劉會(huì)新

摘 要 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的前提和基礎(chǔ)，是不動(dòng)產(chǎn)登記信息來(lái)源的主要渠道和登記依據(jù)。規(guī)范和做好權(quán)籍調(diào)查，是確保依法、依規(guī)、實(shí)事求是地確權(quán)發(fā)證的重要途徑，對(duì)于提升登記成果質(zhì)量有著重要的意義。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，按照準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量、成果審查入庫(kù)、成果整理歸檔的次序開(kāi)展工作。合理的完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方案及關(guān)鍵技術(shù)的運(yùn)用，能全面提升權(quán)籍調(diào)查工作的整體開(kāi)展效果。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍;調(diào)查方案;關(guān)鍵技術(shù);運(yùn)用

引言

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查既可以為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所屬登記提供科學(xué)合理的依據(jù)，也能保證相關(guān)利益關(guān)系更加清楚和明晰，應(yīng)積極主動(dòng)的應(yīng)用各種現(xiàn)代化技術(shù)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理和應(yīng)用水平，從而推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的情形

權(quán)利人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記或涉及界址界限變化的不動(dòng)產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記等情形，需進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，具體情形包括：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)登記、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)單獨(dú)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物（構(gòu)筑物）所有權(quán)登記、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)土地使用權(quán)登記、承包經(jīng)營(yíng)以外國(guó)有農(nóng)用地的使用權(quán)登記等。

對(duì)于權(quán)利人已領(lǐng)取土地和房屋權(quán)屬證書(shū)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但原土地登記成果無(wú)解析坐標(biāo)的或房屋測(cè)繪成果無(wú)幢基底坐標(biāo)的，以及區(qū)劃調(diào)整區(qū)域驗(yàn)（換）證開(kāi)展房產(chǎn)復(fù)核測(cè)繪的，可采用政府購(gòu)買服務(wù)方式委托第三方開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查[1]。

2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的特點(diǎn)

2.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪技術(shù)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息、森林和林木信息等。

具體的處理和操作上以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，以滿足不動(dòng)產(chǎn)登記要求為出發(fā)點(diǎn)，充分利用已有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記以及前期審批、交易、竣工驗(yàn)收等成果資料，采用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、海籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過(guò)內(nèi)外業(yè)核實(shí)、實(shí)地調(diào)查測(cè)量的方法，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量等工作。

在進(jìn)行整體的測(cè)繪過(guò)程中，應(yīng)認(rèn)真的判定是否能夠符合實(shí)際的需求，更好地提升測(cè)繪技術(shù)，從而高質(zhì)量地完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查準(zhǔn)備工作

在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪過(guò)程中，首先需要做好收集、整理和分析所調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)登記、抵押、查封、權(quán)屬來(lái)源、交易、控制點(diǎn)坐標(biāo)、界址點(diǎn)坐標(biāo)等相關(guān)資料（包括圖件、表格、數(shù)據(jù)和文件等），結(jié)合實(shí)際的歷史，以傳統(tǒng)調(diào)查資料為實(shí)際的基礎(chǔ)，綜合的制定一個(gè)全新的調(diào)查方案，發(fā)放指界通知書(shū)，計(jì)算測(cè)量放樣數(shù)據(jù)等工作[2]。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪流程

不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪工作，需要在內(nèi)業(yè)和外業(yè)共同配合，外業(yè)負(fù)責(zé)到實(shí)地測(cè)繪，而對(duì)于內(nèi)業(yè)來(lái)說(shuō)，其主要的工作就是負(fù)責(zé)繪制宗地圖、房產(chǎn)分戶圖等相關(guān)圖件，撰寫(xiě)測(cè)繪報(bào)告，審查成果質(zhì)量，把不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)都錄入到數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)中（入庫(kù)之前可以進(jìn)行拓?fù)錂z查），最后完成房地關(guān)聯(lián)，生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證提供基礎(chǔ)。

過(guò)程中一是需注意對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，了解實(shí)際的權(quán)屬情況，核實(shí)和調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和界址狀況、繪制不動(dòng)產(chǎn)單元草圖、填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。二是注意不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的審查，只有所有的數(shù)據(jù)都能夠符合具體要求之后才能夠確保調(diào)查的準(zhǔn)確性。

3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基本方法

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的實(shí)際調(diào)查，可以使用內(nèi)外業(yè)核實(shí)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式來(lái)完成調(diào)查工作，具體操作上需要查清不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等內(nèi)容，確保權(quán)屬清晰、界址清楚、空間相對(duì)位置關(guān)系明確[3]。

具體的操作過(guò)程中一是對(duì)權(quán)屬來(lái)源資料較為完整的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬主要使用內(nèi)外業(yè)核實(shí)的調(diào)查方法。

二是對(duì)權(quán)屬來(lái)源資料缺失、不完整的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)核實(shí)、調(diào)查的方法。

三是對(duì)無(wú)權(quán)屬來(lái)源資料的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)調(diào)查的方法。實(shí)際情形為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及自建房房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物（構(gòu)筑物）所有權(quán)的權(quán)利人已領(lǐng)（換）取房屋權(quán)屬證書(shū)但未領(lǐng)取土地權(quán)屬證書(shū)的情況，需委托權(quán)籍調(diào)查單位開(kāi)展權(quán)屬調(diào)查工作，通過(guò)實(shí)際調(diào)查的方式形成調(diào)查材料最終確定土地性質(zhì)。

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量需統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可能性，在確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益安全的情況下依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的類型、位置和不動(dòng)產(chǎn)單元的構(gòu)成方式，具體操作上需要因地制宜，審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方法，確保不動(dòng)產(chǎn)單元界址清楚、面積準(zhǔn)確。

針對(duì)不同的區(qū)域需要使用不同測(cè)量方法，在城鎮(zhèn)、村莊、獨(dú)立礦區(qū)等建設(shè)用地應(yīng)采用解析法來(lái)測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地面積，對(duì)房屋邊長(zhǎng)進(jìn)行實(shí)地丈量，并采用幾何要素法來(lái)計(jì)算房屋面積。

對(duì)于分散、獨(dú)立的建設(shè)用地，可采用解析法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地面積;也可采用圖解法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)，此時(shí)，宜實(shí)地丈量界址邊長(zhǎng)和房屋邊長(zhǎng)并采用幾何要素法計(jì)算土地面積和房屋面積。

對(duì)于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等用地，既可選擇解析法也可選擇圖解法獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地（海域）的面積，如果其上存在房屋等定著物，則宜采用實(shí)地丈量其邊長(zhǎng)并采用幾何要素法計(jì)算房屋面積[4]。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查關(guān)系到千家萬(wàn)戶老百姓的切身利益，是國(guó)家落實(shí)房地統(tǒng)一登記的前提和基礎(chǔ)，如何高效高質(zhì)量完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作非常重要。總之，在當(dāng)前社會(huì)快速發(fā)展過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)工作受到越來(lái)越多的關(guān)注，其對(duì)于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極為重要的意義。進(jìn)一步做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，全面提高不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)工作的管理水平和質(zhì)量，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 宋天舒.試論不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2019（1）： 260-261，264.

[2] 陳艷.一體化的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪體系研究[J].現(xiàn)代測(cè)繪，2019（1）：42-44.

[3] 劉湘益.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)及測(cè)繪技術(shù)探析[J].智能城市，2020（1）： 39-40.

[4] 劉思潔，李文龍.廣東省不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查軟件的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J].測(cè)繪與空間地理信息，2020（2）：114-117.