目前全國(guó)暴發(fā)的新型冠狀病毒肺炎疫情導(dǎo)致各行各業(yè)停業(yè)，因此受到巨大損失，而租金作為該損失的其中之一，承租人能否要求出租人減免？法律依據(jù)是什么？在回答這個(gè)問(wèn)題前，我們必須先探討疫情的法律性質(zhì)，有人說(shuō)它屬于不可抗力，有人說(shuō)它是情勢(shì)變更，也有人說(shuō)它是意外事件。本文從分析疫情的法律性質(zhì)開(kāi)始，結(jié)合我國(guó)“非典”期間全國(guó)各法院的經(jīng)典案例，從而解決在什么樣的情況承租人有權(quán)提出租金減免的要求。

2020年初以來(lái)，武漢暴發(fā)新型冠狀病毒肺炎，各地疫情防控措施不斷升級(jí)，疫情牽動(dòng)全國(guó)民心。期間各省市除了涉及保障城鄉(xiāng)運(yùn)行必需（供水、供電、油氣、通訊、公共交通、環(huán)保、市政環(huán)衛(wèi)等行業(yè)）、疫情防控必需（醫(yī)療器械、藥品、防護(hù)用品生產(chǎn)運(yùn)輸和銷(xiāo)售等行業(yè)）、群眾生活必需（超市賣(mài)場(chǎng)、食品生產(chǎn)、物流配送等行業(yè)）和其他涉及重要國(guó)計(jì)民生、供港供澳及特殊情況急需復(fù)工的相關(guān)企業(yè)外，其他各類(lèi)企業(yè)復(fù)工時(shí)間推遲至元宵節(jié)后，即使復(fù)工，零售、旅游業(yè)、餐飲、酒店、住宿等行業(yè)均受到嚴(yán)重影響。疫情特殊時(shí)期，全國(guó)數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布主動(dòng)減免商戶(hù)的租金，在此，我們來(lái)探討一下新冠肺炎疫情下承租人能否要求減免租金的法律問(wèn)題。

一、不可抗力、情勢(shì)變更與意外事件的概念

（一）不可抗力制度

通常所說(shuō)的不可抗力，在使用方面具有兩層意義，一是指不可抗力事件，即《民法總則》第一百八十條第二款、《合同法》第一百一十七條第二款的規(guī)定：“本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況”;二是指不可抗力制度，又稱(chēng)為不可抗力免責(zé)事由，即《民法總則》第一百八十條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”。《合同法》第一百一十七條第一款的規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”。

不能預(yù)見(jiàn)指的對(duì)事件的發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)。法律要求構(gòu)成不可抗力的事件必須是有關(guān)當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，對(duì)這個(gè)事件是否會(huì)發(fā)生是不可能預(yù)見(jiàn)到的。不能避免指的是即使當(dāng)事人預(yù)見(jiàn)到了該事件的發(fā)生并采取措施，但是也無(wú)法制止其發(fā)生。不能克服是指當(dāng)事人對(duì)于意外發(fā)生的某一個(gè)事件所造成的損失不能克服。

（二）情勢(shì)變更原則

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返囊?guī)定，所謂情勢(shì)變更原則，是指合同成立后至履行完畢之前，非因當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)出現(xiàn)了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的、重大的變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，因此根據(jù)公平原則，允許變更或者解除合同的一項(xiàng)原則。

二、“新冠肺炎疫情”疫情的法律性質(zhì)

關(guān)于2020年的“新冠肺炎疫情”，不禁讓我們想起了2003年的“非典”疫情，兩者之間的背景相似，讓歷史來(lái)告訴我們答案。

（一）2003年“非典”的有關(guān)規(guī)定

2003我國(guó)爆發(fā)了“非典”疫情，政府部門(mén)因此加緊制定了《突發(fā)衛(wèi)生公共事件應(yīng)急條例》，其中規(guī)定突發(fā)公共衛(wèi)生事件是指突然發(fā)生，造成或可能造成社會(huì)公共健康嚴(yán)重?fù)p害的重大傳染病疫情、群體性不明原因疾病、重大食物和職業(yè)中毒以及其他嚴(yán)重影響公眾健康的事件。并規(guī)定了監(jiān)測(cè)與預(yù)警制度、應(yīng)急報(bào)告制度、信息公布制度、應(yīng)急處理制度等，從這些規(guī)定不難看出，非典在醫(yī)學(xué)上作為一種烈性傳染病，對(duì)廣大人民生命健康、安危有重大危害，是人類(lèi)前所未遇的，我國(guó)政府出臺(tái)上述條例，目的是力求在防治非典過(guò)程中，及時(shí)切斷傳染源和傳染途徑，力圖將非典的危害控制在最低限度。當(dāng)時(shí)最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》，該通知第三條第（三）款規(guī)定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門(mén)為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。

（二）“新冠肺炎疫情”的法律性質(zhì)

目前在我國(guó)突發(fā)的新冠肺炎疫情，背景與2003年的“非典”相似，在疫情防控措施方面甚至更為嚴(yán)格，首先，在2020年1月20日，國(guó)家衛(wèi)生健康委員會(huì)公告將將新型冠狀病毒感染的肺炎納入《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》規(guī)定的乙類(lèi)傳染病，并采取甲類(lèi)傳染病的預(yù)防、控制措施;納入《中華人民共和國(guó)國(guó)境衛(wèi)生檢疫法》規(guī)定的檢疫傳染病管理;其次在2020年1月30日，世界衛(wèi)生組織宣布將新型冠狀病毒疫情列為國(guó)際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件。同時(shí)，我國(guó)多個(gè)城市啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)。由此，文章以為，新冠肺炎疫情可以認(rèn)定為不可抗力，通俗來(lái)講，不可抗力就是指人力不可抗拒的力量，由于它獨(dú)立于人類(lèi)的行為之外，并且不受當(dāng)事人的意志所支配，因此法律都把它作為一項(xiàng)法定的免責(zé)事由。概括地講，2020年新冠肺炎疫情與2003年非典疫情在法律上應(yīng)都屬不可抗力，但是針對(duì)疫情持續(xù)的期間、地域、對(duì)所涉及行業(yè)影響的不同程度等因素，其適用的情形相對(duì)而言也是不同的。

三、承租人在疫情期間要求減免租金的法律依據(jù)

根據(jù)《民法總則》第一百八十條、《合同法》第117條分別對(duì)不可抗力作出了相同的規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ穼?duì)情勢(shì)變更做了相應(yīng)的規(guī)定，筆者認(rèn)為，上述兩種制度都是合同訂立以后發(fā)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法避免的客觀情況影響合同履行，主要區(qū)別在于情勢(shì)變更造成的結(jié)果是對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，即雖然能履行但是繼續(xù)履行會(huì)導(dǎo)致顯失公平，因此合同雙方應(yīng)當(dāng)共擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn);而不可抗力造成的結(jié)果是合同無(wú)法履行，并且基于此不履行合同無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。那么，承租人能否援引上述兩項(xiàng)制度中的某一項(xiàng)以實(shí)現(xiàn)疫情期間減免租金的訴求呢？此次新冠肺炎突如其來(lái)，在形式上符合“不能預(yù)見(jiàn)”、“不能避免”，但是對(duì)合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認(rèn)為都符合情勢(shì)變更制度或不可抗力制，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)定應(yīng)否減免相應(yīng)的租金要求，但并非當(dāng)然賦予當(dāng)事人以"不可抗力"為由任意解除合同的權(quán)力。法院在審理涉疫情案件時(shí)，通常不會(huì)一概支持以不可抗力為由解除合同，免除債務(wù)人的責(zé)任，而是會(huì)根據(jù)疫情對(duì)涉案合同的影響來(lái)進(jìn)行個(gè)案判定。

對(duì)于那些未達(dá)到令合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度、暫時(shí)不能履行或不能完全履行的合同，債權(quán)人要求變更合同或延期履行的，法院一般會(huì)判令當(dāng)事人變更合同，延期履行或部分履行;對(duì)于那些全部不能履行的合同，或者延期履行或部分履行也不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人要求解除合同的，法院才可能會(huì)判決解除合同。具體而言，應(yīng)參考以下因素：

（一）若因政府及有關(guān)部門(mén)為防治疫情而采取禁止?fàn)I業(yè)等行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行的，那么承租人可主張此次疫情屬于不可抗力，要求適用不可抗力的法定免責(zé)制度。

（二）若疫情導(dǎo)致承租人占有、使用租賃物帶來(lái)的收益權(quán)能效益嚴(yán)重下降，合同繼續(xù)履行會(huì)對(duì)承租人明顯不公平，那么承租人可主張此次疫情構(gòu)成情勢(shì)變更，訴請(qǐng)法院根據(jù)公平原則酌情減免疫情期間的租金。

所以，主張不可抗力的一方當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)就不可抗力事由的發(fā)生、因果關(guān)系、是否達(dá)到合同履行不能的程度等承擔(dān)舉證責(zé)任。為此，需要收集政府發(fā)布的規(guī)范性文件、通告、權(quán)威媒體的報(bào)道等以便證明不可抗力事由的客觀存在。如此次新型冠狀病毒疫情期間，各級(jí)政府部門(mén)發(fā)布的各類(lèi)防控文件等（特別是對(duì)公眾出行、生產(chǎn)、交通有較大影響的規(guī)范性文件）。此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會(huì)穩(wěn)定，有政府部門(mén)還就疫情期間減免租金事宜出具了規(guī)定，如北京市人民政府在京政發(fā)[2003]14號(hào)文中規(guī)定“商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部門(mén)也有可能就租金減免事宜出具相應(yīng)規(guī)定，可予以持續(xù)關(guān)注。

四、筆者建議

在司法實(shí)踐中，不論是適用不可抗力制度還是情勢(shì)變更制度都是非常謹(jǐn)慎的，如果您正在或即將因新冠肺炎疫情而履約困難或無(wú)法履約，建議您先盡量通過(guò)平等協(xié)商的方式解決問(wèn)題，同時(shí)保留因疫情導(dǎo)致不能履行合同或?qū)β男泻贤斐蓪?shí)質(zhì)影響的證據(jù)（如中國(guó)貿(mào)促會(huì)商事認(rèn)證中心出具的與不可抗力相關(guān)的事實(shí)性證明、限制貨物交易、封鎖交通、停止?fàn)I業(yè)的行政措施公告等）并及時(shí)采取有效措施減少損失，以應(yīng)對(duì)之后不得已為之的訴訟或仲裁程序。

（吳瀧飛：廣東法制盛邦（東莞）律師事務(wù)所）