張新（安徽財經(jīng)大學會計學院）

引言

房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的穩(wěn)定和繁榮具有非常重要的意義，但是在過去的持續(xù)高速增長后，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來調(diào)整。短期內(nèi)可能存在庫存的壓力。房地產(chǎn)由于行業(yè)的特殊性資金需求量大，因此，分析各企業(yè)之間的資金使用差異和近年的變動趨勢，能幫助投入到房地產(chǎn)行業(yè)的各個渠道的資金被高效利用，創(chuàng)造出更多的社會價值和經(jīng)濟價值。

數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）模型介紹

數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）是一門由運籌學,管理學,數(shù)學交叉形成的分析方法.是美國的運籌學家查內(nèi)斯(Charnes)等提出的一種用于評價決策單元之間效率高低的方法。該方法中兩個最基本的模型為基于規(guī)模報酬不變的CCR 模型和規(guī)模報酬可變的BCC模型，效率值分為綜合效率（TE）、純技術效率（PTE）和規(guī)模效率（SE），三者存在關系TE ＝PTE×SE。

在DEA 方法的基本模型中,BBC 模型和CCR 模型的最大區(qū)別是CCR 模型假設決策單元規(guī)模報酬不變，而BCC 模型假設決策單元存在規(guī)模報酬，不僅能求得決策單元的綜合效率，也能分別獲得決策單元的純技術效率和規(guī)模報酬率。因此采用BCC 模型能獲得更為豐富的效率數(shù)據(jù)。本文采用BCC 假設下的DEA 進行數(shù)據(jù)處理。

指標選取與數(shù)據(jù)分析

（一）指標選取

本文從2019 年房地產(chǎn)百強企業(yè)中選取在滬深上市的15 家A股企業(yè)作為樣本，分別是保利地產(chǎn)、萬科、陸家嘴、信達地產(chǎn)、城投控股、新城控股、天健集團、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、世茂股份、上實發(fā)展、金科股份、蘇寧環(huán)球、順發(fā)恒業(yè)、魯商發(fā)展。它們占據(jù)了一小部分上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，相對能較好地代表整個房地產(chǎn)行業(yè)。資金使用效率的投入產(chǎn)出指標具體設定為。投入指標：內(nèi)部資金，留存收益率；債務資金、資產(chǎn)負債率；權益資金，股權比率。產(chǎn)出指標：凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)周轉率。數(shù)據(jù)來源于樣本公司2015-2019 年年報的相關數(shù)據(jù)，并計算上述投入指標和產(chǎn)出指標。結果由DEAP2.1 計算得出。

（二）數(shù)據(jù)分析

1.總體分析

通過對DEA 方法得出的原始數(shù)據(jù)的觀察，初步得到以下直觀結論：（1）75 組數(shù)據(jù)中有20 組為規(guī)模報酬遞增，其他為規(guī)模報酬不變，說明房地產(chǎn)行業(yè)整體上規(guī)模報酬不變。（2）75 組樣本數(shù)據(jù)中，規(guī)模效率達到0.9 以上的數(shù)據(jù)組達到了67 組。這說明在這15 家大型的房地產(chǎn)企業(yè)之間不存在明顯的由于企業(yè)規(guī)模導致的資金使用效率的差異。（3）通過對每家企業(yè)5 年的綜合效率計算標準差，標準差較小。因此，多數(shù)企業(yè)在不同年間的資金使用效率波動幅度較為穩(wěn)定。

將每年所有企業(yè)的資金使用效率求平均值和標準差，可以得到以下結論：（1）樣本年間的行業(yè)資金的綜合效率平均值在0.807-0.867 變動，這是因為有較多企業(yè)的資金使用效率相對較高，提高了行業(yè)的平均資金效率，這說明了不同的房地產(chǎn)的資金使用效率差別較小，并且這一差別主要是由純技術效率引起。（2）橫向的比較中，房地產(chǎn)行業(yè)資金使用的綜合效率除了在2018 年時提高了，在其他年份均呈現(xiàn)下降趨勢，并且在2016 年和2017年，資金使用的綜合效率有較大幅度的下降，分別達到了0.847和0.807。2019 年的波動可能主要由凈資產(chǎn)收益率的大幅度下降引起，而2018 年的波動可能是資產(chǎn)負債率提高導致，債務資金得到充分利用以及總資產(chǎn)周轉率提高引起。

2.技術效率分析

2015-2019 年新城控股和魯商發(fā)展的綜合效率總是有效的(TE=1)，反映出這兩家企業(yè)的技術水平，管理能力與經(jīng)營規(guī)模相適應。2015-2018 年城投控股純技術效率值一直為1，但其他兩個效率值均為小于1，說明這些公司將現(xiàn)有的投入資源充分利用起來，并達到了最大產(chǎn)出，而規(guī)模效率方面有待改善，而2019年純技術效率下降到0.360，下降了64%。說明城投控股沒有充分利用資金，資金使用效率低。2015-2017 年華發(fā)股份綜合效率低下，投入產(chǎn)出不平衡，存在較大的冗余。2018-2019 年新城控股綜合效率有所提高，說明新城控股采取了一定措施來提高綜合效率。2015 年綜合效率有效(TE=1)的企業(yè)為6 家，2016 年有5家，2017 年有3 家，2018 年有5 家企業(yè)，2019 年有4 家，占總體樣本的27%,表明我國總體房地產(chǎn)行業(yè)投入要素組織不太合理,資金使用效果不好。

表1 15家企業(yè)各年度資金使用效率均值

3.規(guī)模效率分析

2015-2017 年規(guī)模效率保持不變的有5 家。2018-2019 年規(guī)模效率保持不變的有9 家。說明其投入和產(chǎn)出比已經(jīng)達到了最佳狀態(tài)，并且對于資本利用的技術效率是比較高的，并且再増加投入，產(chǎn)出不會由此增加，此時的產(chǎn)出已經(jīng)是相應投入量下的最佳產(chǎn)出，也反映出這些公司較其他樣本公司來講是相對優(yōu)秀的公司。新城控股企業(yè)排名靠前，得出企業(yè)排名對企業(yè)的資金使用效率雖然隨機性較強，但排名靠前的企業(yè)的平均資金使用效率水平仍顯著高于排名靠后的企業(yè)。

2015-2017 年信達地產(chǎn)和上實發(fā)展規(guī)模效率遞減波動較大，表明這兩家企業(yè)未來應注意資金使用的控制,提高投入產(chǎn)出的規(guī)模效率。這些公司隨著投入的增加，其產(chǎn)出不但不會增加反而會減少，因此從理論上講，這些樣本公司是不能再擴大他的資本投入，此時應該重新考慮自己現(xiàn)階段所利用資金的情況，調(diào)整自己的經(jīng)營決策與經(jīng)營方式，從而充分利用現(xiàn)有資金來提高投入產(chǎn)出率，進而使其規(guī)模收益轉變?yōu)橛行У那闆r。

2019 年城投控股和世茂股份的規(guī)模收益遞增，這些企業(yè)可考慮適當增大資金，進而提高了公司的資金使用效率。但是進行規(guī)模的擴張應當考慮著不應該僅僅是粗放式量的投入，還要考慮房地產(chǎn)所在行業(yè)的特殊性以及是否有足夠的資金或資源進行支撐等現(xiàn)實中不得不考慮的問題。

15 家房地產(chǎn)企業(yè)中連續(xù)5 年均呈現(xiàn)規(guī)模報酬遞增的為世茂股份，得出雖然國有企業(yè)在數(shù)量和平均排名上均強于民營企業(yè)，但國有企業(yè)在資金使用效率上明顯弱于民營企業(yè)。

4.五年效率值平均分析

從2015 年至2019 年間，5 年間純技術效率相較規(guī)模效率對財務公司資金使用效率的影響更大，而在2018 至2019 年間，樣本公司的綜合效率以及純效率均值均呈現(xiàn)了下降的態(tài)勢，下降了4.81%和5.42%。原因是2019 年樣本公司的資產(chǎn)負債率下降，說明企業(yè)不能從銀行借到資金，而房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來源于銀行貸款，從而降低了資金使用效率。從這看出流動負債規(guī)模對企業(yè)資金使用效率影響顯著。企業(yè)應該制定合理的融資戰(zhàn)略，選擇適合自己的融資方式，以此來提高企業(yè)的資金使用效率。

提高房地產(chǎn)行業(yè)資金使用效率的建議

（1）企業(yè)應該利用市場機會，使實力較強的大型房地產(chǎn)企業(yè)可以兼并落后的中小房地產(chǎn)企業(yè)，可以提高房地產(chǎn)整體效率。落后的中小房地產(chǎn)企業(yè)應改變經(jīng)營戰(zhàn)略與較強的企業(yè)進行兼并，

（2）企業(yè)應當根據(jù)合理制定投融資政策，控制債務規(guī)模和資本結構。不同階段和規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)應制定不同的投融資戰(zhàn)略，以更好地適應企業(yè)的發(fā)展，充分利用好企業(yè)籌集的資金提高企業(yè)的資金使用效率。

（3）應當加快推動國有企業(yè)改革，使國有企業(yè)與民營企業(yè)在競爭性行業(yè)中擁有公平的競爭環(huán)境。國有企業(yè)應與時俱進，改變企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略與方向，推進企業(yè)進行改革來更好地利用資金。

（4）可以加快銀行業(yè)改革與發(fā)展，幫助民營企業(yè)擺脫融資困境。