摘要：項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全生命周期閉環(huán)管理的必要環(huán)節(jié)和重要組成部分。該項(xiàng)活動(dòng)能夠?qū)σ呀ǔ刹⑼度脒\(yùn)營的項(xiàng)目進(jìn)行客觀全面評(píng)價(jià)，對(duì)比實(shí)際與計(jì)劃的差距，分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出優(yōu)化建議并予以反饋。對(duì)助力商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少和規(guī)避項(xiàng)目投資運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素、提高在建項(xiàng)目管理水平、建立良性投資決策機(jī)制和實(shí)現(xiàn)綜合效益提升均具有重要意義和價(jià)值?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作過程中尚且存在些許弊端或不足，后評(píng)價(jià)作用難以充分發(fā)揮，則客觀梳理分析現(xiàn)存問題，并思考優(yōu)化對(duì)策，尤為必要。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目;后評(píng)價(jià);問題;對(duì)策

一、引言

隨著住宅市場(chǎng)發(fā)展空間日益飽和、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)和互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)發(fā)展步入新時(shí)期，很多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多年遇冷的商業(yè)地產(chǎn)逐步“復(fù)寵”，悄然成為新形勢(shì)下各大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資增長(zhǎng)新出路。然而，基于商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、綜合開發(fā)實(shí)力要求強(qiáng)、開發(fā)運(yùn)作專業(yè)性高、經(jīng)營方式多樣、存在高額綜合風(fēng)險(xiǎn)等特征，其投資開發(fā)更加困難;長(zhǎng)期在項(xiàng)目不同階段或不同項(xiàng)目上重復(fù)出現(xiàn)同一問題，致使商業(yè)地產(chǎn)整體投資水平相對(duì)較低。而新形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，商業(yè)地產(chǎn)雖“王者歸來”，但企業(yè)投資之路依然布滿荊棘，風(fēng)險(xiǎn)重重?？茖W(xué)理性投資既是企業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的重要原則，也是企業(yè)亟待實(shí)現(xiàn)的重要目標(biāo)。對(duì)此，很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)將項(xiàng)目后評(píng)價(jià)引入投資管理，并且取得可觀成效，但是新形勢(shì)下，該項(xiàng)工作必然面臨新的問題。則當(dāng)務(wù)之急，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待發(fā)掘分析項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作中存在的問題，并作出對(duì)策思考，以提升項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的效率和質(zhì)量，助力企業(yè)科學(xué)投資。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)現(xiàn)存問題

1.尚未構(gòu)建科學(xué)完善的項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系框架

現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系框架不完善主要表現(xiàn)為現(xiàn)行評(píng)價(jià)體系并未緊跟行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)予以調(diào)整優(yōu)化，致使評(píng)價(jià)體系內(nèi)容脫離實(shí)際，后評(píng)價(jià)的價(jià)值相應(yīng)降低。根據(jù)《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2019-2020年度發(fā)展報(bào)告》顯示，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正由開發(fā)驅(qū)動(dòng)型向商業(yè)驅(qū)動(dòng)型轉(zhuǎn)變，“零售體驗(yàn)化”、商業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營新重心。這意味著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作面臨大幅轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目投資、管理思維也隨之發(fā)生變化。在此情況下，現(xiàn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系必須在內(nèi)容、流程、目標(biāo)設(shè)計(jì)方面予以及時(shí)調(diào)整完善，以科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)投資和管理。

2.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不健全，其評(píng)價(jià)結(jié)果較為片面

評(píng)價(jià)指標(biāo)是項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容，能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作提供具體指向，引導(dǎo)后評(píng)價(jià)工作有的放矢開展和落實(shí)?，F(xiàn)階段，一些企業(yè)所設(shè)計(jì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指標(biāo)依然存在片面性，尚未形成完整體系，致使其評(píng)價(jià)結(jié)果亦相對(duì)片面，后評(píng)價(jià)的作用難以充分發(fā)揮。長(zhǎng)期實(shí)踐中，多數(shù)企業(yè)在設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià)指標(biāo)過程中更側(cè)重于企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算評(píng)估，在國民經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面相對(duì)考慮較少，使得所構(gòu)建的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系無法作用于綜合效益評(píng)價(jià)和可持續(xù)性評(píng)價(jià)。且新時(shí)期，隨著商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，企業(yè)在設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)方面除了考慮有以上內(nèi)容，還增加了很多新的內(nèi)容和指標(biāo)，一定程度上，后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建所考慮的范圍與深度更廣，設(shè)計(jì)難度更大。

3.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)有待提升

現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)從業(yè)人員綜合素質(zhì)不足是非常值得高度重視的問題。一方面，國內(nèi)從事項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的專業(yè)人員整體數(shù)量較少，且截至目前鮮有專業(yè)性教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，更無完整的考核、認(rèn)證機(jī)制，從業(yè)人員的專業(yè)程度難以直接評(píng)估或數(shù)據(jù)化;很多大型企業(yè)也只能通過在內(nèi)部辦理后評(píng)價(jià)培訓(xùn)班，以實(shí)現(xiàn)人才自足，整體市場(chǎng)存在較大缺口。另一方面，企業(yè)內(nèi)現(xiàn)有人員缺少自主學(xué)習(xí)的平臺(tái)、機(jī)會(huì)和資料，自我提升難度較大。通過中國知網(wǎng)和萬方數(shù)據(jù)知識(shí)服務(wù)平臺(tái)搜索結(jié)果，與“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)”相關(guān)文獻(xiàn)資料分別為6項(xiàng)和15項(xiàng)，且多集中在2010年之前，整體參考資料不足，且參考價(jià)值相對(duì)較低。綜合以上，要提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)人員的綜合素養(yǎng)并非易事，也不利于后評(píng)價(jià)人才驅(qū)動(dòng)提升。

4.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)信息的反饋與擴(kuò)散不足，不利于評(píng)價(jià)結(jié)果的應(yīng)用

現(xiàn)階段一些企業(yè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的過程多止步于評(píng)價(jià)總結(jié)報(bào)告形成與歸檔，致使其評(píng)價(jià)結(jié)果無法在企業(yè)內(nèi)得到實(shí)際反饋傳遞，更無法有效指導(dǎo)企業(yè)未來項(xiàng)目的投資、管理，項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的可持續(xù)性難以發(fā)揮。也有一些企業(yè)尚未搭建后評(píng)價(jià)信息共享機(jī)制，信息流通不暢、傳遞不對(duì)稱，導(dǎo)致項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果無法及時(shí)反饋給相關(guān)決策人員，亦無法擴(kuò)散、分享與企業(yè)所有人員和部門，直接限制了項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的應(yīng)用。此外，企業(yè)的很多部門或人員并未參與項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，對(duì)前期數(shù)據(jù)采集到后期結(jié)果呈現(xiàn)的全過程均缺少了解，更無法切實(shí)執(zhí)行或應(yīng)用評(píng)價(jià)結(jié)果，也間接降低了評(píng)價(jià)結(jié)果的執(zhí)行力與應(yīng)用效率。

三、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的對(duì)策思考

1.加快構(gòu)建完善項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系框架，保障項(xiàng)目后評(píng)價(jià)充分發(fā)揮作用

新形勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過明確評(píng)價(jià)目標(biāo)、優(yōu)化評(píng)價(jià)流程、合理選擇評(píng)價(jià)時(shí)機(jī)等方式完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系框架，從而優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)投資管理的整體思路和導(dǎo)向。要根據(jù)市場(chǎng)、行業(yè)形勢(shì)及企業(yè)發(fā)展的深層次需求，及時(shí)調(diào)整并明確商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)目標(biāo)。值得一提的是，新時(shí)期企業(yè)應(yīng)將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的整體目標(biāo)由“提高經(jīng)濟(jì)效益”向“提高綜合效益”轉(zhuǎn)變，從而保證企業(yè)能夠在順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的基礎(chǔ)上順利實(shí)現(xiàn)評(píng)價(jià)目標(biāo)。具體目標(biāo)的制定應(yīng)綜合考慮企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展階段、企業(yè)特性、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)等因素，從而確保具體目標(biāo)的科學(xué)性、全面性與可操作性。同時(shí)，要圍繞評(píng)價(jià)目標(biāo)對(duì)現(xiàn)有評(píng)價(jià)流程予以簡(jiǎn)化、優(yōu)化和細(xì)化，剔除流程中重復(fù)、不必要及脫離實(shí)際的環(huán)節(jié);通過頂層設(shè)計(jì)優(yōu)化，形成動(dòng)態(tài)閉路循環(huán)流程，實(shí)現(xiàn)評(píng)價(jià)內(nèi)核優(yōu)化;并堅(jiān)持精細(xì)化原則對(duì)更新后的流程進(jìn)行反復(fù)測(cè)評(píng)、實(shí)驗(yàn)，檢測(cè)其實(shí)效性，以切實(shí)提升最終流程的科學(xué)性。在此基礎(chǔ)上，還要合理選擇、確定評(píng)價(jià)時(shí)機(jī)，要對(duì)目標(biāo)確定、決策制定、項(xiàng)目施工、營銷推廣、招商運(yùn)營等每個(gè)階段或環(huán)節(jié)開展后評(píng)價(jià)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)階段性數(shù)據(jù)的深層次處理，從而為整體后評(píng)價(jià)提供充分的信息依據(jù)，以提升整體項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的效率。

2.及時(shí)優(yōu)化健全項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，促進(jìn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的科學(xué)性與全面性

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)優(yōu)化健全商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從具體內(nèi)容上提升項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的科學(xué)性與全面性，以指導(dǎo)后評(píng)價(jià)工作順利、高效實(shí)施?，F(xiàn)階段，企業(yè)要多方位、多角度、多層次考慮和設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而切實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指標(biāo)的體系化與全面化。一方面，要在考慮企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，科學(xué)設(shè)計(jì)、及時(shí)完善國民經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益等方面的評(píng)價(jià)指標(biāo)，以促進(jìn)指標(biāo)體系健全。另一方面，企業(yè)要根據(jù)行業(yè)和市場(chǎng)形勢(shì)變化，及時(shí)更新優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。新時(shí)期，企業(yè)在建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系過程中不僅要考慮以上方面內(nèi)容，還要考慮諸如產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值與效益的實(shí)現(xiàn)與提升、新型商業(yè)模式下商業(yè)地產(chǎn)“商業(yè)價(jià)值”的實(shí)現(xiàn)與延伸、“零售體驗(yàn)化”模式下的聚集效益影響等方面的內(nèi)容。同時(shí)，企業(yè)還要圍繞后評(píng)價(jià)目標(biāo)分析、分解出多個(gè)層次的評(píng)價(jià)指標(biāo)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作按計(jì)劃、按流程層層推進(jìn)，步步落實(shí)。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)從業(yè)人員的教育培養(yǎng)，提升項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的執(zhí)行力

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過強(qiáng)化內(nèi)部培訓(xùn)力度、積極開展商業(yè)聯(lián)合培訓(xùn)，以及與專業(yè)機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)效合作關(guān)系等方式加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)從業(yè)人員的培訓(xùn)，以全面提升從業(yè)人員的綜合素養(yǎng)。要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)人員培訓(xùn)班，堅(jiān)持開展定期教育培訓(xùn)，盡可能提高企業(yè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)從業(yè)人員的專業(yè)能力。在實(shí)力和條件允許情況下，企業(yè)應(yīng)該積極與國內(nèi)外相關(guān)企業(yè)建立戰(zhàn)略資源合作，聯(lián)合建立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)人才培訓(xùn)基地，充分利用和共享資源，實(shí)現(xiàn)人才和經(jīng)驗(yàn)交流;共同探索提升項(xiàng)目后評(píng)價(jià)人員綜合素質(zhì)的新思路、新路徑，并抓住機(jī)遇，利用企業(yè)優(yōu)勢(shì)吸引、引進(jìn)人才，彌補(bǔ)企業(yè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的專業(yè)人才缺口。還要與專業(yè)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系并長(zhǎng)效合作，引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)意識(shí)到項(xiàng)目后評(píng)價(jià)領(lǐng)域的巨大人才缺口，為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供資金、經(jīng)驗(yàn)支持，助力培訓(xùn)機(jī)構(gòu)盡早建立后評(píng)價(jià)教育培訓(xùn)體系，從而為企業(yè)培養(yǎng)和輸送更多專業(yè)人才，助力企業(yè)優(yōu)化項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的人才驅(qū)動(dòng)和執(zhí)行力。

4.建立和優(yōu)化項(xiàng)目后評(píng)價(jià)信息反饋機(jī)制，提升后評(píng)價(jià)結(jié)果的使用效率

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過建立信息共享機(jī)制、疏通企業(yè)內(nèi)部交流溝通機(jī)制、創(chuàng)新監(jiān)督機(jī)制等方式促進(jìn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)信息反饋機(jī)制完善優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)對(duì)未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資引導(dǎo)和經(jīng)營管理，以充分提升后評(píng)價(jià)結(jié)果的使用效率。要及時(shí)建立后評(píng)價(jià)信息共享機(jī)制，線上，對(duì)企業(yè)現(xiàn)行的信息平臺(tái)進(jìn)行優(yōu)化，為項(xiàng)目后評(píng)價(jià)建立專門反饋通道，為后評(píng)價(jià)結(jié)果的呈現(xiàn)、宣傳、交流、推廣創(chuàng)設(shè)環(huán)境，促進(jìn)評(píng)價(jià)結(jié)果反饋與應(yīng)用。線下，要在評(píng)價(jià)結(jié)果形成后通過開展成果反饋?zhàn)動(dòng)懻摃?huì)等活動(dòng)全范圍宣傳、推廣每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)結(jié)果，增強(qiáng)評(píng)價(jià)結(jié)果的使用效率。要保持企業(yè)內(nèi)部交流溝通渠道暢通，使企業(yè)從管理層到一線從業(yè)人員、從財(cái)務(wù)部門到業(yè)務(wù)部門均能充分參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，及時(shí)了解后評(píng)價(jià)工作進(jìn)度，并最終了解、學(xué)習(xí)和應(yīng)用評(píng)價(jià)結(jié)果。還要為項(xiàng)目后評(píng)價(jià)建立配套的監(jiān)督機(jī)制，實(shí)時(shí)追蹤、了解后評(píng)價(jià)工作的進(jìn)度，保證評(píng)價(jià)結(jié)果的客觀公正性，提升評(píng)價(jià)結(jié)果的執(zhí)行和應(yīng)用效率。

四、結(jié)語

加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中的應(yīng)用既是形勢(shì)所趨，也是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學(xué)投資、優(yōu)化資源配置、提升綜合效益的必然需求?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作存在評(píng)價(jià)體系不完善、評(píng)價(jià)指標(biāo)不合理、評(píng)價(jià)人員綜合素養(yǎng)較低、評(píng)價(jià)結(jié)果反饋與應(yīng)用不足等問題。對(duì)此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該緊密結(jié)合行業(yè)趨勢(shì)、整體市場(chǎng)形勢(shì)以及企業(yè)發(fā)展實(shí)際，及時(shí)解決以上問題。通過優(yōu)化評(píng)價(jià)體系框架、調(diào)整和健全評(píng)價(jià)指標(biāo)、加強(qiáng)評(píng)價(jià)人員培訓(xùn)、加強(qiáng)評(píng)價(jià)結(jié)果學(xué)習(xí)應(yīng)用等方式充分促進(jìn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作改進(jìn)優(yōu)化，為助力地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目良性投資管理貢獻(xiàn)力量。

參考文獻(xiàn)：

[1]方興君，祁曉麗.后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系瑕疵及研究方向[J].中國石油企業(yè)，2018，（09）：69～72.

[2]李金洋，張鳳新，臧晗.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)研究：以太陽廣場(chǎng)項(xiàng)目為例[J].遼寧工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2019，21（06）：61～63.

[3]石浩.企業(yè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的研究[J].現(xiàn)代營銷（創(chuàng)富信息版），2018，（10）：62～62.

[4]王鈺.淺談項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的作用和關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制[J].化工設(shè)計(jì)通訊，2019，45（04）：262～262.

作者簡(jiǎn)介：

胡嘉，供職于嘉興新錦置業(yè)有限公司，會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師。