摘? 要：貨幣政策作為一種重要的宏觀調(diào)控手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)生活中的諸多方面有著重要的調(diào)節(jié)作用，而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要拉動(dòng)力，其價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策息息相關(guān)，為此本文選取與貨幣政策相關(guān)的諸多變量與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析，并引入收入為變量來(lái)減少誤差，以找出貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的內(nèi)在關(guān)系。結(jié)果表明：貨幣供給量是影響房地產(chǎn)價(jià)格比較重要的因素，而通貨膨脹率并不能很好地影響房?jī)r(jià)，此外利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出互為影響的雙向關(guān)系。為此國(guó)家應(yīng)注重基礎(chǔ)貨幣的調(diào)控和監(jiān)管以及利率體系的市場(chǎng)化進(jìn)程，同時(shí)地方政府也要注重當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化升級(jí)以及出臺(tái)適合當(dāng)?shù)氐呢泿耪?，使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;貨幣政策;山東省

一、引言

近幾年，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各行各業(yè)從無(wú)到有取得巨大成就，而房地產(chǎn)行業(yè)更是繁榮興盛，但在繁榮發(fā)展的背后房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)卻暗含著危機(jī)。如今房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，但房?jī)r(jià)也隨之不斷上漲，房?jī)r(jià)的高居不下問(wèn)題已經(jīng)成為越來(lái)越多人關(guān)注的熱點(diǎn)，我國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)越發(fā)嚴(yán)重，而高額的房?jī)r(jià)已經(jīng)影響到了普通民眾的日常生活，影響了青年一代的人生追求，甚至影響到了國(guó)家的大政方針政策。自美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)的泡沫問(wèn)題已經(jīng)引起了全世界人的警覺(jué)，高額的房?jī)r(jià)不再僅僅是地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志也成為了危機(jī)的代名詞，隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)崛起，房?jī)r(jià)一路飆升且居高不下，政府已經(jīng)意識(shí)到房產(chǎn)泡沫之一巨大潛在危險(xiǎn)。

現(xiàn)如今，如何合理解決房產(chǎn)泡沫，降低房?jī)r(jià)或者是減緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)成為眾多人討論的熱點(diǎn)話題。尤其是近幾年股票市場(chǎng)的巨大波動(dòng)加之房?jī)r(jià)的高居不下，股市的波動(dòng)加重了金融經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜與緊張，在如此背景之下，政府如何制定正確的貨幣政策、財(cái)政政策已經(jīng)成為重大挑戰(zhàn)。目前，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為將房?jī)r(jià)納入政府政策制定環(huán)節(jié)之中勢(shì)在必行，更確切的說(shuō)是將房?jī)r(jià)納入到貨幣政策的制定之中尤為重要。最初，我國(guó)金融體系發(fā)展不完善、體系不健全，政策制定缺乏可靠依據(jù)，房?jī)r(jià)作為一種金融衍生品難以正確把握和調(diào)控。例如，早些年每逢節(jié)假日期間，央行都會(huì)放寬貨幣政策以刺激消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需，但這種做法往往收不到預(yù)期的效果，大量的資金并沒(méi)有如當(dāng)局所預(yù)期的那樣流向消費(fèi)市場(chǎng)，而是轉(zhuǎn)向投資投機(jī)市場(chǎng)尤其以房地產(chǎn)市場(chǎng)為主，這樣的趨勢(shì)，大大加劇了房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的泡沫假象，形成了房?jī)r(jià)一漲再漲的惡性循環(huán)。因此，自2004年起央行不再一貫實(shí)行這種消費(fèi)刺激政策，央行和相關(guān)部門不斷采取各種形式的政策但是收效甚微，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，房地產(chǎn)行業(yè)的巨大泡沫依然存在，即使想要解決已不是一時(shí)之舉所能完成的，這就需要國(guó)家制定長(zhǎng)期的政策，逐步調(diào)整偏離的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之既可以適應(yīng)新時(shí)期產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)又可以保持自身活力。正是在這一時(shí)代背景之下，研究房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)與國(guó)家相關(guān)貨幣政策之間的內(nèi)在關(guān)系尤為重要，房?jī)r(jià)越發(fā)成為政府貨幣政策制定的重要參考指標(biāo)。

本文所研究的貨幣政策與房地產(chǎn)波動(dòng)之間的聯(lián)系對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)增長(zhǎng)有著重要的意義，通過(guò)考察二者的內(nèi)在聯(lián)系，可以更好地把握政策制定的力度和方向，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更符合經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。此外，本文所選取的參考數(shù)據(jù)均為可查且從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理角度符合邏輯相關(guān)的。本文將對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，建立模型實(shí)證考察其實(shí)際的變化，以得出準(zhǔn)確可靠的結(jié)論，并根據(jù)結(jié)論對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型以及貨幣政策的制定提供建議。

二、理論基礎(chǔ)

本實(shí)驗(yàn)主要依據(jù)供求理論，通過(guò)分析貨幣政策對(duì)于需求的影響，且在假設(shè)供求既定不變的情況下，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)受貨幣政策不同參考值的影響進(jìn)而找到房?jī)r(jià)波動(dòng)與貨幣政策之間的關(guān)系。

首先，央行調(diào)整基準(zhǔn)利率從而影響了市場(chǎng)利率，進(jìn)而將影響固定資產(chǎn)的投資熱情，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的需求，在供給變化不大的情況下引起價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)。其次，央行通過(guò)調(diào)控流通中的貨幣數(shù)量從而影響了可流入投機(jī)市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金數(shù)量，進(jìn)而引起房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。最后，通貨膨脹率也會(huì)影響居民對(duì)于購(gòu)買房子的需求，最終影響房?jī)r(jià)。

綜上所述，從邏輯角度分析，我們得到利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出反向相關(guān)，貨幣流通量則與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，而通貨膨脹率同樣與房?jī)r(jià)存在正相關(guān)的聯(lián)系。接下來(lái)，將通過(guò)實(shí)證分析來(lái)進(jìn)一步證實(shí)以上的分析并找出其深層的聯(lián)系，本文將使用Eviews10.0軟件對(duì)變量進(jìn)行共線性檢驗(yàn)、平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰檢驗(yàn)等操作對(duì)所查到的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。

三、研究設(shè)計(jì)

（一）樣本選擇和數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取流通中貨幣量、利率、通貨膨脹率作為貨幣政策相關(guān)的三個(gè)變量，并引入收入為變量減少誤差，其中流通中的貨幣量主要是以央行貨幣供應(yīng)量為參考，利率則選取央行發(fā)布的五年以上的央行貸款利率作為參考數(shù)值，而通貨膨脹率則是根據(jù)居民的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)推算得出，收入是由山東省居民可支配收入得來(lái)。實(shí)證分析中本文設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格為變量rep，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為變量cpi，貨幣供應(yīng)量為ms，最后利率設(shè)為r，收入為y，從而導(dǎo)入軟件，并以房地產(chǎn)價(jià)格rep作為被解釋變量分析其他四個(gè)變量對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。

本文選取房地產(chǎn)為因變量，貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、居民可支配收入均為自變量，所以，最后設(shè)立模型為：

本文收集了2001—2011年山東省的商品房?jī)r(jià)格指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)， 以及央行的貸款利率 （5年及以上） 、貨幣和準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量四個(gè)變量的年度數(shù)據(jù)，以上數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《山東省統(tǒng)計(jì)年鑒》，使用Eviews10.0軟件作為計(jì)量工具。

四、實(shí)證結(jié)果和分析

（一）單位根檢驗(yàn)

然后我們對(duì)這四個(gè)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，判斷這四個(gè)變量的平穩(wěn)性，結(jié)果如圖所示：

由上圖結(jié)果顯示：本文所分析的五個(gè)變量REP、CPI、R、MS、Y的ADF統(tǒng)計(jì)量絕對(duì)值均小于臨界值的絕對(duì)值，即五者均不平穩(wěn)存在單位根。但將五個(gè)變量一階差分之后其ADF絕對(duì)值均大于在10%是臨界下的臨界值。

（二）協(xié)整檢驗(yàn)：

由上述單位根檢驗(yàn)可以得出，本文選取的五個(gè)變量皆為一階單整序列，因此可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，從而找出自變量與因變量之間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系。協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果如下圖所示：

原假設(shè)：

由圖可得：第一個(gè)假設(shè)原假設(shè)為沒(méi)有一個(gè)協(xié)整關(guān)系存在，而由于跡統(tǒng)計(jì)量實(shí)際值大于5%臨界值，且該假設(shè)成立的P值為0，因此否定原假設(shè)，即至少存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。綜上所述，本文選取的各變量與被解釋變量之間存在長(zhǎng)期且穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。

（三）回歸分析：

根據(jù)最初模型建立，對(duì)REP、CPI、R、Y、MS等變量進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如下圖所示：

由圖發(fā)現(xiàn)，Y變量在90%的置信水平下，不顯著，不能說(shuō)明Y變量收入和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)之間存在相關(guān)性，即收入不能很好地解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)問(wèn)題。CPI的T統(tǒng)計(jì)值為-4.37815，且P值大于0.05，說(shuō)明CPI不能很好解釋被解釋變量REP且二者呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。利率R和貨幣流通量MS的T統(tǒng)計(jì)量分別為0.63976和1.805697，且二者P值均小于0.05，說(shuō)明利率和貨幣流通量均可以不同程度地影響被解釋變量房?jī)r(jià)REP。

（四）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)：

為了探討解釋變量與被解釋變量之間更為確切的聯(lián)系，接下來(lái)進(jìn)行格蘭杰檢驗(yàn)，結(jié)果如圖所示：

在顯著性水平10%的情況下，如果P值大于10%則拒絕原假設(shè)，即存在格蘭杰因果關(guān)系。由此可以看出利率R與房?jī)r(jià)REP互為格蘭杰因果關(guān)系，貨幣流通量MS是房?jī)r(jià)REP 的格蘭杰原因但房?jī)r(jià)并不能影響貨幣流量，通貨膨脹率CPI不能很好影響到房?jī)r(jià)REP但房?jī)r(jià)的高低可以影響CPI，房?jī)r(jià)對(duì)CPI構(gòu)成格蘭杰因果。

（五）模型修正：

由上述格蘭杰檢驗(yàn)以及回歸分析的結(jié)果可以看出，除變量收入Y與房?jī)r(jià)REP不存在格蘭杰因果關(guān)系而除Y和CPI與REP沒(méi)有通過(guò)格蘭杰檢驗(yàn)之外，其他兩個(gè)變量均通過(guò)格蘭杰檢驗(yàn)，因此我們將收入Y和通貨膨脹率CPI變量剔除，剔除后發(fā)現(xiàn)，其他兩個(gè)變量在90%的置信度下均可以很好地表示與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)之間的關(guān)系，因此模型修正為：

五、結(jié)語(yǔ)

（一）結(jié)論

第一，流通中的貨幣量是影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要因素，且其影響程度相比于利率和通貨膨脹率更為明顯。因此流通中的貨幣量是影響房?jī)r(jià)波動(dòng)最為主要的因素，這也符合了實(shí)驗(yàn)開(kāi)始之前的假設(shè)，流通中的貨幣供給量與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出正向的相關(guān)關(guān)系。

第二，由實(shí)驗(yàn)結(jié)果可知，利率與房地產(chǎn)價(jià)格為互相相關(guān)的關(guān)系且利率對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度不是特別顯著。分析其原因，可能是因?yàn)槔实闹贫ōh(huán)節(jié)與市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)有很大聯(lián)系，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生較大波動(dòng)時(shí)，央行往往會(huì)依據(jù)市場(chǎng)情況尤其是備受關(guān)注的房?jī)r(jià)來(lái)調(diào)整利率，因此會(huì)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)利率產(chǎn)生影響的關(guān)系，也體現(xiàn)了國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)關(guān)注。

第三，根據(jù)實(shí)證分析結(jié)果，可以得出，通貨膨脹率并不能顯著地影響房地產(chǎn)價(jià)格。這說(shuō)明，當(dāng)今的房?jī)r(jià)高居不下與通貨膨脹率并無(wú)太大關(guān)聯(lián)，或者說(shuō)房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度并不相符，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快并不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正?，F(xiàn)象。

第四，經(jīng)過(guò)實(shí)證分析可以得知，居民可支配收入并不能很好地影響房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格，其結(jié)果很可能是由于我國(guó)的消費(fèi)習(xí)慣以及觀念所致，我國(guó)是世界上存款儲(chǔ)蓄最多的國(guó)家，因此，在買房子方面考慮更多的是貸款購(gòu)買，加之公積金政策的補(bǔ)貼，因此受貨幣政策影響較大，可支配收入大多可能用于子女教育或者是為以后可能的醫(yī)療等非預(yù)期消費(fèi)做打算。

（二）政策建議

首先從國(guó)家層面上看，我國(guó)的房?jī)r(jià)高居不下增長(zhǎng)過(guò)快已經(jīng)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不相符，房?jī)r(jià)問(wèn)題作為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，需要從源頭上把握處理。一是合理調(diào)控流通中的貨幣量。流通中的貨幣量是影響房地產(chǎn)價(jià)格的最為重要的因素，而目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的購(gòu)買方式是通過(guò)貸款買房的方式，因此央行應(yīng)合理調(diào)整基礎(chǔ)貨幣的供應(yīng)量，并建立健全的貨幣監(jiān)管體系以及時(shí)監(jiān)測(cè)到流通中貨幣量和住房貸款數(shù)額，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。二是加快利率市場(chǎng)化體系建設(shè)。不僅要考慮利率對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控作用，而且也要側(cè)重考慮到房?jī)r(jià)對(duì)于利率的反向影響，積極采取多種手段確定房?jī)r(jià)的反向影響作用系數(shù)，通過(guò)多元化的利率和貨幣政策消除影響，以達(dá)到通過(guò)利率對(duì)房?jī)r(jià)的精準(zhǔn)調(diào)控。

其次從當(dāng)?shù)卣嵌瓤?，近年?lái)山東省的房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)出較快上漲勢(shì)頭，尤其是沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)已經(jīng)與實(shí)際當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)不符，除卻需要當(dāng)?shù)卣贫ㄩL(zhǎng)期合理的貨幣政策調(diào)控以外，相較于國(guó)家宏觀調(diào)控，當(dāng)?shù)卣€應(yīng)該采取多種具體形式的政策來(lái)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題：

1、加快房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，使經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)步增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)的新時(shí)期，而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，其轉(zhuǎn)型升級(jí)尤為重要，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該制定必要的獎(jiǎng)懲制度，積極引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)走上轉(zhuǎn)型道路，引導(dǎo)行業(yè)內(nèi)部升級(jí)降低成本，建設(shè)高品質(zhì)和環(huán)節(jié)保護(hù)型住宅。通過(guò)政策手段監(jiān)管房產(chǎn)行業(yè)，保證其內(nèi)部的健康競(jìng)爭(zhēng)，避免開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)等非法行為。

2、實(shí)行地方差異化貨幣政策，依據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)制定符合房地產(chǎn)的貨幣政策。對(duì)于環(huán)渤海以及經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府應(yīng)該制定合理政策保障房?jī)r(jià)合理增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展地區(qū)，一方面政府應(yīng)因地制宜合理開(kāi)發(fā)地產(chǎn)以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，另一方面政府也需要?jiǎng)澐謪^(qū)域，為當(dāng)?shù)匕傩仗峁┹^為廉價(jià)的住房。從而做到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障居民生活兩不誤。

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作者簡(jiǎn)介：

田博睿，男，2017級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，本科生。