蔡中為

摘 要： 大型商業(yè)綜合體布局對城市發(fā)展具有綜合拉動作用，包括聚斂人氣、滿足人們休閑體驗需求、補充城市基礎(chǔ)設(shè)施、拉動新區(qū)發(fā)展等。大型綜合體的建設(shè)發(fā)展需進一步增加休閑文化元素，加強交通組織，在落位過程中突出政府引導(dǎo)的作用。

關(guān)鍵詞： 大型商業(yè)綜合體 休閑體驗 夜經(jīng)濟 假日經(jīng)濟

一、城市中布局大型商業(yè)綜合體的作用

（一）提振城市發(fā)展信心，增強城市經(jīng)濟發(fā)展活力

大型商業(yè)綜合體的特點是規(guī)模大、功能全、業(yè)態(tài)新、輻射廣，應(yīng)該適度必要將大型商業(yè)綜合體打造成城市地標(biāo)建筑，成為城市商業(yè)標(biāo)桿，提振城市發(fā)展信心。大型商業(yè)綜合體的出現(xiàn)及在城市商業(yè)中發(fā)揮重要作用，其核心是其給消費帶來的一站式、快捷方便的休閑購物體驗。其特點是規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，因為只有具備較大的占地規(guī)模才能給消費者提供購物、餐飲、室內(nèi)娛樂等多種體驗。在城市人流量大或者城市發(fā)展重大區(qū)域等重要節(jié)點位置，布局外觀獨特、定位清晰的地標(biāo)性商業(yè)建筑，并由點到面，構(gòu)建城市發(fā)展主框架，通過打造商業(yè)綜合體高度云集的城市區(qū)域或主干道，形成城市標(biāo)志性景觀帶，展現(xiàn)發(fā)展成就，提振發(fā)展信心。

（二）完善休閑體驗功能，不斷滿足文娛與精神需求

目前，大型商業(yè)綜合體的規(guī)劃建設(shè)更加重視與突出消費者的文娛與精神需求，逐漸從以傳統(tǒng)銷售為主導(dǎo)向休閑體驗、餐飲為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。2017年6月底投入商業(yè)運營的哈爾濱萬達城，建成集酒店群、商業(yè)中心、室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)外主題樂園為一體的文化旅游商業(yè)綜合項目，其中建成了目前為止世界規(guī)模最大的室內(nèi)滑雪場。哈爾濱萬達城大型室內(nèi)滑雪場實現(xiàn)了四季全天候室內(nèi)娛雪，給消費者不同的休閑體驗，夏季室內(nèi)娛雪可以是休閑納涼的一種全新體驗，冬季室內(nèi)滑雪可以獲得不同于室外滑雪的又一種體驗。哈爾濱萬達城大型室內(nèi)滑雪場的建成給未來其他城市建設(shè)類似的室內(nèi)大型娛雪項目提供了示范與借鑒。

（三）作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的補充，是市民進行交往交流的重要區(qū)域

受多種因素制約，許多城市給市民提供的可以進行交流的大空間區(qū)域并不多。大商業(yè)也是政府公共基礎(chǔ)設(shè)施的有益補充，便于人員集散、城市各區(qū)域人流匯集，促進城市各區(qū)域人員交往，打造和諧友善的城市氛圍?，F(xiàn)在許多城市商業(yè)綜合體內(nèi)在公眾假日期間都不定期舉辦各種具有廣泛社會參與性的賽會、活動等，豐富了人們?nèi)粘＞裎幕?，給市民提供了一個近距離交往、交流的平臺。

（四）與公共交通相配套，拉動消費，打造“夜經(jīng)濟”與假日經(jīng)濟

發(fā)展“夜經(jīng)濟”與假日經(jīng)濟，首先要對商圈進行“精耕細作”，也就是說既要有量，更要有質(zhì)。量是指商圈中單體商業(yè)總數(shù)目，質(zhì)是指單體商業(yè)的功能及檔次。通過單體商業(yè)數(shù)目的大量布局落位刺激消費者購買欲望。國內(nèi)很多城市地鐵運營時間在晚上23：00之后，政府就有意利用地鐵的大客流匯聚作用，打造“夜經(jīng)濟”與“假日經(jīng)濟”。沈陽地鐵自2010年開通以來，每年圣誕節(jié)期間延長收車時間到凌晨，滿足了市民出行購物休閑需求，增加了商業(yè)區(qū)的人氣，提升了商業(yè)總收入，打造了繁榮、祥和的節(jié)日氣氛。

要著重打造日常18：00—23：00購物休閑時段及休息日與傳統(tǒng)節(jié)日時段，通過公共軌道交通與商業(yè)的聯(lián)動，發(fā)揮供給引致需求的功能，實現(xiàn)城市商業(yè)經(jīng)濟的繁榮。實現(xiàn)軌道交通延長營運時間與商業(yè)區(qū)延長營業(yè)時間形成聯(lián)動，在節(jié)假日期間，還要有目的的進一步延長運營時間，發(fā)揮公共軌道交通服務(wù)商業(yè)的綜合作用。

（五）大型商業(yè)綜合體的建設(shè)是支撐城市新區(qū)發(fā)展的一個重要引擎

商業(yè)綜合體對于新區(qū)發(fā)展具有重要拉動作用，包括促進新區(qū)人口消費，更重要的通過商業(yè)綜合體的較新業(yè)態(tài)促進新區(qū)城市功能的整體提升。

城市新區(qū)要繁榮發(fā)展，必須吸引人口長期入駐，而人口的日常消費就是新區(qū)規(guī)劃建設(shè)者需要考慮的重要問題。誠然，在每個小區(qū)周邊靠一些小型超市也能夠在一定程度上維持周邊居民的日常消費，但因為小超市的功能單一，市民要想獲得多功能的消費體驗就需要建設(shè)大型商業(yè)綜合體，而且要適度加密大型商業(yè)體布局，減少居民到大型商業(yè)綜合體的通勤距離。大型商業(yè)綜合體通過引入較新業(yè)態(tài)，帶來良好的休閑體驗功能、較高的物業(yè)管理水平，能夠拉動新區(qū)城市功能的完善與提升。

新區(qū)基本是在凈地上規(guī)劃建設(shè)，基本沒有拆遷、擋光等老城區(qū)建設(shè)面臨的問題，從各層面來說，進行規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)綜合體相對更容易。所以新區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)該超前謀劃，大型商業(yè)綜合體至少與住宅小區(qū)同步，更應(yīng)該先于住宅小區(qū)謀劃建設(shè)?？茖W(xué)落位布局高水平大型商業(yè)綜合體是新區(qū)規(guī)劃建設(shè)者的重要責(zé)任。

二、大型商業(yè)綜合體發(fā)展面臨的新特點

（一）商業(yè)功能逐步弱化，休閑體驗功能進一步提升

因大型商業(yè)綜合體內(nèi)銷售區(qū)價格較高，以及受小型商業(yè)、電商的影響，大型商業(yè)綜合體內(nèi)的傳統(tǒng)的銷售區(qū)面臨消費額下滑、消費緩慢等現(xiàn)象，其以銷售功能占主體逐漸轉(zhuǎn)為以休閑體驗功能占主體。這是市場發(fā)展的正常規(guī)律，是正常的商業(yè)現(xiàn)象。要通過進一步完善大型商業(yè)綜合體的休閑體驗功能以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的精神文化需求，通過多樣化的體驗項目促進人流量提升。

（二）主題樂園是大型商業(yè)綜合體的發(fā)展方向

隨著大型商業(yè)綜合體的傳統(tǒng)銷售功能的弱化，主打休閑體驗功能的主題樂園是未來城市精神文化消費市場的發(fā)展方向。黨的十九大提出，我國社會的主要矛盾已經(jīng)從人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾，轉(zhuǎn)變?yōu)槿嗣袢找嬖鲩L的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活水平不斷提高，人們的物質(zhì)消費已經(jīng)比較豐富，但精神文化層次的消費同物質(zhì)消費相比，還明顯欠缺，是未來城市商業(yè)布局的主要努力方向。

（三）大型商業(yè)綜合體可以成為發(fā)展文化事業(yè)的一個載體

大型商業(yè)綜合體因高度聚斂人氣，天然可以發(fā)展成為文化事業(yè)的一個載體。利用這個天然優(yōu)勢，可以使文化，特別是主旋律文化的宣傳更容易大范圍傳播，更接地氣。影院一般伴隨大型商業(yè)綜合體規(guī)劃布局，電影是文化的一部分，但文化宣傳的內(nèi)容與樣式多種多樣。這里要處理好大型商業(yè)綜合體的商業(yè)性與文化公益性的關(guān)系。這里的文化一般應(yīng)是商業(yè)綜合體的個體行為，是一種自然的嵌入，而不是生硬的引入。比如南昌萬達城采用具有江西特色的景德鎮(zhèn)瓷器的青花瓷的顏色進行設(shè)計建設(shè)，這就是對當(dāng)?shù)匚幕囊环N宣傳，讓人們在休閑體驗中感知學(xué)習(xí)文化。

三、大型商業(yè)綜合體發(fā)展需要解決的問題

（一）大型商業(yè)綜合體內(nèi)的個性化、多樣化休閑體驗功能仍需加強

大型商業(yè)綜合體總量偏少、功能不新、設(shè)施不優(yōu)，與消費者的日益增長的消費體驗需求不相匹配。主城區(qū)缺少以休閑體驗功能為主的大型商業(yè)綜合體，消費者可選擇余地小，在重視休閑體驗的今天，長時間固定的幾個商業(yè)去處加之較傳統(tǒng)的消費模式不免產(chǎn)生乏味的體驗感，自然沒有消費的欲望。大型商業(yè)綜合體建設(shè)應(yīng)更多融入文化元素，提升精神品味。未來的大商業(yè)的趨勢是致力于打造具有極大休閑體驗功能的主題公園模式的商業(yè)綜合體，比如在市區(qū)合適位置建設(shè)大型室內(nèi)游樂體驗設(shè)施，比如室內(nèi)滑雪場、水上樂園等。政府應(yīng)順應(yīng)市場需求與市民期待，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)合理布局落位，使其發(fā)揮經(jīng)濟社會綜合效益。

（二）解決人流、物流疏散與交通組織的問題

大型商業(yè)綜合體聚集的人更多，銷售需要的物資也要進入。這就給通達大型商業(yè)綜合體的交通組織提出了較高要求。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大型商業(yè)綜合體周邊對公共交通等附屬配套設(shè)施的接入考慮不足，接駁功能不完善。大型商業(yè)綜合體周邊交通出行總量高，密度大，人流量、車流量均處較高水平。許多大型商業(yè)綜合體周邊存在不同交通方式出行者相互干擾現(xiàn)象，降低了交通設(shè)施的服務(wù)水平。公共交通應(yīng)成為前往大型商業(yè)綜合體的主要交通方式。要通過低票價以及在主要商業(yè)區(qū)周邊設(shè)立公交首末站，為公共交通預(yù)留較充足的場站，加密城市各區(qū)域前往商業(yè)區(qū)的公交線路數(shù)量，吸引市民更多乘坐公共交通前往商業(yè)區(qū)，提升公共交通分擔(dān)率，減輕商圈交通壓力。國內(nèi)很多城市都開通前往大型商業(yè)綜合體的免費購物班車，比如某連鎖超市在國內(nèi)很多城市都開通免費購物公交車，這對于促進消費起到重要作用。

（三）政府通過完善體制機制對大型商業(yè)綜合體落位實現(xiàn)科學(xué)引導(dǎo)與監(jiān)管

要通過多部門聯(lián)動，下大力度進行管理體制改革，整合各級各類資源，破除影響大商業(yè)發(fā)展的體制機制障礙，用全局理念與大城市思維發(fā)展大商業(yè)。政府在城市開發(fā)與招商中，應(yīng)發(fā)揮其行業(yè)主管者與監(jiān)管者職責(zé)，而不能完全聽任市場力量。因為企業(yè)往往是單一主體，而政府是從城市發(fā)展綜合考慮的，所以政府對企業(yè)有引導(dǎo)的責(zé)任，也就是用政府看得見的手彌補市場的某些失靈。大型商業(yè)區(qū)的形成更多靠政府規(guī)劃建設(shè)的引導(dǎo)，因為政府掌控著城市土地利用模式與類型，所以政府在商業(yè)區(qū)規(guī)劃形成中必須重視事前、事中、事后監(jiān)管職責(zé)。

（四）大型商業(yè)綜合體的建設(shè)要發(fā)揮其拉動城市發(fā)展的綜合效益

規(guī)模、輻射范圍、落位密度是密切相關(guān)的關(guān)系。僅僅靠規(guī)模大，總體數(shù)量少，其輻射范圍也是有限的，因為對于一部分市民來說，達到此大型商業(yè)綜合體的距離超過其最優(yōu)通勤距離，這將影響其商業(yè)輻射范圍。大型商業(yè)綜合體不同于傳統(tǒng)的大型批發(fā)市場，它主打的是日常消費休閑體驗，能夠?qū)崿F(xiàn)在日常晚間能夠以較短時間通達，這就需要大型商業(yè)綜合體的較大密度。本文認為，對于省會級大城市而言，大型商業(yè)綜合體的密度以一公里范圍為宜，這就意味著城市主要道路交叉口都應(yīng)該布局大型商業(yè)綜合體。讓市民走出去，只有靠大型商業(yè)綜合體加密與更多落位來實現(xiàn)，但是在大型商業(yè)綜合體集中布局與分散平衡間要尋找一個較優(yōu)的平衡點。大型商業(yè)密度增大后，小型商業(yè)可以發(fā)揮“船小好掉頭”的特點，也有其特定的生存空間。二者不是零和博弈，也就是說不應(yīng)該限制大商業(yè)的規(guī)模與密度，不應(yīng)過分擔(dān)心大商業(yè)對小商業(yè)的影響。

隨著城市人口增多、城區(qū)范圍擴張，優(yōu)質(zhì)地塊逐漸呈現(xiàn)稀缺化，所以對于大型商業(yè)的選址與落位更應(yīng)該具有前瞻眼光、統(tǒng)籌考慮。特別是隨著消費與旅游時代的到來，要把大型商業(yè)的布局與發(fā)展城市旅游密切結(jié)合起來，形成優(yōu)勢互補，發(fā)揮1+1>2的綜合效益。要努力把大型商業(yè)綜合體打造成市民日常消費目的地，加大市民出行頻次是提振城市商業(yè)人氣與財氣的重要條件。讓市民走出來，城市動起來，商業(yè)才能活起來。以人口400萬的城市為例，如果能夠最大限度地盤活400萬人口，對城市商業(yè)經(jīng)濟的帶動作用也是巨大的。在總量不算低的人口規(guī)模面前，只有加大出行頻次，才能提振商業(yè)區(qū)的人氣與財氣。

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