潘仁穎，張思敏，沈俊偉，徐鋒

(安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院 規(guī)劃分院，安徽 合肥 230088)

0 引言

《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》中明確提出“有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治”的要求，加快推進(jìn)城市更新，將提升群眾幸福感上升到國(guó)家層面。同時(shí)，老舊小區(qū)改造作為2019 年國(guó)務(wù)院下達(dá)的一項(xiàng)新的任務(wù)，總體規(guī)模很大，且能夠獲得中央財(cái)政補(bǔ)貼[1-2]。然而目前在先行的城市老舊小區(qū)改造試點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)了不少問(wèn)題：缺整體設(shè)計(jì)、缺百姓參與、缺公共中心、缺企業(yè)加盟、缺基本需求、缺軟件管理等[3]。雖然國(guó)內(nèi)有關(guān)老舊小區(qū)的相關(guān)理論與實(shí)踐較多：如有關(guān)空間更新的研究，提出“有機(jī)更新”的理念；吳良鏞教授對(duì)北京菊兒胡同的改造就是一次成功的老城區(qū)改造設(shè)計(jì)實(shí)踐[4]。但總體缺乏對(duì)老舊小區(qū)功能配置、空間形態(tài)、道路組織、規(guī)模尺度等多層次系統(tǒng)化的研究。因此，本研究在此基礎(chǔ)上展開(kāi)老舊小區(qū)改造的合理方法。

本文分析評(píng)價(jià)合肥市老舊小區(qū)整治更新中的應(yīng)對(duì)情況，從過(guò)去的沿街里巷表面整治，轉(zhuǎn)到進(jìn)樓、入戶的深入整治，主要側(cè)重點(diǎn)更貼近群眾日常生活、保障群眾居住條件，從主觀層面提高老舊小區(qū)居民生活的空間舒適度。同時(shí)結(jié)合合肥市華太小區(qū)、建機(jī)小區(qū)的典型案例，提出老舊小區(qū)先評(píng)價(jià)、最后根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果提煉出更新策略的具體方法，該方法可以供其他老舊小區(qū)參考。

1 老舊小區(qū)改造的必要性及原則

1.1 改造的必要性

隨著人民生活物質(zhì)水平的提高，老舊小區(qū)已經(jīng)落后于時(shí)代的要求。當(dāng)前在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化的背景下，老舊小區(qū)缺乏配套設(shè)施、存在嚴(yán)重的違章搭建等問(wèn)題，這直接影響到居民的生活質(zhì)量。我國(guó)各大城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)就是老舊小區(qū)改造，老舊小區(qū)改造工作關(guān)系城市廣大人民群眾的基本住房利益，能夠從源頭上解決老城區(qū)居民的生活難題，改善老城區(qū)群眾的生活狀況，是我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的要求。

遵循“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”的發(fā)展理念，改善老舊小區(qū)環(huán)境、完善基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，在滿足當(dāng)代人需求的前提下，建立有機(jī)更新的小區(qū)常態(tài)機(jī)制，創(chuàng)造良好的社區(qū)文化和鄰里關(guān)系，既有利于增強(qiáng)小區(qū)居民的歸屬感和幸福感，又豐富小區(qū)居民的精神需求，最終實(shí)現(xiàn)“整潔、干凈、有序”的老舊小區(qū)居住環(huán)境的目標(biāo)。

1.2 改造的原則

本文順應(yīng)中央城市工作的會(huì)議精神，同時(shí)按照住建部有關(guān)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作的具體要求，有針對(duì)性地提出老舊小區(qū)建筑及其室外環(huán)境改造的五大原則[5]：

(1)堅(jiān)持設(shè)計(jì)先行的原則

城市老舊社區(qū)的綜合改造設(shè)計(jì)一定要先行，設(shè)計(jì)結(jié)果應(yīng)結(jié)合實(shí)際形象直觀易懂，便于社區(qū)百姓參與[6]。作為老舊小區(qū)設(shè)計(jì)師應(yīng)熟練利用現(xiàn)有的各種各樣的繪圖軟件，把小區(qū)改造后的城市形象清楚展示，讓設(shè)計(jì)圖紙清晰直觀，將一張藍(lán)圖繪到底。

(2)堅(jiān)持以人為本的原則

為達(dá)到改善老舊小區(qū)人居環(huán)境、提高老舊小區(qū)居民生活質(zhì)量的改造目標(biāo)。老舊小區(qū)在改造過(guò)程中一方面要積極造福小區(qū)居民，另一方面要認(rèn)真聽(tīng)取居民訴求，才能真正地做到以人為本。政府作為老舊小區(qū)改造的主力軍，應(yīng)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)、建設(shè)的一切活動(dòng)都要以人為本，充分考慮小區(qū)居民的利益。改造過(guò)程中要采用人性化設(shè)計(jì)，考慮人們的舒適與便利，塑造良好的人居環(huán)境，如注重人車分流、重建公共服務(wù)設(shè)施、增加小區(qū)綠化面積等。

(3)堅(jiān)持傳承文化的原則

老舊小區(qū)作為整個(gè)社會(huì)生活文化的縮影，是城市文化的載體，在城市中具有傳承社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣、地方文化特色的作用。老舊小區(qū)的改造設(shè)計(jì)要突出地方文化特色，要堅(jiān)持傳承文化的原則[7]。

(4)堅(jiān)持綜合治理的原則

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)系統(tǒng)化、專業(yè)化的工程，其中包括建筑外觀、生態(tài)環(huán)境等方面的改造。由于其改造工程的復(fù)雜性，要求有關(guān)部門必須做到精心設(shè)計(jì)、科學(xué)規(guī)劃、綜合治理。針對(duì)拆遷后重建的老舊小區(qū)，應(yīng)注重小區(qū)內(nèi)整體環(huán)境的綜合治理、有效改造、質(zhì)量提升[8]。因此，不僅要增加服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，更要徹底改造門窗、樓頂防水、樓道、墻體保溫等項(xiàng)目，以此改善小區(qū)住宅環(huán)境，充分保障居民的居住環(huán)境[9]。

(5)堅(jiān)持綠色發(fā)展的原則

堅(jiān)持可持續(xù)的發(fā)展觀，統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。老舊小區(qū)的改造更要注重綠色發(fā)展的原則，例如合理利用土地資源，科學(xué)運(yùn)用水資源、綠色能源以及其他可再生能源。建設(shè)安全、健康、綠色的小區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)綠色建筑目標(biāo)[10]。

2 合肥老舊小區(qū)實(shí)地調(diào)研

對(duì)合肥華太小區(qū)、建機(jī)小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，深入分析合肥市老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，從而總結(jié)出合肥市老舊小區(qū)綠色改造的具體方向。

2.1 合肥華太小區(qū)

華太小區(qū)位于合肥市包河區(qū)太湖路與寧國(guó)路交口(圖1)。小區(qū)內(nèi)部道路現(xiàn)狀為水泥路且破損嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)部雨污分流不完善，管道有損壞，庭院污水散排現(xiàn)象嚴(yán)重，停車位數(shù)量少，單元門及信報(bào)箱損壞嚴(yán)重，未設(shè)置路燈及監(jiān)控設(shè)施，公共配套設(shè)施缺失?？傮w來(lái)說(shuō)，本小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較差(表1)。

圖1 合肥華太小區(qū)地理區(qū)位圖

2.2 合肥建機(jī)小區(qū)

建機(jī)小區(qū)位于合肥市蜀山區(qū)潛山路與黃山路交口(圖3)。由于各種原因，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)部道路為水泥路、雨污分流局部未完成、雨水管道破損、綠化不完善、強(qiáng)弱桿線搭接混亂、停車位形式不統(tǒng)一，路燈設(shè)施已完備，總體來(lái)說(shuō)，本小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較好(表2)。

圖2 合肥華太小區(qū)現(xiàn)狀圖

圖3 合肥建機(jī)小區(qū)地理區(qū)位圖

2.3 老舊小區(qū)現(xiàn)狀特征

老舊小區(qū)由于建成時(shí)間長(zhǎng)，缺乏規(guī)劃物業(yè)管理，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善、管理制度不健全以及人文環(huán)境缺失等問(wèn)題不斷出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)“脫管、棄管、失管”等一系列問(wèn)題，嚴(yán)重影響居民正常生活。

表1 合肥華太小區(qū)設(shè)施現(xiàn)狀情況一覽表

表2 合肥建機(jī)小區(qū)設(shè)施現(xiàn)狀情況一覽表

(1)服務(wù)設(shè)施不齊全

老舊小區(qū)由于建成時(shí)間久遠(yuǎn)，公共空間匱乏，導(dǎo)致老舊小區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施不齊全，不能滿足人們正常生活需要。在調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)不同程度地缺失居民活動(dòng)場(chǎng)所、文體設(shè)施、停車場(chǎng)等公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施；環(huán)境衛(wèi)生方面，未設(shè)置公廁、垃圾桶。這些問(wèn)題導(dǎo)致老舊小區(qū)不能滿足居民對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的需求。

(2)環(huán)境維護(hù)不到位

老舊小區(qū)無(wú)論是在居住環(huán)境還是在整體面貌上，都與新建小區(qū)有著巨大差異。樓道缺乏打掃，衛(wèi)生臟亂不堪；小區(qū)道路設(shè)施受損，如路牙殘缺、路面坑洼；排水設(shè)施不完善，雨污水不能及時(shí)排出，常常出現(xiàn)內(nèi)澇現(xiàn)象；環(huán)境質(zhì)量較差，綠地較少、布局不佳，常年得不到修剪甚至被違法侵占；違章建筑占用公共用地，占道停車，阻礙交通等。這些環(huán)境問(wèn)題不僅給住戶造成嚴(yán)重的困擾，而且會(huì)影響城市整體形象的美觀，不利于城市建設(shè)。

(3)建筑老化現(xiàn)象嚴(yán)重

老舊小區(qū)整體面貌破舊，建筑外墻和樓道墻面具有明顯的裂縫，建筑裝飾如屋檐、臺(tái)階、扶手等破損嚴(yán)重。且老舊小區(qū)缺少統(tǒng)一管理，亂搭現(xiàn)象嚴(yán)重，陽(yáng)臺(tái)各式防盜窗、外掛晾衣架、空調(diào)外掛機(jī)各式各樣，導(dǎo)致小區(qū)建筑立面外觀不整齊。舊居民區(qū)都出現(xiàn)了不同程度的設(shè)備老化現(xiàn)象，部分小區(qū)電線已老化，未實(shí)行戶管網(wǎng)。

(4)安全度低、社區(qū)公共文化缺失嚴(yán)重

一方面因?yàn)槔吓f小區(qū)的租賃多為外來(lái)人員，人員流動(dòng)性較大，也因?yàn)槿狈σ?guī)范化的物業(yè)管理，導(dǎo)致老舊小區(qū)管理難度太大，安全性不足。人員流動(dòng)性大，又進(jìn)一步導(dǎo)致鄰里關(guān)系淡漠，社區(qū)公共文化缺失。

2.4 老舊小區(qū)改造困境

在具體改造實(shí)踐過(guò)程中面臨眾多挑戰(zhàn)，如：人居生活訴求多樣，眾口難調(diào)；其次共有空間被占用現(xiàn)象嚴(yán)重，騰退困難；目前相關(guān)法規(guī)不齊全，可持續(xù)更新力度不足。

同時(shí)，在實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中，也會(huì)面臨眾多問(wèn)題，如：①對(duì)老舊小區(qū)改造不持續(xù)，多為暫時(shí)性改造；②一刀切，不針對(duì)小區(qū)存在的實(shí)際問(wèn)題的粗暴式改造；③碎片化現(xiàn)象嚴(yán)重，就小區(qū)而言，缺乏區(qū)域性系統(tǒng)對(duì)應(yīng)；④單一化，技術(shù)方法方面缺乏綜合和集中整治；⑤資金不足且缺乏有效統(tǒng)籌，難以形成合力；⑥老舊小區(qū)改造過(guò)程中經(jīng)常性忽視社會(huì)公眾參與，導(dǎo)致上下互動(dòng)溝通不足，增加改造困難。

3 老舊小區(qū)改造的策略與路徑

老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)是問(wèn)題導(dǎo)向下的有機(jī)更新，即發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，再有針對(duì)性的實(shí)施改造方案，通過(guò)精準(zhǔn)方案、分級(jí)改造、技術(shù)創(chuàng)新、居民參與、政策法規(guī)、智慧平臺(tái)、資金支撐等策略，提出“先進(jìn)行現(xiàn)狀評(píng)估(居民參與評(píng)價(jià))——確定優(yōu)先改造項(xiàng)目(政策、資金支撐)——利用低碳技術(shù)進(jìn)行改造——智慧物業(yè)管理(信息平臺(tái))”的老舊小區(qū)改造工作路徑，最終實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的更新改造。

3.1 提供精準(zhǔn)改造方案

根據(jù)多樣化的類型，提供精準(zhǔn)改造方案。城市中老舊小區(qū)現(xiàn)狀情況各異，需要改造的情況也不盡相同。充分考慮老舊小區(qū)改造的緊迫程度、個(gè)性化問(wèn)題和居民訴求，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)化地響應(yīng)各方訴求；從簡(jiǎn)單的“菜單式”計(jì)劃到“基本菜單+特色菜單”的精準(zhǔn)方案，以滿足不同住宅小區(qū)的更新需要[11]。

改造工作前，進(jìn)行老舊小區(qū)前期評(píng)估工作，通過(guò)實(shí)地考察、歷史資料查閱、問(wèn)卷調(diào)查、組織專家現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)以及先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等多種方式，獲取老舊小區(qū)各方面的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)。例如使用新的APP 等工具，利用小區(qū)宜居性評(píng)價(jià)軟件，分析評(píng)價(jià)小區(qū)現(xiàn)存問(wèn)題[12]。同時(shí)在老舊小區(qū)所處省市，系統(tǒng)化地總結(jié)該市老舊小區(qū)發(fā)展中不斷出現(xiàn)的共性和特性問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)特有問(wèn)題，確定改造的基本標(biāo)準(zhǔn)[13]。

3.2 有序推進(jìn)分級(jí)改造

確定改造優(yōu)選項(xiàng)目，有序推進(jìn)改造。老舊小區(qū)改造需要確定哪些是屬于必備的改造項(xiàng)目，哪些是可供選擇的備選和拓展項(xiàng)目。舊小區(qū)改造應(yīng)該有由老百姓“點(diǎn)菜”的拓展改造選項(xiàng)[14]。這些拓展改造選項(xiàng)可能成本會(huì)比較昂貴，但是一般都是中高收入階層老百姓切身利益相關(guān)的改造項(xiàng)目。必備項(xiàng)目是指關(guān)乎老舊小區(qū)安全、衛(wèi)生、保溫、排水等基本訴求的項(xiàng)目，如建筑性能監(jiān)測(cè)、外墻保溫改造、可再生能源與建筑一體化、管網(wǎng)改造提升與雨水收集、適老改造[15]和加裝電梯、立體停車場(chǎng)或地下停車場(chǎng)和垃圾分類與廚余垃圾處理等。一方面保障建筑的基本居住功能，確保三十年壽命和基本抗震性能，另一方面達(dá)到節(jié)能減排效果，提升老舊小區(qū)雨水收集和再利用率[16]。

拓展項(xiàng)目指的是有條件，而且社區(qū)百姓愿意的情況下，基本上是由民眾“點(diǎn)菜”的項(xiàng)目，雖然此類項(xiàng)目為“錦上添花”，但也能夠解決民眾所需要解決的實(shí)際問(wèn)題，而且能夠帶動(dòng)相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)和投資。例如社區(qū)綠化和立體綠化、增加社區(qū)對(duì)外通道、海綿社區(qū)整體設(shè)計(jì)改造、建筑外遮陽(yáng)改造、市民中心與放管服中心合在一起、樓宇間增加容積率、美化社區(qū)、基于節(jié)能減排綠色物業(yè)管理和智慧社區(qū)等項(xiàng)目[17]。

3.3 加強(qiáng)低碳技術(shù)創(chuàng)新

注重技術(shù)創(chuàng)新，貫徹綠色低碳的生活理念。提高空間資源利用度，注重地上、地下空間深度挖掘和合理利用。提高技術(shù)集成設(shè)計(jì)，綜合集成道路和停車設(shè)施、地表水排放、地上地下市政設(shè)施、園林綠化、景觀和游憩等各項(xiàng)技術(shù)設(shè)計(jì)，促進(jìn)多技術(shù)之間的融合創(chuàng)新。提升小區(qū)整體風(fēng)貌，系統(tǒng)設(shè)計(jì)建筑、景觀、設(shè)施、園林綠化的風(fēng)格、形式和色彩。完善包括公共服務(wù)、公共綠地、停車等配套設(shè)施，優(yōu)化聯(lián)絡(luò)空間，主要是生態(tài)網(wǎng)絡(luò)、慢行系統(tǒng)、水系資源、分布式能源等實(shí)體與虛體之間的聯(lián)絡(luò)[18]。

首先，在小區(qū)改造過(guò)程中積極運(yùn)用低碳技術(shù)、資源循環(huán)利用技術(shù)等降低小區(qū)的日常能耗，鼓勵(lì)通過(guò)水資源循環(huán)利用、太陽(yáng)能光伏采集、可再生能源利用等方式提升資源利用率。通過(guò)有效運(yùn)用低干擾施工、運(yùn)行技術(shù)，以及采納穩(wěn)靜施工、短周期施工、電梯和停車場(chǎng)(樓)降噪等方法，保障居住區(qū)安靜的居住環(huán)境，最大程度地降低噪聲對(duì)居民的干擾[19]。

其次，引入設(shè)施海綿化、健康化的景觀設(shè)計(jì)技術(shù)，包括改進(jìn)場(chǎng)地軟硬材質(zhì)配置比、屋頂綠化加太陽(yáng)能、增加下凹式綠地、停車場(chǎng)滲水、優(yōu)化植物配置，改善鋪地及路緣石、休憩和活動(dòng)設(shè)施等方式整體改造老舊小區(qū)[20-21]。通過(guò)增加小區(qū)綠化率來(lái)達(dá)到降低小區(qū)碳排放量的目標(biāo)。

最后，加強(qiáng)居民的綠色低碳生活理念，增強(qiáng)公眾參與積極性和主動(dòng)性，把環(huán)境管理納入社區(qū)管理，建設(shè)高效節(jié)能、綠色環(huán)保、生態(tài)平衡的居住環(huán)境。

3.4 居民參與社區(qū)自治

引導(dǎo)群眾，讓居民能真正參與到社區(qū)自治中來(lái)。在以“以人為本”、“共享共建”為理念導(dǎo)向的新時(shí)代，只有真正讓居民參與其中、發(fā)表意見(jiàn)，貢獻(xiàn)他們的聰明才智才最能獲得他們的滿意和認(rèn)可。編制好“菜單式”老舊小區(qū)整體改造目錄包括價(jià)格清單，方便居民“點(diǎn)菜”，讓老百姓了解并積極參與小區(qū)設(shè)計(jì)改造與管理。

首先，引導(dǎo)社區(qū)參加自治工作，居民通過(guò)參加社區(qū)自治，提高社區(qū)認(rèn)同感和幸福感，構(gòu)建社區(qū)生活共同體，提升居民主動(dòng)改造的欲望[22]。其次，成立社區(qū)自治制度，成立小區(qū)自管組織，鼓勵(lì)社區(qū)居民多提供意見(jiàn)建議，成立咨詢委員會(huì)吸引社區(qū)規(guī)劃師、社區(qū)建筑師等提供技術(shù)支撐，形成居民、社會(huì)、政府之間的良性循環(huán)。

3.5 政策和法規(guī)的支撐

厘清主體，提升改造動(dòng)力和持續(xù)力。老舊小區(qū)的改造工作涉及到城市大部分居民的利益，為了維護(hù)廣大居民群眾的利益，促進(jìn)老舊小區(qū)改造的科學(xué)化、制度化管理機(jī)制的建立，亟需加快建立起相關(guān)的政策體系和法律制度，為老舊小區(qū)改造提供指南針。目前國(guó)家和地方已有頒布相關(guān)關(guān)于老舊小區(qū)改造的政策和法規(guī)，但仍需進(jìn)一步完善和健全[23]。

首先，頒布的政策與法規(guī)需要清晰地界定各個(gè)空間層次所服務(wù)的權(quán)益主體，以及進(jìn)一步強(qiáng)化居民主人公意識(shí)。其次，加強(qiáng)完善對(duì)節(jié)能、節(jié)水、降耗的具體獎(jiǎng)勵(lì)制度及平衡各方利益的調(diào)節(jié)機(jī)制，進(jìn)一步研究可持續(xù)的維護(hù)機(jī)制。最后，建立并完善老舊小區(qū)改造的適用技術(shù)體系，從項(xiàng)目初期立項(xiàng)、中期施工、后期驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，形成一套適應(yīng)老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)體系，并持續(xù)完善改造后的管理和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.6 建設(shè)智慧信息平臺(tái)

老舊小區(qū)的改造建設(shè)工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期可續(xù)性工作，在改造的過(guò)程中要注重管理工作的重要性，在改造完成后要重視小區(qū)的長(zhǎng)效管理和維持工作，從根本上維持小區(qū)的面貌。老舊小區(qū)改造由于人員流動(dòng)性大，缺乏相關(guān)規(guī)范的物業(yè)管理，為了提高小區(qū)的安全性，需制定實(shí)施嚴(yán)格規(guī)范的管理程序。

首先，成立相關(guān)的非營(yíng)利性組織專門負(fù)責(zé)小區(qū)的改造和管理。充分利用當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人臉識(shí)別等高科技的普及，爭(zhēng)取與相關(guān)企業(yè)開(kāi)展技術(shù)合作，引進(jìn)企業(yè)PPP 模式[24]，在緩解財(cái)政壓力的前提下給老百姓帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利益。其次，逐步建立依托于社區(qū)居委會(huì)、街道辦的小區(qū)智慧運(yùn)維平臺(tái)，進(jìn)一步提升老舊小區(qū)的現(xiàn)代化運(yùn)營(yíng)能力。實(shí)現(xiàn)無(wú)線抄表、在線繳費(fèi)、節(jié)水節(jié)能可視化和獎(jiǎng)勵(lì)、社區(qū)內(nèi)專業(yè)技術(shù)人才志愿者服務(wù)網(wǎng)、應(yīng)急呼叫救助系統(tǒng)等綠色物業(yè)管理。在此過(guò)程中使得居民享受到更加安全、便捷、全面、細(xì)致的服務(wù)，煥發(fā)老舊小區(qū)的生機(jī)和活力。

3.7 調(diào)動(dòng)多方資金渠道

目前對(duì)于老舊小區(qū)的改造大部分資金來(lái)自于政府的補(bǔ)貼，除了中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼外，各省市也相應(yīng)出臺(tái)了補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，有的是專門對(duì)加裝電梯或住宅保溫改造進(jìn)行補(bǔ)貼。這些各種繁多的補(bǔ)貼都應(yīng)在地方統(tǒng)籌的前提下，結(jié)合大維修基金統(tǒng)一安排，以發(fā)揮最大的效用。

另外，老舊小區(qū)改造更新應(yīng)積極引入市場(chǎng)機(jī)制，積極調(diào)動(dòng)各方力量，多方融資。合肥老舊小區(qū)改造可以吸取美國(guó)、日本等國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的多元化融資方式，探索多方面老舊小區(qū)融資方式，探索除政府補(bǔ)貼外的市場(chǎng)運(yùn)作化模式。合理利用老舊小區(qū)現(xiàn)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，讓開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中賺取一定利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)和老舊小區(qū)改造的互利共贏。同時(shí)利用小區(qū)閑置土地，對(duì)小區(qū)建筑及內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行改造，明確老舊小區(qū)新增部分的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，增設(shè)小區(qū)屋頂光伏、小區(qū)物業(yè)、停車位、幼兒園等公共基礎(chǔ)設(shè)施，并明確其收益歸屬問(wèn)題，增加小區(qū)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

4 結(jié)語(yǔ)

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前我國(guó)社會(huì)的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q新時(shí)代人民對(duì)美好生活的需要與發(fā)展不平衡不充分之間的矛盾。人民對(duì)美好生活的渴望逐步推動(dòng)著對(duì)老舊小區(qū)人居環(huán)境的優(yōu)化改造，居民更加期待實(shí)現(xiàn)真正參與其中、掌握改造主動(dòng)權(quán)的權(quán)利。同時(shí)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化等實(shí)力的提升，老舊小區(qū)改造成為當(dāng)前提高居民生活水平的大事。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)系統(tǒng)、專業(yè)并且持久的工程，需要不間斷的持續(xù)完善、系統(tǒng)設(shè)計(jì)、整體推進(jìn)。本文在原則理念、問(wèn)題目標(biāo)、分級(jí)分類改造工作的指導(dǎo)下，力求促進(jìn)老舊小區(qū)的科學(xué)化設(shè)計(jì)、系統(tǒng)化集成、共建共享、持續(xù)化循環(huán)，以實(shí)現(xiàn)廣大老區(qū)居民擁有和諧幸福的美好家園愿望。