徐玉虎

摘要：在嚴(yán)峻的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加快管理模式的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，將預(yù)算管理應(yīng)用于資金配置及成本控制過(guò)程中，協(xié)調(diào)企業(yè)的資金供需矛盾、解決利潤(rùn)與成本增長(zhǎng)失衡問(wèn)題。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體，研究預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算管理;問(wèn)題;對(duì)策

引言

自2016年以來(lái)，國(guó)家相關(guān)部門為了調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，收緊了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，在“金融降杠桿”的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理受到了巨大的沖擊，企業(yè)融資渠道收窄，拿地環(huán)節(jié)受到限制，隨時(shí)面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在嚴(yán)峻的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加快管理模式的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資預(yù)算管理的基本特征

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)算管理就是以利潤(rùn)為目標(biāo)導(dǎo)向，全面覆蓋企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)決策及業(yè)務(wù)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的全業(yè)務(wù)、全過(guò)程和全人員進(jìn)行預(yù)算控制與管理?？梢哉f(shuō)，貫徹落實(shí)預(yù)算管理不僅能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理體系，還能夠以成本、利潤(rùn)和投資作為績(jī)效考核基本維度，保證企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都能夠沿著戰(zhàn)略目標(biāo)而運(yùn)作，為企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展提供制度保障。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)不同，受外部環(huán)境影響較大，與政策變更及行業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)具有密切的關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理的過(guò)程中，必須要把握好以下基本特征：

其一，投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算更全面化。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目眾多，且投入資金規(guī)模較大，利益關(guān)系復(fù)雜，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠時(shí)間慢，企業(yè)需要承擔(dān)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在編制投資預(yù)算時(shí)需要全面考慮企業(yè)的內(nèi)部資金存量和市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，以項(xiàng)目預(yù)算為核心，對(duì)各開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)分析與市場(chǎng)定位，做好初期的投資成本測(cè)算，發(fā)揮預(yù)算的前瞻性，關(guān)注行業(yè)宏觀政策變化動(dòng)向，充分考慮投資預(yù)算對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響。在保證投資決策科學(xué)性的基礎(chǔ)上，有效規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

其二，投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算復(fù)雜性更高。在投資預(yù)算規(guī)劃過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮到兩方面的管理矛盾：一方面，工程項(xiàng)目的剛性支出與軟性收入存在矛盾。開發(fā)項(xiàng)目一旦進(jìn)入施工過(guò)程，就需要按照合同約定依據(jù)工程施工進(jìn)度逐步支付工程款項(xiàng)。但房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入受分期付款或長(zhǎng)期貸款等銷售策略影響，資金回籠時(shí)間無(wú)法保證，這就使得企業(yè)的成本支出與資金回收匹配上存在矛盾，這也是投資預(yù)算中必須考慮到的問(wèn)題。另一方面，財(cái)務(wù)報(bào)表上的利潤(rùn)金額與企業(yè)實(shí)際現(xiàn)金流數(shù)額存在矛盾?！邦A(yù)售”是房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售模式，這種營(yíng)銷方式雖然能夠提升銷售業(yè)績(jī)，但企業(yè)會(huì)計(jì)核算周期與項(xiàng)目開發(fā)周期無(wú)法達(dá)到完全一致，使得收入確認(rèn)時(shí)間差異較大，無(wú)法在利潤(rùn)表中體現(xiàn)企業(yè)當(dāng)下的經(jīng)營(yíng)狀況，也進(jìn)一步造成投資預(yù)算編制難度加大[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題分析

現(xiàn)階段，多數(shù)大中型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步建立了較為完善的預(yù)算管理框架體系，但在實(shí)踐過(guò)程中也暴露出一些不足之處，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

其一，投資預(yù)算缺乏戰(zhàn)略眼光。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)資金需求較大，且資金流通效率也直接影響著企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)往往將預(yù)算管理作為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的工具，沒(méi)有考慮到企業(yè)的社會(huì)屬性特征，盲目追求短期經(jīng)濟(jì)效益可能會(huì)影響企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù);同時(shí)，在針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資預(yù)算布局時(shí)，部分項(xiàng)目決策人員僅以自身的管理經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目投入產(chǎn)出因素作為依據(jù)，沒(méi)有考慮到外部環(huán)境因素，包括市場(chǎng)因素、社會(huì)因素、政治環(huán)境因素、產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素、上下游企業(yè)發(fā)展情況等，使得項(xiàng)目預(yù)算方案與實(shí)際情況偏差較大。

其二，預(yù)算執(zhí)行效率不高。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施工程項(xiàng)目投資預(yù)算管理時(shí)，需要區(qū)別項(xiàng)目投資預(yù)算與普通預(yù)算之間的差別，例如：項(xiàng)目投資預(yù)算更注重投資周期設(shè)定、預(yù)期收益測(cè)算等內(nèi)容[2]。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目建設(shè)需要較長(zhǎng)的時(shí)間，需要對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)跟進(jìn)。但從目前調(diào)研情況來(lái)看，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未對(duì)所有項(xiàng)目實(shí)施預(yù)算管理，財(cái)務(wù)監(jiān)督對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行控制力度松弛，再加上各項(xiàng)目部門之間缺乏積極配合，使得項(xiàng)目預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行效率較低。

其三，預(yù)算管理評(píng)估反饋存在缺陷。圍繞著項(xiàng)目投資預(yù)算開展年終預(yù)算績(jī)效評(píng)估工作，是掌握預(yù)算執(zhí)行情況、完善財(cái)務(wù)預(yù)算工作經(jīng)驗(yàn)的有效方式。然而，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立專業(yè)有效的評(píng)估反饋系統(tǒng)，無(wú)法依據(jù)評(píng)估結(jié)果向相關(guān)部門追究責(zé)任，也不能為后續(xù)的項(xiàng)目投資提供信息依據(jù)，進(jìn)一步影響了預(yù)算管理的實(shí)施成效。

三、房地產(chǎn)企業(yè)改進(jìn)預(yù)算管理工作的有效策略

（一）合理規(guī)劃預(yù)算管理布局

由于房地產(chǎn)企業(yè)與外部市場(chǎng)環(huán)境聯(lián)系程度較高，因而企業(yè)要在變動(dòng)中謀求發(fā)展，基于未來(lái)的不確定性制定長(zhǎng)效的戰(zhàn)略規(guī)劃，并以戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)向設(shè)置年度預(yù)算目標(biāo)，合理布局預(yù)算實(shí)施環(huán)節(jié)。在考慮整體因素時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也要做好外部環(huán)境分析工作，全面考慮政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)方式、市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素，明確企業(yè)的目標(biāo)規(guī)劃，擬定中長(zhǎng)期預(yù)算目標(biāo)，并由各職能部門依據(jù)自身的情況編制月度預(yù)算目標(biāo)和季度預(yù)算目標(biāo)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

（二）做好項(xiàng)目投資前期管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目工程投資之前，應(yīng)做好項(xiàng)目前期管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的預(yù)算控制。企業(yè)需要在項(xiàng)目工程立項(xiàng)初期時(shí)就依據(jù)工程量清單、工程設(shè)計(jì)圖紙、工藝技術(shù)規(guī)范、合同條款協(xié)議等內(nèi)容，對(duì)該工程項(xiàng)目的投資規(guī)模、資金支出進(jìn)度、預(yù)期收益進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，確保工程項(xiàng)目投資的合理性;同時(shí)，在預(yù)算部門的牽頭下，項(xiàng)目部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)合財(cái)務(wù)部門編制投資預(yù)算實(shí)施計(jì)劃，充分結(jié)合施工圖紙和施工基本流程，為項(xiàng)目預(yù)算配備充足的財(cái)力、物力和人力資源，并針對(duì)預(yù)算執(zhí)行制定相關(guān)的監(jiān)督管理措施，在不斷提升項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，能夠有效發(fā)揮投資預(yù)算精細(xì)化管理的作用。

（三）選擇合理的預(yù)算編制方法

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要明確投資預(yù)算編制的主要內(nèi)容，例如：在投資成本分析表上要全面體現(xiàn)土地費(fèi)用、前期開發(fā)費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公建配套費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等內(nèi)容;在現(xiàn)金流量分析表上要體現(xiàn)項(xiàng)目總投資現(xiàn)金流、靜態(tài)投資回收期、靜態(tài)投資回報(bào)率、全項(xiàng)目?jī)?nèi)部報(bào)酬率、投資方（股東）內(nèi)部報(bào)酬率等內(nèi)容;在項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算表上要全面體現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入、付現(xiàn)營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、銷售凈利潤(rùn)、毛利率、凈利潤(rùn)、總投資收益率、凈資產(chǎn)收益率等內(nèi)容[3]。

另一方面，選擇科學(xué)的預(yù)算編制方法，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征和需求采用合理的預(yù)算管理模式。例如：投資預(yù)算應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目投資為預(yù)算編制起點(diǎn)，以現(xiàn)金流預(yù)算為核心內(nèi)容，在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，保證投資成本與投資收益的平衡性。預(yù)算編制方法則應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目預(yù)算和滾動(dòng)預(yù)算為主，建立多層次的表格體系，以滿足多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目不同層次預(yù)算編制的需求。此外，投資預(yù)算編制還應(yīng)當(dāng)充分考慮到企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)性和連續(xù)性，依據(jù)短期預(yù)算執(zhí)行考核和行業(yè)發(fā)展動(dòng)向，不斷調(diào)整預(yù)算方案，以提高投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算與外部環(huán)境的契合程度。

（四）強(qiáng)化預(yù)算控制功能

為了貫徹落實(shí)預(yù)算方案，房地產(chǎn)企業(yè)在提升預(yù)算執(zhí)行效率的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)從以下三點(diǎn)考慮問(wèn)題：

其一，實(shí)現(xiàn)預(yù)算定額控制。預(yù)算定額控制法主要應(yīng)用于項(xiàng)目工程成本控制方面，即要求項(xiàng)目工程前期策劃、工程施工、竣工驗(yàn)收、運(yùn)行維護(hù)等環(huán)節(jié)都不能超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)定額?？紤]到項(xiàng)目工程施工過(guò)程較為復(fù)雜，工程計(jì)算量龐大，企業(yè)可以基于預(yù)算方案在事前做好成本定額設(shè)置，執(zhí)行過(guò)程中只需要借助信息技術(shù)設(shè)置預(yù)算警戒控制線，以預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中資金流動(dòng)速率、資金支出進(jìn)度和成本定額作為界限，一旦出現(xiàn)超預(yù)算現(xiàn)象，則自動(dòng)引發(fā)警報(bào)系統(tǒng)，限制預(yù)算申請(qǐng)。通過(guò)管理系統(tǒng)的實(shí)施監(jiān)控，有效提升預(yù)算執(zhí)行效率，保證數(shù)據(jù)計(jì)算質(zhì)量。

其二，實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)控制。限額設(shè)計(jì)控制方法主要應(yīng)用于投資估算環(huán)節(jié)，結(jié)合工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)限額，制定施工圖設(shè)計(jì)方案。在投資估算及任務(wù)書設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)完成以后，企業(yè)可以利用價(jià)值工程的基本原理，層層分析工程造價(jià)，嚴(yán)格審核投資量與工程量，并依據(jù)相應(yīng)的投資配比安排各環(huán)節(jié)的資金支出和資源配置，在保證工程質(zhì)量和建筑功能的基礎(chǔ)上，使工程造價(jià)不高于預(yù)設(shè)目標(biāo)。

其三，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)資金控制。從利潤(rùn)控制層面來(lái)說(shuō)，企業(yè)需要準(zhǔn)確把握好工程總量，在前期對(duì)工程設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行核查，避免相關(guān)人員私自更改工程計(jì)量結(jié)果，采取不平衡報(bào)價(jià)的方式謀取利益，或在工程結(jié)算階段對(duì)合同存在違約的情況進(jìn)行索賠;從資金控制層面來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以通過(guò)加大銷售回款力度、合理延長(zhǎng)工程款支付時(shí)間，加快企業(yè)內(nèi)部資金流動(dòng)速度，達(dá)到緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力目的。

（五）健全預(yù)算考核體系

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資預(yù)算，考慮到開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，企業(yè)需要對(duì)預(yù)算執(zhí)行力度、決策科學(xué)性等內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督與考核。在考核指標(biāo)設(shè)計(jì)上，將投資利潤(rùn)率、投資回收期、現(xiàn)金流動(dòng)比率、預(yù)算計(jì)劃完成率、工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)率、費(fèi)用控制率、安全生產(chǎn)率等作為考核指標(biāo);同時(shí)，采用關(guān)鍵業(yè)績(jī)的考核方法，針對(duì)不同職能的管理部門制定差異化的考核標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)重體系，客觀全面地評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目及業(yè)績(jī)部門的預(yù)算執(zhí)行情況，并建立相應(yīng)的預(yù)算績(jī)效考核反饋體系。在獎(jiǎng)懲制度的輔助下，向預(yù)算執(zhí)行較差的部門及個(gè)人追究責(zé)任，并將考核結(jié)果應(yīng)用到后期的項(xiàng)目投資過(guò)程中，為企業(yè)的投資決策提供信息依據(jù)。

（六）發(fā)揮信息技術(shù)手段的輔助作用

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目種類較多，涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算規(guī)模較大，為了優(yōu)化預(yù)算編制過(guò)程，減少工程項(xiàng)目預(yù)算過(guò)程中出現(xiàn)的漏算、少算或錯(cuò)算等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用信息技術(shù)開展預(yù)算管理工作，使用更先進(jìn)和專業(yè)化的預(yù)算管理軟件，一方面可以在信息共享的基礎(chǔ)上保證各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息及業(yè)務(wù)信息實(shí)時(shí)傳輸?shù)恼鎸?shí)性與時(shí)效性;另一方面也能夠提高預(yù)算編制效率，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成預(yù)算方案的反復(fù)修改和審批工作。此外，企業(yè)還可以借助信息化平臺(tái)建立預(yù)算數(shù)據(jù)庫(kù)，設(shè)置信息實(shí)時(shí)查詢功能，為企業(yè)管理層人員的投資決策提供充足可靠的信息支持。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)施預(yù)算管理是企業(yè)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、拓寬項(xiàng)目效益的有效手段。因此，企業(yè)可以以項(xiàng)目投資為預(yù)算編制起點(diǎn)，通過(guò)對(duì)投資預(yù)算的戰(zhàn)略布局、前期規(guī)劃、編制方法、剛性控制以及績(jī)效考核等方法，貫徹落實(shí)預(yù)算方案，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，提升企業(yè)利潤(rùn)。

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