萬(wàn)昱超 浙江廣播電視大學(xué)黃巖學(xué)院

一、當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)

（一）房?jī)r(jià)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況是：4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅為0.2%，同比增長(zhǎng)3.3%，31個(gè)二線城市環(huán)比上漲0.3%，同比增長(zhǎng)5.8%，35個(gè)三線城市環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，同比增長(zhǎng)5.3%?？梢?jiàn)，在多地購(gòu)房利好政策的刺激下，整體上房?jī)r(jià)在上漲。

（二）房子總體供大于求。早在2018年有專(zhuān)家已經(jīng)得出調(diào)查結(jié)果：中國(guó)商品房的總供給大于總需求，而且中國(guó)銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組于2019年10月對(duì)全國(guó)30個(gè)省份展開(kāi)調(diào)查，結(jié)果顯示：城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率高達(dá)96%，且戶(hù)均住房1.5套，有2套住房的占比31%，有3套及以上的占比10.5%。多方數(shù)據(jù)顯示：房子已經(jīng)過(guò)剩了。

（三）房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知中明確地提出將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨后房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)。房地產(chǎn)的發(fā)展，不僅發(fā)揮了它本身的促進(jìn)投資，拉動(dòng)消費(fèi)，提高就業(yè)等方面的作用，也帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如拉動(dòng)了上游的鋼鐵，水泥，建材等行業(yè)的快速發(fā)展，刺激提升了下游的裝飾，家電，物業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用在30%以上?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)早已成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

二、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的負(fù)面影響

（一）房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲不利于拉動(dòng)消費(fèi)。在房地產(chǎn)發(fā)展的起步階段和成長(zhǎng)階段，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)明顯，房?jī)r(jià)上漲有利于拉動(dòng)了整個(gè)社會(huì)的整體消費(fèi)水平。但是，在房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入成熟期的今天，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)已經(jīng)削弱了，甚至消失了。

買(mǎi)房的群體大部分是中產(chǎn)階級(jí)，他們?cè)臼窍M(fèi)的主力軍，買(mǎi)房大多數(shù)情況是傾全家之力才得以實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)房以后，買(mǎi)房者及其家人的消費(fèi)能力會(huì)大打折扣。另外，很多想買(mǎi)房的剛需群體，面對(duì)上漲的房?jī)r(jià)，他們唯一能做的就是繼續(xù)增加儲(chǔ)蓄，減少當(dāng)前的消費(fèi)。所以，當(dāng)前上漲的房?jī)r(jià)不利于拉動(dòng)消費(fèi)。

（二）房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲不利于回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)屬于虛擬經(jīng)濟(jì)，中國(guó)的房子具備很強(qiáng)的投資屬性。溫州有老板說(shuō)，做實(shí)業(yè)10年不如炒房1年賺得多，在這種趨利的指導(dǎo)思想下，很多做實(shí)業(yè)的人開(kāi)始轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，很多投資群體會(huì)依然認(rèn)為投資房子有利可圖，這樣會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步脫實(shí)向虛。

（三）房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲會(huì)引發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是日本房地產(chǎn)崩盤(pán)還是美國(guó)次貸危機(jī)，都在說(shuō)明一個(gè)道理：房子并非絕對(duì)堅(jiān)挺，當(dāng)房?jī)r(jià)存在較大的泡沫，也會(huì)爆發(fā)危機(jī)。當(dāng)年的日本，所有人都認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，最后房地產(chǎn)崩盤(pán)了，后果是日本迎來(lái)了消失的20年。美國(guó)在次貸危機(jī)爆發(fā)3年后就基本恢復(fù)了經(jīng)濟(jì)，而且比歐洲和亞洲都提前走出了次貸危機(jī)的陰影，除了美元堅(jiān)挺，美國(guó)經(jīng)濟(jì)底子好以外，更重要的原因是美國(guó)經(jīng)濟(jì)并不依賴(lài)房地產(chǎn)。相比之下，今天的中國(guó)更像當(dāng)年的日本，二者都太依賴(lài)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都太迷信房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)。在房子已經(jīng)過(guò)剩的背景下，在經(jīng)濟(jì)受到新冠肺炎疫情巨大影響的情況下，房?jī)r(jià)卻繼續(xù)上漲，這顯然不符合經(jīng)濟(jì)常理，而且風(fēng)險(xiǎn)極大，一旦房地產(chǎn)崩盤(pán)，勢(shì)必會(huì)給銀行業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的樞紐，如果爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，必定會(huì)引發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的對(duì)策

當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的勢(shì)頭，力求在多種措施的協(xié)同作用下，促成房?jī)r(jià)回歸理性，讓商品房回歸居住的屬性，從而降低國(guó)民經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（一）堅(jiān)持住房不炒的政策基調(diào)不動(dòng)搖。面對(duì)當(dāng)前的不利經(jīng)濟(jì)局面，少數(shù)地方政府希望逾越住房不炒這一既定的房地產(chǎn)政策總基調(diào)，想給房地產(chǎn)松綁，這是目光短淺的表現(xiàn)，是一種只注重眼前利益，不關(guān)心長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的表現(xiàn)。老子說(shuō)：治大國(guó)，如烹小鮮。意思是說(shuō)：烹飪一條小魚(yú)，不能翻來(lái)覆去的炒動(dòng)，否則小魚(yú)就散架了，治理一個(gè)大的國(guó)家亦是如此，政策不能朝令夕改，否則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)無(wú)所適從。自從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，住房不炒的理念逐步成為各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)，因該說(shuō)近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)發(fā)展，很大程度上要?dú)w功于政策的功勞。此時(shí)若是對(duì)政策進(jìn)行變動(dòng)，那么之前數(shù)年的努力就功虧一簣，這是得不償失的。

（二）積極出臺(tái)房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅被認(rèn)為是給房地產(chǎn)“降溫”的有力武器。它從提出至今，已經(jīng)有了很長(zhǎng)一段時(shí)間，但是進(jìn)展緩慢，2019年政府明確提出將集中力量落實(shí)房地產(chǎn)稅等重大立法的制定事項(xiàng)，今年5月15日，人大法工委給出官方回應(yīng)：房地產(chǎn)稅法的相關(guān)草案已經(jīng)處于“研究起草”階段。可見(jiàn)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征已經(jīng)不遙遠(yuǎn)了。對(duì)于那些有多套產(chǎn)房的投資群體來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是噩夢(mèng)，對(duì)于普通大眾，房產(chǎn)稅的影響是很小的。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，正是房產(chǎn)稅出臺(tái)的絕佳機(jī)遇，一者能打擊房產(chǎn)投機(jī)行為；二者能驅(qū)使投機(jī)者離開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)，這樣才會(huì)引導(dǎo)資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域；三者能給房地產(chǎn)降溫，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸理性。

（三）引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念。一些年輕人喜歡跟風(fēng)消費(fèi)，還有一些人是迫于雙方父母的壓力，要結(jié)婚，先買(mǎi)房，這些不理性的觀念都是房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力。中國(guó)購(gòu)房者的平均年齡不足30歲，而發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)房者的平均年齡在40歲以上，所以買(mǎi)房不用急于一時(shí)，盲目跟風(fēng)的人往往會(huì)事后后悔；不切實(shí)際的要求在結(jié)婚之前一定要買(mǎi)房，一定會(huì)增加婚后整個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)壓力，而且不利于年輕人的自由發(fā)展。相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)該積極宣傳理性的住房消費(fèi)觀念，幫助社會(huì)群體營(yíng)造正確的住房消費(fèi)習(xí)慣。