彭海明

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大、投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)高效、合理、安全的現(xiàn)金流提出更高的管理要求?，F(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算的編制流于形式，現(xiàn)金流管理與業(yè)務(wù)流程管理脫節(jié)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式、理念進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)生上述問題的原因在于財(cái)務(wù)的職能僅限于反映和監(jiān)督?，F(xiàn)金流管理與業(yè)務(wù)管理相結(jié)合已成為未來(lái)現(xiàn)金流管理的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的職能應(yīng)逐漸向籌集資源、合理配置資源方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流 管理

一、前言

現(xiàn)金管理貫穿于房地開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的所有環(huán)節(jié)，是流動(dòng)性最強(qiáng)的資產(chǎn)，高效的現(xiàn)金流管理關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，與其他行業(yè)相比，具有資金需求量大、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比面臨著更大的資金風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中的預(yù)算編制、執(zhí)行以及現(xiàn)金流管理與業(yè)務(wù)管理相結(jié)合等方面進(jìn)行探討，旨在提高房地產(chǎn)企業(yè)資源的配置效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、研究房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的必要性

現(xiàn)金流是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的“血液”，資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)成敗的關(guān)鍵因素，現(xiàn)金流在企業(yè)決策中占很大比重。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具有資金需求量大、占用時(shí)間長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，所以現(xiàn)金流成為了企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。合理、高效、安全地管理現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中最重要的任務(wù)。

現(xiàn)金流不同于凈利潤(rùn)，它能更好地反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中面臨著巨大的壓力，許多公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好但因?yàn)楝F(xiàn)金周轉(zhuǎn)問題崩潰。現(xiàn)金流是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)的基本動(dòng)力，沒有充足現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)必定失敗。必須作好戰(zhàn)略性的現(xiàn)金流規(guī)劃，在經(jīng)營(yíng)方面，要優(yōu)化現(xiàn)金流管理流程，不應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流管理是企業(yè)戰(zhàn)略管理和經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中存在的問題

（一）現(xiàn)金流預(yù)算管理方面存在缺陷

1.預(yù)算編制過程中存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算是全面預(yù)算的一部分，現(xiàn)代企業(yè)管理對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算的要求是實(shí)現(xiàn)全方位、全過程、全員的預(yù)算。現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)編制現(xiàn)金流預(yù)算的主體為財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)部門僅以過去的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，沒有深入了解影響業(yè)務(wù)的各項(xiàng)因素。此外，財(cái)務(wù)部門沒有掌握和配置資源的權(quán)限，因此現(xiàn)金流預(yù)算與業(yè)務(wù)預(yù)算無(wú)法融合，財(cái)務(wù)部門的工作無(wú)法滿足業(yè)務(wù)部門的需要。這也是現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行難和財(cái)務(wù)管理受重視的程序遠(yuǎn)低于業(yè)務(wù)管理的根本因素。

企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化、企業(yè)價(jià)值的最大化。現(xiàn)金流信息實(shí)現(xiàn)了全流程、全覆蓋，貫穿于企業(yè)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)今社會(huì)，金融風(fēng)險(xiǎn)大，企業(yè)隨時(shí)面臨著資金周轉(zhuǎn)不暢、無(wú)法清償動(dòng)期債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)要生存和發(fā)展就必須提高現(xiàn)金管理能力，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，發(fā)揮企業(yè)現(xiàn)金流管理的“自我造血”功能，才能保證“口袋有錢”，才能保證“錢途”無(wú)限光明。

2.現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行不到位?，F(xiàn)金流預(yù)算的實(shí)質(zhì)是一種控制手段，是為了控制資源和配置資源?，F(xiàn)金流預(yù)算的編制只是現(xiàn)金流管理的開端，現(xiàn)金流預(yù)算的關(guān)鍵在于預(yù)算的執(zhí)行?，F(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)未設(shè)置預(yù)算監(jiān)控機(jī)構(gòu)，現(xiàn)金流預(yù)算的控制權(quán)一般由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)?，F(xiàn)金流預(yù)算的控制手段主要是資金審批和費(fèi)用控制，其實(shí)質(zhì)是事后控制，缺乏事前對(duì)資源的配置控制及事中對(duì)資源的使用控制，未設(shè)立控制目標(biāo)，也未建立日常管理控制制度。

（二）現(xiàn)金流管理與業(yè)務(wù)流程管理脫節(jié)

1.融資方面。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要依靠債權(quán)融資，常用抵押貸款、相互擔(dān)保貸款、高利貸等高風(fēng)險(xiǎn)、高融資成本的融資方式，在經(jīng)營(yíng)過程中很少考慮到自身的融資能力，融資計(jì)劃和企業(yè)發(fā)展計(jì)劃分離。企業(yè)只有在出現(xiàn)資金缺口時(shí)才考慮到融資，沒有融資籌劃的過程，無(wú)法結(jié)合企業(yè)的自身?xiàng)l件選擇科學(xué)的融資方式、渠道、規(guī)模，只能被動(dòng)迎合資本市場(chǎng)供給方的要求，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本過高、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)過大。

2.投資方面。房地產(chǎn)企業(yè)的投資具有一定特性，每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都是一個(gè)完整的投資過程。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金占用時(shí)間長(zhǎng)、需求量大、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期都在2年—5年，在項(xiàng)目開始階段，需要投入大量資金，資金一旦投入便無(wú)法收回?，F(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資行為缺乏合理規(guī)劃，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)無(wú)防范措施，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)資金的流入缺少必要的監(jiān)控機(jī)制，導(dǎo)致資金流回不清，降低了資金的利用率。如果后續(xù)資金不能及時(shí)到位，將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)，造成無(wú)法估量的損失。

四、現(xiàn)金流管理中存在問題的原因

大部分管理者錯(cuò)誤地認(rèn)為現(xiàn)金流的管理是財(cái)務(wù)部門的事情，財(cái)務(wù)部門就是管“錢”的，“錢”的管理和使用是財(cái)務(wù)部門的工作。

由于飽受資金之痛，一時(shí)間“現(xiàn)金為王”成為房地產(chǎn)企業(yè)的救命秘訣，如何使用手中的錢、如何管理好現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵?，F(xiàn)金流管理分為日常管理、戰(zhàn)略管理兩個(gè)層面，要真正管好現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，必須在組織機(jī)構(gòu)、企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略的基礎(chǔ)上，建立管理現(xiàn)金流的全面控制體系。必須明確企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)、明確各單位的職權(quán)，保證現(xiàn)金流管理措施的有效推行。

（一）現(xiàn)金流管理戰(zhàn)略與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行分析，確保現(xiàn)金流與市場(chǎng)環(huán)境變化相符。根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略制定相應(yīng)的融資戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將現(xiàn)金流管理戰(zhàn)略與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合，可以強(qiáng)化現(xiàn)金流的戰(zhàn)略管理效果，

（二）現(xiàn)金流日常管理與業(yè)務(wù)管理相結(jié)合

現(xiàn)金流管理依賴于業(yè)務(wù)管理，因?yàn)楝F(xiàn)金流管理過程中存在弊端。首先財(cái)務(wù)信息具有滯后性，財(cái)務(wù)部門反映的是已經(jīng)發(fā)生過的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù);其次財(cái)務(wù)信息具有不完整性，會(huì)計(jì)憑證僅反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的部分信息，無(wú)法反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的完整情況。所以現(xiàn)金流管理的控制點(diǎn)應(yīng)向前移，現(xiàn)金流的日常管理應(yīng)與業(yè)務(wù)管理相結(jié)合。

現(xiàn)金流管理是企業(yè)管理工作的一部分，長(zhǎng)期以來(lái)現(xiàn)金流管理與業(yè)務(wù)管理脫節(jié)或滯后于業(yè)務(wù)管理，無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。現(xiàn)金流管理應(yīng)同業(yè)務(wù)管理相結(jié)合，讓財(cái)務(wù)人員實(shí)時(shí)參與到具體業(yè)務(wù)管理中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的高效運(yùn)行，合理配置資源，發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理中潛在的風(fēng)險(xiǎn)和管理漏洞，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理，控制成本，保證業(yè)務(wù)利益的最大化，使財(cái)務(wù)工作從監(jiān)管企業(yè)的工具變?yōu)橹С制髽I(yè)發(fā)展的力量。

現(xiàn)金流管理并不局限于財(cái)務(wù)工作，要打通財(cái)務(wù)部門、戰(zhàn)略管理部門、業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)壁壘，保證現(xiàn)金流決策的科學(xué)性與合理性，提高企業(yè)效益，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

五、改進(jìn)現(xiàn)金流管理工作的建議

（一）改善現(xiàn)金流預(yù)算管理的建議

1.重視現(xiàn)金流預(yù)算管理。要有效實(shí)行現(xiàn)金流預(yù)算管理，樹立正確的、科學(xué)的預(yù)算管理理念，即現(xiàn)金流預(yù)算管理是使企業(yè)資金資源獲得最佳利用效果的管理模式?，F(xiàn)金流預(yù)算管理的核心是對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、現(xiàn)金流、信息流進(jìn)行全面整合，對(duì)現(xiàn)金流、業(yè)務(wù)流進(jìn)行全面的事前規(guī)劃，按職權(quán)范圍落實(shí)到人，由公司管理層組織、協(xié)調(diào)，由財(cái)務(wù)部門和各業(yè)務(wù)部門共同編制現(xiàn)金流預(yù)算。公司各部門應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念、明確職責(zé)，由“要我”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙?，?qiáng)化各部門預(yù)算管理的自覺意識(shí)，培養(yǎng)相關(guān)行為習(xí)慣，充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性。

2.設(shè)置預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。設(shè)置預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)現(xiàn)金流預(yù)算編制的組織工作，保證現(xiàn)金流預(yù)算的權(quán)威性，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算管理約束?，F(xiàn)金流預(yù)算具有控制費(fèi)用、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程和調(diào)整組織結(jié)構(gòu)等功能，要充分發(fā)揮現(xiàn)金流預(yù)算的功能，必須設(shè)置與之相適應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，保證現(xiàn)金流預(yù)算的有效執(zhí)行。

3.健全“業(yè)財(cái)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制。財(cái)務(wù)部門作為現(xiàn)金流預(yù)算管控的牽頭部門，在現(xiàn)金流預(yù)算的編制、執(zhí)行工作中具有督導(dǎo)責(zé)任，同時(shí)要與業(yè)務(wù)部門協(xié)調(diào)，創(chuàng)造“業(yè)財(cái)”聯(lián)動(dòng)的工作環(huán)境。建立“業(yè)財(cái)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制的好處有以下幾點(diǎn)。首先，事前的“內(nèi)外聯(lián)動(dòng)”預(yù)定預(yù)算引導(dǎo)現(xiàn)金流預(yù)算的控制從“用了算”到“算了用”;其次，事中的“左右聯(lián)動(dòng)”嚴(yán)格遵循現(xiàn)金流預(yù)算安排工作，可以形成對(duì)預(yù)算的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，從而協(xié)同業(yè)務(wù)部門實(shí)時(shí)掌握現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行情況，勤檢查、勤溝通，盡早發(fā)現(xiàn)并解決問題;再次，事后的“上下聯(lián)動(dòng)”的評(píng)價(jià)體系，可以及時(shí)評(píng)價(jià)預(yù)算的執(zhí)行情況?？梢圆捎枚ㄆ?、不定期等多種形式，評(píng)價(jià)預(yù)算的執(zhí)行情況，分析預(yù)算異常的原因，并及時(shí)同業(yè)務(wù)部門人員探討、及時(shí)解決現(xiàn)金流預(yù)測(cè)和執(zhí)行過程中的問題。提高現(xiàn)金流預(yù)算編制質(zhì)量、提高現(xiàn)金流的管理效益、提高現(xiàn)金流的管理效率，使現(xiàn)金流預(yù)算管理各環(huán)節(jié)呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（二）基于現(xiàn)金流管理的業(yè)務(wù)流程再造策略

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資、投資流程會(huì)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的效率、效益產(chǎn)生重大影響，并最終影響企業(yè)的發(fā)展。

1.籌資活動(dòng)流程再造的原則。籌資活動(dòng)可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金支持，以保證項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在制定籌資方案時(shí)需關(guān)注未來(lái)現(xiàn)金流及融資靈活性的匹配程度，以保證項(xiàng)目資金的需求。要評(píng)估籌資方案的戰(zhàn)略性、經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性，分析不同籌資方案的成本，減少籌資成本，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目投資流程再造的原則。要根據(jù)企業(yè)自身的條件謹(jǐn)慎選擇投資項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的分析，并提前確定籌資方案，保證項(xiàng)目在發(fā)展過程中不會(huì)因?yàn)橘Y金不足或資金不到位導(dǎo)致建設(shè)工期及建設(shè)質(zhì)量受限。企業(yè)要按計(jì)劃進(jìn)度投放資金，嚴(yán)格控制資金投入的時(shí)間、數(shù)額，并及時(shí)評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資的進(jìn)展。

3.項(xiàng)目實(shí)施流程再造的原則。為提高管理水平，減少資金占用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化工程流程，加強(qiáng)施工控制管理，依據(jù)合同約定劃分責(zé)任，減少索賠，嚴(yán)格控制工程變更，加大對(duì)施工方的監(jiān)管力度，對(duì)施工各環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，強(qiáng)加對(duì)材料的管理和使用，確保工期及工程質(zhì)量，有效地控制工程投入。影響房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素是利潤(rùn)和現(xiàn)金流，但其實(shí)質(zhì)還是現(xiàn)金流。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的流程進(jìn)行再造，可以幫助企業(yè)獲取現(xiàn)金流，保障企業(yè)現(xiàn)金流的暢通。

六、結(jié)語(yǔ)

本文就房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)金流預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理與業(yè)務(wù)管理相結(jié)合的問題進(jìn)行分析研究，認(rèn)為現(xiàn)金流管理不只是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，要打通企業(yè)各部門之前的壁壘，由專門的機(jī)構(gòu)組織企業(yè)各部門參與現(xiàn)金流預(yù)算的編制，強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算合理配置資源的功能，使現(xiàn)金流具備可行性、可考核性，將現(xiàn)金流管理同業(yè)務(wù)管理相結(jié)合，提高企業(yè)資源的利用效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)還在不斷加劇，現(xiàn)金流已成為企業(yè)成敗的關(guān)鍵。因此高效、安全地使用現(xiàn)金是任何一家房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理過程中，都應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的問題。只有具備獲利能力，高度重視現(xiàn)金流管理，且保持充足的現(xiàn)金流，才能使企業(yè)盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。才能提高現(xiàn)金流管理的水平，提高公司的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)現(xiàn)能力，建立多元化的籌資體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

（作者單位為吉林市光明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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