鄢奇方

摘 要 隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平不斷提高，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也高速發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好，在一定程度上有利于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的現(xiàn)狀，制定一系列的調(diào)控政策，加大調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金需求量巨大的行業(yè)，其發(fā)展需要大量的資金支持，如何確保資金充足、如何保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)目前亟待解決的問(wèn)題。本文針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀指出該行業(yè)當(dāng)前的困境，并提出相關(guān)建議，旨在為房地產(chǎn)行業(yè)日后的發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè) 融資 企業(yè)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量大，回款周期由市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況決定。因此房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈、現(xiàn)金流已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先決條件。目前國(guó)家推出的一系列調(diào)控政策，如保障房建設(shè)、限售限購(gòu)令、一次性繳納土地出讓金、預(yù)繳稅收資金、提高房地產(chǎn)預(yù)售條件等，都限制著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金鏈?zhǔn)亲铌P(guān)鍵的因素，但目前日益收緊的貨幣政策加大了房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度，提高了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。目前，尋求合適的融資渠道已成為了房地產(chǎn)行業(yè)的首要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資概述

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、流通、融資及相關(guān)服務(wù)這一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從取得土地開(kāi)始就需要大量的資金，這個(gè)需求伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從房屋的建設(shè)到配套設(shè)施的完善都是如此。因此從特定渠道獲得的大規(guī)模資金才能保證整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。但特定渠道的大規(guī)模資金在一定程度上會(huì)受到相關(guān)政策的影響，如果自身的償債能力不足，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要性

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，信息技術(shù)也得到了高速發(fā)展，為了適應(yīng)新環(huán)境，使自身在激烈的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中中立于不敗之地，充足穩(wěn)定的資金成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件，好的融資渠道是保證資金鏈在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮重要作用的關(guān)鍵。

（一）可以為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)提供資金支持

很多房地產(chǎn)企業(yè)不只開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目，其發(fā)展需要開(kāi)發(fā)更大范圍的、新的項(xiàng)目。例如，大型地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商碧桂園集團(tuán)，強(qiáng)大的資金鏈為其全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了必要的支持。進(jìn)一步提高了碧桂園的市場(chǎng)占有率，使其成為了國(guó)內(nèi)首屈一指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)。如果房地產(chǎn)企業(yè)把對(duì)外擴(kuò)張作為戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)，就必須以充足的資金鏈作為支持。

（二）可以為房地產(chǎn)企業(yè)的品牌宣傳提供資金支持

房地產(chǎn)企業(yè)要獨(dú)樹(shù)一幟，離不開(kāi)內(nèi)部和外部的全面支持。內(nèi)部的支持來(lái)源于產(chǎn)品的研發(fā)，即房地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售形式的完善。外部的支持來(lái)源于鋪天蓋地的品牌宣傳及有效的銷(xiāo)售策略。例如，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身產(chǎn)品的定位各不相同，碧桂園、萬(wàn)科等企業(yè)不只在國(guó)內(nèi)有項(xiàng)目，還參與了國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。另外各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品也各不相同，產(chǎn)品業(yè)態(tài)和銷(xiāo)售內(nèi)容上的不同選擇決定著房地產(chǎn)企業(yè)搶占的市場(chǎng)份額，這在一定程度上需要大量資金的支持。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式及特點(diǎn)

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式多種多樣，但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍受到傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的束縛，因此融資的主要渠道還是銀行貸款。由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，舊的融資方式已經(jīng)不能滿(mǎn)足現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的需求。而現(xiàn)今的銀行信貸政策又受到國(guó)家宏觀政策的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)產(chǎn)生了危機(jī)感，開(kāi)始選擇其他的融資方式。隨著市場(chǎng)的高速發(fā)展，各種融資方式也相繼出現(xiàn)。除了銀行貸款外，近期也有許多房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注企業(yè)債、信托、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，具體渠道如下。

（一）上市股票融資

上市融資這一方式對(duì)企業(yè)而言是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但是其門(mén)檻過(guò)高。許多企業(yè)直接融資的IPO進(jìn)程在資本市場(chǎng)面臨法律問(wèn)題、程序問(wèn)題和市場(chǎng)準(zhǔn)入問(wèn)題，目前僅有萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)等房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)該方式成功融資。因此上市融資對(duì)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是十分困難的。很多房地產(chǎn)另辟蹊徑，為了達(dá)到上市融資的目的，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)上市殼企業(yè)后增資，達(dá)到上市融資的目的。銀行再根據(jù)實(shí)際情況為有信譽(yù)的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資和服務(wù)。

（二）銀行渠道

銀行貸款政策支持是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最主要的融資方式，短期信貸可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供現(xiàn)金流。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)階段，有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款可以選擇，可以用土地和在建項(xiàng)目為抵押物，申請(qǐng)相應(yīng)的專(zhuān)項(xiàng)貸款。除了傳統(tǒng)的借貸方式外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極探索其他類(lèi)型的銀行借貸，如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸，即以項(xiàng)目的權(quán)益和收益作為擔(dān)保，向銀行貸款;再如并購(gòu)貸款，即以并購(gòu)項(xiàng)目的未來(lái)現(xiàn)金流為擔(dān)保，向銀行貸款。

（三）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托是近幾年才發(fā)展起來(lái)的融資方式，由融資方向信托企業(yè)申請(qǐng)，制作信托計(jì)劃，面對(duì)社會(huì)公開(kāi)或者定向發(fā)行相關(guān)信托產(chǎn)品，目的是集合社會(huì)上的閑散資金。這樣的信托計(jì)劃可以在很大程度上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資成本，同時(shí)這種融資方式較其他方式更為靈活，利息也可以調(diào)整。

（四）房地產(chǎn)公司債券

由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)的難題，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)考慮采用融資成本較低又可以達(dá)到融資的目的的企業(yè)債券方式。在目前我國(guó)的債券市場(chǎng)上，債券類(lèi)型按發(fā)行主體進(jìn)行劃分，主要包括國(guó)家債、金融債與企業(yè)債三種。從目前行業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的公司債券發(fā)行量較少，因此房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)行企業(yè)債券的空間還很大。同時(shí)，國(guó)家也支持信譽(yù)條件良好的企業(yè)經(jīng)證監(jiān)部門(mén)批準(zhǔn)后發(fā)行公司債券，開(kāi)拓新的融資方式，努力擺脫房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行借貸的依賴(lài)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極探索企業(yè)債券這一融資方式。

（五）項(xiàng)目定向跟投

項(xiàng)目跟投是以房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主要投資目標(biāo)的，企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)情況確定一個(gè)比較合理的跟投利率。很多企業(yè)的跟投項(xiàng)目還對(duì)企業(yè)的內(nèi)部員工開(kāi)放，這種融資模式在一定程度上可以調(diào)動(dòng)員工參與項(xiàng)目的積極性。這種方式可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的互惠共贏，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的建議

貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，現(xiàn)行金融調(diào)控政策影響著傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，傳統(tǒng)融資方式存在的弊端正日益凸顯出來(lái)。

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)能力，降低對(duì)外界資金的依賴(lài)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有效提高資金的周轉(zhuǎn)速度，提高各個(gè)企業(yè)甚至各個(gè)項(xiàng)目的之間的資金周轉(zhuǎn)速度，在資金需求節(jié)點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)有效“輸血”。同時(shí)，“打鐵還需自身硬”， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，用產(chǎn)品吸引客戶(hù)，讓客戶(hù)信任企業(yè)，形成有效的資金回流模式。

（二）改變企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方式，打破企業(yè)單一的融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了打破“獨(dú)行俠”思維模式的時(shí)候，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，獨(dú)立作戰(zhàn)的模式已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合多種經(jīng)營(yíng)模式，鼓勵(lì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)和大型房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合作，鼓勵(lì)企業(yè)改變單一的運(yùn)營(yíng)方式，采用多元化經(jīng)營(yíng)模式，保證企業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。國(guó)內(nèi)很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始涉獵不同行業(yè)的發(fā)展，其中有些大型房地產(chǎn)企業(yè)甚至參與了娛樂(lè)等多個(gè)行業(yè)，以拓寬資金渠道，最大限度地確保企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。這種發(fā)展模式，在一定程度上解決了企業(yè)資金渠道單一的問(wèn)題。

（三）及時(shí)識(shí)別市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，合理安排地產(chǎn)項(xiàng)目的投資

分散投資，分散風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的首選決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)地區(qū)投資一個(gè)項(xiàng)目，那么風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)。如果這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，就會(huì)大大影響該項(xiàng)目的發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在能力范圍內(nèi)合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將項(xiàng)目分散到不同的城市，有效減少損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要合理掌控各個(gè)項(xiàng)目的具體進(jìn)度，結(jié)合各個(gè)階段的項(xiàng)目進(jìn)度、經(jīng)營(yíng)情況和融資成本，安排適合每個(gè)階段的融資模式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該考慮項(xiàng)目的自身情況，根據(jù)項(xiàng)目情況安排融資規(guī)模，滿(mǎn)足當(dāng)下的融資需求，盡量控制融資成本。

（四）鼓勵(lì)企業(yè)培養(yǎng)融資人才

房地產(chǎn)行業(yè)急缺融資專(zhuān)業(yè)的人才，主要是由于企業(yè)的財(cái)務(wù)人員并非融資專(zhuān)業(yè)的人才。企業(yè)要積極培養(yǎng)既懂金融又懂房地產(chǎn)的復(fù)合型人才。隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等一系列新的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的興起，房地產(chǎn)行業(yè)需要大量人才作為堅(jiān)強(qiáng)的后盾。這些人才與以往不同，他們需要全面掌握金融、證券業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、法律、資產(chǎn)評(píng)估等知識(shí)。企業(yè)要成為具有競(jìng)爭(zhēng)力的大型企業(yè)，必須從企業(yè)的內(nèi)部做起，大力培養(yǎng)企業(yè)的金融人才。

五、結(jié)語(yǔ)

在新的發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新突破，必須改變舊觀念和舊方式。隨著這些年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。舊的銀行貸款方式在政策的要求下門(mén)檻漸高，已經(jīng)不能適應(yīng)所有房地產(chǎn)企業(yè)的要求。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)發(fā)展必須構(gòu)建多元、合理的融資渠道。貸款不能也不應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一渠道。必須在以銀行貸款為大前提的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等多種融資形式相結(jié)合，形成良性的、低風(fēng)險(xiǎn)、高效率的融資渠道。值得欣慰的是我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始尋找適合自身的融資方式，為自身的發(fā)展獲取資金，保障企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為湖北時(shí)瑞達(dá)重型工程機(jī)械有限企業(yè)）

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