王靜

關(guān)鍵詞：“營改增” ?房地產(chǎn)企業(yè) ?成本控制與管理策略

一、簡要概述“營改增”政策帶給房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的影響

（一）“營改增”政策實行背景概述

從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀可知，企業(yè)的發(fā)展具有長期性特征，為了實施一個工程項目，往往需要經(jīng)歷較長的作業(yè)時間，使用多樣化的施工作業(yè)資源，包括施工材料、人力資源、施工設(shè)備及施工人員等，在項目實施的全過程期間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保障工程施工建設(shè)質(zhì)量，而且還要定期按時足量給國家上繳稅金，其不光給房地產(chǎn)企業(yè)增加了成本管理方面的難度，同時還阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的下一步發(fā)展。在這樣一種情形下，只有少部分房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)入到國際前列，一定程度上不利于我國國民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。針對相關(guān)問題，2012年逐漸開展建立了“營改增”的試點工作，并且在4年試點工作結(jié)束之后，于2016年5月1日正式在全國范圍內(nèi)實施了“營改增”政策。

（二）“營改增”期間房產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理問題

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營改增”政策的實施，不光能夠加快企業(yè)的財稅體制改革進(jìn)程，有助于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，而且還能夠有助于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)展，深化供給側(cè)改革。從房地產(chǎn)企業(yè)實際運行發(fā)展?fàn)顩r方面可知，“營改增”期間，房地產(chǎn)企業(yè)存在以下幾個方面的成本控制及管理問題。

第一，項目前期墊付成本方面存在的問題。在組織開展一個房地產(chǎn)項目之前，企業(yè)方面往往需要籌備足夠的資金，用于滿足項目施工建設(shè)發(fā)展需要，從房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈流轉(zhuǎn)情況可知，多數(shù)企業(yè)項目資金來源于項目投資或者是樓盤預(yù)售款，且樓盤預(yù)售款占比較大，一旦出現(xiàn)資金運轉(zhuǎn)不正常情形，往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)工程項目無法正常進(jìn)行，工程項目建設(shè)任務(wù)無法達(dá)成，工程項目施工建設(shè)質(zhì)量也缺乏相應(yīng)的保障，市場環(huán)境實施“營改增”政策的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)分別需要向國家稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納增值稅，相應(yīng)的增加了房地產(chǎn)企業(yè)項目前期墊付成本，并對企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生了一定的影響，加大了企業(yè)項目資金鏈斷裂風(fēng)險。

第二，土地成本方面存在的問題。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地成本是整個工程項目施工作業(yè)成本的重要組成，為完成項目施工建設(shè)工作，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要事前進(jìn)行土地購置，以至于企業(yè)需要向政府方面支出部分轉(zhuǎn)讓金，實施“營改增”政策的背景下，企業(yè)購置的土地價格與需要繳納的增值稅多少有關(guān)，一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的成本，相應(yīng)的也增加了樓盤出售價格，很大程度上也會導(dǎo)致樓盤無法賣出，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈無法正常運轉(zhuǎn)，進(jìn)而勢必會對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。

第三，建筑成本方面存在的問題。項目施工作業(yè)的整個過程期間內(nèi)，往往涉及到材料、人工等多方面成本，在進(jìn)行材料采購的過程期間內(nèi)，由于材料供應(yīng)商多為私營企業(yè)或者小工廠，不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格，以至于很多材料采購都沒有增值稅專用發(fā)票，非增值稅專用發(fā)票無法用于增值稅抵扣，也就無法減少房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的增值稅額，向農(nóng)民工發(fā)放工資多采用現(xiàn)金或工資卡方式，上述形式下也無法開具增值稅專用發(fā)票，一定程度上也會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理措施內(nèi)容的探討

“營改增”背景下，為保障房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營效益，抓住政策內(nèi)容帶來的機(jī)遇，采取科學(xué)合理化的企業(yè)成本控制及管控措施，顯得極為必要，相關(guān)內(nèi)容為：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)抵扣管理力度加大

抵扣管理制度的欠缺是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展弊端，為適應(yīng)“營改增”政策背景下的企業(yè)發(fā)展需求，應(yīng)當(dāng)思考如何建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的抵扣管理。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極尋求有關(guān)政府部門的幫助，向國家政府部門提出抵扣管理方面的建議，促使政府部門制定有管抵扣管理的政策內(nèi)容，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的開展抵扣管理工作;另一方面，針對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行期間實際面臨的抵扣問題，如材料采購、施工人員聘用問題，企業(yè)方面可基于材料供應(yīng)商的選擇、正規(guī)有資質(zhì)勞務(wù)公司的選擇，建立彼此之間良好的合作關(guān)系，在滿足房地產(chǎn)企業(yè)材料需求、人員需求同時，獲取正規(guī)有效的增值稅專用發(fā)票，用以降低房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理力度加大

“營改增”政策實施的環(huán)境背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費繳納環(huán)節(jié)主要在于增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票，為進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)管理及相應(yīng)的成本管控，做好房地產(chǎn)企業(yè)日常的發(fā)票管理工作，及時獲取建筑成本、土地成本等相關(guān)成本的增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票。只有在房地產(chǎn)企業(yè)做好發(fā)票管理工作的情形下，才能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管理工作的正常進(jìn)行。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極強(qiáng)化自身與其他合作伙伴之間的交流溝通效力，做到及時獲取相關(guān)發(fā)票，對發(fā)票進(jìn)行妥善保管，從而及時減少企業(yè)相應(yīng)的增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的成本支出。由此可知，為加大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展管理力度，將發(fā)票管理工作及相應(yīng)的職責(zé)落實到具體某個人身上，強(qiáng)化工作人員的作業(yè)積極主動性，為企業(yè)減少資金流出，降低資金鏈斷裂風(fēng)險，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（三）企業(yè)內(nèi)部成本制度管理的創(chuàng)新

為對“營改增”政策內(nèi)容進(jìn)行合理化利用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的成本制度管理方式。首先，企業(yè)方面需要對房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置成本、人員聘用、材料采購等多方面內(nèi)容進(jìn)行較為詳細(xì)的調(diào)查，對相關(guān)配合單位是否能夠開具增值稅發(fā)票、抵扣發(fā)票，能否及時提供相關(guān)發(fā)票資料等進(jìn)行調(diào)查，其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)力度，在人才的帶領(lǐng)下，對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展情況進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)判，同時提出相應(yīng)的參考建議，另外，企業(yè)內(nèi)部成本制度管理還應(yīng)當(dāng)與投資商、合作伙伴需求相關(guān)，以期能夠更好的達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展前景需求。

三、結(jié)束語

在我國現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)著極其重要的地位，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大的影響，“營改增”政策內(nèi)容下，為滿足房地產(chǎn)企業(yè)的運營發(fā)展需要，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從內(nèi)外部環(huán)境兩個方面，思考企業(yè)內(nèi)部成本控制及管理的方式。

參考文獻(xiàn)

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