于行使管理職責?！睹穹ǖ洹ず贤帯返?45條規(guī)定：“業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查?！薄皹I(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人?！?/p>

業(yè)主負有的這些義務(wù)分為三個方面：第一，業(yè)主裝飾裝修房屋，是在自己所有權(quán)的范圍內(nèi)行使支配權(quán)，由自己自主決定，但是，由于區(qū)分所有建筑物的特點，一家裝修，會影響其他業(yè)主的生活安寧，處理不當，會影響建筑物的安全和壽命，因而關(guān)乎全體業(yè)主的利益。所以，業(yè)主負有事先告知物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當向其提示合理的注意事項，業(yè)主應(yīng)當遵守，不得違反;此外，物業(yè)服務(wù)人還有權(quán)進行必要的現(xiàn)場檢查。第二，業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)，也是業(yè)主行使支配權(quán)的行為，他人無權(quán)干涉。但是，業(yè)主應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)人。第三，業(yè)主依法改變共有部分用途而不違反物業(yè)管理公約的，也應(yīng)當及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人，使物業(yè)服務(wù)人掌握具體情況，便于行使管理職責，為全體業(yè)主的利益負責。

3.業(yè)主享有依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利

在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主享有任意解除權(quán)?！睹穹ǖ洹ず贤帯返?46條規(guī)定：“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外?！薄耙罁?jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當賠償損失?！?/p>

業(yè)主以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人之間的關(guān)系，是委托合同關(guān)系。業(yè)主有權(quán)依照自己的意志選聘物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)管理合同，也有權(quán)解除物業(yè)管理合同，解聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中享有的解除權(quán)是任意解除權(quán)，無需說明理由，這是為了維護業(yè)主權(quán)益的必要措施。

不過，由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人行使任意解除權(quán)應(yīng)當遵守以下規(guī)則：

第一，解聘程序和方法。業(yè)主行使解聘權(quán)，須依照法定程序共同決定。按照《民法典》第278條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，是全體業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。按照這樣的程序作出行使解除權(quán)的決定后，通知物業(yè)服務(wù)人解除合同，解聘物業(yè)服務(wù)人。

第二，行使任意解除權(quán)的時間要求。決定對物業(yè)服務(wù)合同行使解除權(quán)的，應(yīng)當提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人，使物業(yè)服務(wù)人有必要的準備時間。如果物業(yè)管理合同對通知期限另有約定的，應(yīng)當依照其約定，不適用60日的規(guī)定。

第三，行使解除權(quán)給物業(yè)服務(wù)人造成損害的賠償責任。解聘物業(yè)服務(wù)人是單方解除合同，因解除物業(yè)管理合同造成物業(yè)服務(wù)人的損失，是否承擔賠償責任，標準在于解除合同是否具有可歸責于業(yè)主的事由，如果解除合同不可歸責于業(yè)主，而是物業(yè)服務(wù)人的責任，業(yè)主不承擔賠償責任;否則，業(yè)主應(yīng)當賠償損失。例如，業(yè)主無正當理由解除物業(yè)管理合同而解聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當賠償損失。

（五）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的續(xù)聘、繼續(xù)服務(wù)和后契約義務(wù)

1.續(xù)聘權(quán)和拒絕續(xù)聘權(quán)

物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，存在續(xù)聘問題。續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人，實際上是續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同，須依照意思自治原則達成合意。《民法典·合同編》第947條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同?！薄拔飿I(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。”依照這一規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主享有續(xù)聘權(quán)，物業(yè)服務(wù)人享有拒絕續(xù)聘權(quán)。

業(yè)主續(xù)聘權(quán)，是業(yè)主在物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，有權(quán)向物業(yè)服務(wù)人提出續(xù)聘的權(quán)利。業(yè)主行使續(xù)聘權(quán)，應(yīng)當取得物業(yè)服務(wù)人的同意。雙方達成合意的，物業(yè)服務(wù)合同續(xù)訂。續(xù)聘的程序是：第一，時間要求，是在物業(yè)服務(wù)期限屆滿前進行續(xù)聘。第二，依照《民法典·物權(quán)編》第278條規(guī)定的業(yè)主共同決定的程序作出續(xù)聘的決定，須符合前述三分之二和二分之一的規(guī)定作出續(xù)聘決議，方為有效。第三，續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同由代表業(yè)主的業(yè)主委員會或者業(yè)主大會，與原物業(yè)服務(wù)人續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同，原合同期限屆滿即開始履行新合同。

物業(yè)服務(wù)人享有拒絕續(xù)聘權(quán)，是其不同意業(yè)主提出的續(xù)聘請求的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)人在合同到期不同意續(xù)聘的，原物業(yè)服務(wù)合同消滅，雙方當事人的權(quán)利義務(wù)終止，雙方不再受該合同的約束。物業(yè)服務(wù)合同不繼續(xù)，存在與新的物業(yè)服務(wù)人進行交接和原物業(yè)服務(wù)人的利益問題。故物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的程序是：第一，物業(yè)服務(wù)人行使拒絕續(xù)聘權(quán)。物業(yè)服務(wù)人提出不再續(xù)聘，可以是自己主動提出，也可以是業(yè)主主張續(xù)聘而物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘，都是物業(yè)服務(wù)人行使權(quán)利的行為。第二，不同意續(xù)聘的時間與形式要求是，在物業(yè)服務(wù)期限屆滿前的90日內(nèi)，用書面通知的形式，通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，如果合同對通知期限另有約定的，依照其約定。第三，不同意續(xù)聘的后果，是服務(wù)期限屆滿時，物業(yè)服務(wù)合同消滅，雙方不再受該合同的約束，物業(yè)服務(wù)人不再承擔管理職責。

2.服務(wù)期限屆滿后物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)服務(wù)變?yōu)椴欢ㄆ谖飿I(yè)服務(wù)合同

合同履行期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主沒有拒絕的，物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)存在，有期限的物業(yè)服務(wù)合同變更為無期限合同。物業(yè)服務(wù)合同的這一特點與租賃合同相似。李敬從、陳建：《租賃期限之探討》，載《徐州師范大學學報》2005年第5期，第106-107頁。

《民法典·合同編》第948條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期?！薄爱斒氯丝梢噪S時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當提前六十日書面通知對方?！?/p>

物業(yè)服務(wù)合同由定期合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ诤贤?，?yīng)當具備必要條件。轉(zhuǎn)變的條件是：第一，物業(yè)服務(wù)期限已經(jīng)屆滿;第二，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定;第三，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主沒有拒絕。具備上述三個條件，物業(yè)服務(wù)合同就由定期合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ诤贤?，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，雙方當事人仍然受到該合同的拘束。

物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ诤贤螅m用不定期合同的規(guī)則。不論是哪一方當事人，都可以隨時解除該不定期物業(yè)服務(wù)合同。行使不定期合同解除權(quán)的要求是：第一，應(yīng)當提前通知對方行使解除權(quán)，通知的方式是要式行為，用書面形式通知對方。第二，給予對方60日的準備時間，該期限屆滿，不定期合同歸于消滅。

3.物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當承擔后契約義務(wù)

《民法典·合同編》第558條規(guī)定了合同的權(quán)利義務(wù)終止后的后契約義務(wù)，合同當事人應(yīng)當履行。后契約義務(wù)和后契約責任，是合同領(lǐng)域普遍存在的問題。胡哲鋒：《論后契約責任》，載《蘭州學刊》2004年第3期，第163-165頁。

在物業(yè)服務(wù)合同中，在合同終止后的后契約義務(wù)更為重要。物業(yè)服務(wù)合同的后契約義務(wù)有兩項：

第一，《民法典》第949條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況?！薄霸飿I(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費;造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失?！?/p>

在物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當做好善后工作，完成自己應(yīng)當履行的后契約義務(wù)。這些義務(wù)是：一是退出義務(wù)，應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不能繼續(xù)占用這些區(qū)域，以便給接任的物業(yè)服務(wù)人占有、使用，履行服務(wù)職責。二是交還義務(wù)，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人如新的物業(yè)服務(wù)人。三是配合新的物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，使物業(yè)管理的新舊交替正常進行。四是如實告知物業(yè)的使用和管理狀況，便于業(yè)主掌握情況，便于新的物業(yè)服務(wù)人做好物業(yè)管理工作。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的后契約義務(wù)的后果：一是不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費，即使物業(yè)服務(wù)合同終止后提供了物業(yè)服務(wù)的，也不得請求支付該物業(yè)費;二是原物業(yè)服務(wù)人不履行上述義務(wù)，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當對業(yè)主的損失承擔賠償責任。

第二，原物業(yè)服務(wù)人于交接前負有繼續(xù)服務(wù)的義務(wù)及報酬請求權(quán)?！睹穹ǖ洹返?50條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費?！敝栽谖飿I(yè)服務(wù)合同中特別強調(diào)這一項后契約義務(wù)，就在于物業(yè)服務(wù)是專業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)當是連續(xù)行為，不能中斷;一旦物業(yè)服務(wù)中斷，業(yè)主的權(quán)利將受到重大損害，甚至釀成危害。物業(yè)服務(wù)合同終止，如果沒有新的物業(yè)服務(wù)人接替，原物業(yè)服務(wù)人又不履行后契約的繼續(xù)服務(wù)義務(wù)，就會形成物業(yè)服務(wù)行為中斷，上述后果就會發(fā)生。為了避免出現(xiàn)這樣的狀況

，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當履行繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)行為的后契約義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，不得推辭和推諉。按照權(quán)利義務(wù)相一致原則，繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項的物業(yè)服務(wù)人，享有請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費的權(quán)利，其標準應(yīng)當與已經(jīng)消滅的物業(yè)服務(wù)合同的約定相一致。如果原物業(yè)服務(wù)人拒不履行該繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項的義務(wù)，業(yè)主可以拒付物業(yè)費;給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。

四、結(jié)語

民法典將物業(yè)服務(wù)合同由無名合同蛻變?yōu)榈湫秃贤?，使物業(yè)服務(wù)合同地位提高，雙方當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系得到定型化，對加強物業(yè)的現(xiàn)代化管理，具有更重要的促進作用。這一舉措，提高了業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的地位，使其具有消費者的地位，在保護其合法權(quán)益方面能夠得到法律的傾斜保護;同時，也兼顧了物業(yè)服務(wù)人的權(quán)益保障，使其勞有所得;雙方當事人之間的利益關(guān)系得到妥當?shù)奶幚?。這對于穩(wěn)定城鎮(zhèn)居民住宅的物業(yè)服務(wù)秩序，建立和諧的小區(qū)環(huán)境，保障人民安居樂業(yè)具有重要的意義。在這樣的基礎(chǔ)上，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當依照民法典關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，制定示范性的定型化物業(yè)服務(wù)合同樣本，統(tǒng)一格式和內(nèi)容，交由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在訂立合同時遵循或參照;司法機關(guān)依法處理物業(yè)服務(wù)合同履行中的糾紛，也有了更準確的依據(jù)。通過這些，將會更好地發(fā)揮物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)蛻變對社會生活進行引導的重要作用。

Abstract：TheBookofContractofCivilCodestipulatestherealtyservicecontractasatypicalcontractwhichrealizesthetransformationfromnamelesscontracttotypicalcontract.Itisofgreatsignificancetoprotectbuildingsdifferentiatedownership，thatis，theownersright，andtobalancetheinterestrelationshipbetweentheownerandtherealtyserviceprovider.Therearethreepointsinthevalueoftherealtyservicecontractfromnamelesscontracttotypicalcontract.First，strengtheningtheownerslegalstatusandtherightsprotection.Second，regulatingthestatusandrightsprotectionofrealtyserviceprovidersastrustees.Third，fixingtherightsandobligationsofthepartiesandappropriatelytiltingtotheowner.Intheperformanceofrealtyservicecontract，theobligationandliabilityoftherealtyserviceproviderandtheownerstipulatedbyliabilityfordamageofthrowingobjectsfromheightintheChapterofTortLiabilityofCivilCodearealsoimportantpartsoftherealtyservicecontract.TherulesoftherealtyservicecontractasatypicalcontractstipulatedintheBookofContractofCivilCodeareperfect，includingthesubjectofthecontract，thecontentoftherightsandobligationsofthecontract，theresponsibilityofthecontract，aswellasthepropertyservicecontractintheoldandnewalternaterightsprotection.Theseprovisionswillbetterregulatethelegalrelationshipoftheparties.

KeyWords：CivilCode;realtyservicecontract;namelesscontracts;typicalcontracts;transformation

本文責任編輯：林士平

青年學術(shù)編輯：趙吟