張楠

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計有別于傳統(tǒng)核算會計，屬于財務(wù)管理和內(nèi)部控制的重要手段與方式。引入管理會計理念，能夠有效地優(yōu)化企業(yè)決策，加大內(nèi)部控制力度，顯著提升管理效率。本文對房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系構(gòu)建的重要意義進行分析，探究構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系的特點，分析房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系目前存在的問題，并從人才培養(yǎng)體系、決策經(jīng)營機制、助力運營管理、成本控制管理等幾個方面提出改善對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建管理會計體系提供參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 管理會計 體系構(gòu)建

一、前言

在房地產(chǎn)市場不斷快速發(fā)展的背景下，許多企業(yè)都將重心放在了房地產(chǎn)項目的建設(shè)與開發(fā)中。為了從根本上保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)效益與質(zhì)量，企業(yè)需要編制中長期的發(fā)展計劃，利用現(xiàn)代化的會計管理方式，開展對項目的預(yù)算管理與資金整合分析工作。但就當(dāng)前的財務(wù)管理情況來看，管理會計的效用沒有得到充分的發(fā)揮，成本控制力度不足，無法為經(jīng)營決策提供強有力的依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要引入管理會計體系，保證會計信息的實效性，為項目建設(shè)提供有力的支持。本文研究構(gòu)建管理會計體系的特點和意義，探討管理會計體系構(gòu)建中存在的問題，并提出優(yōu)化管理會計體系的對策。管理會計注重的是長期目標(biāo)的實現(xiàn)，因此可以為企業(yè)決策的制定提供有力的參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建管理會計體系的意義

（一）構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)相比，經(jīng)營方式具有開發(fā)周期長、投資金額大、產(chǎn)品流動性弱等特性，因此管理會計側(cè)重于在戰(zhàn)略規(guī)劃、投資測算、成本控制、風(fēng)險管控、績效評價等方面的應(yīng)用，對房地產(chǎn)企業(yè)來說具有重要的意義。從工作內(nèi)容來看，管理會計不僅要具備豐富的會計核算方面的知識，還需要擁有全面預(yù)算、現(xiàn)金流分析、投資測算、成本管控以及財務(wù)模型建立等方面的管理技能，同時要熟悉公司內(nèi)部的流程和制度，以便發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項目運行中存在的風(fēng)險因素，及時制定調(diào)整措施，幫助企業(yè)提升經(jīng)營決策有效性。

（二）能夠提升企業(yè)內(nèi)部控制能力

基于房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴大發(fā)展規(guī)模的背景，資金投入額不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)更要將管理會計的優(yōu)勢發(fā)揮出來，保證其能夠貫穿各個項目，對各類資源進行整合與配置。利用制定全面預(yù)算、建立投資預(yù)測模型、編制各類財務(wù)分析報告等方法，對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)資金進行定量分析，并進一步確定財務(wù)管理的動態(tài)指標(biāo)，以反映并提升企業(yè)的內(nèi)部控制效率。

（三）可以全面進行成本費用控制

在管理會計體系中，起到根本作用的是成本，因此在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系的過程中，重點應(yīng)當(dāng)放在業(yè)務(wù)全成本控制過程中。主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)各項經(jīng)濟活動都是圍繞開發(fā)項目開展的，形成了決策層、管理層、項目層的成本管理結(jié)構(gòu)，搭建了包括資金成本、工程成本、財務(wù)成本的全方位成本體系。管理會計體系的構(gòu)建，可以加強財務(wù)活動與業(yè)務(wù)活動的緊密聯(lián)系，使財務(wù)部門能夠獲得全面的信息，實現(xiàn)對各個項目的成本控制，從而實現(xiàn)有效的經(jīng)營成果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系構(gòu)建中存在的問題

（一）管理會計人員素養(yǎng)與技能水平不高

管理會計和財務(wù)會計是兩個不同的領(lǐng)域，有不一樣的分工與職能，管理會計工作的要求往往更高、更加全面。但在目前的房地產(chǎn)財務(wù)體系中，財務(wù)人員多數(shù)還處于傳統(tǒng)的財務(wù)核算工作中，未具備相應(yīng)的專業(yè)水平和技能，難以發(fā)揮管理會計的作用。

（二）缺乏有效的經(jīng)營決策量化工具

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目具備周期長、投資大等特點，一旦項目決策出現(xiàn)失誤，會使企業(yè)陷入經(jīng)營危機。如果不能將管理會計引入項目決策階段，就不能用量化工具對決策進行優(yōu)化，也就無法結(jié)合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，幫助管理者做出正確的選擇和判斷。

（三）信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)支撐力度不足

管理會計的工作對企業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻，而信息技術(shù)的運用可以為管理會計的發(fā)展提供強大的技術(shù)支持，也為公司處理信息的準(zhǔn)確性提供保障，這使得管理會計的工作可以有效地開展，為公司決策提供準(zhǔn)確有效的信息。

（四）成本管控力度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在過去20年的發(fā)展中，利潤相對傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)而言更為豐厚，因此對成本費用一直是較為粗放的管理模式。管理會計的成本管理在房地產(chǎn)項目的成本控制中可以起到控制、監(jiān)督的作用，但目前財務(wù)人員很難真正涉及項目全成本控制流程，沒有體現(xiàn)出管理會計的本質(zhì)和作用。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系的策略

（一）重視管理會計人才梯隊培養(yǎng)，加強管理會計體系建設(shè)

在構(gòu)建管理會計體系的過程中，需要大量的高水平財務(wù)人員，這就需要將財務(wù)人員從繁重的核算工作中解放出來，轉(zhuǎn)向財務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)工作，這樣才能提高工作效率，將更多精力投入管理會計工作。管理會計的核心是企業(yè)價值管理，將財務(wù)會計、管理會計、人力資源、生產(chǎn)銷售等緊密結(jié)合起來，需要很高的專業(yè)綜合素養(yǎng)。同時企業(yè)應(yīng)提供大量培訓(xùn)學(xué)習(xí)機會，鼓勵財務(wù)人員參與接觸更多的業(yè)務(wù)崗位，通過實踐運用檢驗理論知識，加強管理會計體系建設(shè)。

（二）做好全面預(yù)算編制工作，建立經(jīng)營決策機制

房地產(chǎn)企業(yè)要建立決策機制，需要做好全面預(yù)算管理工作。從拿地測算、項目建設(shè)周期預(yù)算、盈利預(yù)測評估、現(xiàn)金流量預(yù)測等模塊入手，建立一整套財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測分析模型。不僅要以營利為目標(biāo)，更要重視資金運作效率，在項目開發(fā)整個周期進行預(yù)測排布分析。在這個過程中，應(yīng)當(dāng)將企業(yè)組織結(jié)構(gòu)作為核心，并且遵循從小到大、從下到上的預(yù)算編制方式，建立從項目到區(qū)域再到集團總部的全面預(yù)算管理模型，做好業(yè)務(wù)管理、項目開發(fā)、產(chǎn)品營銷等各個環(huán)節(jié)的預(yù)算編制工作，并細化到各個項目的預(yù)算過程中。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈進行分析，保證預(yù)算周期的合理性，編制合理的年度預(yù)算，逐步加大現(xiàn)金流管理力度。

（三）加強數(shù)據(jù)信息化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)支撐，助力運營管理

在構(gòu)建企業(yè)管理會計體系的過程中，需要引入先進的信息化系統(tǒng)，整合企業(yè)的大數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫，編制信息數(shù)據(jù)報表，還要利用財務(wù)報表對各個部門的數(shù)據(jù)進行歸納分析。在建立房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)信息化管理平臺的過程中，要注重從以下幾個方面入手：

一是立足于房地產(chǎn)企業(yè)的基本特點，編制一套適用于企業(yè)的分析指標(biāo)與管理會計報表，了解企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展需求，在實踐中發(fā)現(xiàn)問題的根源，以盡快解決問題，優(yōu)化管理效果。

二是通過建立企業(yè)數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的方式，將企業(yè)各個部門中零散的數(shù)據(jù)整合在一起，并進行集約化的管理，同時引入專業(yè)的信息化管理工具，保證數(shù)據(jù)的實效性。

三是實行對各個部門信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)的管控，有效加快信息的傳遞，實現(xiàn)各個部門之間的溝通與交流。

四是利用BI技術(shù)，保證數(shù)據(jù)管理的效果，對業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與財務(wù)數(shù)據(jù)進行監(jiān)控，將各方數(shù)據(jù)整合在一起，實現(xiàn)共享管理的目標(biāo)，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流信息能夠直觀地展現(xiàn)出來。

數(shù)據(jù)信息化系統(tǒng)可以及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理活動中存在的風(fēng)險因素并盡早解決，幫助企業(yè)的管理人員制定出正確的決策，提升整體的財務(wù)管理質(zhì)量與風(fēng)險應(yīng)對能力。

（四）狠抓成本精細化管理，提升整體經(jīng)濟效益

在競爭加劇、利潤下降的今天，房地產(chǎn)企業(yè)需要花力氣狠抓成本精細化管理。

首先，需要建立標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本和費用控制體系，對目標(biāo)成本及三項費用口徑進行嚴格分類、細化和統(tǒng)一，及時將支出的歷史數(shù)據(jù)與預(yù)測的目標(biāo)進行對比，嚴格監(jiān)控動態(tài)數(shù)值，當(dāng)發(fā)現(xiàn)實際數(shù)據(jù)與目標(biāo)不一致的情況時，需要及時進行跟蹤與調(diào)整并分析差異出現(xiàn)的原因。

其次，需要完善標(biāo)準(zhǔn)成本，結(jié)合項目開發(fā)的規(guī)劃指標(biāo)，對項目進行預(yù)測與估算，了解項目工程量，擬定科學(xué)化的施工方案，以降低整體成本支出;制定明確的施工標(biāo)準(zhǔn)，因為施工標(biāo)準(zhǔn)會直接影響工程造價，只有通過規(guī)范施工指標(biāo)，才能對施工預(yù)算工程招標(biāo)進行把控;建立合格的供應(yīng)商庫和價格數(shù)據(jù)庫，與優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的供應(yīng)商優(yōu)先合作，并充分發(fā)揮集團集中采購的議價優(yōu)勢，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地降低成本支出，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。

最后，在建立成本數(shù)據(jù)庫的過程中，財務(wù)人員要深入業(yè)務(wù)一線，要做到：

一是在項目可行性研究中，與銷售、設(shè)計、工程、采購等部門合作，論證項目的預(yù)期成本和目標(biāo)收益，同時對項目所在地的市政條件、地理環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等方面要有深入的了解，結(jié)合項目市場定位、成本控制目標(biāo)、資金運作等因素，建立預(yù)測分析模型，編制項目可行性研究報告。

二是在成本編制過程中，根據(jù)銷售計劃計算項目的盈虧臨界點，預(yù)測項目盈利能力，根據(jù)項目進度計劃、工程概算、人員編制等資料，運用本量利分析法，制定最佳目標(biāo)成本。

三是在融資工作中，根據(jù)投資進度編制項目現(xiàn)金流量預(yù)算表，預(yù)測資金缺口，確定融資方案。

總之，財務(wù)人員要學(xué)會充分挖掘數(shù)據(jù)，并研究成本差異背后反映出來的內(nèi)部管理問題，從而進行有效的財務(wù)分析，這樣才能充分發(fā)揮管理會計的作用。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運營發(fā)展過程中，要想建立完善的管理會計體系，就需要搭建完善的管理平臺，立足于企業(yè)的基本情況與發(fā)展需求，選擇最合適的構(gòu)建方式，做好全面預(yù)算管理與信息化管理系統(tǒng)的建設(shè)工作。在充分分析內(nèi)外因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場的需求進行預(yù)估，對成本實行有效管控，保證企業(yè)的經(jīng)濟效益不斷提升，這樣才能在多變的市場中占據(jù)有利地位。

（作者單位為天陽地產(chǎn)有限公司）

參考文獻

[1] 黃敬婕.關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系建設(shè)問題的探討[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2017（01）：250.

[2] 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管控體系的框架與構(gòu)建課題組，余紅燕.房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系的構(gòu)建與實施[J].財務(wù)與會計，2016（10）：19-20.

[3] 梁潔.房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理會計報表體系設(shè)計分析[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2019（02）：93-94.

[4] 吳建國.房地產(chǎn)企業(yè)管理會計職能作用與實際運用問題思考[J].企業(yè)改革與管理，2018（02）：142+162.

[5] 宮玉義，于麗.加強管理會計在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中應(yīng)用的研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2017（12）：170-171.